工程經(jīng)濟學課程設(shè)計--某房地產(chǎn)項目財務(wù)評價

1、<p><b>　　《工程經(jīng)濟學》</b></p><p>　　課 程 設(shè) 計 說 明 書</p><p>　　設(shè)計題目：某房地產(chǎn)項目財務(wù)評價</p><p><b>　　2024年6月d日</b></p><p><b>　　目錄</b></p>&l

2、t;p>　?、逭n程設(shè)計任務(wù)書 3</p><p>　　㈡建小高層商品房住宅樓財務(wù)評價 6</p><p>　　2.1項目概況 6</p>

3、<p>　　2.2投資估算 6</p><p>　　2.3資金籌措計劃 7</p><p>　　2.4項目經(jīng)濟效益評價

4、 9</p><p>　　2.5不確定性分析 12</p><p>　?、缃ǜ邔由虡I(yè)寫字樓財務(wù)評價 13</p><p>　　3.1項目概況

5、 13</p><p>　　3.2投資估算 13</p><p>　　3.3資金籌措計劃 14</p><p>　　

6、3.4項目經(jīng)濟效益評價 16</p><p>　　3.5不確定性分析 21</p><p>　?、璺桨副冗x 22<

7、;/p><p><b>　　1．設(shè)計題目</b></p><p>　　某房地產(chǎn)項目財務(wù)評價</p><p><b>　　2．設(shè)計目的</b></p><p>　　課程設(shè)計是驗證課堂理論、鞏固和深化課堂所學知識的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計的目的是使學生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本

8、過程，全面掌握工程經(jīng)濟的基本原理和方法，具備進行工程經(jīng)濟分析的基本能力。</p><p><b>　　3．任務(wù)</b></p><p>　　3.1 任務(wù)要求：充分利用所學知識獨立完成項目的經(jīng)濟評價，內(nèi)容全面合理。每個同學根據(jù)相關(guān)設(shè)計資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。</p><p>　　3.2設(shè)計資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)</p>&l

9、t;p>　　本課程設(shè)計是考慮在某大中城市中的某一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價。</p><p>　　※建筑物地點：某大中城市，可參照武漢；</p><p>　　※房地產(chǎn)開發(fā)項目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)?？梢允牵憾鄬?、小高層或高層；</p><p>　　※建設(shè)用地50000m2；</p><p>　　※投

10、資估算相關(guān)數(shù)據(jù)：</p><p><b>　　（1）前期費用：</b></p><p>　　土地費用：商業(yè)用途1200萬元/畝；住宅用途800萬元/畝</p><p>　　可行性研究費：自行考慮</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80元/ m2×建筑面積</p><p>　　消防設(shè)

11、施配套費：5元/ m2×建筑面積</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費：12元/ m2×建筑面積</p><p>　　白蟻防治費：1.3元/ m2×建筑面積</p><p>　　勘察設(shè)計費：建筑安裝工程費總造價×2%</p><p>　　規(guī)劃管理費：1.8元/ m2×建筑面積</p>

12、<p><b>　?。?）建設(shè)期間費用</b></p><p>　　建筑安裝費用：多層按1000元/平方米考慮，高層和小高層按1500元/平方米考慮；</p><p>　　設(shè)備：要求考慮電梯，寫字樓要求考慮中央空調(diào)。供水電工程：自行考慮。</p><p>　?。?）管理費和預(yù)備費：自行考慮。</p><p>

13、;　?。?）其他費用：自行考慮。</p><p>　　※建設(shè)期：多層按2年考慮，年末付款；小高層和高層按3年考慮，每年年末等額付款；</p><p>　　※若考慮商品房銷售，銷售價格參照報紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價考慮（在課程設(shè)計中注明其價格出處），銷售時間按3年考慮；</p><p>　　※寫字樓出租按每年80%出租率，月租金參照報紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價考慮（在課程設(shè)計中注明

14、其價格出處）；</p><p>　　※建設(shè)資金：自有資金占總造價的35%，不足部分向銀行貸款（貸款年利率統(tǒng)一按7%計算），銀行貸款在年中支付；</p><p>　　※要求自有資金率在35%以上；</p><p>　　※建筑容積率要求（最大值）：住宅：多層2：1，高層和小高層4：1。商業(yè)用房：5：1。</p><p>　　※行業(yè)基準收益率按15

15、%統(tǒng)一考慮；</p><p>　　※計算要考慮固定資產(chǎn)的折舊、要求考慮稅金；</p><p>　　※數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來源（若數(shù)據(jù)無法查到，可自行估算，但應(yīng)說明估算理由）；若認為附錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，但應(yīng)說明理由。</p><p><b>　　4．時間安排</b></p><p>　　本次課程

16、設(shè)計安排在2012-2013年第一學期第17周進行。</p><p><b>　　5．設(shè)計內(nèi)容</b></p><p>　　本課程設(shè)計是考慮在某大中城市中的某一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設(shè)定，但要予以說明）設(shè)計若干種開發(fā)方案，綜合運用“工程經(jīng)濟學”所學的各種知識和方法，對多種方案進行比較和選擇，最終確定最佳方案。</p>

17、<p>　　※至少設(shè)計2種開發(fā)方案進行比選；</p><p>　　※各種方案應(yīng)包括以下內(nèi)容（可參照第6章內(nèi)容）：</p><p>　　投資概算（包括前期費用和建設(shè)費用，可考慮建成后的使用費用）；</p><p><b>　　資金籌措計劃；</b></p><p>　　項目經(jīng)濟效益評價（必須含有全部資金財務(wù)現(xiàn)

18、金流量（圖）表和資本金財務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表，資金來源與運用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容）；</p><p>　　不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；</p><p><b>　　結(jié)論。</b></p><p>　　※在方案的財務(wù)評價指標的計算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標。</p

19、><p>　　※不同方案之間的比選方法自行選擇并說明理由及其方法優(yōu)劣。</p><p>　　※文字內(nèi)容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。</p><p><b>　　6．設(shè)計工作要求</b></p><p>　　※課程設(shè)計作息時間同上課期間。</p><p>　　※課程設(shè)計要求獨立完成，不

20、得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績。</p><p>　　※所交課程設(shè)計統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上交，封面參照首頁。課程設(shè)計裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計任務(wù)書。</p><p><b>　　7．成績評定標準</b></p><p>　　不遲于18周星期一下午5點提交全部課程設(shè)計成果，遲交不予評定成績。教師若認為有必要，可以對部分同學進行口頭

21、答辯后再給予成績。</p><p><b>　　8．主要參考資料</b></p><p>　　[1]付曉靈主編，工程經(jīng)濟學.中國計劃出版社，2007</p><p>　　[2]劉曉君主編，工程經(jīng)濟學.第二版.中國建筑工業(yè)出版社，2008</p><p>　　[3]葉曉甦主編，工程財務(wù)與風險管理.中國建筑工業(yè)出版社，200

22、7</p><p>　　[4]建設(shè)部標準定額研究所編，建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例.中國計劃出版社，2006</p><p>　　[5]國家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù).第三版，中國計劃出版社，2006</p><p>　　某房地產(chǎn)項目財務(wù)評價</p><p>　　方案Ⅰ 建小高層商品房住宅樓</p><p>

23、;<b>　　項目概況</b></p><p>　　此房地產(chǎn)開發(fā)項目位于北京市中心地帶，占地面積50000㎡（75畝），建筑容積率4：1，建筑面積為:200000㎡，建設(shè)期為3年，銷售期3年。</p><p><b>　　投資估算</b></p><p><b>　　1、前期費用</b></p&

24、gt;<p>　　土地費用：800萬元/畝×75=60000萬元</p><p>　　可行性研究費：100萬元</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80元㎡×200000=1600萬元</p><p>　　消防設(shè)施配套費：5元/㎡×200000=100萬元</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費：1

25、2元/㎡×200000=240萬元</p><p>　　白蟻防治費：1.3元/㎡×200000=26萬元</p><p>　　勘察設(shè)計費：30000萬元×2%=600萬元</p><p>　　規(guī)劃管理費：1.8元×200000=36萬元</p><p><b>　　2、建設(shè)期間費用</b

26、></p><p>　　建筑安裝費用：1500元/㎡×200000=30000萬元</p><p><b>　　電梯：240萬元</b></p><p>　　供水電工程：30000×2﹪=600萬元</p><p>　　3、管理費用:1200萬元</p><p>　　基本

27、預(yù)備費：93542×5%=4677.1萬元</p><p>　　4、其他費用：200萬元</p><p>　　1+2+3+4=99619.1萬元</p><p><b>　　5、建設(shè)期利息估算</b></p><p>　　預(yù)估項目貸款60000萬元，年利率7%，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000萬

28、元，第二年投20000萬元，第三年投20000萬元。 </p><p>　　表1 建設(shè)期利息估算（萬元）</p><p>　　工程總造價99619.1+6548.43=106167.53萬元，自有資金46167.53萬元，占工程總造價的43.49%。</p><p><b>　　資金籌措計劃</b></p><

29、;p>　　1、自有資金為46167.53萬元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入20000萬元，第二年投入20000萬元，第三年投入20000萬元。</p><p>　　表2 長期借款還款計劃表（萬元）</p><p>　　表3 項目總投資使用計劃與資金籌措表（萬元）</p><p>　　表4 建設(shè)投資估算表（萬元）</p><p>&

30、lt;b>　　2、各項資本金估算</b></p><p>　?、殴べY及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬；</p><p>　?、曝攧?wù)費用：每年償還當年利息;</p><p>　　⑶營業(yè)費用：經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費300萬，用于宣傳、推銷廣告等；</p><p>　?、刃蘩碣M：（設(shè)備+水電）×

31、;10%=84萬;</p><p>　?、山ㄔO(shè)費用：總投資額分三年回收，分別為35389.17萬元、35389.17萬元、35389.19萬元；</p><p>　?、士偝杀竟浪悖罕卷椖吭谶\營期內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務(wù)費用及營業(yè)費。</p><p>　　表5 總成本費用（萬元）</p><p>

32、;<b>　　項目經(jīng)濟效益評價</b></p><p><b>　　1、銷售收入估算</b></p><p>　　通過2012年7月城市住宅房價調(diào)查顯示，按北京市平均房價計算，將該項目房價定為平均26652元∕㎡。</p><p>　　在3年經(jīng)營期內(nèi)，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。</p>

33、;<p>　　第一年的銷售收入：200000×40%×26652＝213216（萬元）</p><p>　　第二年的銷售收入：200000×30%×26652＝159912（萬元）</p><p>　　第三年的銷售收入：200000×30%×26652＝159912（萬元）</p><p>　

34、　總銷售收入為533040萬元。</p><p>　　2、增值稅的估算（增值稅稅率為20%）：</p><p>　　第一年應(yīng)納增值稅：213216×20%＝42633.2（萬元）</p><p>　　第二年應(yīng)納增值稅：159912×20%＝31982.4（萬元）</p><p>　　第三年應(yīng)納增值稅：159912×

35、;20%＝31982.4（萬元）</p><p>　　3、營業(yè)稅及附加估算</p><p>　　根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護稅按增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。</p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅：200000×3=60（萬元）</p><

36、;p>　　城市維護建設(shè)稅：第一年 42633.2×7%=2984.324（萬元）</p><p>　　31982.4×7%=2238.768（萬元）</p><p>　　31982.4×7%=2238.768（萬元）</p><p>　　教育費及附加： 第一年 42633.2×3%=1278.996（萬元）<

37、;/p><p>　　第二年 31982.4×3%=959.472（萬元）</p><p>　　31982.4×3%=959.472（萬元）</p><p>　　表6 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算（萬元）</p><p>　　4、利潤與利潤分配估算</p><p>　　表7 利潤與利潤分配表（萬元

38、）（所得稅率為25%）</p><p>　　表8 項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）</p><p>　　該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）</p><p>　　該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）</p><p>　　項目投資財務(wù)凈

39、現(xiàn)值（稅前）NPV＝209523.74（萬元）</p><p>　　項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝90571.42（萬元）</p><p>　　項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=73.08%</p><p>　　項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=60.30%</p><p>　　表9 項目資本金現(xiàn)金流量表</p><

40、p>　　該項目靜態(tài)投資回收期：Pt＝4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）</p><p>　　該項目動態(tài)投資回收期：Pt*＝4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）</p><p>　　項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=164907.47（萬元）</p><p>　　項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=94.10%</p>

41、;<p><b>　　不確定性分析</b></p><p><b>　　1、盈虧平衡分析</b></p><p>　　表10盈虧平衡點分析表</p><p>　　從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達到設(shè)計綱領(lǐng)的21.94%，以后兩年平均銷售額達到設(shè)計綱領(lǐng)的29.26%，項目就可以保本。因此，項目具有較

42、強的抗風險能力。</p><p><b>　　敏感性分析</b></p><p>　　表11 敏感性分析表</p><p>　　方案Ⅱ 高層商業(yè)寫字樓</p><p><b>　　項目概況</b></p><p>　　建高層商業(yè)寫字樓高30層，建設(shè)用地50000㎡（75畝），

43、容積率為5：1，建筑面積250000㎡，土地使用費為1200萬元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫字樓出租10元/㎡/天計算，建設(shè)期投資分別為40%，30%，30%，運營期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年內(nèi)還清。</p><p><b>　　投資估算</b></p><p><b>　　2.1建設(shè)投資估算</b>&

44、lt;/p><p><b>　　1、前期費用</b></p><p>　　土地費用：1200×75=90000萬元</p><p>　　可行性研究：37500×0.5﹪=187.5萬元</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80×250000=2000萬元</p><p&g

45、t;　　消防設(shè)施配套費：5×250000=125萬元</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費：12×250000=300萬元</p><p>　　白蟻防治費：1.3×250000=32.5萬元</p><p>　　勘察設(shè)計費：37500×2﹪=750萬元</p><p>　　規(guī)劃管理費：1.8×2

46、50000=45萬元</p><p><b>　　2、建設(shè)期間費用</b></p><p>　　建筑安裝費：1500×250000=37500萬元</p><p>　　設(shè)備：電梯費用：600萬元 中央空調(diào)：1000萬元</p><p>　　供水電工程：20×250000=500萬元</p&

47、gt;<p>　　3、管理費：300萬元</p><p>　　預(yù)備費：152915×3%=4587.45萬元</p><p>　　4、其他費用：80萬元</p><p>　　1+2+3+4=139882.45萬元</p><p><b>　　5、建設(shè)期利息估算</b></p><

48、;p>　　預(yù)估項目貸款90000萬，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬，第二年30000萬，第三年30000萬。</p><p>　　建設(shè)期利息估算（萬元）</p><p>　　工程總造價139882.45+9822.65=149705.1萬元，自有資金59705.1萬元，占工程總造價的42.68%。</p><p><b>

49、　　資金籌措計劃</b></p><p>　　1、自有資金為59705.1萬元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬元，第二年投入30000萬元，第三年投入30000萬元。</p><p>　　(2)建設(shè)投資估算表（萬元）</p><p>　?。?）建設(shè)投資估算表（萬元）形成資產(chǎn)表</p><p><b>　　項目經(jīng)

50、濟效益評價</b></p><p>　　該項目經(jīng)過市場調(diào)查研究與預(yù)測，考慮風險后，計算期取13年，預(yù)測房子每年租出80﹪.</p><p>　　固定資產(chǎn)折舊費估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）×40﹪=3330.98萬元</p><p>　　折舊費為（4587.45+3740）×60﹪÷1

51、0=199.86萬元</p><p>　　（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員20，年薪10萬，寫字樓保潔及看守人員50，年薪2萬，合計為300萬每年。</p><p>　?。?）營業(yè)費估算 經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費150萬元，用于宣傳、推銷廣告等；</p><p>　?。?）修理費估算50萬每年；</p><p>　　（4）總成本估算，本項目在運

52、營期間內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務(wù)費用及營業(yè)費；</p><p>　?。?）無形資產(chǎn)攤銷 90000÷10=9000萬元；</p><p>　　鋪地流動資金 150×35﹪=52.5萬元；</p><p>　　投資總額 147750.1+52.5=147802.6萬元</p><

53、p>　　根據(jù)北京市政府規(guī)定，營業(yè)稅3%，城市建設(shè)維護稅3%*7%,教育費及附加3%*3%。</p><p>　　項目總投資使用計劃與資金籌措</p><p><b>　　固定資產(chǎn)還本付息表</b></p><p>　　總成本費用表（萬元）</p><p><b>　　利潤及利潤分配表</b>&

54、lt;/p><p>　　項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）</p><p>　　該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）</p><p>　　該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝8-1+11547.46/19215.15=7.60（年）</p><p>　　項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝138791.0

55、5（萬元）</p><p>　　項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝71989.5（萬元）</p><p>　　項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%</p><p>　　項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%</p><p>　　項目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）</p><p>　　該項目靜態(tài)投資回收期：P

56、t＝5-1+12941.14/35475.38=5.01（年）</p><p>　　該項目動態(tài)投資回收期：Pt*＝6-1+1051.05/17881.56=5.67（年）</p><p>　　項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=95332.68（萬元）</p><p>　　項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=41.24%</p><p><b>

57、;　　不確定性分析</b></p><p><b>　　1、盈虧平衡分析</b></p><p><b>　　盈虧平衡點分析表</b></p><p>　　從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達到設(shè)計綱領(lǐng)的19.60%，以后九年平均銷售額達到設(shè)計綱領(lǐng)的20%左右，項目就可以保本。因此，項目具有較強的抗風險

58、能力。</p><p><b>　　2 敏感性分析</b></p><p><b>　　敏感性分析表</b></p><p><b>　　方案比選</b></p><p>　　方案Ⅰ NPV=90571.42（萬元） 計算期為5年</p><p>