房產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)-----商業(yè)廣場項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告

1、<p><b>　　學(xué) 號</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)</p><p><b>　　設(shè)計(jì)說明書</b></p><p>　　起止日期： 2010 年11月 29日 至2010年 12 月 3 日</p><p>　　2010年12月3日</p&g

2、t;<p>　　1 項(xiàng)目總說明- 1 -</p><p>　　1.1項(xiàng)目研究的背景- 1 -</p><p>　　1.2項(xiàng)目主辦者及項(xiàng)目合作方式- 1 -</p><p>　　1.3項(xiàng)目評估的目的- 1 -</p><p>　　1.4項(xiàng)目建設(shè)的意義- 2 -</p><p>　　1.5項(xiàng)目評估報(bào)

3、告編制的依據(jù)- 2 -</p><p>　　2 項(xiàng)目概況- 3 -</p><p>　　2.1項(xiàng)目區(qū)位分析- 3 -</p><p>　　2.2項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)- 3 -</p><p>　　2.3項(xiàng)目定位- 4 -</p><p>　　2.3.1主要客戶群定位- 4 -</p><p

4、>　　2.3.2產(chǎn)品定位- 4 -</p><p>　　3 投資環(huán)境研究- 4 -</p><p>　　3.1當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境- 4 -</p><p>　　3.2 法制環(huán)境- 5 -</p><p>　　3.2.1土地供應(yīng)政策- 5 -</p><p>　　3.2.2房地產(chǎn)交易政策- 5 -</p

5、><p>　　3.2.3當(dāng)?shù)亟鹑诤投愂? 6 -</p><p>　　3.2.4政府限制或鼓勵投資的政策- 6 -</p><p>　　3.3　投資環(huán)境對項(xiàng)目的影響- 6 -</p><p>　　4 市場研究- 7 -</p><p>　　4.1 土地市場情況- 7 -</p><p>　

6、　4.2競爭樓盤分析- 7 -</p><p>　　4.3 擬定開發(fā)規(guī)模和檔次- 9 -</p><p>　　5 規(guī)劃方案及建設(shè)條件- 9 -</p><p>　　6 規(guī)劃方案及建設(shè)條件- 10 -</p><p>　　6.1·規(guī)劃方案- 10 -</p><p>　　6.2·建設(shè)過程中市

7、條件- 10 -</p><p>　　7 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程主要工作的進(jìn)度安排- 11 -</p><p>　　7.2 前期工作- 11 -</p><p>　　7.2.1選址意見通知：- 11 -</p><p>　　7.2.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證- 11 -</p><p>　　7.2.3規(guī)劃建設(shè)條件-

8、11 -</p><p>　　7.2.4建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)- 11 -</p><p>　　7.2.5項(xiàng)目勘探、設(shè)計(jì)、施工發(fā)包方式及時間- 11 -</p><p>　　7.2.6項(xiàng)目開工時間及工期進(jìn)度安排- 11 -</p><p>　　7.2.7項(xiàng)目竣工時間、租售進(jìn)度等- 11 -</p><p>　

9、　8 投資估算及資金籌措- 12 -</p><p>　　9 項(xiàng)目主要現(xiàn)金流量計(jì)算參數(shù)的選定計(jì)經(jīng)營收入測算- 12 -</p><p>　　10 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價- 12 -</p><p>　　11 不確定性分析- 13 -</p><p>　　12 可行性研究的結(jié)論及建議- 14 -</p><p>&l

10、t;b>　　附表- 16 -</b></p><p><b>　　1 項(xiàng)目總說明</b></p><p>　　1.1項(xiàng)目研究的背景</p><p>　　華益國際廣場位于城市縱橫雙軸的黃金交匯點(diǎn)上，西貴版圖的中央，坐擁城市核心優(yōu)勢資源。</p><p>　　天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、

11、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您0—25歲全程教育服務(wù)體系。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。</p><p>　　五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費(fèi)聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼

12、科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。</p><p>　　三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。</p><p>　　1.2項(xiàng)目主辦者及項(xiàng)目合作方式</p><p>　　華益國際

13、廣場項(xiàng)目由華泰房產(chǎn)開發(fā)，華泰房產(chǎn)成立于1988年11月, 注冊資本1億元，經(jīng)營范圍涉及地產(chǎn)開發(fā)、寫字樓建設(shè)、物業(yè)管理等諸多領(lǐng)域。今天，華泰在中國已擁有超過20家的分公司，并在過去21年里先后榮獲國家優(yōu)秀建筑工程獎，并在上海榮獲特別創(chuàng)新房屋建筑獎，最終參與了世博館的建筑設(shè)計(jì)，等數(shù)多的獎項(xiàng)。且憑借高品質(zhì)的產(chǎn)品和專業(yè)周到的服務(wù)已在北京等地樹立了日趨完美的品牌形象。作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者,始終堅(jiān)持“給每家人一個溫馨的家”這一理念,致力于

14、為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品,并積極為客戶提升已有產(chǎn)品的附加價值.本項(xiàng)目由華泰房產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)。</p><p>　　1.3項(xiàng)目評估的目的</p><p>　　決定項(xiàng)目的取舍，為銀行向項(xiàng)目主辦方提供資金保障的有力憑證，為項(xiàng)目建設(shè)施工過程中必需的指導(dǎo)文件。為決策者選擇項(xiàng)目及實(shí)施方案提供多方面的告誡，并力求客觀、準(zhǔn)確地將與項(xiàng)目執(zhí)行有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面的數(shù)據(jù)資料和實(shí)況真實(shí)、完整地匯

15、集、呈現(xiàn)于決策者面前，使其能夠處于比較有利的地位，實(shí)事求是地作出正確、合適的決策，同時也為投資項(xiàng)目的執(zhí)行和全面檢查奠定基礎(chǔ)。</p><p>　　1.4項(xiàng)目建設(shè)的意義</p><p>　　華益國際廣場位于五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費(fèi)聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。它的建設(shè)更能帶動周邊的

16、商貿(mào)發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐木用駧肀憷?，更是帶動了?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。</p><p>　　華益國際廣場位于天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您0—25歲全程教育服務(wù)體系。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。它的建設(shè)為更多的居民帶來了教育上的

17、便利。</p><p>　　華益國際廣場處于三大區(qū)域級公園環(huán)抱之中。長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。為更多的居民提供了良好的居住氛圍。</p><p>　　1.5項(xiàng)目評估報(bào)告編制的依據(jù)</p><p>　　在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用可以采用單元估算法、單位指

18、標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概預(yù)算定額法、概算指標(biāo)估算法估算，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種： </p><p>　?、賳卧浪惴?。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。<

19、;/p><p>　?、趩挝恢笜?biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計(jì)算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計(jì)算，中央空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時)指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(

20、平方米)指標(biāo)計(jì)算等。</p><p>　?、酃こ塘拷瓶锼惴?。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。</p><p>　?、芨潘阒笜?biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程　概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：</p><p>　　直接費(fèi)＝每平方米造價指標(biāo)×

21、建筑面積，</p><p>　　主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。</p><p><b>　　2 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　華益國際廣場位于南開區(qū)長江道北側(cè)與南豐路交口，該地塊原來是一個化工廠，購買地塊時就按熟地的方式去考慮了，沒有考慮拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。開發(fā)地塊旁邊就有一個待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還有一個小

22、區(qū)未完成拆遷工作，面積大概是本項(xiàng)目的四倍。</p><p><b>　　2.1項(xiàng)目區(qū)位分析</b></p><p>　　華益國際廣場地處南開區(qū)海光寺商圈，南京路西延長線上，交通狀況良好。緊鄰地鐵1號線海光寺站、二緯路站，地鐵2號線青年路站。共11條公交線路：12、600、800、905、952長江道站；3、503、609、631、646、858南豐路站。 </p

23、><p>　　華益國際廣場項(xiàng)目的還有以下區(qū)位優(yōu)勢：</p><p>　　天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您0—25歲全程教育服務(wù)體系。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。</p><p&g

24、t;　　五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費(fèi)聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。</p><p>　　三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊

25、鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。</p><p>　　2.2項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　項(xiàng)目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項(xiàng)目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側(cè)住宅區(qū)和南側(cè)公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側(cè)，由一棟27層、一

26、棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。</p><p><b>　　2.3項(xiàng)目定位</b></p><p>　　2.3.1主要客戶群定位 </p><p>　　項(xiàng)目普通住宅定位為中高收入居民、二次置業(yè)者，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有一定積蓄，有購買力。寫字樓供各類公司租售。商鋪四層

27、底商主要吸引的大的投資商來進(jìn)行招租，其它的商鋪可以供一般的投資商招租。</p><p><b>　　2.3.2產(chǎn)品定位</b></p><p>　　由于本項(xiàng)目地處黃金地段，故項(xiàng)目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸

28、引更多的投資者前來招租。</p><p><b>　　3 投資環(huán)境研究</b></p><p><b>　　3.1當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境</b></p><p>　　南開區(qū)是天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落在南開區(qū)。占地12.22平方公里的南開科技園是天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策區(qū)，進(jìn)入南開科技園的

29、企業(yè)可享受國家級高新區(qū)的優(yōu)惠政策。 </p><p>　　南開區(qū)是天津的民俗文化旅游區(qū)。南開區(qū)的老城廂地區(qū)是天津市的發(fā)祥地，具有600年的歷史，區(qū)內(nèi)文物古跡眾多，形成了獨(dú)特的民俗文化氛圍。建于元代的天后宮是世界著名的三大媽祖廟之一。新落成的鼓樓商業(yè)街，使老城廂再現(xiàn)當(dāng)年的繁華景觀。 </p><p>　　南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠(yuǎn)香、祥德齋等老字號煥發(fā)著新的青春。西南角

30、、東馬路形成新的繁華區(qū)。新世界新安購物廣場、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動了新的消費(fèi)。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場等已成為享譽(yù)全國的專業(yè)市場。 </p><p>　　南開區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要建設(shè)成為天津市重要的商貿(mào)中心、富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、有吸引力的文化旅游基地,成為天津市先進(jìn)的文明市區(qū)。</p><p>　　南開區(qū)的基礎(chǔ)好，擁有一批具有代表性的

31、服務(wù)企業(yè)，條件環(huán)境都很優(yōu)越，所以國家選南開區(qū)為試點(diǎn)。南開區(qū)要完成的目標(biāo)任務(wù)就是轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)就業(yè)，帶動社會事業(yè)的發(fā)展。解放思想，敢于創(chuàng)新，面向全市全國乃至全世界招商引資。政策要具體，降低服務(wù)業(yè)進(jìn)入南開區(qū)的門檻。</p><p>　　南開區(qū)按照“一軸、兩帶、五區(qū)” 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，逐步將南開西區(qū)打造為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)聚集區(qū)。截至目前，新南馬路五金機(jī)電城作為本市20個重大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之

32、一，已入住商戶2000個；長江汽貿(mào)街聚集近30家4S店，成為本市重點(diǎn)推動的特色商業(yè)街之一；南開工業(yè)園、中環(huán)電子、針織、盛名不銹鋼、發(fā)達(dá)、低溫冷凍、中欣、海鷗表業(yè)8個都市工業(yè)園區(qū)總建筑面積6.5萬平方米，入駐企業(yè)600余家已逐步行成聚集效應(yīng)。 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整逐步延伸。完善區(qū)總體城市設(shè)計(jì),編制紅旗路以西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展布局規(guī)劃和街域規(guī)劃。規(guī)劃引領(lǐng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率明顯提升?？萍籍a(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,

33、醫(yī)療器械、生物制藥、光電子等產(chǎn)業(yè)形成特色,部分科技產(chǎn)品領(lǐng)軍國際市場,天津科技廣場開工建設(shè),科技園技工貿(mào)總收入同比增長21.3 %。商旅服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)一年有亮點(diǎn),提升改造上谷商業(yè)街、奧體中心“體育之窗”等5個精品項(xiàng)目,打造老字號名品街,津派相聲風(fēng)景線和鼓樓戲曲大觀園等品牌業(yè)態(tài),古文化街、鼓樓商業(yè)街“十一”黃金周創(chuàng)紀(jì)錄接待游客260萬人次,長江汽貿(mào)街新引進(jìn)5家4S店,特色商業(yè)街拉動消費(fèi)成效明顯。金融業(yè)發(fā)展勢頭迅猛,新引進(jìn)金融企業(yè)總部和分支機(jī)構(gòu)4

34、5家,深圳發(fā)展銀行分行落戶南開區(qū),香港太平人壽保險(xiǎn)有限公司天津分公司正式開業(yè),金融業(yè)留區(qū)稅收同比增長30%。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度名列全市前茅,在活躍市場、擴(kuò)大就業(yè)、回報(bào)社會等方面作出突出貢獻(xiàn),成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍</p><p><b>　　3.2 法制環(huán)境</b></p><p>　　3.2.1土地供應(yīng)政策</p><p>　　為有效控制土地

35、供應(yīng)總量，合理安排土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，加強(qiáng)土地市場調(diào)控作用，引導(dǎo)各類項(xiàng)目投資，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，保障我市城市居民住房建設(shè)和重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、重大工業(yè)項(xiàng)目用地需求，促進(jìn)天津經(jīng)濟(jì)和社會平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，制定國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。按照需求指導(dǎo)供應(yīng)的原則，合理安排房地產(chǎn)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和布局。以保障性住房建設(shè)計(jì)劃為依據(jù)，著力保證保障性住房土地供應(yīng)。極適應(yīng)“拉動內(nèi)需、保增長”的調(diào)控要求，全力滿足市重大工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要。</p&g

36、t;<p>　　3.2.2房地產(chǎn)交易政策</p><p>　　《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》從今天起全面貫徹實(shí)施，9月29日，區(qū)房管局開展了對《條例》的宣傳咨詢活動.《條例》的出臺標(biāo)志著我市房地產(chǎn)市場管理工作被正式納入了法制化軌道，對保證我市房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展具有十分重要的意義。 在星光廣場，房管職工向過往群眾發(fā)放宣傳材料，認(rèn)真講解《條例》的具體內(nèi)容和意義。工作人員還深入社區(qū)，解答群眾提出

37、的具體問題。通過宣傳，讓廣大群眾、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)認(rèn)識到了條例》對于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為的作用，為今后合理地利用《條例》，更好地維護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益起到了積極作用。</p><p>　　3.2.3當(dāng)?shù)亟鹑诤投愂?</p><p>　　該區(qū)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，優(yōu)化區(qū)域金融服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一批金融服務(wù)業(yè)企業(yè)相繼落戶。截至目前，該區(qū)已擁有銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司、小額

38、貸款公司、擔(dān)保公司、典當(dāng)行、拍賣公司等各類金融服務(wù)業(yè)企業(yè)總計(jì)374家。其中，今年新引進(jìn)金融企業(yè)24家，總投資額達(dá)5.2億元。</p><p>　　據(jù)了解，南開區(qū)結(jié)合海光寺―西南角商務(wù)商業(yè)區(qū)、奧林匹克中心會展商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)的區(qū)域性規(guī)劃，圍繞環(huán)球置地金融中心、數(shù)碼港大廈、時代奧城商業(yè)廣場等專業(yè)樓宇的定位，推出多項(xiàng)措施全方位開展金融服務(wù)業(yè)企業(yè)的招商引進(jìn)。該區(qū)積極開展金融企業(yè)招商引資，主動拜訪有意向入駐南開的金融企業(yè)，

39、廣泛宣傳推介南開，推介政策和資源；制定《南開區(qū)金融類企業(yè)扶持政策》以及《南開區(qū)金融類企業(yè)扶持政策》實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)》，確保金融企業(yè)在南開區(qū)持續(xù)、快速、健康發(fā)展；與相關(guān)技術(shù)公司開展技術(shù)合作，制作和建立“南開區(qū)金融類企業(yè)電子數(shù)據(jù)庫”，實(shí)現(xiàn)區(qū)域金融類企業(yè)數(shù)據(jù)管理電子化、直觀化、動態(tài)化；區(qū)金融辦與工商南開分局聯(lián)合為轄區(qū)內(nèi)249家銀行集中辦理2010年度年檢，僅用一天時間共辦理150余家銀行的年檢工作，為金融企業(yè)提供便捷服務(wù)。</p&

40、gt;<p>　　稅收：南開區(qū)國稅局組織稅收收入38405萬元，完成市局下達(dá)年度計(jì)劃150590萬元的25.5%，比去年同期的28227萬元增加10178萬元，增長36.06 %；入庫區(qū)級收入9679萬元，完成區(qū)委、區(qū)政府下達(dá)年度計(jì)劃37909萬元的25.53%，比去年同期的7100萬元增加2579萬元，增長36.32 %。提前13天完成一季度稅收收入計(jì)劃。</p><p>　　3.2.4政府限制或

41、鼓勵投資的政策</p><p>　　國家和市、區(qū)已經(jīng)頒布實(shí)施的支持中小企業(yè)發(fā)展和民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，均適用于科技型中小企業(yè)。對創(chuàng)建、轉(zhuǎn)型、申報(bào)并經(jīng)認(rèn)定的科技型中小企業(yè)，給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。對獲得市級以上中小企業(yè)創(chuàng)新資金、重點(diǎn)新產(chǎn)品、軟件專項(xiàng)和專利等支持的企業(yè)，給予相應(yīng)的匹配和資助。鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新加大專利申請資助力度，除對科技型中小企業(yè)的專利申請給予資助外，對企業(yè)實(shí)現(xiàn)專利申請零突破的首件申請?jiān)俳o予一次性獎

42、勵。鼓勵科技型中小企業(yè)進(jìn)行專利權(quán)質(zhì)押貸款，對獲得銀行無抵押、無擔(dān)保的專利權(quán)質(zhì)押貸款的企業(yè)給予一次性獎勵。對獲得專利試點(diǎn)單位的企業(yè)給予一次性獎勵。</p><p>　　3.3　投資環(huán)境對項(xiàng)目的影響</p><p>　　天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您0—25歲全程教育服務(wù)體系。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、

43、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，</p><p>　　五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費(fèi)聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。</p><p>　　三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，

44、現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。</p><p><b>　　4 市場研究</b></p><p>　　4.1 土地市場情況</p><p>　　天津上半年商品住宅的成交量是540多萬平方米，這個量已經(jīng)超過去年全年的成交量，可見房地產(chǎn)市場已經(jīng)消化了大量存量房，這無疑為房地產(chǎn)企業(yè)儲備

45、土地騰出了需求空間，使土地市場日趨活躍。</p><p>　　但是反過來看土地市場對房地產(chǎn)市場的影響，上半年天津土地成交約2000多萬平方米，其中工業(yè)用地其實(shí)占據(jù)70%—80%，住宅和商業(yè)用地新增量只有400多萬平方米，其中還包括中心生態(tài)城等一部分一級開發(fā)用地，剩下的居住用地其實(shí)屈指可數(shù)。這樣的成交情況難免造成市區(qū)房價的持續(xù)上漲。</p><p>　　房地產(chǎn)價格與土地價格之間的關(guān)系主要體現(xiàn)

46、在土地的有效供應(yīng)量上，但土地價格與房地產(chǎn)價格并沒有直接關(guān)系，也就是說，土地價格下來了，房價未必會下來，房價主要取決與市場需求。特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，天津近年來商業(yè)用地推出速度很快，已經(jīng)超過了天津商業(yè)開發(fā)和管理運(yùn)營公司目前的投資和擴(kuò)張能力，一定程度上產(chǎn)生了開發(fā)與招商、招商與消費(fèi)終端之間的連環(huán)矛盾。這就使商業(yè)用地及房價處于一種僵持狀態(tài)。</p><p>　　正是由于土地市場一度出現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡，土地有效供給不足，才

47、造成了2007年“面粉比面包貴”的土地現(xiàn)象，這一現(xiàn)象也是引發(fā)樓市低迷的重要原因。因此下一步將是政府通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組、優(yōu)化、調(diào)整土地出讓的階段邁進(jìn)的過程。</p><p>　　這段時間，很多原來對房地產(chǎn)限制的二手房、比如信貸政策、70、90政策的放松，以及一些稅費(fèi)的下調(diào)，都體現(xiàn)出政府“救市”的，恢復(fù)信心和促進(jìn)內(nèi)需釋放的意圖，這也是土地試市場啟動的政治原因之一。但是這種啟動還是以穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，因此今后市場無論房價

48、還是地價都將在一定范圍內(nèi)波動。</p><p><b>　　4.2競爭樓盤分析</b></p><p>　　綜上述表格物業(yè)類型分析</p><p>　　4.3 擬定開發(fā)規(guī)模和檔次</p><p>　　項(xiàng)目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項(xiàng)目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側(cè)

49、住宅區(qū)和南側(cè)公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側(cè)，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。由于本項(xiàng)目地處黃金地段，故項(xiàng)目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我

50、們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。</p><p>　　預(yù)測擬開發(fā)項(xiàng)目未來的租售價格</p><p>　　5 規(guī)劃方案及建設(shè)條件</p><p>　　項(xiàng)目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項(xiàng)目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側(cè)住宅區(qū)和南側(cè)公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三

51、棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側(cè)，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。由于本項(xiàng)目地處黃金地段，故項(xiàng)目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用

52、，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。每棟樓下面都還有兩層的停車場，在寫字樓后面還有20米長、80米寬的停車場，以滿足客戶的停車需求。</p><p>　　6 規(guī)劃方案及建設(shè)條件</p><p><b>　　6.1·規(guī)劃方案</b></p><p>　　項(xiàng)目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項(xiàng)目

53、是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側(cè)住宅區(qū)和南側(cè)公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側(cè)，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。</p><p>　　6.2·建設(shè)過程中市條件</p>

54、<p>　　我們開發(fā)的是熟地 本身帶有一定的配套設(shè)施（三通一平）在建設(shè)過程中,我們又投入了資金來改善和完成應(yīng)有的配設(shè)施 我們的支出如下表所示:</p><p>　　本項(xiàng)目地塊附近有燃?xì)夤?yīng)設(shè)施，其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時項(xiàng)目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。</p><p>　　我們建設(shè)的是中高端住宅以及南開區(qū)商務(wù)，商業(yè)的中心. 我們的設(shè)想

55、是打造其附近地塊優(yōu)質(zhì)的住宅商務(wù)小區(qū)，樹立我們的品牌。所以我建議我們建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)作出我的設(shè)想.</p><p>　?。?） 我們的住宅去采用統(tǒng)一的中等性裝修，在保留業(yè)主可根據(jù)自己喜好進(jìn)行裝修的前提下，我們同意的為業(yè)主進(jìn)行一些融入設(shè)計(jì)師理念的裝修，給業(yè)主們打下一些購房后自主裝修的基礎(chǔ)。整體美觀的設(shè)計(jì)也為我們的銷售創(chuàng)造了條件。</p><p>　?。?） 我們的寫字樓因?yàn)槿恳猿鲎鉃橹?，所?/p>

56、我們要進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)裝修。我們要采用中高檔的裝修方案，我們要請專業(yè)的設(shè)計(jì)師和裝修團(tuán)隊(duì)為我們設(shè)計(jì)、施工、采購主材的材料。我們將采用優(yōu)質(zhì)的裝修以達(dá)到整體效果的一致，突出我們的設(shè)計(jì)的主題。為我們的后期租售創(chuàng)造良好的條件及優(yōu)勢。</p><p>　　（3） 我們的商鋪定位為豪華的商業(yè)街和一個四層的大型商場，所以我們的裝修不光要施工設(shè)計(jì)優(yōu)良，還要外部整體裝修較豪華，給人一種豪華氣派的感覺。這樣才會為我們引來更多的商戶，提高

57、我們的租金，同時也能較好的提高我們開發(fā)整個項(xiàng)目的整體形象。</p><p>　　7 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程主要工作的進(jìn)度安排</p><p>　　7.1土地獲得方式：購買熟地，時間：2009年7月7號</p><p><b>　　7.2 前期工作</b></p><p>　　7.2.1選址意見通知：2009年8月4日<

58、/p><p>　　7.2.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：2009年9月13號</p><p>　　7.2.3規(guī)劃建設(shè)條件 2009年 10月11號</p><p>　　7.2.4建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù) 2009年10月28號</p><p>　　7.2.5項(xiàng)目勘探、設(shè)計(jì)、施工發(fā)包方式及時間 2010年3月</p><

59、;p>　　采用建設(shè)單位直接招標(biāo)發(fā)包方式 即建設(shè)單位直接招標(biāo)發(fā)包方式是指建設(shè)單位直接通過招標(biāo)方式將任務(wù)發(fā)包給承包單位。所謂直接招標(biāo)發(fā)包，是指由建設(shè)單位自己進(jìn)行或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行的招標(biāo)發(fā)包活動，按發(fā)包的內(nèi)容和招標(biāo)的對象有平行承發(fā)包、設(shè)計(jì)總承包、施工總承包、項(xiàng)目總承包等方式。</p><p>　　7.2.6項(xiàng)目開工時間及工期進(jìn)度安排2010年6月18號</p><p>　　購買土地

60、 正式開工 竣工/租售開始 售完 ...... 出租 </p><p>　　2009.8.4 2010.6.18 2012.6.6 2013.12.8 (40年) 2052.6.6</p><p>　　7.2.7項(xiàng)目竣工時間、租售進(jìn)度等。</p><p>　　2012年6月6號 ，詳情

61、見附表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入測算表和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租金收入測算表。</p><p>　　8 投資估算及資金籌措</p><p>　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目作為建設(shè)工程具有投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，而建設(shè)工程成本，也就是建設(shè)工程價格是投資項(xiàng)目決策中要考慮的主要問題。如果建設(shè)工程的成本超過投資者的支付能力，就會迫使其放棄擬建項(xiàng)目。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，客觀而準(zhǔn)確地估算項(xiàng)目投資額，對于為投資者

62、提供決策依據(jù)，制定資金籌措方案、編制基本建設(shè)計(jì)劃和控制投資額具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目的投資估算主要依據(jù)有：國家及地方相關(guān)法律法規(guī)和政策，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中某些項(xiàng)目的平均指標(biāo)水平，項(xiàng)目規(guī)劃方案，以及相關(guān)投融資條件等.</p><p>　　總投資為 92002.14 億元人民幣，資金來源主要由自有資金，長期貸款，可使資金得以流動利用，降低了籌措資金的壓力及成本.其中自有資金投入為 萬元，在期初投入，第一期投 萬元，

63、用于支付土地費(fèi)用及部分建設(shè)期費(fèi)用；銀行貸款為 萬元，在開工前投入，用于支付前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)等。具體見現(xiàn)金來源與運(yùn)用表.</p><p>　　9 項(xiàng)目主要現(xiàn)金流量計(jì)算參數(shù)的選定計(jì)經(jīng)營收入測算</p><p>　　商鋪的租賃價格為 150元/月·㎡ ，寫字樓的售價為 22000元/㎡ ，住宅的售價為 22000元/㎡ ，寫字樓的租賃價格為 110元/月·

64、㎡</p><p>　　10 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價</p><p>　　我們所定的目標(biāo)收益率為12%，經(jīng)營時期是從2012年6月6日租售開始到2052年6月6日土地使用權(quán)到期.</p><p>　　經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的成本利潤率為 134.85%，可行.</p><p>　　從全投資角度看，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為13841.16萬元，可行；</p>

65、<p>　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.88%〉12%，可行；</p><p>　　靜態(tài)投資回收期為 3.92年，可行.</p><p>　　從自有資金角度看，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1358萬元，可行；</p><p>　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為170%〉15%，可行；</p><p>　　動態(tài)投資回收期為4.35年，可行.</p>

66、<p><b>　　11 不確定性分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn).因此很難在一開始就對整個開發(fā)項(xiàng)目投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況作出精確的估計(jì).存在諸多的不確定因素.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性因素分析，是分析不確定性因素對開發(fā)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn).對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，涉及的不確定因

67、素較多，具體如下：</p><p><b>　?。?）土地費(fèi)用</b></p><p>　　在進(jìn)行項(xiàng)目評估時，如果開發(fā)商還沒有獲得土地使用權(quán)，土地費(fèi)用則會是一個未知數(shù).通過市場比較或其他方法來估算土地費(fèi)用，也不可避免地會因?yàn)榈貕K現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜或土地交易市場環(huán)境不健全而難以準(zhǔn)確估算，在本項(xiàng)目中存在此種不確定因素.土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一個重要的計(jì)算參數(shù)，土地費(fèi)用由

68、出讓金，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成.地快的現(xiàn)狀條件和土地交易市場都影響土地費(fèi)用的多少，尤其是房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化.</p><p><b>　?。?）建安工程費(fèi)</b></p><p>　　通常情況下要委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算.這種不確定性因素主要是由于建筑材料和勞動力價格的不確定性造成的.這與費(fèi)用估算時間和工程被承

69、包的期間長短及工程承包合同的形式有關(guān)系，本項(xiàng)目亦存在此種不確定性因素.</p><p><b>　　（3）租售價格</b></p><p>　　租售價格租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的.僅以"今天"的租金和售價水平估算.但同類型物業(yè)市場上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會、經(jīng)濟(jì)、

70、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先計(jì)算的.</p><p>　?。?）開發(fā)期與租售期</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期由準(zhǔn)備期、建造期兩個階段組成.在準(zhǔn)備期，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作.委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請手續(xù).要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn).另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，

71、使開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期延長.租售期的長短與宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況，市場供求狀況，市場競爭狀況，預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢，房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系.</p><p>　　（5）容積率及有關(guān)參數(shù)</p><p>　　當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時,容積率的大小就決定了開發(fā)項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量,而建筑面積的大小直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的租金收入,銷售收入和建安工程費(fèi)用.</p><p>

72、;<b>　　（6）資本化率</b></p><p>　　資本化率是影響開發(fā)項(xiàng)目最主要的因素之一，一般認(rèn)為資本化率稍有變動，將影響開發(fā)項(xiàng)目總開發(fā)價值.由于專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)知識以及手中掌握的市場資料有限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會有不同的結(jié)論.另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，資本化率與實(shí)際投資收益率也存在差異，使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn).</p><p>&l

73、t;b>　?。?）貸款利率</b></p><p>　　由于在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都是通過金融機(jī)構(gòu)借款，預(yù)售樓花的方式籌措.所以，資金使用成本即利息支出，對開發(fā)項(xiàng)目影響極大</p><p>　　進(jìn)入21世紀(jì)以來，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，但隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，未

74、來的貸款利率肯定會再次回升.利率的影響，決定了開發(fā)利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性.</p><p>　　12 可行性研究的結(jié)論及建議</p><p>　　通過上述對該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想，力爭提

75、高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　我們經(jīng)過實(shí)際的考察發(fā)現(xiàn)所選地塊周邊環(huán)境很好，是很好的開發(fā)地塊，就在旁邊的六馬路旁邊還有一個比我們項(xiàng)目更大的一個地塊正在建設(shè)，這無疑給我們帶來了很大的壓力。由于所處地塊地價很高，我們不得不加大容積率，所以容積率偏大導(dǎo)致我們的項(xiàng)目在整體上與周邊的建筑顯得不協(xié)調(diào)，售價與周圍房產(chǎn)相比也得略高。經(jīng)過可行性研究我們發(fā)現(xiàn)我們的利潤率還是很高的，不過都要通過后面很長一段時間的商鋪收入來達(dá)到

76、，所以我們要準(zhǔn)備好長期投資的心態(tài)。經(jīng)過可行性研究，總體上來說，我們的項(xiàng)目還是可行的。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)（第5版）.北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006</p><p>　　[2]陳才、郭鎮(zhèn)寧，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略（第1版）.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2