房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設(shè)計---房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設(shè)計說明書</p><p>　　邯鄲市**房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告 </p><p>　　2012年6月25日</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1．項目用地周邊環(huán)境分析</p><p>　　1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查</p&

2、gt;<p>　　1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查</p><p>　　1.3地塊交通條件調(diào)查</p><p>　　1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查</p><p>　　2．區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷</p><p>　　2.1宏觀經(jīng)濟運行狀況</p><p>　　2.1.1國內(nèi)生產(chǎn)總值</p><

3、p>　　2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)</p><p>　　2.1.3國家宏觀金融政策</p><p>　　2.1.4 固定資產(chǎn)投資總額</p><p>　　2.1.5社會消費品零售總額</p><p>　　2.2項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)</p><p>　　2.3項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)

4、狀</p><p>　　2.4項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異</p><p>　　2.5項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)</p><p>　　2.6商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析</p><p>　　3．土地SWOT（深層次）分析</p><p>　　3.1項目地塊的優(yōu)勢</p>&

5、lt;p>　　3.2項目地塊的劣勢 </p><p>　　3.3項目地塊的機會點</p><p>　　3.4項目地塊的威脅及困難點</p><p><b>　　4． 項目市場定位</b></p><p>　　4.1 類比競爭樓盤調(diào)研</p><p><b>　　4.2項目定位<

6、;/b></p><p><b>　　5． 項目價值分析</b></p><p>　　5.1商品住宅價值分析法</p><p>　　5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素</p><p>　　5.3項目可提升價值判斷</p><p>　　5.4價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素</p><p>

7、;　　5.5項目可實現(xiàn)價值分析</p><p>　　6．項目定價模擬分析</p><p><b>　　6.1均價的確定</b></p><p>　　6.2項目中具體單位的定價模擬</p><p>　　7．項目開發(fā)周期的確定</p><p>　　8．項目投資及成本估算</p><

8、p><b>　　9．項目風(fēng)險分析 </b></p><p>　　10．社會效益和環(huán)境效益評價 </p><p><b>　　11．結(jié)論及建議 </b></p><p><b>　　正文</b></p><p>　　項目用地周邊環(huán)境分析</p><p&g

9、t;　　1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查</p><p>　　**，由龍瑞房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目總占地面積1300余畝，總建筑面積30多萬平方米，綠化率35%，堪稱邯鄲市開發(fā)面積最大的宜居新城，項目計劃分期投入開發(fā)建設(shè)、項目整體落成后將成為邯鄲未來的RBD（游憩商業(yè)區(qū)）中心。</p><p>　　1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查</p><p>　　**，地處邯鄲市新城建設(shè)項目--五

10、倉區(qū)核心。市政府計劃投資150億元精心打造。要將五倉區(qū)打造成一個集商務(wù)、文化、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化區(qū)。 </p><p>　　**社區(qū)綠化率高達(dá)35%，在新古典主義的園林筆觸與綠意合圍之下，精心鍛造一步一景，步步有景的園林風(fēng)情。同時利用植物的不同組合將雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和諧共榮，創(chuàng)造出豐富的視覺效果變化和極具趣味性的戶外環(huán)境。 伴隨著城市改造工程的開展，五倉區(qū)必將發(fā)生巨大的變化，一個日漸宜居、

11、繁榮的南部新區(qū)正在崛起。</p><p>　　1.3地塊交通條件調(diào)查</p><p>　　**東依邯鄲市南北中軸線--中華大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達(dá)邯鄲機場，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北、7條大路橫貫東西，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。 </p>&

12、lt;p>　　1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查</p><p>　　在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應(yīng)俱全。</p><p>　　區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷</p>

13、<p>　　2 .1 宏觀經(jīng)濟運行狀況　</p><p>　　2.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值</p><p>　　國家統(tǒng)計局2012年1月17日上午公布2011年重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測算，2011年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價格計算，比上年增長9.2%。四季度增長8.9%。　　此前，專家普遍預(yù)測2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期

14、?！　〈送猓y(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消費價格比上年上漲5.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年工業(yè)生產(chǎn)者購進價格比上年上漲9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%?！　?011年全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長12.8%，環(huán)比增長1.1%?！　?011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，扣除價格因素實際增長20.0%?！　?01

15、1年全年社會消費品零售總額181226億元，比2010年名義增長17.1%，扣除價格因素實際增長11.6%。其中，12月份社會消費品零售總額名義增長18.1%，環(huán)比增長1.41%?！　?010年全年進出口總額36421億美元，比2009年增長22.5%；出口18986億美元，增長20.3%</p><p>　　2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)</p><p>　　5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（

16、簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.90，比上月回落0.72點。</p><p>　　2.1.3國家宏觀金融政策</p><p>　　促進經(jīng)濟持續(xù)增長、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價、維持國際收支平衡</p><p>　　2.1.4固定資產(chǎn)投資總額</p><p>　　2.1.5中國1—5月份社會消費品零售總額81637億元</p><p&

17、gt;　　邯鄲房地產(chǎn)供需情況調(diào)查：目前邯鄲市房地產(chǎn)需求情況還是相當(dāng)可觀、邯鄲市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場供給。目前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價，但近來國家宏觀經(jīng)濟政策銀行存款準(zhǔn)備金下調(diào)，市民對此并不看好。房價依然有上漲風(fēng)險。</p><p>　　據(jù)調(diào)查顯示目前邯鄲市買房人群主要是二三十歲的中青年人較多，有少部分人買房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。</p><p>

18、　　2.2項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)</p><p>　　2.2.1邯鄲房地產(chǎn)市場概況：</p><p>　　據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場運行良好，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場最艱難的困窘時期基本度過。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)205

19、家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)138家，比上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%。全市在建的開發(fā)項目達(dá)到199個，比上年同期增多42個。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團開發(fā)公司的帶動影響，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)快速增長。1－6月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資105.0億元，比上年增長91.2%，其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩

20、個開發(fā)規(guī)模較小的城市(承德39.6億元、衡水38.4億元)，在石家莊、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定幾個開發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，一定程度上對全市經(jīng)濟快速增長起到積極的拉動和保障作用。</p><p>　　商品房新開工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積規(guī)模達(dá)到1238.9萬平方米，同比增長26.2%。其中，本年新開工面積543.3萬平方米，占2009年商品房新開工面積的

21、93.7%，與上年同期相比增長1.2倍，商品住宅新開工面積407.4萬平方米，同比增長99.7%。</p><p>　　商品房銷售市場比較活躍。1－6月，全市商品房銷售面積為81.2萬平方米，銷售總量比上年增加12.3萬平方米，增長26.2%。其中，期房銷售67.0萬平方米，同比增長41.2%，占全部銷售商品房面積的82.5%；商品房銷售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長38.4%。其中，期房銷售額21

22、.4億元，同比增長62.8%，占全部商品房銷售額的83.3%。</p><p>　　居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產(chǎn)市場的逐步完善，個人購買住房已成為全市商品房銷售對象的主體，2010年上半年個人購房的比重達(dá)95%以上。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。</p><p>　　

23、空置面積有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3萬平方米，同比減少16.7萬平方米，同比下降55.7%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明了我市房地產(chǎn)市場運行狀況比較健康良好，這也是外地房地產(chǎn)開發(fā)商來我市進行開發(fā)經(jīng)營，看好我市房地產(chǎn)市場的一個具體體現(xiàn)。</p><p>　　商品房價格稍有松動。隨著國家一系列的宏觀調(diào)控政策的實施，遏制房價過快增長，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產(chǎn)銷售情況來

24、看，房價與上年同期相比仍然保持了增長態(tài)勢，但從近三個月的環(huán)比速度來看，卻呈現(xiàn)了逐月下降的勢頭。</p><p>　　2.2.2邯鄲政府相關(guān)政策法規(guī)</p><p>　　近年由于房地產(chǎn)市場的日益繁榮，邯鄲政府對房地產(chǎn)市場也加強了法規(guī)政策上的建設(shè)與約束：</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng)村集體“土地證”5年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無償

25、劃撥”， 今后包括房地產(chǎn)在內(nèi)的七大類服務(wù)業(yè)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計部門統(tǒng)一發(fā)布，服務(wù)業(yè)相關(guān)價格數(shù)據(jù)也必須以市場實際交易價格計算?！”Ｕ戏繀⒔ǚ綄|(zhì)量永久負(fù)責(zé)，項目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制逐步推行，計劃為經(jīng)適房改名以明晰政策。</p><p>　　據(jù)新華社電 國務(wù)院總理溫家寶19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作，討論并原則通過《中華人民共和國精神衛(wèi)生法（草案）》和《中華人民共和國居民

26、身份證法修正案（草案）》。</p><p>　　2.3項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀</p><p>　　在需求方面：隨著近幾年的房價快速上漲，房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的承受能力，高昂的房價必將會抑制大量的需求，所謂房價收入比，即是家庭年收入與住宅價格的比例，如國際上用來衡量房價是否合理常用房價收入比來進行考量，在國際上通常認(rèn)為房價收入比保持在1：4—6之間比較合理，而邯鄲的房價收入比已遠(yuǎn)

27、遠(yuǎn)高出該水平，達(dá)到1：15—20左右，這就意味著一個家庭不吃不喝至少15年才能買到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房價過高外，還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡有關(guān)系，在邯鄲目前供應(yīng)的住宅面積比較偏大，動輒就是100平米以上，90平米以下的戶型在市場中鳳毛麟角，即使有小戶型，大多也是大面積戶型的配角，在設(shè)計或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面積戶型有效供應(yīng)在市場中的缺位，這也是造成房價收入比較高的原因之一。</p><p>

28、;　　在供應(yīng)方面：雖然國家政策對耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著苛刻的限制，但隨著邯鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的方針政策出臺實施，舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：舊改用地的掛靠速度還將進一步加快，總面積將近5000余畝的五倉區(qū)總體改造已于2009年底已經(jīng)開工和建設(shè)。在未來的二年內(nèi)，這些土地必將會完全上市，形成海量的住宅供應(yīng)，這必將會加劇市場供求進一步失衡，導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)住宅價格將會出現(xiàn)下滑。</p

29、><p>　　2.4項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)</p><p>　　現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學(xué)者專家評論的熱點，其中很多人認(rèn)為房價不會下行太多，最主要的依據(jù)是土地成本、建筑材料成本及勞動力成本長期處于上漲的趨勢，所以房價的抗跌性較強，如從邯鄲2007年5月份拍賣的5塊地來看，住宅用地平均價約為250萬元/畝，按政府規(guī)定的容積率3.0計算，加上相關(guān)稅費樓面地價高達(dá)每平米13

30、00元，其商品房的綜合開發(fā)成本在3100元/平米左右，若是城中村舊改項目其綜合開發(fā)成本可能更高，由于過高的成本大大壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，所以降價幅度有限。但筆者對此持不同的觀點，成本因然是決定因素，真正對房價起決定作用的是市場供求關(guān)系，在市場體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時，價格可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本來調(diào)節(jié)市場需求，但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時，價格也可低于產(chǎn)品成本來刺激市場需求，所以僅以成本來評定房地產(chǎn)的價格趨勢未免有點過于牽強附會。</p>

31、<p>　　有的學(xué)者說房地產(chǎn)屬于國家支柱性產(chǎn)業(yè)，對GDP的增長貢獻率較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會影響到國民經(jīng)濟的建康發(fā)展，相關(guān)政府部門絕不會任由房價下行，這一點我同意，但前提是在政府出手干預(yù)之前應(yīng)是首先分析房地產(chǎn)是否屬于健康理性的調(diào)整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同時，也具有一定的社會性，作為公眾的基本的社公生產(chǎn)資料，房價的過高必將會影響到社會的穩(wěn)定與和諧，這也是政府不愿看到的。在邯鄲，房地產(chǎn)住宅價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐?/p>

32、市場承受能力，筆者認(rèn)為這次房價回調(diào)屬于是市場理性的調(diào)整，政府無需干預(yù)。即使政府進行對房地產(chǎn)市場救市相信效果也不會太明顯，畢竟房地產(chǎn)高昂的價格已抑制了相當(dāng)大部分需求，只要是房價與家庭收入還不對稱，政府的救市努力也是白費心機。</p><p>　　2.5商品住宅客戶構(gòu)成及購買事態(tài)分析</p><p>　　受政府激活房地產(chǎn)市場政策措施的出臺和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面

33、積均有較大幅度增長，市場形勢回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資33.3億元，同比增長38.3％；商品房新開工面積140.3萬平方米，同比增長9.8％；全市商品房銷售面積 42.88萬平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份環(huán)比分別增長1.3％和2.4％。5月份主城區(qū)商品房平均價格為3650元／平方米，同比增長 3.9％，與去年底3540元相比增長3.1％。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資35 億元，同比增長38.6 ％，

34、完成年度計劃的56.4％。其中商品住宅已完成投資28.6 億元，同比增長30.6％；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資25.4億元，同比增長43.26％；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長 62.04％。全市商品房新開工面積162.98萬平方米，同比增長11.68％，其中商品住宅新開工面積136.43萬平方米，同比增長16.55％。主城區(qū)商品房新開工面積105.44萬平方米，同比增長36.21％。其中商品住宅新開工面積81.52萬

35、平方米，同比增長51.3％。商</p><p>　　3. 土地swot分析</p><p>　　3.1項目地塊的優(yōu)勢（S）</p><p><b>　　地段優(yōu)勢：</b></p><p>　　邯山區(qū)是邯鄲市近幾年來開發(fā)建設(shè)的城市重要區(qū)，是金融、通信、經(jīng)濟、政治、文化、信息中心。本項目位于邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心地段，與建行大廈

36、、農(nóng)行大廈、電信大廈、工商大廈、投資大廈、等重要機構(gòu)毗鄰，均為近年建設(shè)頂級辦公、商務(wù)及酒店的建筑。，并與康德 搜購 以純等高檔建筑連成一片，構(gòu)成趙都未來CBD最為完善的城市商務(wù)、金融、文化、居住集中地。</p><p><b>　　投資價值：</b></p><p>　　景觀優(yōu)勢：本項目可充分利用滏陽河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、展覽廣場交相輝

37、映的景觀優(yōu)勢進行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來的清新空氣，遠(yuǎn)觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺滏陽河秀色，且為已初顯未來大都會成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線；東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊含極高的景觀視野價值。</p><p><b>　　產(chǎn)品定位：</b></p><p>　　本項目主推精致戶型，就目前市場狀況分

38、析，市場消費需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購買</p><p><b>　　交通便捷：</b></p><p>　　本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運交通系統(tǒng)，可方便地通達(dá)城市內(nèi)各個街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運樞紐總站的投入運營，其交通優(yōu)勢

39、更是顯現(xiàn)無疑。</p><p><b>　　市政和商業(yè)配套：</b></p><p>　　本項目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價值，開發(fā)商無需進行額外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。</p><p><b>　　3.2劣勢 (W)<

40、/b></p><p>　　◇ 項目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營造。</p><p>　　◇ 開發(fā)商知名度不高,至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項目，有可能使本項目對公眾市場號召力產(chǎn)生一定的影響。</p><p>　　◇ 車位有限, 本項目停車位稀缺，對于有車一族或商務(wù)往來顯得有些美中不足。</p>&

41、lt;p><b>　　3.3機會 (T)</b></p><p>　　◇ 展覽中心帶來的展覽效應(yīng)</p><p>　　隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場的即將完工，同時毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場，儲備有豐富的消費和客戶資源有利于項目商場、商鋪的銷售。屆時，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活動更加頻繁，項目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。

42、</p><p>　　毗鄰商業(yè)核心圈，商務(wù)交流和活動增強，給項目帶來良好的商業(yè)氛圍。</p><p><b>　　3.4威脅 (0)</b></p><p>　　◇ 同類競爭樓盤：時尚空間 華都大廈 世紀(jì)廣場 國際廣場</p><p>　　主要來自同類項目的競爭。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項目已有大幅度的增長，特別是

43、低端的公寓物業(yè)消費增長和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場一度嚴(yán)重失衡。新增長的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價格上占有一定優(yōu)勢。盡管競爭項目分布于市內(nèi)各個城區(qū)，但是他們會在產(chǎn)品、價格等方面造成對本項目一定的沖擊。</p><p>　　◇ 寫字樓：寫字樓也是主要的競爭物業(yè)類別。（文化大廈、品感大廈、）</p><p>　　◇ 商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做辦公，或?qū)?/p>

44、門用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點是：基本上沒有相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂湖、鳳山豪苑）</p><p>　　◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。</p><p><b>　　4．項目市場定位</b></p&

45、gt;<p><b>　　4.1成本法 </b></p><p>　　計算=單位成本*(1+加成率）</p><p>　　加成率一般在15%~20%之間</p><p><b>　　4.2項目定位</b></p><p><b>　　4.2.1產(chǎn)品定位</b>&l

46、t;/p><p>　　先鋒經(jīng)理人的商務(wù)套間 未來總栽的指揮臺</p><p>　　4.2.2目標(biāo)客戶群體定位</p><p>　　外地駐機構(gòu)和辦事處：小型公司，精英團隊</p><p>　　個人工作室和個體私人業(yè)主：律師事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計創(chuàng)作室、個人工作室、裝飾公司、旅行社、品牌代理商等</p><p>　　個人和機

47、構(gòu)投資者：這一類客戶視野超前，極具投資意識，眼光獨到，對地產(chǎn)認(rèn)識深刻。</p><p><b>　　炒房炒鋪投機人</b></p><p><b>　　目標(biāo)客戶群特點分析</b></p><p>　　年齡層次：25—50歲之間，主力人群為30—40歲，注重個人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者</p><p>

48、　　教育程度：大專以上學(xué)歷；樂于接受現(xiàn)代商務(wù)辦公概念</p><p>　　職務(wù)狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經(jīng)理人</p><p>　　經(jīng)濟收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄</p><p>　?、?職業(yè)背景：國有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營業(yè)主</p><p>　　⑾ 愛好興趣：以工作為樂，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求

49、，接受新事物較快。 </p><p>　　⑿ 商務(wù)活動的需要：商務(wù)配套的需求，彼此間的商務(wù)交流</p><p>　　⒀ 快節(jié)奏的生活：時間概念強烈，要求交通便利、周邊配套齊全</p><p>　　這一部分消費群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會的中尖分子；在他們中間同樣涌動著追求新城市、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市核

50、心區(qū)，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標(biāo)消費者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費者這樣的心理特征，項目賦予了**項目“先鋒經(jīng)理人商務(wù)套間”的主題定位。</p><p><b>　　5．項目價值分析</b></p><p>　　5.1商品住宅價值分析法</p><p>

51、;　　截止到2012年6月25日為止，**所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項目55個，近一個月內(nèi)，另有55個項目的銷售價格與之前持平。</p><p>　　所有在售住宅項目的銷售均價為4637元/平方米，近半年來持平。所有55個在售住宅項目與**相比：</p><p>　　21個項目的銷售均價高于**，售價最高的康橋國際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個項目的銷售均價低于**，售價最低

52、的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；</p><p>　　另有18個項目的銷售均價與**持平。</p><p>　　5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素</p><p><b>　　交通的便利性：</b></p><p>　　**東依邯鄲市南北中軸線——中華東大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，

53、多條公交干線均可直達(dá)本項目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達(dá)邯鄲機場，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。</p><p>　　5.3項目可提升價值判斷</p><p><b>　　小區(qū)配套：</b></p><p>　　擁有了完善的配套設(shè)施。在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)

54、設(shè)置超市、便利店、銀行、郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中西專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應(yīng)俱全。</p><p>　　5.4價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素</p><p>　　**項目整體落成后將成為邯鄲南部未來的RBD（商貿(mào)旅游、休閑娛樂、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時也擁有邯鄲最大的社

55、區(qū)型商業(yè)群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來說，更具有潛力，因為從商業(yè)建立之初，社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應(yīng)的固定消費群體的存在，使得社區(qū)型商業(yè)更具有投資價值！</p><p>　　**50萬平米核心商業(yè)——和道國際廣場，作為區(qū)域少有的核心型綜合商業(yè)體，已經(jīng)成為**未來商業(yè)的中心力量和區(qū)域商圈的標(biāo)桿之作。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對資

56、源的強勁整合能力帶來的高經(jīng)濟效益使其成為新的商業(yè)投資熱點。**剛剛獲得“2011中國河北?改變城市的十大綜合體”稱號，世界500強韓國樂天集團已經(jīng)入駐**，**的臨街商鋪有著得天獨厚的區(qū)位價值，并且具有70年的大產(chǎn)權(quán)，項目收益相對較高。</p><p>　　5.5項目可實現(xiàn)價值分析</p><p>　　300萬平方米鴻篇巨制，風(fēng)靡世界的魅力主場</p><p>　　

57、規(guī)模宏大，氣勢磅礴。實力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康居住、大型綜合商業(yè)、風(fēng)情商街、商務(wù)辦公、創(chuàng)意文化、娛樂休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國際化現(xiàn)代新城。**地處邯鄲市南部占地面積1300余畝，可同時滿足12萬人口居住，是一座相當(dāng)于邯山區(qū)三分之一的魅力生活城，華北第一城市新城落戶邯鄲。項目整體落成后將成為引領(lǐng)邯鄲生態(tài)居住、購物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國際風(fēng)情的魅力主場！</p><

58、;p>　　建筑生活夢想，運營城市未來。秉承專業(yè)與誠信的核心理念，堅守品質(zhì)是最堅硬的防線,信譽是最尊貴的榮耀。</p><p>　　品牌開發(fā)，實力保證。隆基泰和實業(yè)集團是集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)制造、物資供應(yīng)、科技發(fā)展等多領(lǐng)域經(jīng)營于一體，跨行業(yè)、跨區(qū)域、多實體的企業(yè)集團。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一級資質(zhì)，國家建筑施工總承包商特級資質(zhì)，歷經(jīng)10年城市運營，開發(fā)經(jīng)驗成熟：曾開發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國際、120

59、0余畝的高碑店世紀(jì)城等大型綜合項目；竹語堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽光凱旋城、陽光海洋花園、海龍公寓等特色項目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開發(fā)經(jīng)驗之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場份額，業(yè)務(wù)覆蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個省市，實現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產(chǎn)業(yè)的一顆巨星。</p><p>　　坐擁城市繁華，盡享都市榮耀。**中心區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型商業(yè)

60、綜合體，內(nèi)嵌大型購物中心、電影院、特色餐飲、藝術(shù)長廊、商務(wù)辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強調(diào)開放、人性與互動，融合多元文化，分享時尚與休閑新生活理念。充分滿足人們的多種需要，打造城市價值。南側(cè)緊鄰以約大型城市景觀廣場和休閑主題公園，充分利用滏陽河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結(jié)合，締造出一個生態(tài)、舒適、低碳、健康的國際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點。</p><p>　　獨具匠心的“趙都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。*

61、*內(nèi)規(guī)劃有獨具匠心的“趙都八景”：“五倉新天地”、“趙都古韻、“楊柳堤岸”、 琴臺映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽夕照”，相互掩映，共同構(gòu)筑**的景觀長廊，盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花草樹木、幾個建筑小品等，見縫插針式的布設(shè)和安放，而是上升到住區(qū)環(huán)境的新高度，個性鮮明的主題、風(fēng)格、層次和布局，在建筑與住戶之間構(gòu)成一種生態(tài)的美感的人性化的和諧過渡。整個景觀設(shè)計運用整體設(shè)計的理念，充分尊重中國文化特色，

62、各個組團的水景相互串聯(lián)共同組成**的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華兒女蓬勃向上精神風(fēng)貌。同時，園林中數(shù)以萬計的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無盡魅力。</p><p>　　6．項目定價模型分析</p><p>　　7．項目開發(fā)周期的確定</p><p>　　確定項目開發(fā)周期為3—4年</p><p>　　8

63、．項目投資及成本估算</p><p><b>　　9．項目風(fēng)險分析 </b></p><p>　　9.1主要風(fēng)險因素分析</p><p>　　項目風(fēng)險通常包括以下方面：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、客戶風(fēng)險、資金風(fēng)險、配套風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險。本項目主要潛在風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。</p><p

64、><b>　　1、政策風(fēng)險</b></p><p>　　經(jīng)濟政策風(fēng)險是指在建設(shè)期貨經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件的變化，致使實際的經(jīng)濟效益與預(yù)期的經(jīng)濟效益相背離。對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個角度進行考察。宏觀經(jīng)濟環(huán)境與經(jīng)濟條件的變化，是指國家經(jīng)濟制度的變革、經(jīng)濟法規(guī)和經(jīng)濟政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展速度的波動。</p><p>　　從

65、本項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險，包括國家宏觀調(diào)控政策，財政貨幣政策，稅收政策，可能對項目今后的運作產(chǎn)生影響。</p><p><b>　　2、市場風(fēng)險</b></p><p>　　市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制盒回避的。隨著潛在進入者與行內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營

66、運主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。因此物流企業(yè)為了生存及競爭的需要，會采取“價格戰(zhàn)”策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進而影響公司收益。</p><p><b>　　3、財務(wù)風(fēng)險</b></p><p>　　財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和接入資金利息率差額上的不

67、確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險程度越大；反之則越小。</p><p>　　作為物流業(yè)，本項目的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目實施之前，實施后財務(wù)風(fēng)險較小。</p><p><b>　　4、管理風(fēng)險</b></p><p>　　項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)

68、節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。</p><p>　　本項目融資成功后，相應(yīng)在項目管理、資金運籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動、資金運營等方面的不確定性，將為公司的運營帶來風(fēng)險。如何減少管理風(fēng)險是本項目運行過程中必須予以關(guān)注的。</p><p>　　9

69、.2風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策</p><p>　　1、應(yīng)對政策風(fēng)險的對策</p><p>　　公司將在國家各項經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略；</p><p>　　加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強抵御政策風(fēng)險的能力。</p><

70、p>　　2、應(yīng)對市場風(fēng)險的對策</p><p>　　現(xiàn)代市場經(jīng)濟已步入以顧客為核心的3G時代（顧客、競爭、變化），面對市場的激烈競爭和飛速變化，物流企業(yè)正字啊不斷強化內(nèi)部管理，實現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進集團化管理；發(fā)展加工中心，強化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。</p><p>　　1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運作流程，實現(xiàn)對經(jīng)營流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控

71、制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營風(fēng)險。</p><p>　　2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺，實現(xiàn)采購、銷售、倉儲、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計量集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷售、采購、加工和配送計劃，提高整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性……</p><p>　　3）財務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動形成，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財務(wù)核算、財務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。</p><p>　　4

72、）建立科學(xué)、實時、準(zhǔn)確的成本核算系統(tǒng)和統(tǒng)計分析系統(tǒng)，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要。</p><p>　　5）實現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。</p><p>　　6）實現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。</p><p>　　7）實現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動業(yè)務(wù)，提高

73、辦事效率。</p><p>　　8）發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競價、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。</p><p>　　9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實施。</p><p>　　10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。</p><p>　　3、應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的對策</p><p>　　實行嚴(yán)格的資金借貸

74、和運用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)；</p><p>　　使投資項目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險；</p><p>　　加強對業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日常現(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴大投資提供現(xiàn)金流；</p><p>　　加大資本運營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)

75、固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機制；</p><p>　　加強對資金運行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率；實施財務(wù)預(yù)決算制度；</p><p>　　建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制，加強內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降低到最低程度。</p><p>　　不可抗拒因素造成的風(fēng)險，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。

76、</p><p>　　為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財務(wù)預(yù)算中撥出?？?，購買各種保險以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險。</p><p>　　4、應(yīng)對管理風(fēng)險的對策</p><p>　　項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進入公司管理層；</p><p>　　規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保

77、障股東和投資者的合法權(quán)益；</p><p>　　加強對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平；</p><p>　　推行目標(biāo)成本全面管理，加強成本控制；</p><p>　　倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。</p><p>　　10．社會效益和環(huán)境效益評價</p&g

78、t;<p>　　社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析，項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下。</p><p><b>　　10.1社會效益</b></p><p>　　該項目的實施，可以進一步完善縣城范圍內(nèi)的流通網(wǎng)絡(luò)體系，對于促進我縣商貿(mào)流通業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展意義深遠(yuǎn)；另一方面，可以縮減差距，推進

79、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，對于促進全縣經(jīng)濟轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，促進財政增收也十分明顯，同時項目投產(chǎn)達(dá)效后還可安排部分就業(yè)崗位，為社會穩(wěn)定打下堅定的基礎(chǔ)。</p><p><b>　　10.2經(jīng)濟效益</b></p><p>　?。ㄒ唬╀N售市場及收入分析</p><p>　　該市場檢查呢過投入運行，出租給商戶供用，以每平方米年租金收入500元、生活區(qū)每平方米年租

80、金200元計，年市場租金可收入1110萬元，以每年貨物吞吐20萬噸，噸運價平均80元，年運費收入1600萬元。以上兩項年可收入2710萬元。</p><p>　　（二）總成本費用估算</p><p>　　總成本費用包括工人工資及福利、車輛建筑等維修費用、固定資產(chǎn)折舊、市場管理費用支出，其中：工人工資只包括管理層50名，按每人每年工資福利3萬元，需150萬元，車輛及設(shè)備維修按原值5%、建筑物

81、按2%計，需支出費用283.3萬元，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限結(jié)合分類折舊，房屋折舊按40年，設(shè)備折舊按10年計算，年 折舊資金共247.6萬元。以上總成本費用為680.9萬元。</p><p><b>　?。ㄈ├麧櫡峙?lt;/b></p><p>　　企業(yè)年毛收入2710萬元，剔除總成本費用680.9萬元，年凈利潤可達(dá)2029.1萬元。</p><

82、p><b>　?。ㄋ模┣鍌芰Ψ治?lt;/b></p><p>　　本項目共投入資金7343.32萬元，經(jīng)計算，全部投資回收期4.62年。</p><p>　　11．可行性研究結(jié)論與建議</p><p>　　11.1物流倉儲項目推薦方案的總體描述</p><p>　　本項目計劃占地面積50畝，建筑面積3萬平方米，投資7

83、343.32萬元，建設(shè)期為1年，建成運營后，年實現(xiàn)毛收益2710萬元，利潤2029.1萬元。本項目靜態(tài)投資收回其為4.62年，具有良好的經(jīng)濟效益。</p><p>　　11.2物流倉儲合作項目推薦方案的優(yōu)缺點描述</p><p><b>　　11.2.1優(yōu)點</b></p><p>　　本項目經(jīng)濟效益好，投資回收期短，具有較強的市場針對性，從財

84、務(wù)角度分析具有良好的社會經(jīng)濟效益。另一方面，本項目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥Υ隧椖康慕ㄔO(shè)也表示支持。本項目建成后能夠帶動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)物流業(yè)發(fā)展，提高的當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。</p><p>　　11.2.2存在問題</p><p>　　雖然從長期來分析，本項目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。</p><p><b>　　11

85、.3結(jié)論與建議</b></p><p>　　邯鄲市正處于經(jīng)濟快速增長的時期，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項新興的高速發(fā)展的行業(yè)。必然作為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，騎著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，邯鄲及邯山區(qū)經(jīng)濟持續(xù)溫不增長，居民購買力進一步增強，投資環(huán)境良好，隨著邯鄲交通工業(yè)等各項事業(yè)的發(fā)展，邯鄲區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加良好，更加火熱，升值空

86、間也將進一步拓展，**的選址合理，符合邯鄲市總體要求，具有良好的投資市場和經(jīng)營條件，項目地理為之得天獨厚，較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為邯鄲市邯鄲區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項目。</p><p>　　擬建項目從功能不懼、目標(biāo)市場定位。銷售價格定位等來看，都是比較合理的，項目本身屬于非污染項目，僅在工程建設(shè)過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣，噪聲，環(huán)境，人群健康等方面有輕微的影響，總體

87、來看，有利影響是主要的餓，其不利影戲nag是暫時和輕微的，不存在制約項目是會死的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項目的建設(shè)是可行的。</p><p>　　經(jīng)濟方面，項目對市場的估計和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的，通過分析評價，其內(nèi)部收益率。財務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟指標(biāo) 反映出項目經(jīng)濟益較好，由此可見，三期開發(fā)項目具有現(xiàn)實可行性和經(jīng)濟合理性，同時項目實施也具有良好的社會效益和環(huán)境效益。</p><p>　　綜

88、上所述，該項目具有良好的投資環(huán)境和建設(shè)條件，其財務(wù)指標(biāo)較好，項目總投資為12600萬元，所得稅后全部自有資金投資收益率為53.58%投資凈利潤2749萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值為1349萬元，銀行貸款償還期為2年，靜態(tài)投資回收期為1.2年，由此看出該項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)內(nèi)部收益率在合理范圍內(nèi)，貸款償還能力較強。</p><p>　　本項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益較好，在財務(wù)上是可行的。</p><p&g

89、t;<b>　　參考文獻：</b></p><p>　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，中國計劃出版社 2003-10</p><p>　　2.房地產(chǎn)業(yè)實操作業(yè)文案，廣東經(jīng)濟出版社，2004.6</p><p>　　3. 房地產(chǎn)項目全程策劃(理論實操與案例)，廣東省出版集團，2004.4</p><p&