房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

1、第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內容(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運用適當?shù)募夹g經(jīng)濟研究方法對房地產(chǎn)擬建項目進行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對房地產(chǎn)開發(fā)項目作出可行或不可行的一種科學方法。項目評價可行性研究的理論和方法在國際上已相當完善。它是在20世紀前葉隨著社會生產(chǎn)技術和經(jīng)濟管理科學的發(fā)展而產(chǎn)生的。它最早是在

2、20世紀30年代美國開發(fā)田納西河流域時開始試行采用。在我國，則是從1979年開始引進并應用于工業(yè)項目建設前期的技術經(jīng)濟分析并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序。在1983年頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領域采用可行性工作的時間更晚一些。房地產(chǎn)項目具有投資額巨大、項目建設周期長、不確定因素多等特征，其成功的關鍵取決于決策的正確與否。而決策的重

3、要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學的分析與預測后所得的結論，所以，房地產(chǎn)投資項目的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關鍵的作用。具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項目審批和項目資金籌措的依據(jù)。在項目建設中，可行性研究報告又成為編制設計任務書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導框架。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分可行性研究作為項目投資前期的一項重要任務和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個階段，即投資機會研究階段、初步可行性研

4、究階段、詳細可行性研究或正式的可行性研究階段。投資機會研究主要是為項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機會研究和項目機會研究。初步可行性研究則是介于投資機會研究和詳細可行性研究的一個研究階段，它主要是對房地產(chǎn)項目投資中一些關鍵問題和重要環(huán)節(jié)進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。詳細的可行性研究則是指對項目建設進行詳細深入的技術經(jīng)濟分析和比較論證，為項目決策提供評價依據(jù)?？尚行匝芯康倪@三個階段是一個相對完整的可行

5、性研究過程的有機組成部分。一個完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項目的立項、界定、籌劃；市場調查、研究；投資方案的分析、比較；預測方案的預期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。三個階段的重要性有所差異，在精確度要求及時間費用上略有不同?；I集及其使用計劃。(2)建筑材料的需要量及其供應計劃、采購與運輸方式。(3)施工力量的組織、協(xié)調和施工計劃。(4)項目施工期間所需動力(水、電、氣等)的數(shù)量及其供應。7、投資項目的經(jīng)濟效果的分析與評

6、價。它主要包括：(1)財務評價，通過對項目開發(fā)建成后的租、售情況及其收入預測，經(jīng)營、銷售費用、銷售稅金的預測，項目的盈利能力和償還能力分析等。(2)項目的國民經(jīng)濟評價及社會評價、主要評價項目對國民經(jīng)濟及社臺的凈貢獻。8、投資項目的風險分析。風險分析主要是通過一定的分析方法（盈虧平衡分析、概率分析、敏感性分析等）來說明投資項目可能遇到的風險及其他不確定性因素對項目的預期收益評價指標可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。9、項

7、目的結論與建議。根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標的估算，對項目的可行與否作出明確結論，并針對項目存在的問題提出建議，對建議的效果作出估計。二、房地產(chǎn)項目的市場分析與預測（一）市場分析1、宏觀因素分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。2、區(qū)域性因素分析。一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總

8、是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向

9、走勢。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿易區(qū)、保稅區(qū)對國內資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。3、微觀市場分析。對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。（二）房地產(chǎn)項目投資的戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析實際已涉及項目建成后的營銷問題，可以從幾個角度來分析討論。1、社會經(jīng)濟環(huán)境

10、對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，是典型的周期性行業(yè)，即受宏觀經(jīng)濟的周期性波動影響較大。將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待，而且認為是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展這種觀點是錯誤的，在形勢的判斷上會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導致“先入為主”的決策傾向。如1990年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。2、當?shù)卣姓?/p>

11、行為對市場的影響。一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。比如，在城市規(guī)劃管理比較好的江蘇張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免了盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控（如廣