明海商業(yè)廣場項目可行性研究【文獻(xiàn)綜述】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　明海商業(yè)廣場項目可行性研究</p><p>　　一、項目可行性研究的概念與作用：</p><p>　　張潤智2005年提出，所謂項目，是指目標(biāo)載體在一定時間和一定的預(yù)算范圍內(nèi)，達(dá)

2、到預(yù)定質(zhì)量目標(biāo)的一次性任務(wù)。根據(jù)項目的不同屬性可分為房地產(chǎn)項目、工業(yè)項目等。而房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資額大，周期長，不確定性因素多等特征，其成功關(guān)鍵取決于決策的正確與否。決策的依據(jù)是根據(jù)可行性分析對項目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測，所以做好可行性分析工作是項目成敗的先決條件。</p><p>　　閆軍印將可行性研究分為廣義可行性研究和狹義可行性研究。廣義上可行性研究是指在現(xiàn)在環(huán)境中，組織一個長期投資項目之前，必須進(jìn)行的有關(guān)

3、該項目投資必要性的全面考察與系統(tǒng)分析，以及有關(guān)該項目未來在技術(shù)、財務(wù)乃至國民經(jīng)濟等諸多方面能否實現(xiàn)其投資目標(biāo)的綜合論證與科學(xué)評價。它是有關(guān)決策人做出正確可靠投資決策的前提和保障。而狹義的可行性研究則是指編制可行性研究報告階段的有關(guān)工作。</p><p>　　很久以前，學(xué)術(shù)界廣泛認(rèn)同，根據(jù)研究的不同階段可分為：機會研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究階段。</p><p>　　辛懷華

4、闡述了建設(shè)工程價值與價值管理的涵義,分析了價值管理應(yīng)用的可行性及意義,闡述了價值管理的主要工作內(nèi)容,指出價值管理是提高建設(shè)工程項目可行性研究的質(zhì)量、深度以及全面實現(xiàn)建設(shè)工程項目價值的重要手段。</p><p>　　二、項目可行性研究的歷史、現(xiàn)狀和存在的問題</p><p>　　余源鵬說過，可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國。20世紀(jì)30年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，當(dāng)時美國

5、政府組織技術(shù)專家和經(jīng)濟專家進(jìn)行論證。提出了該地區(qū)進(jìn)行經(jīng)濟開發(fā)的可能性報告，后來開發(fā)取得了巨大的成功。第二次世界大戰(zhàn)之后，可行性研究方法得到了快速的發(fā)展，這個方法不僅應(yīng)用于工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運用和推廣。通過幾十年的不斷充實和完善，擴大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已經(jīng)形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。雖然各國對可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學(xué)已經(jīng)被各國所公認(rèn)。</p><p>　

6、　在我國，20世紀(jì)89年代初，開始學(xué)習(xí)和引進(jìn)可行性研究。1981年3月，國務(wù)院發(fā)[1981]30號文《關(guān)于加強基本建設(shè)計劃管理，控制基本建設(shè)規(guī)模的若干規(guī)定》中明確了“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。1982年2月國家計委、國家建委《關(guān)于縮短建設(shè)工期，提高投資效益的若干決定》中規(guī)定，可行性研究報告要作為編制設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。1982年9月國家計委計基［1982］793號文《關(guān)于編制前期工作計劃的

7、通知》中指出，將可行性研究納入建設(shè)前期工作計劃內(nèi)容，并規(guī)定了建設(shè)項目可行性研究的主要內(nèi)容。1983年2月國家計委以計資［1983］116號文頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，將可行性研究納入了國家基本建設(shè)程序。1987年國家計委頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》及《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的暫行規(guī)定》，使項目投資決策開始進(jìn)入科學(xué)化、規(guī)范化的階段。</p><p>　　何繼志提出前期可行性研究報告

8、的編制與評估是房地產(chǎn)項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作,建設(shè)部在 2000年 9月頒布了<房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法>.為配合"評價方法"的實施,建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所征集選擇了四個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)案例,匯編成<房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例>一書.案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素,其中的主要案例--"房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例 &qu

9、ot;,則主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容,編者從投資項目可行性研究及評估的角度 ,指明該案例"在目前有關(guān)部門尚無房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告內(nèi)容的規(guī)定情況下,在可研報告的內(nèi)容方面可為讀者提供參考".下面結(jié)合該"案例"素材的編寫,以及近幾年主持房地產(chǎn)項目前期工作的實踐,就房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究報告的編制及評估的基本要求,以及需要把握的主要問題談?wù)剛€人的體會和經(jīng)驗.</

10、p><p>　　在我國，隨著國家日益強盛，經(jīng)濟水平突飛猛進(jìn)，項目的投資數(shù)額與日俱增，大型投資項目回收期日益增長，資金周轉(zhuǎn)變慢，經(jīng)濟風(fēng)險增高，可行性研究越來越顯得必要。但是，房地產(chǎn)項目引入我國時間不長，這個方法還沒有被廣泛的接受或者沒有能很好的理解，因此在實際可研過程中出現(xiàn)了許多典型的問題：</p><p>　　①現(xiàn)在很多房地產(chǎn)項目的可行性研究只是走過場，很難對擬建項目的各方面指標(biāo)給出準(zhǔn)確的判斷

11、，從而造成了大量人力、物力的浪費。此外，即使房地產(chǎn)項目做了可行性研究，其深度、廣度也只是停留在項目技術(shù)方案與建設(shè)條件的層次，而沒有與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來。</p><p>　　②可行性研究報告不起約束作用：在我國的建設(shè)實踐中，普遍存在著隨意更改工程可行性研究報告內(nèi)容的情況。而建設(shè)規(guī)模、項目方案、建設(shè)用地和總投資等基礎(chǔ)性指標(biāo)中的任意一項改變都可能改變可行性研究的最終結(jié)果。為了可行而進(jìn)行可行性研究的實例舉不勝

12、舉，可謂是本末倒置。</p><p>　?、劭尚行匝芯窟^程不規(guī)范：有些項目根本沒有成立可行性研究小組，只是由建設(shè)單位自己憑主觀經(jīng)驗編寫一份可行性研究報告，交予上級，草草了事。有時，這會造成很大的投資虧損。比如高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，</p><p>　?、苓x用的方法、指標(biāo)等不夠合理和科學(xué)：多數(shù)企業(yè)在做可行性研究工作時，存在低估投資預(yù)算、高估收益、縮短建設(shè)期和效益回收期、選擇次要和輔助評

13、價指標(biāo)、回避主要指標(biāo)、評價方法單一等問題。由于對可行性研究的理論和方法掌握不夠，在對項目進(jìn)行經(jīng)濟評價時，往往僅計算項目的凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率，好一些的還進(jìn)行敏感性分析，但很少有企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險分析。而進(jìn)行技術(shù)評價時，往往只進(jìn)行定性的評價，卻很少進(jìn)行定量評價。</p><p>　　三、項目可行性研究改進(jìn)措施與展望:</p><p>　　鄭憲強提出了以多維柔性價值觀為核心的投資策劃與決策方法論,將建設(shè)

14、項目前期分為投資策劃和投資決策兩個階段,并將行為科學(xué)理論和實踐引入建設(shè)項目前期全程,從而在傳統(tǒng)理性最優(yōu)化的基礎(chǔ)上構(gòu)建有限理性滿意原則,提高建設(shè)項目投資策劃和決策的可操作性。</p><p>　　宋春紅和蘇敬勤針對國家投資體制改革許多房地產(chǎn)投資者便將取消項目審批與取消項目的可行性研究混為一談的現(xiàn)象，首先論述了投資體制改革后房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性，其次介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的特點、內(nèi)容及理論指導(dǎo)依據(jù)

15、,最后對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究提出了幾點對策。</p><p><b>　　四、結(jié)束語</b></p><p>　　綜上所述，我國已經(jīng)對建設(shè)項目可行性研究方面的研究已經(jīng)具有一定的規(guī)模，而且有相當(dāng)深入的研究。隨著這些年的快速發(fā)展，我國建設(shè)工程的大量實施，理論經(jīng)過實踐的不斷驗證和改進(jìn)，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一套全面而有效的可行性研究體系。根據(jù)這套體系，進(jìn)行可行性研究變

16、得高效且高質(zhì)量。</p><p><b>　　五、參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]閆軍印主編.建設(shè)項目評估[M].機械工業(yè)出版社，2005.3, 9~17.</p><p>　　[2]《全國注冊咨詢工程師資格考試參考教材》編寫委員會編著.項目決策分析與評價[M].中國計劃出版社，2007.11 ，35~46</p>

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20、及評估要點”.中國工程咨詢[J]，2005. </p><p>　　[13]宋春紅、蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究.《基建優(yōu)化》[J].2006年第27卷第1期</p><p>　　[14]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國物價出版社，2002. 48~51.</p><p>　　[15]陳起俊.工程項目風(fēng)險分析與管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2007.

21、 113~121.</p><p>　　[16]國家發(fā)展改革委.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)[M].（第三版）.中國計劃出版社，2006. </p><p>　　[17]余源鵬.房地產(chǎn)項目可行性研究實操一本通[M].機械工業(yè)出版社，2008. </p><p>　　[18]王國培.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究必要性[J].科技信息，2007(19). 13~16.<

22、/p><p>　　[19]黃依理.關(guān)于項目可行性研究若干問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟，2007. 9~11.</p><p>　　[20]張勇.淺談項目可行性研究在項目建設(shè)中的作用[J].山東煤炭科技，2005. 18~19.</p><p>　　[21]韓維宜.可行性研究在項目建設(shè)前期中的作用[J].新疆有色金屬，2006. 23~25.</p>&l

23、t;p>　　[22]何繼志.房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制及評估要點[J].中國工程咨詢，2003. 12~14. </p><p>　　[23]2008年年寧波房地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報告.中國投資咨詢網(wǎng)，2008年. </p><p>　　[24]Li-yin Shen. Project feasibility study: the key to successful imple

24、mentation of sustainable and socially responsible construction management practice[J]. Journal of Cleaner Production, 2005. 254~259.</p><p>　　[25]STEVEN R.GRENADIER. The Persistence of Real Estate Cycles[J].