武漢項(xiàng)目可行性研究

1、聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（二） 聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（二）一）市場(chǎng)概況1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。 在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。2001 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2000 年增長(zhǎng) 12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 150.18 億元,同比增長(zhǎng) 21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 11.

2、1%。自 1992 年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大

3、的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó) 221 個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 63.7 億美元，外資來(lái)自全球五大洲 40 多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司有 35 家來(lái)漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》

4、雜志 1999年 6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21 世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò) 100 萬(wàn)；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因

5、素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100 億元興建 600 萬(wàn)平方米的住宅，五年共建 3000 萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳

7、引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。3 武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)2001 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉

8、園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)：2002 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 1488.67 點(diǎn)，比上季度上漲了 36.92 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85 元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為 2.54%。勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002 年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬(wàn)平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。隨著小高層、高層

9、住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。 4．消費(fèi)者的購(gòu)房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開始慎重看待購(gòu)房行為，據(jù)調(diào)查：購(gòu)房影響因素中地理位置 40％，價(jià)格為 36.85％，環(huán)境為 22.96％，交通為 6

10、.47％，其他因素的被選率為 0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。5. 價(jià)格及指數(shù)2002 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 1115.72 點(diǎn)，較上季度上漲 66.43 點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為3207.76 元/平方米，與上季度相比上漲了 190.98 元/平方米，漲幅為 6.33%。住宅價(jià)格指數(shù)此季度為 1136.63 點(diǎn)，比上季度上漲 58.32 點(diǎn)；平均價(jià)格為 2206.88 元/平方米，比上季度上升 113