房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)(修改版)

1、<p><b>　　房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念</b></p><p>　?。ㄒ唬⑼恋嘏c房地產(chǎn)開發(fā)知識</p><p><b>　　1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念</b></p><p><b>　　房產(chǎn) </b></p><p>　　是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同

2、的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。</p><p><b>　　地產(chǎn)</b></p><p>　　是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。</p><p><b>　　房地產(chǎn)

3、0;</b></p><p>　　也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。</p><p><b>　　房地產(chǎn)業(yè)</b></p><p>　　是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性

4、產(chǎn)業(yè)。</p><p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā) </b></p><p>　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。</p><p>　　2、土地及土地使用年限</p><p><b>　　土地所有制</b></p>&

5、lt;p>　　在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地所有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。</p><p>　　任何個人均不能取得土地所有權(quán)。</p><p><b>　　土地所有權(quán)</b></p><p>　　是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)

6、是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。</p><p><b>　　土地使用權(quán)</b></p><p>　　土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。&

7、lt;/p><p>　　開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：</p><p>　　a) 土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。</p><p>　　b) 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土

8、地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。</p><p>　　c) 土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府部門及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。</p><p><b>　　土地開發(fā)</b></p>

9、;<p>　　土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。</p><p><b>　　生地</b></p><p>　　是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。</p><p><b>　　熟地</b></p><p>　　是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備

10、使用條件的土地。</p><p><b>　　三通一平</b></p><p>　　是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。</p><p><b>　　七通一平</b></p><p>　　給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?lt;/p><p>

11、;<b>　　土地使用年限</b></p><p>　　首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是由期限的。</p><p>　　不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)

12、出讓合同》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：</p><p>　　a) 居住用地七十年。</p><p>　　b) 工業(yè)用地五十年。</p><p>　　c) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。</p><p>　　d) 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。</p><p>　　

13、e) 綜合用地或者其他用地五十年。</p><p>　　土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。</p><p>　　必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去

14、原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！币虼?，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。</p><p>　　另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回。其實，這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。</p><p><b>　　地籍</b></p>

15、<p>　　我們通常所說的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。</p><p><b>　　宗地</b></p><p>　　宗地圖，是土

16、地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。</p><p>　　3、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)開發(fā)商</p><p>　　是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。</p><p>　　房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注問題。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最

17、有效的保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。</p><p>　　對于合法的再售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書</p><p>　　另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。其中一級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)最高。&l

18、t;/p><p><b>　　A. 資質(zhì)一級企業(yè)</b></p><p>　　自由流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。</p><p>　　設(shè)有高級工

19、程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。</p><p>　　具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近三年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上</p><p&

20、gt;<b>　　B. 資質(zhì)二級企業(yè)</b></p><p>　　自由流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。</p><p>　　工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有

21、相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。</p><p>　　具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近三年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。</p><p><b>　　C. 資質(zhì)三級企業(yè)</b></p><p>　　自

22、由流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p>　　具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)

23、的經(jīng)歷。</p><p>　　累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。</p><p>　　D. 資質(zhì)四級企業(yè)自由流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。</p><

24、p>　　工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p><b>　　E. 資質(zhì)五級企業(yè)</b></p><p>　　自由流動資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。</p><p><b>　　承建商</b>&l

25、t;/p><p>　　承建商即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。</p><p>　　承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。</p><p>　　

26、此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進(jìn)行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質(zhì)量如何。</p><p><b>　　監(jiān)理公司</b></p><p>　　對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進(jìn)

27、行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。</p><p>　　工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。</p><p>　?。ǘ?、建筑與規(guī)劃知識</p><p><b>　　1、基本規(guī)劃術(shù)語</b></p><p><b>　　居住區(qū)</b></p>

28、<p>　　是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對獨立的居住生活聚居地區(qū)。</p><p><b>　　居住小區(qū)</b></p><p>　　一般成為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口

29、規(guī)模相對應(yīng)配建的，滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。</p><p><b>　　住宅用地</b></p><p>　　是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。</p><p><b>　　公建用地</b></p><p>　　

30、全稱為公共建設(shè)服務(wù)用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場、綠地和配建停車場等。</p><p>　　a) 居住區(qū)（級）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。</p><p>　　b) 小區(qū)（級）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。</p><p>　　c) 組團(tuán)（

31、級）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。</p><p>　　宅間小路：住宅建設(shè)之間連接各住宅入口的道路。公共綠地</p><p>　　滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排休憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地及其他塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。公共活動中心是配套公建相對集中的

32、居住中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。</p><p><b>　　2、住宅的建筑形式</b></p

33、><p><b>　　單元式住宅</b></p><p>　　又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般每個樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅一梯可安排5~8戶。）</p><p><b>　　單元住宅的特點</b></p><p>

34、;　　a) 每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。</p><p>　　b) 戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。</p><p>　　c) 仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。</p><p>　　d) 建筑面積較小，造價經(jīng)濟(jì)合理。&l

35、t;/p><p><b>　　公寓式住宅</b></p><p>　　公寓式住宅，是相當(dāng)于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。</p><p><b>　　花園式住宅</b></p><p>　　花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。</p><p><b>　?。?

36、）戶型結(jié)構(gòu)</b></p><p><b>　　標(biāo)準(zhǔn)層</b></p><p>　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。</p><p><b>　　躍層住宅</b></p><p>　　躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、

37、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。</p><p><b>　　復(fù)式住宅</b></p><p>　　復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米

38、）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。</p><p><b>　　錯層住宅</b></p><p>　　戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，

39、臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少控土的土方量。</p><p><b>　　躍復(fù)式住宅</b></p><p>　　是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米之間，客廳為共享式。</p&g

40、t;<p><b>　　退臺式住宅</b></p><p>　　退臺式住宅以稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅</p><p><b>　　“蝸居式”小戶型</b></p>&

41、lt;p>　　“蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。</p><p>　　“大開間、空殼型”戶型</p><p>　　又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個性化特色的戶型。<

42、/p><p><b>　　“毛坯型”住宅</b></p><p>　　“毛坯型”住宅是指在住宅在交房時未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。</p><p><b>　　露臺</b></p><p>　　露臺，一

43、般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。</p><p><b>　　陽臺</b></p><p>　　陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等空間。</p><p><b>　　走廊</b></p><p>　　走廊是指

44、住宅套外使用的水平交通空間。</p><p><b>　　過道</b></p><p>　　過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。</p><p><b>　　地下室</b></p><p>　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室</p><

45、p>　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。</p><p><b>　　玄關(guān)</b></p><p>　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過度的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。</p><p><b>　　隔

46、斷</b></p><p>　　隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?lt;/p><p><b>　　外瓢窗</b></p><p>　　外瓢窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。</p><p>

47、<b>　　4、住宅的建筑結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個部分。</p><p>　　住宅的結(jié)構(gòu)分類有許多方法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。</p>

48、;<p><b>　　框架結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。</p><p><b>　　剪力墻結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　剪力墻結(jié)構(gòu)其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中

49、的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。</p><p><b>　　框架—剪力墻結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。</p><p><b>　　砌體結(jié)構(gòu)</b

50、></p><p>　　通俗的講，是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。</p><p><b>　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。</p><p><b>　　鋼

51、結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點。</p><p><b>　　板樓</b></p><p>　　從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。從板

52、樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個規(guī)則的長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。</p><p>　　板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。</p><p

53、><b>　　塔樓</b></p><p>　　“塔樓”是現(xiàn)今商品房市場上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層</p><p><b>　　5、住宅的三維空間</b>

54、;</p><p>　　無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標(biāo)來描述和測量。這三個指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。</p><p><b>　　住宅的開間</b></p><p>　　在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定</p><p>

55、;　　位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。</p><p><b>　　住宅的進(jìn)深</b></p><p>　　住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。</p><p><b>　　住宅的層高和凈高</b>&

56、lt;/p><p>　　住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。</p><p>　　住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。</p><p>　　6、住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見

57、的“建筑容積率、筑建密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。</p><p><b>　　建筑容積率</b></p><p>　　所謂建筑容積率，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計算在內(nèi)，但不計算面積的附屬建筑物除外。</p><p><b>　　筑建密度&

58、lt;/b></p><p>　　所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。</p><p><b>　　綠地率</b></p><p>　　所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施

59、所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個項目都能做到。</p><p><b>　　戶型比</b></p><p>　　戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。</

60、p><p>　　7、建筑配套與建筑材料</p><p><b>　　會所</b></p><p>　　所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。</p><p><b>　　中空玻璃</b></p><p>　　中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代

61、門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。</p><p>　　RUN智能家居布線系統(tǒng)</p><p>　　RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，心TLA/ELA  570A為核心，以每戶

62、為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所用弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單了自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。</p><p>　?。ㄈ?、商品房銷售基本知識與法律常識</p><p><b>　　1、房地產(chǎn)市場</b>&

63、lt;/p><p><b>　　房地產(chǎn)一級市場</b></p><p>　　房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。</p><p><b>　　房地產(chǎn)二級市場</b></p><p>　　房地產(chǎn)

64、二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。</p><p><b>　　房地產(chǎn)三級市場</b></p><p>　　房地產(chǎn)三級市場是指已獲得房地產(chǎn)主權(quán)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)達(dá)租的市場。</p><p><b>　　2、商品房預(yù)售</

65、b></p><p>　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。</p><p><b>　　商品房預(yù)售條件</b></p><p>　　已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。</p><p>　　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。</

66、p><p>　　按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。</p><p>　　《商品房預(yù)售許可證》</p><p>　　商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。</p><p><b>　　預(yù)售合同</

67、b></p><p>　　商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。</p><p><b>　　權(quán)屬登記</b></p><p>　　預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)

68、應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。</p><p><b>　　3、商品房現(xiàn)售</b></p><p>　　商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房價款的行為。</p><p><b>　　4、“五證兩書”</b></p><p>　　購房者在購房時通常會

69、要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。</p><p><b>　　五證</b></p><p>　　《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售許可證》。</p><p><b>　　兩書</b>&

70、lt;/p><p><b>　　《住宅質(zhì)量保證書》</b></p><p><b>　　《住宅使用說明書》</b></p><p><b>　　5、內(nèi)部認(rèn)購</b></p><p>　　內(nèi)部認(rèn)購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”方式

71、銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。</p><p>　?。ㄋ模⑸唐贩棵娣e測算</p><p>　　1、銷售面積的測算標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。</p><p>　

72、　2、建筑面積的測算原則</p><p><b>　　一般規(guī)定</b></p><p>　　a) 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。</p><p>　　b) 房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等

73、，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。</p><p>　　c) 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。</p><p>　　d) 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平面積計算。</p><p>　　e) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計

74、算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。</p><p>　　f) 房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。</p><p>　　3、套內(nèi)建筑面積的測算</p><p>　　套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。即：</p>&

75、lt;p>　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積</p><p><b>　　套內(nèi)使用面積</b></p><p>　　套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。</p><p><b>　　套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積</b></p><p>

76、　　套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：</p><p>　　共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。</p><p>　　非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。</p><p><b>

77、;　　陽臺建筑面積</b></p><p>　　套內(nèi)陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有許多個陽臺的，全部計算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。其中，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。</p><p><b>　　4、公攤面積的測算</b></p&g

78、t;<p>　　共有建筑面積共有建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和—單獨具備使用功能的獨立使用空間等共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面÷各套套內(nèi)建筑面積之和共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)</p><p&

79、gt;　　5、其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)</p><p>　　實用面積是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。面積誤差比面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）÷合同約定面積×100%產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。預(yù)測面積預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)

80、國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的合法銷售依據(jù)。實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、

81、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。居住面積居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。即：使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房</p><p>　　（五）價格與銀行按揭及購房稅費</p><p><b>　　1、價格術(shù)語</b></p><p&

82、gt;　　起價在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起價”這一名詞。所謂“起價”，即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。基價所謂“基價”，也叫“基礎(chǔ)價”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?！盎鶅r”是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系。均價在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。

83、所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。表價客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應(yīng)以“表價”或高于“表價”的價格告知。所謂“表價”，是指“樓盤銷售價目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價目表”，上面標(biāo)明各個樓盤的銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。底價“底價

84、”是指可以對外銷售的最低價格?！氨韮r”不同于“底價”。通常情況下，公司內(nèi)不同級別的人所擁有的底價權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價權(quán)限</p><p><b>　　2、付款方式</b></p><p>　　一次性付款一次性付款，是指購房者簽約后必須將購房房款一次性付給發(fā)展商。分期付款分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一

85、種比較吸引人的付款方式。按揭付款按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。<

86、/p><p><b>　　3、商業(yè)貸款</b></p><p>　　商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。</p><p><b>　　4、公積金貸款</b></p><p>

87、　　公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時，辦理的時間會減慢甚至?xí)和！Ｗ》抗e金的提取住房公積金不是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金：a) 購買、建造、翻建、大修具有所有

88、權(quán)的自住住房時。b) 離休、退休時。c) 完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關(guān)系時。d) 戶口遷出本市或者出境定居時。另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金帳戶內(nèi)的存儲佘額用于沖抵貸款余額。</p><p><b>　　5、組合貸款</b></p><p>　　組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款

89、形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。</p><p><b>　　6、還款方式</b></p><p>　　一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己實際情況進(jìn)行選擇。a) 按月等額本息還款方式

90、是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。b) 按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。</p><p><b>　　7、購房稅費</b></p><p>　　對于消費者來說，購房并不能只考慮到房價

91、的問題，還應(yīng)考慮到購房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費問題。根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費：簽訂購房合同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0.5%交納，即：應(yīng)納稅費=計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價）×稅率（0.5‰）比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為元，則應(yīng)交納的印花稅為：×0.5‰=250元。辦

92、理貸款時：律師費、保險費、公證費申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存大一定的差異。辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費在辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房者需要交納契稅、登記費等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。</p><p><b>　　8、

93、產(chǎn)權(quán)辦理</b></p><p>　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地開割開來處分。大產(chǎn)證大產(chǎn)證，即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)證小產(chǎn)證，即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到

94、房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”擁有“

95、部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人</p><p>　　（六）選房知識1、樓盤的選擇作為置業(yè)顧問，我們需要為客戶購房提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況，幫助客戶挑選到適合他們的房源。影響購房者選擇房屋的因素很多，購房者的需求也千差萬別，因此具體選

96、房時往往應(yīng)因時、因地、因人而異。一般說來，購房者選房時主要應(yīng)考慮7大要素：價格、地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力和信譽(yù)、鄰居。2、戶型的選擇“選擇了一種戶型就是選擇了一種生活方式”?？梢姡x擇合適的戶型是決定自己今后居住舒適度的一個前提。朝向如果不受任何條件的限制，恐怕大部分人都會選擇坐北朝南的戶型。但是，南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是—不盡然。1) 從日照方面考慮從一般的設(shè)計規(guī)律來講，南朝向

97、的房屋大都是戶型最大、面積最大，每平方米單價最貴，在整層中總價最高的。按照一般的定價規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價通常會相差300~500元/平方米左右，然而這么大的差價通常僅僅只是意味著購房者購買的是每天享受陽光時間的不同而已。a) 如果你喜歡早起，建議你買東向的房屋，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。b) 如果你喜歡夜晚工作，晚</p><p>　　3)

98、 從各功能區(qū)的具體朝向考慮</p><p>　　首先要看客廳的朝向。客廳是一套住宅中使用頻率最高、使用人數(shù)最多的功能區(qū)，為此它的空間質(zhì)量尤為重要。一般來說，客廳的朝向以朝南為最佳，因為客廳朝南，冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其他朝向的優(yōu)勢順序大致為東南、東、西南、北、西。其次是挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致，而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費者應(yīng)以主臥室朝向好或

99、多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南朝向為佳，但最好不要靠外墻，因為在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一頂較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不要選朝西的臥室。當(dāng)然，朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因為北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用時間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。

100、廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時間內(nèi)排出，所以一般會用油煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不</p><p>　　六、置業(yè)顧問的40個精彩解答</p><p>　　1、 我不喜歡期房，為什么不等建好了再賣？購買期房有四大優(yōu)勢：（1） 價格優(yōu)勢。開發(fā)商之所以樂

101、意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)商都會在價格上給予較大的優(yōu)惠。一般來說，買期房比買現(xiàn)房在價格上可優(yōu)惠10%以上。因此說，在如今利息連連下調(diào)的今天，買期房其實也是一種投資。（2） 戶型設(shè)計上的優(yōu)點。從市場角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商們對設(shè)計是十分看重的，因為設(shè)計好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售的，所以相對而言，期房大多避開了當(dāng)前市場上現(xiàn)房的設(shè)計弱點，因為現(xiàn)在的現(xiàn)房多是前幾年設(shè)計的。（3） 

102、可搶占購買先機(jī)，優(yōu)先選擇好房子。人們通常會發(fā)現(xiàn)，去一個已經(jīng)建好的現(xiàn)房項目買房時，往往那些層次好、朝向好、戶型結(jié)構(gòu)好、景觀視野好的房子基本上都已經(jīng)是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買房對于大多數(shù)家庭來說都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到采光、通風(fēng)，進(jìn)而直接影響生活質(zhì)量。如果是買期房，則可以在買主很少的時候就介入，占據(jù)購買先機(jī)，優(yōu)先選擇綜合品質(zhì)較好的房子。（4） 具有較大的升值潛力。買期房如果買