烹專畢業(yè)實(shí)訓(xùn)報(bào)告 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析區(qū)域板塊選擇

1、<p>　　莆螃螂芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇芄蕆蒈蚇肇蒃蕆衿莃荿蒆羈膅芅蒅肄羈薃蒄螃膄葿蒄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁螀膀薆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袆芇膀薇罿肀蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃芆蚃肅肆薅螞螅罿蒁螞袇膅莇蟻羀羇芃蝕蠆膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莃螇羆羄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羈羋蒀螄肅肁莆螃螂芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇芄蕆蒈蚇肇蒃蕆衿莃荿蒆羈膅芅蒅肄羈薃蒄螃膄葿蒄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁螀膀薆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袆芇膀薇罿肀蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃芆

2、蚃肅肆薅螞螅罿蒁螞袇膅莇蟻羀羇芃蝕蠆膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莃螇羆羄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羈羋蒀螄肅肁莆螃螂芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇芄蕆蒈蚇肇蒃蕆衿莃荿蒆羈膅芅蒅肄羈薃蒄螃膄葿蒄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁螀膀薆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袆芇膀薇罿肀蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃芆蚃肅肆薅螞螅罿蒁螞袇膅莇蟻羀羇芃蝕蠆膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莃螇羆羄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羈羋蒀螄肅肁莆螃螂芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇芄蕆蒈蚇肇蒃蕆衿莃荿蒆羈膅芅蒅肄羈薃蒄螃膄葿蒄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇

3、薁螀膀薆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袆芇膀薇罿肀蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃芆蚃肅肆薅螞螅罿蒁螞袇膅莇蟻羀羇芃蝕蠆膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莃螇羆羄荿螆螆艿</p><p><b>　　畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）</b></p><p>　　題目: 淺析房地產(chǎn)投資區(qū)域板塊選擇策略</p><p>　　系 部 工 商 系 <

4、/p><p>　　專業(yè)名稱 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) </p><p>　　班 級(jí) 09 房 產(chǎn) </p><p>　　姓 名 葉 富 東 </p><p>　　學(xué) 號(hào) 2009070334 </p><p

5、>　　指導(dǎo)教師 陳 迎 陽 </p><p>　　2012年 4月20日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　前言……………………………………………………………………………………1</p><p>　　一、房地產(chǎn)投資分析的概念……………………………………

6、…………………1</p><p>　　二、投資房地產(chǎn)需要注意的四個(gè)方面………………………………………………1</p><p>　　三、房地產(chǎn)的特性………………………………………………………………1-2</p><p>　　四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 …………………………………………………………2</p><p>　　五、投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況……

7、…………………………………………2-3</p><p>　　六、房地產(chǎn)置業(yè)投資同一板塊內(nèi)的選擇策略…………………………………3-5</p><p>　　七、以龍泉驛區(qū)世紀(jì)城板塊為例做房地產(chǎn)置業(yè)投資分析…………………………5</p><p>　　致謝…………………………………………………………………………………5</p><p>　　參考文獻(xiàn)…

8、…………………………………………………………………………5</p><p>　　淺析房地產(chǎn)置業(yè)投資區(qū)域板塊選擇策略</p><p>　　作者：葉富東（工商系09級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)） 學(xué)號(hào)：2009070334</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者通過購買新建房地

9、產(chǎn)商品或房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過自用或銷售實(shí)現(xiàn)消費(fèi)、保值、增值及收益所帶來的利潤。相對(duì)于其他的投資方式而言，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，但收益亦較低，如轉(zhuǎn)售或租賃已購買的房地產(chǎn)商品，則可獲得我穩(wěn)定的經(jīng)營收入。</p><p>　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 置業(yè)投資 投資策略</p><p>　　According to the real estate investment rea

10、l estate area selection strategy plate</p><p>　　Real estate real estate investment refers to investors by buying new real estate goods or real estate 3 class market of real estate, two products, through for

11、personal use or sale realize consumption, maintenance and appreciation and income of the profits. Relative to other investment way, the risk is relatively small, but also has relatively low income, such as resale or leas

12、e already buy real estate goods, then can get me a stable business income. </p><p>　　Keywords: Real estate，Real estate investment ，investment strategy</p><p>　　淺析房地產(chǎn)投資區(qū)域板塊選擇策略</p><p&g

13、t;<b>　　前言</b></p><p>　　隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避有賴于科學(xué)的決策和理性的判斷。</p><p>　　目前很多的人都愿意把錢拿出來買房，最大的

14、原因就是錢放在自己手上或者銀行里面都是會(huì)貶值的，其中買房就有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，買房就可以自住也可以作為投資用，現(xiàn)在有些地方的房租和每月的月供都差不到多少了，買房了住著是自己的，然而租房錢給了最后房子還是別人的。因此買房也很大的程度上滿足了眾多有錢卻不知道怎么保值的一個(gè)很好的渠道。</p><p>　　一 、房地產(chǎn)投資分析的概念</p><p>　　所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，

15、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開發(fā)場(chǎng)地、開發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位</p><p>　　二、投資房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)方面</p><p>　　1．時(shí)機(jī)。同投資股票、債券一樣，把握住投資的時(shí)機(jī)很重要。然而，房地產(chǎn)因其自身的特點(diǎn)，在選擇投資時(shí)機(jī)時(shí)，不能完全

16、照搬證券投資那一套方法。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性和地區(qū)性等特點(diǎn)，一個(gè)地區(qū)的空置房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)房地產(chǎn)的短缺。如果房地產(chǎn)擁有者因?yàn)楸镜貐^(qū)房地產(chǎn)的短缺而囤積居奇待價(jià)而沽的話，那么，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)突然發(fā)生變化時(shí)，他就很可能會(huì)措手不及而失去高價(jià)出手的時(shí)機(jī)。這只是問題的一個(gè)方面，時(shí)機(jī)的掌握還存在于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的各個(gè)階段。例如，什么時(shí)候買入土地？什么時(shí)候購人物業(yè)？投資于開發(fā)的哪一階段？等等。時(shí)機(jī)的掌握不僅需要投資者具有多方面的知識(shí)并發(fā)揮個(gè)

17、人的智慧，還需具有對(duì)各種信息的高度敏感性，因?yàn)槊恳粋€(gè)時(shí)機(jī)的到來，無不蘊(yùn)涵在政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)、人口的增減、收入水平的升降、消費(fèi)心理的變化等各種信息之中。2．地段。不同的地段適于建造不同的房地產(chǎn)，購物中心和商場(chǎng)之類的商業(yè)用房應(yīng)建在繁華的商業(yè)中心，在那里，顧客集中、流動(dòng)量大；建造別墅應(yīng)選擇風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境幽靜、氣候宜人的郊區(qū)；住宅應(yīng)建在交通方便、購物便利、服務(wù)設(shè)施齊全的場(chǎng)所，以便于居民工作和生活。房地產(chǎn)投資地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資

18、的成敗有著</p><p>　　1月26日，國務(wù)院召開會(huì)議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸</p><p>　　2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法

19、權(quán)益。</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50％改為不低于60％。同時(shí)要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個(gè)城市出臺(tái)

20、了相關(guān)細(xì)則。</p><p>　　2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市?！　?lt;/p><p>　　1月27日，上海市政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開展對(duì)部分個(gè)人

21、住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。</p><p>　　通知稱，征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。</p><p>　　試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均

22、銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。</p><p>　　重慶市1月27日晚公布當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅細(xì)則，征稅對(duì)象主要針對(duì)該市主城區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟商品住宅、超過成交均價(jià)2倍的高檔住房，以及外地人在該市購買的第二套住房。</p><p>　　該市對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4

23、倍（含）以上的稅率為1.2%。</p><p>　　在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。</p><p>　　2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0．25個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知

24、》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5

25、個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。</p><p>　　4月17日中國人民銀行17日宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　這是央行今年以來第

26、四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)，這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。</p><p>　　此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)20.5％的歷史高位。</p><p>　　此舉意在進(jìn)一步收縮銀行體系的寬裕流動(dòng)性。據(jù)估算，上調(diào)0．5個(gè)百分點(diǎn)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3600多億元。</p><p&

27、gt;<b>　　三、房地產(chǎn)的特性</b></p><p>　　市場(chǎng)的供不應(yīng)求還是供大于求，引起房地產(chǎn)周期性變化這些都是外部的宏觀環(huán)境，但是內(nèi)部的因素主要還是產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供求關(guān)系，價(jià)格最終都是由供求關(guān)系決定的。 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他投資的固有特性。熟悉房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，有利于作出正確的投資決策。1．投資數(shù)額巨大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的

28、行業(yè)，不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需資金少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元。</p><p><b>　　房地產(chǎn)投資的特性</b></p><p>　　1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。</p><p>　　①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及

29、未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。</p><p>　?、谶x擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；</p><p>　?、壑匾曀巺^(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。</p><p>　　2）政策影響

30、性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。</p><p>　　3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。</p><p>　　4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。</p><p>　　5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因

31、而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。</p><p>　　四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。房地產(chǎn)投資具有

32、最大優(yōu)勢(shì)是可以獲得較高的利潤，但是它與一切投資類型一樣存在風(fēng)險(xiǎn)，特別市由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、周期長(zhǎng)、位址的不可移動(dòng)性以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)更高。</p><p>　　在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有;</p><p>　　高價(jià)買進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價(jià)格賣出；</p><p>　　盡管賣出價(jià)高于買入價(jià)，但是仍低于預(yù)期價(jià)格；<

33、/p><p>　　投資房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回；</p><p>　　由于財(cái)務(wù)方面的原因，在違背自己的醫(yī)院的情況下拋售房地產(chǎn)。</p><p>　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合，具有很多不同于其他行業(yè) 的特點(diǎn)，如在空間上的不可移動(dòng)性、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)性及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性等，這些特點(diǎn)

34、都決定了房地產(chǎn)投資極易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有其自身的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失、降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性、提高投資活動(dòng)的效率等具有重要的意義。</p><p>　　五、投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況</p><p>　　1 當(dāng)前客戶對(duì)樓市的

35、觀望，實(shí)際上是對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)的效果充滿期待，對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)有下降的預(yù)期，那我們從業(yè)者就應(yīng)該從這方面來打消對(duì)客戶的疑慮，為客戶做出專業(yè)、客觀的分析。</p><p>　　2 首先來看政府調(diào)控的目的，是為了抑制房?jī)r(jià)過快的增長(zhǎng)，讓房?jī)r(jià)得到一個(gè)階段性的平緩。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，關(guān)乎民生。而房?jī)r(jià)則是由通脹、信貸、土地資源、人口密度、供求關(guān)系等多方面因素共同 作用下決定 。相反當(dāng)前的限購、限貸、保障房等各種

36、政策作用下造成的土地流拍，開工量銳減，這本身就是在限制未來商品房供應(yīng)而培養(yǎng)未來的商品房需求。當(dāng)前大量的消費(fèi)者持幣待購，需求被壓制，同時(shí)隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，大量的人口向人口本就密集的城市匯聚，帶來了更多的住房需求。而政府保障房體系不健全，更存在建設(shè)資金緊缺，分配難等問題，使人們對(duì)商品房的需求仍處于高位狀態(tài)。所以此輪調(diào)控必將引起下階段供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)下降機(jī)會(huì)是不可能出現(xiàn)的。</p><p>　　再來看看中

37、國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，中國房地產(chǎn)從商品化開始這十多年來，中國樓市出現(xiàn)過三次黃金買點(diǎn)，房?jī)r(jià)也是處在不斷上漲的過程，即使08年也達(dá)到7%的漲幅。而在當(dāng)前調(diào)控影響下，多個(gè)相關(guān)行業(yè)受到牽連。商品房的銷售低迷，影響到了土地出讓，直接導(dǎo)致政府財(cái)政收入嚴(yán)重縮水，進(jìn)而影響到地方經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展，地方政府隨時(shí)可能放水。雖然樓市調(diào)控政策暫時(shí)不會(huì)放松，但出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能微乎其微，因此房?jī)r(jià)在目前水平上會(huì)趨于穩(wěn)定。而接近年底各個(gè)開放商因?yàn)樽陨砬闆r，采取較大幅

38、度的降價(jià)促銷，所以目前絕對(duì)是買房的最佳時(shí)機(jī)。</p><p>　　3 有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出財(cái)富分為實(shí)體和虛擬，實(shí)體財(cái)富靠勞動(dòng)創(chuàng)造，但不足以使你致富。虛擬財(cái)富才能創(chuàng)造富人，而要?jiǎng)?chuàng)造虛擬財(cái)富在中國投資渠道單一的環(huán)境下，只有通過投資房產(chǎn)或股票來實(shí)現(xiàn)。而在虛擬經(jīng)濟(jì)中房產(chǎn)投資是最為穩(wěn)健并回報(bào)率最大的一種方式，無論是在各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)品顯示出了它獨(dú)有的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，房產(chǎn)投資才是保值增值的最佳投資渠道。在當(dāng)前的通脹壓力下，

39、貨幣貶值，物價(jià)上漲，如果您不用住房投資，就是放棄了政府賦予城市居民的最基本的權(quán)利，也放棄了您最基本的賺錢渠道。</p><p>　　4 成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著市場(chǎng)經(jīng)歷了多次的調(diào)整。08年的全球金融危機(jī)，房產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷，與今年一樣，許多人持幣觀望而錯(cuò)失了買房的良機(jī)，顯然，沒有人能準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)市場(chǎng)的頂部或底部在何處。現(xiàn)在市場(chǎng)中的兩個(gè)信號(hào)是值得我們關(guān)注的，第一是銀行信貸政策的放松（存款準(zhǔn)備金率三年內(nèi)首次下調(diào)），二是公

40、積金貸款無須等到樓盤封頂，只要是拿到了預(yù)售許可證即可支持公積金辦理。這些信號(hào)都是樓市下一步調(diào)整前的預(yù)兆，而往往在這個(gè)時(shí)期很多人都有一個(gè)相同點(diǎn)就是患得患失、猶豫不決，這注定他們將一無所獲。而不同的是，每個(gè)人的買點(diǎn)偏離房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)近不同，當(dāng)你祈禱房產(chǎn)能夠達(dá)到你心理價(jià)位時(shí)，其他人已經(jīng)買入了，這樣痛苦的是房地產(chǎn)又號(hào)稱不動(dòng)產(chǎn)，它還有一個(gè)特性就是不可復(fù)制性，錯(cuò)過了你心儀的房產(chǎn)就代表失去，永遠(yuǎn)不能復(fù)制。隨著樓市日趨成熟，購房者也變得理性，在目前的信貸政

41、策下，第一套貸款變得十分珍貴，所以選擇舒適性更高，居住環(huán)境更好，戶型設(shè)計(jì)更合理的項(xiàng)目變得尤為重要。因此從整個(gè)行業(yè)來講，產(chǎn)品品質(zhì)越優(yōu)越的項(xiàng)目，越會(huì)受到更多消費(fèi)者的青睞。</p><p>　　六、房地產(chǎn)置業(yè)投資同一板塊內(nèi)的選擇策略</p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性來說（1）稀缺性 （2）高價(jià)值性 （3）相關(guān)性 （4）外部性 ，因此在同一板塊內(nèi)就根據(jù)其屬性來選擇，同一板塊內(nèi)是否具有稀缺的

42、特性，質(zhì)量是否是最高的對(duì)于以后的保值增值性和發(fā)展?jié)摿κ欠駢蚝?，分析這些都是在同一板塊內(nèi)選擇的一個(gè)至關(guān)重要的一個(gè)方面。</p><p>　　七、以龍泉驛區(qū)世紀(jì)城板塊為例做房地產(chǎn)置業(yè)投資分析</p><p>　　新華社成都2006年１月６日專電（龐驚濤李婭）成都市規(guī)劃局局長(zhǎng)李家松日前表示，為適應(yīng)未來又高又密的城市形態(tài)，從今年起，在2020年之前，成都市原則上不再審批多層以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。城市應(yīng)

43、在科學(xué)規(guī)劃的指導(dǎo)下，合理布局，形成城市與自然交融、城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展新格局。按照這個(gè)理念，成都市爭(zhēng)取到2020年之前，形成城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的市域五級(jí)城鎮(zhèn)體系，打造嶄新的成都城市群。按照這個(gè)思路，就是要提高土地開發(fā)兼容度，提倡土地混合使用，鼓勵(lì)城市向“高、密、活”方向發(fā)展。而要適應(yīng)又高又密的城市形態(tài)，首先要做的就是放開城市規(guī)劃高度限制，能高則高，為此成都將制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)建設(shè)中高層建筑?！俺撕娇障薷咄?，鼓勵(lì)城區(qū)建筑向200米、300米

44、的高度建設(shè)?！?lt;/p><p>　　由此可見如今的多層是稀缺品，在未來就會(huì)成為珍藏品，藝錦灣的多層全框架結(jié)構(gòu)而且是配備電梯的花園洋房一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，南北通透，距離地鐵站也是最近的，未來的發(fā)展?jié)摿υ谕瑓^(qū)域內(nèi)個(gè)人認(rèn)為是最大的。相反像首創(chuàng)東公園的房子不僅全是高層而且容積率很高，居住的舒適度就要低一點(diǎn)，主要滿足的是剛性需求的客戶，在目前的市場(chǎng)上反而賣的是最好的，藝錦灣的銷售情況就十分的不樂觀了?；使趪H社區(qū)由于目前在售

45、的是高層，依托于前期的洋房整體的品質(zhì)感就要比首創(chuàng)東公元要高一點(diǎn)，價(jià)格也要相對(duì)高一點(diǎn)，可以說是藝錦灣之下的價(jià)格排第二的的樓盤。

46、 </p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　本文是在陳迎陽老師的精心指導(dǎo)下完成的。在此，向她表示衷心地感謝。</p><p><b>　

47、　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　王全民 《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]》 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 2002年版.</p><p>　　蔣先玲 《房地產(chǎn)投資教程》 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2005年版 </p><p>　　葛紅林 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》 中國經(jīng)濟(jì)出版社</p><p>　　譚術(shù)魁 《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 復(fù)旦大學(xué)出版社 20

48、06年版</p><p>　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》 建筑工業(yè)出版社 2008年</p><p>　　成都搜房網(wǎng)：http://newhouse.cd.soufun.com/house/3210824634.htm 肄膃莄羂袇蒂蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羆肀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄蚇膄莃薃蝿肆艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃袈荿

49、蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇螀襖蒆蚇袂膀莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒃螃衿膆荿螂羈罿芅螁蟻膄膀莈袃羇膆莇羆芃蒅莆蚅肆莁蒞螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羆肀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄蚇膄莃薃蝿肆艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃袈荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇螀襖蒆蚇袂膀莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒃螃衿膆荿螂羈罿芅螁蟻膄膀莈袃羇膆莇羆芃蒅莆蚅肆莁蒞螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羆肀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄葿袁羂莀