目標成本管理作業(yè)指引

1、<p>　　目標成本管理作業(yè)指引</p><p><b>　　作業(yè)指引目的 </b></p><p>　　提高公司成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系，落實“可研版目標成本-規(guī)劃方案版目標成本－施工圖版目標成本－動態(tài)成本－結算成本”的全過程管理原則。</p><p><b>　　適用范圍</b></

2、p><p>　　適用于公司開發(fā)項目的目標成本編制與管理。</p><p><b>　　定義</b></p><p>　　目標成本：是公司基于市場狀況、項目定位規(guī)劃，結合公司經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行、結合市場價格行情以及對未來風險的預估預先確定的，經過努力所要實現的成本指標，以管理后續(xù)設計、采購、項目管理、銷售等各作業(yè)過程成本支出。<

3、;/p><p><b>　　職責</b></p><p><b>　　成本監(jiān)控中心</b></p><p>　　成本監(jiān)控中心是區(qū)域成本管理的專業(yè)管控部門；</p><p>　　審核核算中心編制的目標成本；</p><p>　　監(jiān)控動態(tài)成本控制，備案月度的動態(tài)成本報告；</p

4、><p>　　負責成本數據庫的建立和維護工作。</p><p><b>　　地區(qū)核算部</b></p><p>　　地區(qū)核算部是地區(qū)公司項目成本管理的執(zhí)行部門；</p><p>　　負責編制地區(qū)公司的項目目標成本；</p><p>　　負責地區(qū)公司項目的動態(tài)成本控制、編制月度的動態(tài)成本報告。</

5、p><p>　　工程、設計、開發(fā)等各專業(yè)職能部門</p><p>　　按權限參與項目目標成本的評審；</p><p>　　提供項目目標成本測算所需資料。</p><p><b>　　關鍵活動描述</b></p><p>　　目標成本的組成和內容</p><p>　　目標成本文件

6、主要為：《目標成本測算文件》；</p><p>　　《目標成本測算文件》包括：《目標成本測算表》、《目標成本測算及拆分指引》。</p><p>　　目標成本管理原則：深化可研版原則、客戶導向原則、事前控制原則。</p><p>　　目標成本文件的編制：目標成本測算表的編制</p><p>　　項目規(guī)劃方案確定后，地區(qū)公司負責人應召集開發(fā)、設計

7、、工程、銷售、核算、財務等相關部門，共同編制項目目標成本，由核算部門匯總、審核、修訂后，作為目標成本錄入的依據。隨項目開發(fā)不斷推進，當施工圖確定，各項目應深化編制施工圖版目標成本，以更有效指導目標成本管理工作。</p><p>　　各地區(qū)公司應參考當地相關政策、收費文件、該項目的產品定位、當地類似工程的經驗數據，并考慮項目的自身特征與風險因素進行目標成本編制。</p><p><b&

8、gt;　　編制依據： </b></p><p>　　可研版成本測算資料及地塊地質等資料；</p><p>　　經政府審批的規(guī)劃指標及規(guī)劃設計方案；</p><p>　　各產品類型的建造標準、交樓標準；</p><p>　　政府對房地產相關的收費標準；</p><p>　　財務部提供的財務費用、各項稅費等；&

9、lt;/p><p>　　以往類似項目的造價指標和當地的市場價信息。</p><p><b>　　編制要求：</b></p><p>　　目標成本應采用公司統(tǒng)一的《目標成本測算表》進行測算。</p><p>　　目標成本按項目開發(fā)期分期編制。</p><p>　　目標成本測算應做到量價分離、分攤合理、測

10、算精細、依據充分。</p><p>　　目標階段成本測算與可研階段成本測算不一致之處應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明。</p><p>　　目標成本的制定應具備可追溯性，編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。</p><p><b>　　注意事項：</b></p><p>　　目標成本的測算應充分考慮

11、到各項風險因素，設置詳細的風險費用項，以風險概率形式體現項目成本的風險。</p><p>　　目標成本編制時應注意與可研版成本進行比較，對啟動階段測算過程中不確定的內容需重點關注。如：規(guī)劃方案對場區(qū)土方工程的影響；地基詳勘報告對地基處理、護坡、降水的影響；停車方案對成本的影響；銷售方案變化等。</p><p>　　測算時應盡量填寫完整的測算依據和造價指標，測算的指標忌生搬硬套，應結合實際產

12、品形態(tài)在經驗指標基礎上進行調整。測算依據同樣應考慮實際情況并進行調整。</p><p>　　目標成本編制所依據的規(guī)劃方案、產品建造標準的制定是成本、營銷、設計、工程、采購、客服、財務、物業(yè)等多部門互動的決策過程，成本編制人員需要主動溝通相關部門，跟進成本測算，提出成本意見，以供方案決策。</p><p>　　目標成本編制過程中的測算與分攤原則可參考《目標成本測算及拆分指引（華南與海南區(qū)試行

13、）》。</p><p>　　目標成本的錄入與審核</p><p>　　地區(qū)公司核算部應嚴格按照ERP系統(tǒng)操作要求，在系統(tǒng)內進行目標成本編制單的錄入，形成目標成本匯總單。</p><p>　　目標成本匯總單經成本監(jiān)控中心、地區(qū)公司負責人、區(qū)域分管領導審核，最終由張生審批后正式生效。</p><p>　　目標成本審批完成后，需當月在成本信息月報中

14、反饋該項目動態(tài)成本。</p><p>　　為避免影響項目運作，各地公司應在項目開工前完成目標成本的錄入及審批。 </p><p>　　目標成本審批通過前，為保證項目前期工作順利開展，土地價款及開發(fā)前期費用暫不受目標成本控制，可以線上進行合同錄入及請款；其他合同不允許錄入及請款。</p><p>　　目標成本審批通過后，在目標成本控制額度內，所有相關合同審批與請款均可

15、進行。若超出各目標成本科目單項控制額（含土地成本、開發(fā)前期準備費、社區(qū)市政工程費、園林環(huán)境費、配套設施工程費、開發(fā)間接費等二級科目以及建安工程費的三級科目），則不允許發(fā)起相應科目新合同的審批及新的特殊費用請款。</p><p>　　目標成本的調整或修訂</p><p>　　各地區(qū)公司應以編訂的目標成本為指引，準確核算成本發(fā)生額，嚴格控制動態(tài)成本。如遇特殊情況，應陳述原因，依照以下流程對目標

16、成本進行調整或修訂：</p><p>　　若項目成本發(fā)生額超過單一科目的控制額，但未超目標成本總額（不影響項目毛利），地區(qū)公司核算部可依照目標成本編制原則，在除土地成本和期間費用以外的其余各二、三級成本科目之間，合理調整各科目的成本余額分配，經ERP系統(tǒng)報區(qū)域成本監(jiān)控中心審核，地區(qū)公司負責人審批后生效。</p><p>　　若項目成本的預計發(fā)生額超過原審批通過的目標成本總額（影響項目毛利）

17、，或因產品類型調整等原因導致預期成本大幅降低，則需由地區(qū)公司發(fā)起目標成本修訂申請，報張生審批后生效。</p><p>　　目標成本修訂的原則是：可預見的風險因素不在修訂范圍內。</p><p>　　目標成本經確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標成本，一般成本變化在成本動態(tài)中反映即可：</p><p>　　因政府政策變化 (例如：實施90/70、節(jié)能環(huán)保政

18、策等)使目標成本發(fā)生變化。</p><p>　　因項目定位要求（例如：改毛坯為推廣精裝修房）使目標成本發(fā)生變化。</p><p>　　公司開發(fā)計劃重大調整（包括分期面積、開發(fā)周期調整）導致目標成本變化。</p><p>　　因市場售價不可預料的增長，滿足以下條件時允許修訂：首次銷售預估均價距目標成本確定時的預估售價提升20％以上，允許調整的范圍包括建筑外立面（不影響

19、報批報建）、精裝修檔次、園林景觀工程等。</p><p>　　目標成本的調減：原則上，在不超出目標成本（施工圖版）的前提下，綜合考慮項目的品質、進度等要求，進行適應性調整。</p><p>　　目標成本和動態(tài)成本的預警</p><p>　　每月底，核算部需按照公司要求完成成本信息的編制并報送，具體操作要求及程序見《信息報送管理作業(yè)指引》。信息月報的項目動態(tài)成本數據需

20、同《目標成本測算表》的測算口徑保持統(tǒng)一。</p><p>　　除信息月報反饋的信息外，重要的或突發(fā)的成本信息，如重大成本變動、大金額索賠、成本錯漏、成本風險、職業(yè)道德事件等須及時向公司反饋。</p><p>　　動態(tài)成本清查：是指在目標成本確定之后，項目實施過程中，以目標成本為控制線，定期對項目已發(fā)生成本進行核對和確定的工作。</p><p>　　成本清查需根據項目

21、進展情況，對待發(fā)生成本進行分析預測和調整，從而及時、全面、真實地反映項目成本狀況，并形成該項目的調整版《成本測算表》，報成本監(jiān)控中心審核。</p><p>　　各地區(qū)公司應至少每項目開盤前、年末各組織一次項目成本清查工作。核算部門是成本清查工作的組織和牽頭部門，對清查結果和最終數據的真實性及準確性負責。地區(qū)公司各相關部門為成本清查工作的具體實施部門，對自身業(yè)務范圍內發(fā)生的成本進行自查，并對結果負責。</p&

22、gt;<p>　　成本清查內容主要包括：項目設計方案變動情況，合同簽訂和執(zhí)行情況，變更簽證下發(fā)實施情況，政府收費變化情況，項目設計費用、銷售費用、管理費用與財務費用的變化情況，市場材料價格波動情況，政策性調整的項目規(guī)劃調整情況等。</p><p><b>　　支持性文件</b></p><p><b>　　流程及作業(yè)指引</b>&l