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IP屬地：河北 更新時間：2024-03-02 格式：docx 頁數(shù)：26 大?。?5.93KB 人氣指數(shù)：12 舉報 版權申訴

1、<p>　　廠房拆遷怎么補償，如何獲得更高的補償?。?！</p><p>　　作者：北京吳少博律師事務所·10年企業(yè)拆遷維權經驗</p><p>　　北京吳少博律師事務所，專門解決企業(yè)拆遷關停補償?shù)偷膯栴}，目前已經為全國800多家企業(yè)成功爭取到滿意的補償（可在案例中查看）。我們提供160余期企業(yè)維權視頻、4本企業(yè)拆遷維權閱讀書籍以及企業(yè)拆遷500問（日常整理的工廠，養(yǎng)殖

2、業(yè)，商鋪，違章建筑，環(huán)保關停等客戶實際咨詢）企業(yè)拆遷、征收、關停維權我們是專業(yè)的，系統(tǒng)的，全面的！</p><p>　　實踐中很多被拆遷人都不清楚到底企業(yè)應該怎么補償？補償項目有哪些？企業(yè)主可能遭受的損失又有哪些？不同行業(yè)的補償項目相同嗎？拆遷補償問題一直是大家都非常關心的問題，在此為大家匯總了近期咨詢比較的多企業(yè)廠房拆拆遷補償項目。</p><p>　　企業(yè)廠房拆遷補償項目有六部分補償

3、，缺一不可。</p><p>　　1、土地使用權的區(qū)域補償價。你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。</p><p>　?。?）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等

4、方式取得的。</p><p>　　（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現(xiàn)在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償?shù)摹?lt;/p><p>　　2、廠房重置成新價。廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的

5、客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。</p><p>　　3、停產停業(yè)損失費。因為拆遷造成企業(yè)的停產停業(yè)損

6、失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。</p><p>　　停產停業(yè)損失應該滿足哪些補償呢？</p><p>　?。?）預期利

7、益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。</p><p>　?。?）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。</p><p>　?。?）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現(xiàn)在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業(yè)

8、損失中。</p><p>　　這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產停業(yè)損失之列了。</p><p>　　4、裝修附屬物對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。</p><p&

9、gt;　　5、機器設備機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償?shù)氖前徇w費。</p><p>　　6、搬遷費用就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。        7*12小時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲”&

10、lt;/p><p>　　實際拆遷補償根據(jù)實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，我們根據(jù)實際辦案，總結了常見的五種評估方法：       這五種評估方法，實踐中我們推薦收益法。吳少博律師（免費咨詢：010-61057018）      按照房地產評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與

11、補償條例》以及建設部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當中補償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。</p><p>　　征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場

12、比較法、假設開發(fā)法、基準地價修正法。</p><p>　　第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。</p><p>　　成本法在以前運用相當廣泛，土地價

13、值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。</p><p>　　第二、收益法。在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。<

14、;/p><p>　　收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業(yè)性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應按照收益法進行實際評估。</p><p>　　收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。</p>

15、;<p>　　第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。</p><p>　　第四、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過

16、來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。</p><p>　　所以要預估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價值。</p><p>　　假設開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)

17、商購買后沒有實際利用，還在進行申請審批規(guī)劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發(fā)法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進行外遷，剩余土地與政府進行協(xié)商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發(fā)法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。</p><p>　　第五、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法主要是評估土地在進行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后

18、的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。</p><p>　　在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業(yè)如果產生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業(yè)，本企業(yè)前景預期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進行收益法評估。</p><p>　　7*12小時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征收關停維權三

19、部曲”</p><p>　　一場企業(yè)拆遷評估對企業(yè)獲得最后補償影響有多大！吳少博律師（免費咨詢：010-61057018）　　拆遷補償問題是一場“拉鋸戰(zhàn)”，拆遷評估作為這場“拉鋸戰(zhàn)”的核心，在企業(yè)征收拆遷中的重要性不言而喻，它將直接關系到談判的砝碼和最終可以得到補償?shù)母叩?。那么具體來說，一場企業(yè)拆遷評估之戰(zhàn)到底對企業(yè)補償影響幾何？下面以我所在吉林代理的一個企業(yè)拆遷為案例來具體說明。</p><

20、;p>　　2011年1月19日出臺《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）以及相關配套的房地產征收評估辦法，要求必須以公共利益為前提并完成前置文件，做出征收決定，再在征收范圍內予以征收公告，如果沒有完整的合法征收前期文件，就屬于違法征收。實踐中出現(xiàn)的協(xié)議征收、協(xié)商征收等形式，不是一個法律概念，如果用市場概念去理解，就是指公平交易的行為。</p><p>　　我們的案例首先涉及到的一個關鍵行為是：

21、對方在沒有任何征收文件的情況下，要對我們實施征收。不過最后征收方也認可了其為協(xié)議（協(xié)商）征收，屬于公平買賣的關系。前期雙方主要圍繞“到底是協(xié)議（協(xié)商）征收還是正規(guī)的征收”來過招，如果是協(xié)商征收，按照公平交易的原則，則根據(jù)市場價值進行房屋、廠房等最后的評估結果。但是按照正式的《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院令第590號），則可以依據(jù)建設部的配套辦法，即建設部的房地產評估規(guī)范來進行實際操作。雙方針對這個問題展開了實際的談判，談判過程中

22、引入實際評估，因為已經造成了必須搬遷的客觀情況，即兩條路已經修通，只等廠房拆遷進行公路合攏，所以必須全面實施征收行為。當事人也了解到這一點，所以他唯一希望的就是在評估過程中不要損害企業(yè)利益。</p><p>　　我所對企業(yè)的評估意見進行審核。首先，該企業(yè)有個特殊的地方——生產的產品是地鐵設施的某一部件，而且全國能生成這種產品的只有兩個，一個是國營企業(yè)，另一個就是我們的當事人，也就是說全國地鐵設施的這一部件有將近5

23、0%的市場份額是由該企業(yè)進行供應的。而政府沒有考慮到該企業(yè)的特殊性，只是簡單地按照成本法計算了廠房、土地、停產停業(yè)的補償數(shù)額，給了一個極其簡單的評估價格。這個價格一開始是非常低的，在接案之初，我們收到的評估明細表顯示的總額是1081.4萬，當中對一些機械設備、附屬設施廠房的補償?shù)榷际前凑兆哉J為的通俗性理解進行的估價——廠房圍墻數(shù)量是614米，按照每平米280元補償（根本不知道280元是怎么來的）；下水井按照每平方米1200塊錢——完全沒

24、有對評估單價進行實際的區(qū)分。評估明細表中寫明，該企業(yè)的有證土地面積是17500平方米，加上廠房面積4100平方米，初評估價為1018.4萬。后來，雙方對協(xié)商征收和合法征收進行了激烈的談判，對方當?shù)氐牟疬w辦答應我方，可以按照我們律師事務所出具的評估意見書來估價，但必須在合理合法的范圍內得出評估結果。于是，我們選用了收益法。</p><p>　　建設部出具了五種配套辦法：成本法，市場法，收益法，假設開發(fā)法，基準地價法

25、，我們按照《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）所規(guī)定的“經營企業(yè)可以參照收益法進行拆遷”，得出的補償額度是8123萬。我們極大的考慮到了企業(yè)的特殊性、企業(yè)在市場當中占有的份額、當?shù)氐墓潭ㄙY產收益以及具體的系數(shù)選取，采取了比較大的額度，最后得出8100多萬的評估價格。拿到評估價格后，對方感覺特別詫異，雙方之間竟然有7000萬的差距！同一個企業(yè)，同樣沒有漏評落評的地方，評估的主體、固定資產、企業(yè)的機器設備、停產停業(yè)損失等從物

26、理角度來看都是一致的，但結果卻迥然不同，產生了將近7倍的差距！</p><p>　　我們把評估意見拿到征收辦的辦公會上，提出了相應的觀點，并且作了說明：如果認為我們要的高，不要只看數(shù)字，說出不合理的地方，畢竟我方選取的評估方法是你也認可的，按照收益法，計算的土地以及廠房的面積和性質都是在你認可的初評范圍內的。從物理的狀態(tài)來講，沒有任何的變化，只不過我們在評估方法和評估系數(shù)上更加嚴肅。對方在進行評估的過程中，根本沒

27、有采取一種嚴肅的態(tài)度，所以選擇的一些評估方法以及基準數(shù)完全是單方面的定價，這種評估完全是評估公司按照政府的要求做的。雙方最終決定協(xié)商征收，依據(jù)收益法并結合市場公平交易的最大值，按照我們所提的方法，委托另一家評估公司進行重新評估，再來談拆遷補償?shù)膯栴}。最后一家公司以咨詢評估報告的形式作出評估（咨詢報告與企業(yè)的資產評估報告的不同在于咨詢評估報告不負任何法律責任），后來交付的咨詢評估結果是5113.5萬元。由最早評估的是1081.4萬，和我們

28、報的8123萬，到最終結合雙方共同委托的評估公司的估值，達成協(xié)商5113.5萬。</p><p>　　我們翻看了這份評估報告意見，發(fā)現(xiàn)還是以成本法為主，其他方法為輔。為什么不運用收益法呢？在該報告的解釋中，只有這么三行話來描述——“估價對象的房地產本身并非租賃經營，其凈收益不能通過租賃收入進行測算，而現(xiàn)在市場上同類租賃市場收益又比較低，不能反映房地產真實的市場價值，所以本次咨詢評估不適宜收益法評估”。這在我們看來

29、，是完全沒有科學依據(jù)的，用簡簡單單三句話否定了建設部房地產評估辦法所提出的收益法。但是另一方面，他所評估出來的價值跟我們的評估結果差異并不是特別大，這也是讓我們反思的一個地方。</p><p>　　一場企業(yè)拆遷評估的依據(jù)到底是什么，法律依據(jù)是什么，技術規(guī)范是什么，完全沒有相應的渠道，這就是我們在此次征收評估中感到不合理不合法的地方，可以直觀體會到企業(yè)拆遷評估之爭到底對企業(yè)產生了多大的影響。  

30、;      7*12小時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲”</p><p>　　企業(yè)在征收拆遷過程中承租人的補償問題研究</p><p>　　近來有很多關于承租廠房、門面房、商鋪與市場攤位等經營戶遇到拆遷如何補償?shù)膯栴}，我們結合多年的辦案經驗，一般的承租戶在遇到拆遷的時候

31、無非主要涉及到四個問題。吳少博律師（免費咨詢：010-61057018）</p><p>　　第一，主體資格問題。在我國的《拆遷管理條例》和2011年之后的案例中確實表明，只有房屋的所有權人才是被征收人，承租人只能以利害相關人論定。也就是說從主體資格上，承租人沒有被拆遷人的主體資格，只是與拆遷有利害關系的民事主體。在主體資格方面，承租人與房屋的所有權人相比具有一定瑕疵，而且在實踐當中，征收方也不針對房屋的承租主體

32、。但可以經過一些法律程序，努力讓征收方把你認定為拆遷過程中具有一定主體地位資格的人，然后單獨談補償，這是一種最佳的狀態(tài)。</p><p>　　第二，拆遷法律關系問題。征收公告的時點必須是在承租方合法承租期限之內，比如承租人的承租期限到6月1號，拆遷公告的發(fā)布日期是5月29號，哪怕是5月30號，也是在承租關系期內發(fā)生的，這樣就可以以利害相關人的身份確認承租人是因拆遷所導致?lián)p失的主體。如果發(fā)生在6月1號之后，雙方合同

33、關系已經終止，承租關系不復存在，那么合同關系之外的拆遷就與承租人沒有實際關系了。</p><p>　　第三，補償項目問題。承租人是實際經營者，是除了土地和廠房之外的實際添附者，甚至有些承租戶在原租賃的廠房基礎上自行擴建，那他就是擴建部分的所有權人，因此能夠獲得擴建部分的補償。這種情況的前提是承租方沒有放棄承租關系中的利益。有些出租方在進行出租時會和承租方就此問題進行商談——如果遇到拆遷，那么擴建部分屬于出租方的—

34、—如果承租方放棄了自己的利益，那么這部分就不屬于他了。另外，承租方所添附附屬物的補償應歸于承租方，一次性停產停業(yè)損失也應該屬于實際經營的承租方。在此著重強調，在要求一次性停產停業(yè)損失的時候，承租方的營業(yè)注冊地必須在這個地方，因為從合法角度來講，如果不能證明在這個地方存在營業(yè)行為，那怎么會因拆遷導致停產停業(yè)損失呢？這樣邏輯關系就講不通了，所以說承租方的營業(yè)注冊地必須在此。此外搬遷費（搬可移動的附屬物、機器設備、生產的附屬設施等都屬于搬遷費

35、）、一次性不可搬遷的機器設備附屬物、重置費和其他可能在拆遷中可以獲得的獎勵，承租人都權獲得，只是最后不一定百分之百全獲得。實踐當中有個概念，出租的行為也是房東，即出租方的一種經營行為，前提是必須取得出租許可，有些時期鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦都辦理這種出租許可</p><p>　　第四，法律程序問題?；旧仙婕暗絻蓚€民事訴訟程序。一個是起訴承租方，要求騰房。由于房屋土地遇到拆遷，所以起訴要求騰出現(xiàn)有租賃房屋，這是解除租賃合同或

36、者租賃合同到期騰房之訴。還有一個是分割。如果征收方和房東已經把你的利益，包括停產停業(yè)損失、附屬物、機器設備等，已經被簽進合同里了，就可以起訴房東要求分割補償利益。實踐當中還有一種不常見情形，如果拆遷方和房東簽訂了補償協(xié)議，拆遷方可能會共同起訴承租方和房東要求騰房，因為承租方是實際占有人，房東是房屋所有權人。前兩種法律程序，即租賃合同之訴和分割之訴在實踐中比較常見。      

37、  推薦閱讀：企業(yè)拆遷過程中的房東與承租人的分割之訴http://www.cqwq01.com/article/1709.html</p><p>　　我所為大型企業(yè)出具法律意見書和評估意見書 吳少博律師（免費咨詢：010-61057018）       北京吳少博律師事務所律師團在實踐中感受到，很多規(guī)模比較大、

38、盈利效果比較好、當?shù)丶{稅比較多、專利技術比較密集的行業(yè)在進行評估或者征收法律實施時，會遭遇到很多難點。出于為客戶排憂解難的目的，吳少博律師事務所的核心業(yè)務之一——為客戶出具法律意見和評估意見——應運而生。</p><p>　　眾所周知，很多律師事務所都出具法律意見，但是評估意見鮮少有律師事務所承接，眾多律所一般不確立這方面的工作業(yè)務。但是我們在工作當中，發(fā)現(xiàn)很多客戶有這方面的急迫需求，他們在找我們的時候往往會談到

39、，不管是企業(yè)自己委托的評估公司，還是對方委托的評估公司，都無法準確評估出征收拆遷給企業(yè)所造成的真正的直接損失或間接損失。而委托的評估公司都只從固定資產即有形資產的角度進行評估，不管他們是按照拆遷評估還是資產評估的方式，都具有不可避免的狹隘性，滿足不了企業(yè)的長遠收益及其在客觀當中的企業(yè)現(xiàn)狀。后來吳少博律師團隊在受理案件的過程中，形成了只要承接這種大型的企業(yè)，就都要為我們的當事人出具法律意見跟評估意見的工作業(yè)務。</p>&l

40、t;p>　　大家都清楚，評估是一個復雜繁瑣的流程，當中涉及到一些技術層面的專業(yè)性問題，原則上應該是由有資格的評估公司來出具評估報告，但是很多客戶拿到評估公司出具的相關評估報告后，感覺根本不是自己想要的，或者說根本沒有把企業(yè)所遭受的損失羅列當中，而只是全部進行評估技術的處理，僅僅是依據(jù)固定資產來進行成本核算，給出一個結果而已，根本沒反應出企業(yè)在市場上的真實價值。</p><p>　　吳少博律師團隊認識到這個問

41、題，所以在研究交付客戶的評估意見時，都要從該企業(yè)利益最大化的角度出發(fā)，并且當中所羅列的每一個項目、所吸收的每一個參數(shù)、所能夠達到的每一種評估方法的選擇，都采取一種最優(yōu)的方式，一種最能夠滿足企業(yè)主由于征收拆遷而中斷經營、無法恢復生產所造成的全部客觀損失。吳少博律師團隊在這個方面應該已經做到了別人所不能做到的深入研究。</p><p>　　簡單談一談我們所出具的法律意見和評估意見。我們曾為上海、吉林、江蘇等地所出具過

42、法律評估意見，我們從最專業(yè)的角度，結合當事人的具體現(xiàn)狀和評估方法的選擇、結合當?shù)厥袌龅目陀^因素，最后作出評估意見。在這方面姑且屬于全國首例，尚未有其他的律師事務所從事這方面的業(yè)務，也達不到相應的層級。如果當事人需要這方面的信息，或者想進行這方面的討論，就可以到我們律所共同探討，“從認真做起，為客戶服務”一直是我們所秉承的專業(yè)態(tài)度。        7*12小

43、時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲”</p><p>　　“拆遷方”慣用的拆遷招數(shù)大解析</p><p>　　在遇到拆遷(征收)時，作為拆遷方委托的拆遷公司為了達到讓被拆遷戶迅速低價簽訂補償協(xié)議的目的，會出現(xiàn)各種各樣的招數(shù)。讓我們來開一下眼界吧：</p><p><b>　　(一)政策壓人</

44、b></p><p>　　拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。常見的理由有：政策是政府制定的，誰也沒有權利改變政府制定的政策;如果因為你這一戶改變政策，那么以前簽了協(xié)議的都要回來找我們，我這個項目也拆不下去了;最后補償協(xié)議都是要經過審計的，不符合政策的補償協(xié)議最后審計也過不了;不是我們不想幫，如果我們給了你政策以外的補償，最后紀檢就要來找我，我們不可能因為幫

45、了你把自己弄進去。種種理由，就是為了讓你相信：你只能接受政策確定的標準，其他的要求都是徒勞，不現(xiàn)實，也不可行!</p><p>　　試問是什么政策?誰頒布的政策?經過了誰的批準?政策實施的依據(jù)是什么?政策是否和國家的相關規(guī)定沖突?</p><p>　　當你提出這些質疑的時候?他們就會給你扣頂大帽子，說你和政府作對，這就是拉大旗作虎皮，是真的政策還是假的政策全在他們的說法上，即使補償?shù)捻椖亢?/p>

46、數(shù)額與頒布的政策不一樣，他們依然有話說：政策與現(xiàn)實結合，結合的程度在我們掌握。好像他們就是政策，就是法律。</p><p>　　那么政策真的是不能改變的嗎?經歷過拆遷的人都知道，每家每戶，尤其是企業(yè)拆遷，各項標準、補償金額不可能做到完全公平公開的按照政策執(zhí)行，很多房屋條件差不多的企業(yè)最后簽訂補償協(xié)議的價格可能相距甚遠，但是他們在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。</p>&l

47、t;p><b>　　(二)虛假詢價</b></p><p>　　一般拆遷工作人員在宣傳拆遷政策以后，就會開始問你：這個地方你想要多少錢?要這么多錢的理由是什么?如果你以為拆遷人是在真心向你詢價，就你報的價格去認真核對事實和法律規(guī)定的補償標準，并對你的報價進行下一不的討價還價，那你就大錯特錯了。</p><p>　　如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像

48、他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。</p><p>　　拆遷工作人員所謂的詢價只是想摸清你的心理低價，在摸清心理低價的情況下決定下一步的談判策略。如果你要價不高，他會在你報出價格的基礎上壓一壓，盡快的促成拆遷補償協(xié)議的簽訂，即使雙方談不成，以后想改變這個低報價也會很困難。

49、如果你要價超出他的預期，那么下一步你很有可能面臨的是暫時的擱置或者是能給你施加壓力的強制手段，比如斷水斷電，違章建筑強制拆除，責令停業(yè)，甚至有可能列為下一步的強拆對象?？傊跊]有形成相對平等的談判平臺的基礎之上，報價無論高低，都會使你陷入被動。</p><p>　　因此，我們律師的建議，在拆遷的前期階段，在雙方沒有真正形成談判平臺，談判的初步意向之前，尤其是拆遷人的真實報價沒有出來之前，不要貿然報價，否則，會使

50、我們的整個拆遷談判陷入被動。</p><p><b>　　(三)利用人性</b></p><p>　　別看拆遷工作人員大多都五大三粗的，有時候他們也會用一些懷柔政策：兄弟，看看要多少錢?哥哥替你跟拆遷公司的哥們說說，盡量給你多加點，差不多就得了?或者通過你的朋友、親戚過來當說客，側面打聽你的心理要價、盡可能地幫你爭取多幾十萬，說服你簽字。</p><

51、;p>　　在北京很多地區(qū)的拆遷項目都有專業(yè)的走關系人員，老百姓都叫他們拆蟲子，他們專門游走于各個項目之間，以有關系，可以幫助漲拆遷補償價格為名，獲取經濟利益，其實羊毛出在羊身上，他們所謂爭取回來的利益本身就是被拆遷人的合法權益。</p><p>　　如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰(zhàn)的

52、心理準備。</p><p><b>　　(四)牽連式拆遷</b></p><p>　　相信大家都聽說過這樣的事情，遇到拆遷，如果家里有人在政府部門上班，政府就會讓他先回家，等簽完字再來上班。手段隱蔽一點的就是讓這些公務員的領導不停側面地過來做工作，施加壓力，如果你不簽字，他們就會通過各種方式刁難你，比如調離重要的工作崗位，每天嚴格的考核出勤等等。這一招還是很管用的，很

53、多被拆遷人就是在這樣的攻勢下無奈簽字。</p><p>　　還有一種情況就是，如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準備。</p><p><b>　　(五)斷水斷電斷路</b></p><p>　　經常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了

54、、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業(yè)的正常生產經營，一旦你不能進行正常的生產經營，就必然會增加企業(yè)運營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上作出讓步。</p><p>　　我們要提醒被拆遷企業(yè)的是，首先不要貿然搬家，即使出于正常生產經營的需要，另尋生產場所，也不要將全部機器設備搬走，總而言之，不能讓拆遷方看出你有撤退的動向。其次利用現(xiàn)代設施自供

55、水電，柴油機發(fā)電，送水車送水，路被斷了就繞路，必走的路就自己修好。如果情況嚴重，因為和供電方存在供電合同關系，也可以從這個角度要求供電方承擔恢復供電、賠償損失的賠償責任。如果斷水斷電涉及違法，也可以向公安部門報案，要求對違法行為進行查處，如果公安不履行職責，我們還可以起訴公安不作為。</p><p>　　但是，切勿因為拆遷方三斷而匆忙慌亂的找拆遷方談判，時機不正確必然會造成談判中的弱勢地位。</p>

56、<p><b>　　(六)違法偷拆</b></p><p>　　這里所說的違法偷拆，是指沒有經過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。</p><p>　　如果你去報警，拆遷方會裝出很無辜的樣子，說他完全不知情。不知道是被誰拆掉的。如果你報警，請求公安機關破案，你會發(fā)現(xiàn)，這種

57、案件的偵破似乎遙遙無期。所以一旦房子出現(xiàn)被偷拆的情況，被拆遷企業(yè)就會陷入很被動的局面，因為這時候你再去找拆遷方談補償?shù)膯栴}，談判的形勢就是發(fā)生一百八十度的大轉彎，以前拆遷方求著你談，現(xiàn)在即使是你求著拆遷方談，他也會以各種理由搪塞、推脫。</p><p><b>　　(七)夸大違法</b></p><p>　　企業(yè)在建立生產經營場所，成立企業(yè)的過程中需要取得很多的審批文

58、件和相關的證照，比如土地的批準文件，房屋規(guī)劃、施工的批準文件，企業(yè)經營許可、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等等，因為審批的手續(xù)繁雜，大部分企業(yè)都不能做到完全的證照齊全，尤其是一些成立較早的企業(yè)，那時候拿地、建房也根本不需要那么多的審批手續(xù)，證照方面沒有那么嚴格的要求，以現(xiàn)在的法律標準來衡量，幾乎都存在證照不齊全的情形。</p><p>　　7*12小時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征

59、收關停維權三部曲”</p><p>　　北京吳少博律師事務所具備的三大資源和四大優(yōu)勢</p><p>　　一、我所維權具備的三大資源      1、著有《企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲》基于深厚的法學功底和十余年辦案經驗，吳少博主任律師協(xié)同整個律師團隊，出版了《企業(yè)拆遷維權攻略》《企業(yè)征收關停補償糾紛案例評析》《企業(yè)征收拆遷維權辦

60、案手記》三本書。詳盡的闡述了企業(yè)面臨征拆時，如何維護自身的合法權益。該書受到全國中小企業(yè)和法律從業(yè)人員的廣泛歡迎。      2、一百多個企業(yè)維權學習視頻從2016年到2017年底，在一年多的時間里，以吳少博主任律師、李曉寧主任律師為首的律師團隊，錄制了160多個法律學習視頻，為需要維權的群體提供專業(yè)的理論支持。     

61、 3、與眾多大型媒體合作一直以來，吳少博主任不遺余力的發(fā)展本所法律平臺-吳少博律所官網(wǎng)。同時，本所也擁有其他媒體資源，可與多家大型媒體合作，為企業(yè)維權提供媒體的輿論引導和支持。二、我所進行企業(yè)維權的四大優(yōu)勢</p><p>　　1、承諾只為中小企業(yè)維權     近十年時間里，我們代理了800多家中小企業(yè)的征收拆遷維權案件。我們承諾，只為中小企業(yè)服

62、務。吳少博律師團隊對專業(yè)領域不斷研究和探索，力求讓代理的每個案件達到最佳效果。努力打造出專業(yè)高效的企業(yè)維權律師團隊。      2、一站式維權服務讓被委托方省心      從案情分析到提供評估機構，從調查取證到談判協(xié)商，從行政復議到訴訟程序，直到案件結案，企業(yè)獲得合理補償。本所提供一站式服務，為企業(yè)主分憂，讓被委托

63、的企業(yè)省心省力。      3、開庭前模擬法庭實戰(zhàn)演習     本所律師嚴守律師的職業(yè)操守，認真辦理每一個案件，真誠對待每一個當事人。在正式開庭之前，做好充分的準備。不僅要奔赴各地調查取證，準備法律文書，查閱大量的法律規(guī)定，還會在模擬法庭演播室，進行模擬法庭的實戰(zhàn)演習。    

64、60; 4、為每個案件提供多套方案      本所律師團隊經過多年的摸索和研究，形成一整套理論與實踐相結合的辦案體系和流程?？梢愿鶕?jù)案件的不同類型，和實際情況，為當事人提供多種解決方案。既可以挑選一種最有利的方案，也可以雙管齊下，一種以上方案同時進行，從而有利于提高勝訴率，獲</p><p>　　2017年北京吳少博律師事務所代理的十大案件類

65、型</p><p>　　2017年，對于北京吳少博律師事務所是忙碌的，為了能更大程度的幫助我們的企業(yè)當事人維護其合法權益，我所的律師常年奔赴在全國各地，進行搜集證據(jù)，多方接洽，復議和訴訟。全所律師在承辦案件過程中，兢兢業(yè)業(yè)、盡心盡力，為當事人提供優(yōu)質高效的法律服務，受到當事人的一致好評?；仡櫧荒甑墓ぷ?，對我所承辦的案件進行分類，大致分為十個案件類型，并在諸多成功案例中擷取其中的10個代表性案例分享給大家，為即將

66、面臨征收拆遷或已經遭遇拆遷的企業(yè)朋友提供一些指導，用案件事實告訴大家企業(yè)拆遷維權并不可怕。</p><p>　　1.江蘇連云港某建材企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：合法企業(yè)，面臨征收，征收方威逼利誘，被迫簽訂空白協(xié)議</p><p>　　案情簡介：當事人企業(yè)為當?shù)乜萍紕?chuàng)新型生產企業(yè)，占地面積1.7萬平，曾多次獲得科技獎項和被評為先進單位。2017年6月當?shù)?/p>

67、政府對企業(yè)實施征收，當事人找專業(yè)評估公司進行評估，價值為5000余萬，當?shù)卣魇辙k聘用拆遷公司以1000余萬的補償價格征收當事人企業(yè)，當事人不同意，第三方拆遷公司采用威脅恐嚇的方式脅迫當事人及家人，當事人由于被長時間的騷擾恐嚇，最后妥協(xié)簽下空白協(xié)議。數(shù)日之后，面對即將關停的企業(yè)和家人的殷切期盼，當事人懷著維權的決心，北上聘請律師介入。</p><p>　　2.山東濰坊某房屋征收案</p><p&

68、gt;　　推薦理由：以拆違名義變相征收，當事人欲哭無淚</p><p>　　案情簡介：當事人涉案房屋面積約12000平米，由于當?shù)鼗疖囌灸蠌V場進行開發(fā)建筑，要求征收當事人房屋，征收方與當事人溝通征收事宜，在未談及補償問題時，當事人不同意搬遷，隨后，當?shù)爻鞘泄芾硇姓?zhí)法局下達了《行政處罰書》，內容大致為當事人的房屋為違章建筑，責令其限期拆除，逾期不拆則強制拆除。在當事人聘請律師進行維權后，相關部門又作出了撤銷《行政

69、處罰決定書》的決定。萬萬沒想到，第二天凌晨，當事人1萬多平米的建筑卻被強制拆除。</p><p>　　3.濟南某加油站征收案件：</p><p>　　推薦理由：房屋和地上物建筑價值低，特許經營權補償是關鍵</p><p>　　案情簡介：當事人涉案建筑用于經營加油站，占地面積約1200平方米。加油站已經取得《成品油零售經營批準證書》、《危險化學品經營許可證》，但因位于

70、與加油站相毗鄰道路的擴建項目規(guī)劃之中，被政府認定為違建，先是處以罰款，又在2014年和2016年兩次發(fā)文決定限期予以拆除。經過訴訟與談判，政府同意在道路擴建項目正式實施之前不予拆除。但進入今年以來，政府卻突然毀約，想要再次實施之前作出的拆除決定。當事人無奈，聘請律師介入。</p><p>　　4.上海某貿易城集體維權案件</p><p>　　推薦理由：招商引資，被拆遷人勢單力薄，遭遇強拆，

71、維權艱難</p><p>　　案情簡介：90年代，在鎮(zhèn)政府倡導下，某村村委會成立**實業(yè)公司，建造大型貿易市場，有縣計委立項、各部門批準，建**貿易城，采取一次規(guī)劃，分期實施，歷經四年成立公司，面向全國招商。在貿易城建設過程中，該實業(yè)公司自主開發(fā)部分土地，剩余土地轉讓給開發(fā)商進行開發(fā)建設，所有建筑取得了一系列審批文件，但是關鍵的規(guī)劃許可以及房地產權證沒有取得，而因招商引資推進，全國各地投資者均在此購置商鋪進行經營

72、。2017年，當?shù)卣M行環(huán)境整治項目，對商鋪下達強制拆除決定書，并直接進行強制拆除，當?shù)卣闪⒄勁行〗M，與客戶溝通補償問題，補償價格為1300元每平，遠遠低于市場價值，商鋪業(yè)主紛紛維權。</p><p>　　5.江山某物流公司強拆維權案</p><p>　　推薦理由：招商引資建廠，以“違建”名義強拆，當事人上訪惹刑事責任。</p><p>　　案情簡介：當事人為

73、某物流公司經理，2009年該物流公司被某村招商引資進來，租賃該村土地，簽訂《場地租賃協(xié)議》，房屋權屬屬于村民小組，租期19年，在此期間，當事人與人合資成立另外一家物流公司，并加建建筑用于租賃和自用。2016年7月1日，當?shù)匾?guī)劃局下達《違章建筑限期拆除決定書》，次日街道、村委、城規(guī)和規(guī)劃局及對當人事房屋進行強制拆除，當事人前去制止，被對方打傷，一周后，律師介入，對強拆和打人事宜進行調查取證和訴訟。2017年3月，當事人上訪，被上訪地警方拘

74、留。2017年11月，開庭審理，釋放當事人。</p><p>　　6.營口某房地產開發(fā)商征收案</p><p>　　推薦理由：開發(fā)商作為被征收人，涉及金額巨大</p><p>　　案情簡介：2001年，遼寧某市決定拆除舊農貿市場，建設新的綜合農貿市場，之后在2003年年底，當?shù)啬抽_發(fā)商接手該建設項目并按規(guī)劃建設綜合農貿市場和商住樓，至2006年初，一期工程宣告竣工驗

75、收，面積約15000平方米。2008年4月，該項目被納入房屋征收范圍，此時一期項目已經部分投入使用，配套水電、暖氣、綠化、道路已經完成，二期工程正在動工。一時間開發(fā)商陷入窘境，開發(fā)商已經投入大量成本，即將完成建設以回籠資金時卻又面臨拆遷停工。而政府在補償中卻未提供完整評估報告及各類法律文書，僅以清單形式出具所謂“結果”作為補償依據(jù)，不僅難以令人信服，補償項目也有漏算，根本無法彌補開發(fā)商的前期投入。</p><p>

76、;　　7.上海重固數(shù)家企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：企業(yè)房屋有的是有證的，有的是無證，一刀切處理。</p><p>　　案情簡介：上海重固鎮(zhèn)數(shù)家企業(yè)在集體企業(yè)改制過程中取得了涉案土地使用權和房屋所有權，之后因經營需要自行擴建了部分房屋。后該等企業(yè)建筑被納入當?shù)亍俺侵写濉备脑煺魇枕椖恐?，政府不談補償，卻在今年4月對企業(yè)作出《限期拆除決定書》，將建筑認定為違建，然而決定書中未依法確

77、定違建面積，僅籠統(tǒng)的將包括具有完善證照的房屋在內的全部企業(yè)建筑認定為違建。隨后政府在年中對企業(yè)采取了停電、停水措施，同樣沒有區(qū)分有證房屋和無證房屋，甚至存在因承租企業(yè)部分建筑的商戶環(huán)評不達標就要對該企業(yè)本身采取相應措施的離奇情況。</p><p>　　8.云南某國有企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：國有企業(yè)與征收方之間的關系，補償只能通過談判來解決</p><p

78、>　　案情簡介：今年9月，云南某地因修建道路需要占用某國有企業(yè)廠區(qū)，政府為保護國有資產愿意提供征收補償，但該企業(yè)因研發(fā)專利需要，廠區(qū)內存在各類特種設備，廠房及地下管網(wǎng)等基礎設施大多為專門適配此類設備，建設標準較國家標準更為嚴格，成本遠遠高于一般市場價。政府因沒有征收此類企業(yè)的經驗，按照一般標準提供的補償不能滿足企業(yè)搬遷的資金缺口，而企業(yè)內部也缺乏相關經驗，對于哪些項目能獲得補償，補償?shù)臄?shù)額如何計算缺乏了解，一時間雙方陷入明知補償金

79、額不足卻不知如何下手予以計算的僵局。</p><p>　　9.揚州某服裝企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：通過非訴手段爭取補償</p><p>　　案情簡介：江蘇某企業(yè)于2010年出讓取得約11000平方米土地，隨后于2012年建成房產用于企業(yè)經營，并進行了相應產權登記。2016年，因當?shù)匦藿ǜ哞F需要，鎮(zhèn)政府決定征收企業(yè)使用的土地，但補償問題經雙方多次談判依

80、舊遲遲無法落實。到今年年中，不斷有不明人士到企業(yè)墻外施工，將企業(yè)圍墻、大門挖倒，聲稱是為了維修下水管道，進入10月后，更是有當?shù)爻枪?、?zhèn)政府帶隊，帶領高鐵項目建設人員，搬開大門，截斷監(jiān)控，進入企業(yè)園區(qū)，進行相關測繪施工，一時間氣氛十分緊張，企業(yè)時刻面臨強制拆除，律師介入，多方接洽商談，沒有經過訴訟“輕松”結案。</p><p>　　10.四川養(yǎng)殖場禁養(yǎng)案件</p><p>　　推薦理由：以

81、環(huán)保禁養(yǎng)名義強制關停養(yǎng)殖場，養(yǎng)殖賠償無覓處</p><p>　　案情簡介：當事人在2012年成立農業(yè)開發(fā)有限公司，以養(yǎng)殖、銷售、屠宰肉牛為主業(yè)，2017年，當?shù)丨h(huán)保局下達《責令改正違法行為決定書》，當事人企業(yè)為“秸稈、稻草和野草養(yǎng)牛、牛吃草、牛糞回田”的可持續(xù)循環(huán)的生態(tài)農業(yè)模式，力求在盈利的同時對環(huán)境造成“零污染”。當事人所在區(qū)域為非禁養(yǎng)區(qū)進行禁養(yǎng)限養(yǎng)，不符合《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》的規(guī)定。2017年，全國實

82、行養(yǎng)殖場的禁養(yǎng)關停，但應區(qū)分企業(yè)的實際情況，對企業(yè)給予合理補償。         7*12小時免費咨詢：010-61057018，咨詢即有機會獲贈我所出版的“企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲”</p><p>　　我們代理的企業(yè)案件最后達到的維權效果</p><p>　　【案例解讀】我所代理哈爾濱某實業(yè)公

83、司，最終獲得1億多補償案例【案例解讀】我所代理貴州某房地產開發(fā)公司最終獲得3.6億補償案例【案例解讀】青州某機械廠遭強拆，確認省政府征地批復違法，最終獲600萬賠償案例【案例解讀】我所代理山東某加油站，補償額從29萬提高到170萬，17畝土地異地安置案例【案例解讀】包頭正華保溫材料有限公司成功維權，補償額從200多萬到900萬案例！【案例解讀】北京某4s店拆遷維權案，補償額成功翻至30倍案【案例解讀】南京某企業(yè)承租某村集體土

84、地建廠房，最終獲得2430萬補償案例【案例解讀】集體土地上的承租企業(yè)不給停產停業(yè)補償，我所律師成功維權案例【案例解讀】安徽某礦業(yè)公司沒有合法手續(xù)，最終獲得了800萬賠償案例案例【案例解讀】山東某地小產權房集體維權成功，最終停止強拆，獲得賠償案例【案例解讀】“土地使用權糾紛案”，律師函一矢中的，補償從0提高到390萬案例【案例解讀】黑龍江肇東養(yǎng)殖場拆遷維權案，成功推翻原審判決案例【案例解讀】烏魯木齊某林木企業(yè)被征收，經多輪投訴

85、舉報，最終獲合理賠償案例【案例解讀】如何在沒有合法手續(xù)的拆遷項目中進行維權【案例解</p><p>　　“企業(yè)拆遷征收關停維權三部曲”律所著書：http://www.cqwq01.com/article/2128.html</p><p>　　6分鐘帶你全面了解北京吳少博律師事務所（宣傳片）：http://www.cqwq01.com/article/2544.html &l

86、t;/p><p>　　北京吳少博律師事務所，專業(yè)企業(yè)拆遷征收關停維權，免費咨詢：010-61057018！，來電有機會獲贈律所著書。</p><p>　　鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務所原創(chuàng)文章，禁止同行轉載、偽原創(chuàng)等，其他平臺轉載請注明出處。</p><p>　　溫馨提示：北京吳少博律師事務所，10年企業(yè)拆遷維權經驗，各位企業(yè)當事人面臨拆遷征收時，補償?shù)?，補償不