基于主成分分析法的房地產[jz]供求協調度分析

1、<p>　　基于主成分分析法的房地產[JZ]供求協調度分析</p><p>　?。壅?要］本文利用主成分分析法對近10年全國房地產供求協調度進行了分析,分析的結果與實際情況基本相符,這說明了利用主成分分析法對房地產市場供求協調度進行分析是有效的。 </p><p>　?。坳P鍵詞］主成分分析法；房地產市場；供求協調度分析；預警區(qū)間 </p><p><

2、b>　　1 引 言 </b></p><p>　　供求關系是影響房地產價格的一個重要因素。通過對房地產市場供求關系的有效分析,不僅可以把握房地產市場發(fā)展狀況,而且也可以為政府的宏觀調控提供依據。近年來我國的房地產價格持續(xù)上漲,很大程度上是由供求關系決定的。目前我國的房地產市場發(fā)展還不太完善,所以研究房地產市場供求協調度,把握好房地產市場供求方面的情況,對于了解規(guī)范房地產市場,保證市場健康穩(wěn)定的發(fā)

3、展具有重要的借鑒意義。 </p><p>　　2 供求協調度分析的方法 </p><p>　　2.1 主成分分析法 </p><p>　　主成分分析法是由霍特林于1933年首先提出的。主成分分析法是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個指標轉化為幾個綜合指標的多元統計方法。所以利用這一方法分析具有多變量的房地產市場是有效的。分析的步驟如下： </p>

4、;<p><b>　　(1)初始化指標 </b></p><p>　　此時,即稱αk為第k項貢獻率； </p><p>　　(5)確定主成分的個數,建立主成分方程 </p><p>　　選取主成分個數常用的方法是根據累計貢獻率,一般以85%為界限,即若前K-1個主成分的累計貢獻率小于85%,而前K個主成分的累計貢獻率大于或等于8

5、5%,則就取K個主成分。 </p><p><b>　　2.2 3σ法 </b></p><p>　　基于3σ法,通過計算各個指標數據系列的中心值和標準差,得出偏離中心值1倍標準差的區(qū)間即［E-σ,E+σ］屬于正常運行區(qū)間；偏離中心值1～2倍標準差的區(qū)間即［E-2σ,E-σ］和［E+σ,E+2σ］屬于基本正常區(qū)間；偏離中心值2倍標準差以上的區(qū)間即［-∞,E-2σ］

6、和［E+2σ,+∞］屬于異常區(qū)間。這樣就得到了評價供求關系協調度的5個區(qū)間。 </p><p><b>　　3 應用分析 </b></p><p>　　3.1 指標的選取 </p><p>　　借鑒西安、沈陽等城市的房地產預警指標體系的選取標準,結合全國房地產市場的發(fā)展狀況,本文選取的反映房地產市場供求協調關系的指標體系:商品房銷售面積/竣工面

7、積x1;商品房空置面積/前3年商品房竣工量x2;商品房均價增長率/人均可支配收入增長率x3;商品房銷售額/房地產開發(fā)投資額x4；商品房竣工面積/銷售面積x5。 </p><p><b>　　3.2 原始數據 </b></p><p>　　通過對《中國統計年鑒》、《房地產年度報告》上的數據進行收集、計算和整理,得到2000—2009年我國的房地產供求協調度指標

8、如表1所示： </p><p>　　3.3 主成分分析 </p><p>　　利用SPSS統計分析軟件進行主成分分析。 </p><p><b>　　(1)初始化指標 </b></p><p>　　將表1數據標準化，結果如表2所示。 </p><p>　　第一個主成分可以看成是x1,x2的綜合

9、變量,可以解釋為第一主成分反映了房地產市場現房供求匹配問題和商品房的空置率；第二個主成分主要反映居民的購買能力。所以在研究房地產市場供求協調問題時,不僅要注重現房的供求匹配問題和居民的購買能力,還要注重將商品房的空置率保持在正常水平。從而促使房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　　根據式(1)、式(2)、式(3),可求出房地產市場供求協調度指數K,見表6。 </p><p>　　3.

10、5 確定協調度指數區(qū)間 </p><p>　　基于3σ理論,選擇1倍標準差和2倍標準差作為預警區(qū)間的界限。通過計算得到房地產供求協調度指數數據的均值E=-0.015和標準差σ=2.770。根據3σ法計算房地產市場供求協調度指數預警區(qū)間如表7所示。 </p><p><b>　　3.6 結果分析 </b></p><p>　　根據以上計算的供求協

11、調度指數K畫出全國房地產供求協調度指數預警圖如圖1所示。 </p><p>　　從圖1 可以看出2000—2009年房地產市場供求協調度指數K總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間的,從圖2可以看出 2000—2009年商品房空置率總體趨勢是下降的。從圖1可以看出,2000—2003年K值是不斷上升的,但還是保持在負向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū),即供大于求,供求市場萎縮。這也就說明了在這幾年房地產市場消化了大量商品房

12、。K預警圖也顯示了從2004年供求指數走高至供不應求,K值接近中間值,即供求接近平衡。2005年供求指數持續(xù)上升,說明供求市場持續(xù)升溫出現供不應求,2006年供求指數K有所下降,但依然處在正常運行區(qū)間,房地產市場仍是供不應求的狀態(tài)。2007—2009年房地產供求協調指數變化較大,其中2008年供求指數大幅度降低,但依然處在正常運行區(qū)間,房地產市場仍然是供不應求,相應地,2008年商品房空置率急劇增長?？梢?2008年對商品房需求的降低是

13、相當大的。2009年供求指數又大幅度的上升,但還沒有超過基本正常運行區(qū)間。但2009年的商品房空置率有所下降。通過對圖1和圖2的分析,說明了由主成分分析法建立的房地產市場供求協調度指數對供求關系的分析是有效的。 </p><p><b>　　4 結 論 </b></p><p>　　通過以上的分析可以看出,利用主成分分析法對房地產供求協調關系進行分析的結果基本符合市場

14、的實際情況。因此利用主成分分析法可以比較準確地分析出房地產市場供求協調狀況,政府可以根據分析出的房地產市場的供求狀況進行有效的宏觀調控,以保證房地產市場的健康有序發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　?。?］郭濤，等.基于主成分分析法對房地產供求協調關系的分析［J］.科技信息,2007(14)：105-106. </p&g