基于主成分分析法的北京市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

1、<p>　　基于主成分分析法的北京市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價</p><p>　　【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素之一，本文利用主成分分析法，以北京市各區(qū)縣研究對象，從城市宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場規(guī)模、經(jīng)濟增長、市場吸納能力與社會公共服務五個方面出發(fā)，共選取20個評價指標，評價各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境，并對評價結果進行分類組合分析，以期為投資者提供參考建議。 </p><

2、;p>　　【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境；主成分分析法；評價；北京市 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等相對發(fā)達的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。來自國家統(tǒng)計局的資料顯示，2001年后我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長33%，其增長速度遠遠超過了國民經(jīng)濟增長速度。隨著房地產(chǎn)市場的日

3、益成熟，商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的研究已成為理論界和政府部門等社會各界關注的焦點。作為房地產(chǎn)的一種業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)具有很強的周期性和區(qū)域性。它的投資價值量大、周期長、產(chǎn)品位置固定、易受經(jīng)濟氣候以及國家宏觀調控政策的影響，這使得商業(yè)地產(chǎn)投資與其他類型的產(chǎn)業(yè)投資相比，對投資環(huán)境的要求更為嚴格，對其研究也就更具有實踐意義，因此在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，對所選地區(qū)的投資環(huán)境的了解及對比顯得至關重要。此外，認清城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境狀況對市政府制定新的商業(yè)地產(chǎn)

4、發(fā)展戰(zhàn)略也十分重要。[1]本文結合北京市各區(qū)縣的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的現(xiàn)實狀況，分析了影響商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的內(nèi)部結構因素，總結了各類商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的類別特征，以期更好地為我國城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務。 </p><p>　　一、評價指標體系構建 </p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境隸屬于房地產(chǎn)投資環(huán)境，它是指對于一個國家、地區(qū)或城市的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力及風險的綜合研究。本文所研究的商業(yè)地產(chǎn)投

5、資環(huán)境是針對從事房地產(chǎn)開發(fā)投資的開發(fā)商或投資者而言的，它一方面強調房地產(chǎn)市場潛在需求與潛在供給共同營造的投資空間，另一方面突出該城市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的綜合作用。 </p><p>　　表1 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標體系 </p><p>　　目標層 準則層 因子層 </p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境 城市宏觀經(jīng)濟因子（B1） GDP（B11） </p

6、><p>　　人均可支配收入（B12） </p><p>　　人均消費支出（B13） </p><p>　　財政收入（B14） </p><p>　　全社會零售總額（B15） </p><p>　　房地產(chǎn)市場規(guī)模因子（B2） 商品房銷售額（B21） </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額（B22）

7、</p><p>　　商品房竣工面積（B23） </p><p>　　商品房銷售面積（B24） </p><p>　　經(jīng)濟增長因子（B3） 職工平均工資增長率（B31） </p><p>　　常住人口增長率（B32） </p><p>　　租賃和商務服務業(yè)增長速度（B33） </p><p>　

8、　銷售額增長率（B34） </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率（B35） </p><p>　　市場吸納能力因子（B4） 銷售面積/竣工面積（B41） </p><p>　　房地產(chǎn)銷售額/投資額（B42） </p><p>　　星級飯店出租率（B43） </p><p>　　社會公共服務因子（B5） 人均車位數(shù)

9、（B51） </p><p>　　人均公路里程（B552） </p><p>　　一般公共服務財政支出（B53） </p><p>　　數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》 </p><p>　　本著科學性與前瞻性、全面性與典型性以及可量化性與數(shù)據(jù)可得性等原則，結合對前人研究成果的借鑒，本文從城市宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場規(guī)模、經(jīng)濟增長、市場吸納能力與社會

10、公共服務五個角度出發(fā)，最終建立了一個3層次的綜合評價指標體系。目標層為商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價，準則層選取城市宏觀經(jīng)濟因子（B1）、房地產(chǎn)市場規(guī)模因子（B2）、經(jīng)濟增長因子（B3）、市場吸納能力因子（B4）與社會公共服務因子（B5）5個指標。其中，城市宏觀經(jīng)濟因子（B1）選取GDP（B11）、人均可支配收入（B12）、人均消費支出（B13）、財政收入（B14）與全社會零售總額（B15）五個因子作為評價指標；房地產(chǎn)市場規(guī)模因子（B2）選取商品

11、房銷售額（B21）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（B22）、商品房竣工面積（B23）與商品房銷售面積（B24）這四個因子作為評價指標；經(jīng)濟增長因子（B3）選取職工平均工資增長率（B31）、常住人口增長率（B32）、租賃和商務服務業(yè)增長速度（B33）、銷售額增長率（B34）、與房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率（B35）這五個因子作為評價指標；市場吸納能力因子（B4）選取銷售面積/竣工面積（B41）、房地產(chǎn)銷售額/投資額（B4</p><p&

12、gt;<b>　　二、研究方法 </b></p><p>　　一般學術研究中的評價方法多采用綜合評價法，將大量樣本與評價數(shù)據(jù)進行評分，并利用德爾菲法或層次分析法進行權重賦值，進而加權計算得出評價終值。這種方法計算量巨大，并帶有很大的主觀性，不能消除各影響因素之間的共線性。本文利用主成分分析法，通過數(shù)學變換將土地評價中原有的多個因子轉化為少數(shù)幾個相互線性無關的主成分簡化數(shù)據(jù)結構，并依據(jù)各主成分

13、的方差貢獻率確定權重，避免評價指標間的共線性以及權重確定的主觀性，使得評價值更加客觀合理。[3] </p><p>　　1.建立主成分分析模型 </p><p>　?。?）構建評價體系矩陣：矩陣由p個評價子指標與n個評價地區(qū)單元組成。 </p><p>　?。?）將上述矩陣進行標準化處理，得到新的標準化矩陣Xnp。 </p><p>　?。?

14、）通過坐標變化，將原來含有n個變量的矩陣Xnp做線性變換，轉換為另一組線性無關的綜合變量Z1，Z2，…，Zm（m≤p）；新變量指標Z1，Z2，…，Zm分別稱為原變量指標x1，x2，…，xP的第1，第2，…，第m主成分。 </p><p>　　2.進行主成分分析 </p><p>　?。?）由標準化矩陣Xnp計算相關系數(shù)矩陣R。 </p><p>　?。?）計算特征值

15、與特征向量 　　解特征方程∣λI-R∣=0，求出特征值，并使其按大小順序排列： </p><p>　　λ1≥λ2≥···≥λp ≥0 </p><p>　　（3）計算主成分貢獻率與累計貢獻率 </p><p>　　方差貢獻率描述了各主成分在反映各個原始評價因子信息量方而的能力大小，因此在綜合評價中可以用方差貢獻率作為各個主成分的權重，

16、實現(xiàn)對各個主成分的客觀賦權。 </p><p>　　累計貢獻率公式為： （1） </p><p>　　一般取累計貢獻率達85%～95%的特征值λ1、λ2···λm為所對應的第一、第二、…、第m（m≤p）個主成分。 </p><p>　　權重值即方差貢獻率為： （2） </p><p>　　3.單元評價分值計算 &

17、lt;/p><p>　　以方差貢獻率作為權重，對提取的前P個主成分在每個單元內(nèi)得分進行線性加權，得到每個評價單元內(nèi)的綜合評價值，計算公式如下： </p><p>　　Y=e*Zij（i=1，2…m） （3） </p><p>　　Y即為最終綜合評價得分，其中：e為主成分權重即方差貢獻率，Zij為第i個評價單元第j個主成分的得分。 </p><p>

18、;　　三、北京市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價 </p><p><b>　　1.主成分提取 </b></p><p>　　利用SPSS17.0軟件對指標統(tǒng)計量進行標準化變換，求取出20個指標變量子成分的方差貢獻率，將各子成分按方差貢獻率大小順序排列，根據(jù)累計方差貢獻率大于85%的原則，選取前6個子成分為該指標體系的主成分（見表2）。 </p><p&g

19、t;<b>　　表2 解釋總方差 </b></p><p>　　2.主成分分析與權重確定 </p><p>　　主成分載荷矩陣代表了主成分因子與原始指標數(shù)據(jù)之間的相關性：第一主成分主要反映了GDP、人均可支配收入、人均消費支出、財政收入與全社會零售總額、職工平均工資增長率、房地產(chǎn)銷售額/投資額、星級飯店出租率、人均車位數(shù)、人均公路里程與一般公共服務財政支出等11個指標

20、，第二主成分基本代表了商品房銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)竣工面積與房地產(chǎn)銷售面積4個指標，第三主成分至第五主成分分別反映了租賃和商務服務業(yè)增長速度、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、常住人口增長率這幾個因子指標，第六主成分主要代表了銷售額增長率與銷售面積/竣工面積2個指標。 </p><p>　　方差貢獻率描述了各主成分在反映各個原始評價因子信息量方面的能力大小，因此在綜合評價中可以用方差貢獻率作為各個主成分的評價權重

21、，實現(xiàn)對各個主成分的客觀賦權，六個主成分的評級權重分別為0.383、0.286、0.098、0.086、0.074、0.073。 </p><p>　　表3 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分 </p><p>　　排名 區(qū)縣 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分 級差正規(guī)得分 排名 區(qū)縣 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分 級差正規(guī) </p><p><b>　　得分 </b&g

22、t;</p><p>　　1 朝陽 1.186 100 9 房山 -0.113 28.12 </p><p>　　2 西城 0.71 73.64 10 順義 -0.167 25.14 </p><p>　　3 海淀 0.65 70.36 11 通州 -0.249 20.64 </p><p>　　4 東城 0.246 48.02 12 石景山

23、 -0.292 18.26 </p><p>　　5 大興 0.099 39.88 13 懷柔 -0.305 17.51 </p><p>　　6 昌平 0.084 39.03 14 延慶 -0.612 0.56 </p><p>　　7 豐臺 0.073 38.42 15 平谷 -0.616 0.34 </p><p>　　8 密云 -0.

24、072 30.42 16 門頭溝 -0.622 0 </p><p>　　3.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價 </p><p>　　SPSS17.0軟件的分析結果給出了各個評價單元內(nèi)所有主成分的標準化得分，由此可以計算得到各個評價單元內(nèi)的六個主成分的得分。進一步以方差貢獻率作為權重，對這六個主成分的得分進行線性加權，得到各個評價單元內(nèi)的綜合評價分值，并采用極差正規(guī)法將綜合評價分值轉化為0-100

25、的分值區(qū)間內(nèi)（見表3）。 </p><p><b>　　四、評價結果分析 </b></p><p>　　通過表3結果可以看出，各區(qū)縣商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境差別較大。從區(qū)域上來看，基本上呈現(xiàn)中心——外圍輻射效果，這與北京各區(qū)縣的經(jīng)濟結構與市場規(guī)模有較大關聯(lián)。另外，根據(jù)各主成分所占權重以及評價因子的來看，宏觀經(jīng)濟因子中的GDP、人均消費支出、全社會零售總額以及房地產(chǎn)市場規(guī)模因子

26、中的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工、銷售面積為影響商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的主導因素。 </p><p>　　為了便于分析，本文將商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境得分分為五級（如表4所示）。[4]從計算結果來看，朝陽、西城、東城、海淀憑借其長期以來形成的市場規(guī)模與商業(yè)氛圍，具有良好地商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境；而以大興、豐臺、昌平、房山順義等為代表的北京重點扶持區(qū)域以及規(guī)劃新城，隨著政策引導下區(qū)域內(nèi)基礎配套設施的逐漸完善與市場規(guī)模的日益壯大，尤其是

27、住宅市場郊區(qū)化的帶動作用，也顯現(xiàn)出較好的商業(yè)地產(chǎn)投資前景；延慶、平谷、門頭溝等北京經(jīng)濟發(fā)展較落后區(qū)域由于其較小的市場規(guī)模與商業(yè)需求，投資環(huán)境與潛力并不是太大。[5] </p><p>　　表4 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境等級表 </p><p><b>　　商業(yè)地產(chǎn) </b></p><p>　　投資環(huán)境 一級（80-100） 二級 </p>

28、<p>　　（50-80） 三級 </p><p>　?。?0-50） 四級 </p><p>　?。?0-30） 五級 </p><p><b>　?。?-10） </b></p><p>　　區(qū)縣 朝陽區(qū) 西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū) 大興、昌平、豐臺、密云 房山、順義、通州、石景山、懷柔 延慶、平谷、門頭溝

29、 </p><p>　　對于投資者而言，在對投資城市的選擇中，投資者應該選擇投資環(huán)境優(yōu)越的城市（區(qū)縣）進入，避免對商業(yè)氛圍不足或以飽和的區(qū)域進行盲目擴張；另外，政府規(guī)劃應通過土地差別化供給與配套設施改進等方式，合理指引開發(fā)商的投資行為，防范泡沫式城市綜合體現(xiàn)象的出現(xiàn)。限于目前統(tǒng)計資料，以上有關城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力的評價還不完善，需要進一步的研究。 </p><p><b>　　參

30、考文獻： </b></p><p>　　[1]張偉.我國中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境研究[D].上海：華東師范大學大學，2011. </p><p>　　[2]王松濤.我國大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力評價[J].商業(yè)時代，2007（3）：10-11. </p><p>　　[3]馮長春.城鎮(zhèn)土地評價中主成分分析法的應用[J].中國國土資源經(jīng)濟，2007（7）：2

31、8-29. </p><p>　　[4]陳基純，陳忠暖.我國大中城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評估與分類研究[J].科技管理研究，2012（3）： </p><p><b>　　211-213. </b></p><p>　　[5]趙旭.基于主成分分析法的湖南商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價[J].工業(yè)技術經(jīng)濟，2007（9）： </p><p