房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)的探討</p><p>　　摘要：隨著城市建設(shè)速度的加快，高層乃至超高層建筑拔地而起，以致相鄰建筑陽光遮擋矛盾日益升級，居民維護(hù)日照權(quán)利的訴求也越來越多。而我國在房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)問題上還未給予充分的關(guān)注，傳統(tǒng)的三大評估方法在確定賠償金額上也存在諸多的瓶頸。鑒于此，本文試從主成分分析法的角度來探討影響日照權(quán)利定價(jià)的相關(guān)問題，以期對實(shí)踐有所裨益。 </p

2、><p>　　關(guān)鍵詞：日照環(huán)境 損害賠償 主成分分析法 </p><p>　　近年來，隨著法制社會(huì)建設(shè)的逐步完善，公眾法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，特別是人們生活水平的提高，居民對居住條件的要求傾向于追求更為舒適的生活環(huán)境和居住環(huán)境，自然對日照環(huán)境也就提出了更高的要求。一旦日照權(quán)利被侵害，獲得公平、合理的損害賠償金額也就成為了被侵權(quán)人追逐的焦點(diǎn)。本文試圖在現(xiàn)有“模糊”定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用主成分分

3、析法分析在日照權(quán)利受到侵害時(shí)，該如何著重把握影響賠償定價(jià)的相關(guān)因素。 </p><p>　　一、我國現(xiàn)有法律規(guī)定及不足 </p><p>　　為了順應(yīng)公眾對日照權(quán)利的要求，我國相繼出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)，用以規(guī)范相鄰各方的權(quán)益，《物權(quán)法》第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！薄睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)

4、、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。 國務(wù)院《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第6條規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗

5、鄰建筑的采光、通風(fēng)”?！侗本┦猩罹幼〗ㄖg距暫行規(guī)定》第13條規(guī)定：“被遮擋陽光的現(xiàn)狀居民住房，以居室窗臺(tái)中心點(diǎn)（均以外墻面計(jì)）在冬至日日照時(shí)間不足1小時(shí)的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補(bǔ)償800元至2 000元?！蹲≌ㄖ?guī)范》規(guī)定，被遮擋后的日照時(shí)間低于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)人對被侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任；雖</p><p>　　顯然，相關(guān)立法明確規(guī)定相鄰各方日照權(quán)利不容侵害，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵

6、害，排除妨礙，賠償損失。但是，相關(guān)立法在日照權(quán)利定價(jià)問題上除了北京市規(guī)定損害賠償金額應(yīng)與日照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間這一影響因素掛鉤之外，其他影響因素在立法上則是一片空白。正是因?yàn)橄嚓P(guān)立法在定價(jià)問題上的模糊性，使其不能切實(shí)保護(hù)相鄰建筑物權(quán)利人的日照權(quán)益，也無法為因日照爭議引起的糾紛提供切實(shí)可行的法律依據(jù)，以致實(shí)踐中各地法院對受害方日照環(huán)境擁有權(quán)的保護(hù)在很大程度上也是取決于法官的主觀臆斷，并沒有行之有效的準(zhǔn)繩對受害人日照權(quán)利損害進(jìn)行公正合理的賠償，受

7、害人的權(quán)利得不到及時(shí)、有效的維護(hù)，相鄰建筑日照權(quán)的糾紛矛盾日益突出。 </p><p>　　二、現(xiàn)有理論研究及不足 </p><p>　　為了逐步消除立法在確定房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)問題上的不足，切實(shí)保護(hù)受害人的權(quán)利，有學(xué)者提出可以采用“事前預(yù)防、事后賠償”為受害人的求償?shù)缆诽峁┮粋€(gè)明確方向。事前，相關(guān)立法應(yīng)該明確規(guī)定土地用途地域及地區(qū)的劃分，并根據(jù)用途地域、地區(qū)種類的不同，分別規(guī)定建

8、筑物的容積率、間距、斜線規(guī)制、建筑物高度等指標(biāo)，并嚴(yán)格要求建設(shè)方在建筑規(guī)劃審批前就建筑物等不動(dòng)產(chǎn)對鄰人可能造成的日照影響程度做出專門的公示和說明，由鄰人在一定期限內(nèi)選擇救濟(jì)的方式。如果相鄰方在此期限內(nèi)不主張拆除，則只能請求事后損害賠償。“事前預(yù)防、事后賠償”措施似乎能補(bǔ)償受害者的損失，為他們提供了一個(gè)合理、公平的矛盾解決方案，但是影響日照權(quán)利賠償定價(jià)的因素太多，其中包括城市規(guī)劃上的限制、周邊建筑物的實(shí)況、將來的趨勢、土地狀況、建筑密度、

9、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑物用途等等，并且這些影響因素既復(fù)雜又很難量化，針對這些亟待解決的棘手問題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將影響日照權(quán)利的因素與影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合起來考慮，并運(yùn)用傳統(tǒng)的成本法、收益法、市場法三大評估方法來確定日照權(quán)利受到損害時(shí)受害人應(yīng)該獲得的賠償金額。 </p><p>　　首先，通過公式tanα=H/D=（H1-H2）/D（α為太陽高度角，H1為前排房屋總高，H2為后排房屋底層窗臺(tái)高度，H為H1與H2之

10、差，D為前排房屋后檐與后屋房屋之間的距離）來判斷是否影響日照，以及影響日照的時(shí)間、大小等，再根據(jù)各地的土地狀況、建筑密度、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、對日照的標(biāo)準(zhǔn)要求等，結(jié)合城市規(guī)劃來綜合判斷日照損害的程度。 </p><p>　　其次，考慮建筑物用途，日照受侵害后的房屋價(jià)值與受侵害前的房屋價(jià)值的差額，今后若干年房屋使用過程中為增加取暖、通風(fēng)、照明等條件而支出的合理費(fèi)用，并適當(dāng)考慮業(yè)主在日照條件受到限制時(shí)因身體健康受到的傷害應(yīng)

11、補(bǔ)償?shù)慕痤~。 </p><p>　　此方案理論上確實(shí)是顧及了影響日照賠償定價(jià)的諸多因素，能為受害人提供一個(gè)令其信服的滿意結(jié)果，但是在牽涉到實(shí)務(wù)具體操作時(shí)，這些影響因子的影響程度卻是千差萬別，比如被害建筑物所在地區(qū)及其周邊地區(qū)的情況極為重要，區(qū)位的價(jià)值越大日照的保護(hù)便越重要。而成本法的應(yīng)用是建立在可以獲取許多歷史資料、信息資料、相關(guān)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還必須得假設(shè)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用，顯然在這里不適合直接采用成本法。收

12、益法則是以在未來獲得用貨幣計(jì)量的預(yù)期收益為前提，如果沒有預(yù)期收益，或者預(yù)期收益很少又很不穩(wěn)定，就不能采用收益法，在此剛性前提下，直接用收益法評估日照環(huán)境損害定價(jià)會(huì)造成評估結(jié)果嚴(yán)重失真。市場法需要有一個(gè)發(fā)育成熟、公平活躍的公開市場，并且在交易市場上可以尋找到幾個(gè)相同或類似的參照物進(jìn)行對比、分析、作價(jià)。而房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)市場目前還沒有引起足夠的關(guān)注，還處在理論研究階段，不存在充分交易的市場。在這些“硬傷”情況下，直接運(yùn)用傳統(tǒng)的三大

13、評估方法不僅會(huì)導(dǎo)致無法著重把握重要因素，給合理估價(jià)帶來一定的難度，而且計(jì)算出來的金額也會(huì)嚴(yán)重偏離實(shí)際情況。因此，該如何取舍這些影響程度大小不一致的影響因素，成了擺在我們面前最亟待解</p><p>　　針對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)“盈千累萬”的影響因素，我們可以通過采用德爾菲法（Delphi）或?qū)哟畏治龇ǎˋHP） 進(jìn)行因素賦權(quán)得到加權(quán)求和值，以此來衡量這些因素的影響程度，但是這種方法不能消除各因素之間的共線性

14、，且存在因素權(quán)重確定的主觀性。因此，為了較為客觀地確定賠償定價(jià)影響因子的影響程度，筆者引入一種賠償定價(jià)新思路：主成分分析法。 </p><p>　　運(yùn)用主成分分析法分析影響賠償定價(jià)的各因素時(shí)能夠通過數(shù)學(xué)變換將原有的多個(gè)因素因子轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)相互線性無關(guān)的主要分量，從而實(shí)現(xiàn)簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，并根據(jù)主成分的方差貢獻(xiàn)率客觀地確定權(quán)重，避免評價(jià)指標(biāo)的共線性和權(quán)重確定的人為性，使評價(jià)結(jié)果更趨客觀合理，不至于在確定賠償金額時(shí)各種

15、影響賠償金額的因素不分輕重全都考慮，不僅喪失了評估工作應(yīng)有的效率，還容易抓錯(cuò)重點(diǎn)，致使評估出來的賠償金額經(jīng)不起實(shí)踐的檢驗(yàn)。 </p><p>　　基于以上分析，日照權(quán)利賠償定價(jià)的思路為：在已取得影響日照權(quán)利定價(jià)指標(biāo)范圍內(nèi)各個(gè)評價(jià)因子評價(jià)分值的基礎(chǔ)上，建立主成分分析模型。 </p><p>　　首先，假設(shè)影響因子有n個(gè)，并將因子的評價(jià)集劃分為p個(gè)評價(jià)單元，采用指數(shù)衰減或線性衰減等方法計(jì)算得到

16、每個(gè)評價(jià)單元內(nèi)各因子的評價(jià)分值，相應(yīng)的指標(biāo)矩陣為X=（X1，X2，X3…XP）=（Xij）n×p，其中， Xij表示第i個(gè)因子第j項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)的分值。 </p><p>　　綜合指標(biāo)F=a1X1+a2X2+…apXP ，令VAR（X）=W，W為方陣，若W的特征根為λ1≥λ2≥…≥λp≥0， </p><p>　　此時(shí)，則稱F1 為第一主成分；F2為第二主成分…并稱Fj=λj/∑λj

17、 （j=1，2，…p）為第j個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率， ∑Fj為前k個(gè)主成分的累積貢獻(xiàn)率。 </p><p>　　其次，將評價(jià)分值矩陣X中的每一個(gè)元素Xij （i =1， 2， …，n； j=1，2， …p）進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，即將所有因子評價(jià)分值的均值變?yōu)?，方差變?yōu)?，則原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化值為：X′ij=（Xij-Xj′）/Sj （i=1， 2， … n；j =1，2，…p） </p><p>　　

18、其中， X′j、Sj分別為指標(biāo)范圍內(nèi)所有評價(jià)單元第j個(gè)評價(jià)指標(biāo)分值的平均值和標(biāo)準(zhǔn)差。將標(biāo)準(zhǔn)化后數(shù)據(jù)X′j組成新的矩陣，記為n行p列標(biāo)準(zhǔn)化矩陣X′j=（X′ij）n×p。 </p><p>　　第三，通過坐標(biāo)變化手段，將原來含有p個(gè)變量的X′ij （j =1，2， …p）作線性變化，轉(zhuǎn)化為另一組相互無關(guān)的綜合變量Z1，Z2 ，…ZP，且Z1=U11X′1+U12X′2+…+U1PX′P；Z2=U21X′1

19、+U22X′2+…+U2PX′P； </p><p>　　ZP=UP1X′1+UP2X′2+…+UPPX′P… </p><p>　　Z1，Z2 ，…ZP，分別稱為原始評價(jià)因子的第一，第二，…，第p主成分，其中Z1在總方差中占的比例最大，綜合原始評價(jià)因子的能力最強(qiáng)，其余主成分在總方差中占的比例逐漸減少，即綜合原始評價(jià)因子的能力依次減弱。 </p><p>　　第四，

20、主成分的提取與權(quán)重確定。主成分提取的目的在于簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，通過選擇較少的幾個(gè)線性無關(guān)的主成分來盡可能多地反映原始評價(jià)因子的信息。主成分的提取主要是依據(jù)主成分的累積方差貢獻(xiàn)率。主成分的方差占總方差的比重定義為方差貢獻(xiàn)率，即：ej=λj/∑λj（j =1，2，…，p）。方差貢獻(xiàn)率描述了各主成分在反映各個(gè)原始評價(jià)因子信息量方面的能力大小，因此在綜合評價(jià)中可以用方差貢獻(xiàn)率作為各個(gè)主成分的權(quán)重，實(shí)現(xiàn)對各個(gè)主成分的客觀賦權(quán)。主成分方差貢獻(xiàn)率的累加稱

21、為累積方差貢獻(xiàn)率，即：Ej=∑ej（j =1，2，…，p） 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般取累積方差貢獻(xiàn)率達(dá)到85%-95%的特征值λ1，λ2，…，λj（j≤p）對應(yīng)的主成分。此外，提取的主成分原則上要求各評價(jià)因子的公因子方差（主成分載荷值的平方和）盡可能接近，如果某一評價(jià)因子的公因子方差與其他各評價(jià)因子的公因子方差相比數(shù)值過小，則說明這一評價(jià)因子在提取的主成分中信息損失較大，可考慮增加主成分的數(shù)目。 </p><p>　　第五

22、，單元綜合評價(jià)分值計(jì)算。以方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)重，對提取的前j個(gè)主成分進(jìn)行線性加權(quán)，得到綜合評價(jià)值，計(jì)算公式如下：Y=∑eiZi。Zi為第i個(gè)主成分的得分； ei 為第i個(gè)主成分的權(quán)重（方差貢獻(xiàn)率）。 </p><p>　　通過以上主成分分析模型的建立，有助于我們確定不同區(qū)域日照受償定價(jià)影響因素的重要性程度（方差貢獻(xiàn)率），便于我們在考慮日照定價(jià)的影響因素時(shí)可以少走彎路，有利于我們在處理一大堆線性相關(guān)的影響因子時(shí)，既能

23、剔除線性高度相關(guān)的影響因素，又能準(zhǔn)確把握哪些影響因素需要重點(diǎn)考慮，哪些影響因素可以忽略不計(jì)。因此，通過引入主成分分析法不僅提高了房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)的效率以及準(zhǔn)確性，還能節(jié)約時(shí)間成本等。但是，主成分分析法也只是相對科學(xué)地指出了定價(jià)問題上存在的棘手問題，為我們在實(shí)務(wù)操作中提供了一種新思路。要徹底地解決有關(guān)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價(jià)的問題，還任重道遠(yuǎn)，需要我們持之以恒的努力。 </p><p><b>

24、;　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　1.夏陽.淺析“采光權(quán)”的行政法保護(hù)[J].法制與社會(huì)，2008，（26）. </p><p>　　2.鄭至吾.采光和日照妨害的相關(guān)法律問題[J].湖北民族學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2008，（4）. </p><p>　　3.李超.采光妨害的判定及其賠償標(biāo)準(zhǔn)[J].人民司法，2009，（11）. <