混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略

1、<p>　　混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略</p><p>　　摘要：本文通過(guò)“黃石市市建村城市綜合體項(xiàng)目”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，探討了混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略（即二、三線城市中的城市綜合體的規(guī)劃策略）。項(xiàng)目位于湖北黃石市黃石港區(qū)，特點(diǎn)是將大型城市綜合體建成當(dāng)?shù)爻錆M活力的區(qū)域中心，并與黃石市城市主軸線—黃石大道實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫接駁。為類(lèi)似的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了可行的參考。 </p>

2、<p>　　關(guān)鍵詞：混合型 高密度 居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)： G322 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p>　　引言： 隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展也日臻成熟。近幾年來(lái)，全國(guó)各地的二、三線城市也都興起了一股建設(shè)城市綜合體的熱潮。城市綜合體的蓬勃發(fā)展正是因?yàn)樗鼭M足了城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三方面對(duì)建筑的新要求。 &

3、lt;/p><p>　　城市綜合體的發(fā)展及其設(shè)計(jì)特點(diǎn) </p><p>　　1.1關(guān)于城市綜合體 </p><p>　　城市綜合體（HOPSCA）是出于城市土地資源高度集約需要而產(chǎn)生的，是將城市中酒店（Hotel）、辦公（Office）、停車(chē)（Parking）、商業(yè)（Shopping mall）、集會(huì)（Convention）、公寓（Apartment）的功能空間中的三項(xiàng)

4、以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互補(bǔ)充的能動(dòng)關(guān)系，形成一個(gè)多功能、多元復(fù)合而高度集約的街區(qū)建筑群落。綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)的作用。同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力方面起著重要的作用。城市綜合體可分為三類(lèi)：城市CBD型城市綜合體、城市副中心型城市綜合體和城市交通樞紐型城市綜合體。 </p><p>　　1.2城市綜合體設(shè)計(jì)特點(diǎn) </p>

5、<p>　　1.2.1 多功能的城市開(kāi)發(fā) </p><p>　　城市綜合體給城市帶來(lái)土地的多功能開(kāi)發(fā)。傳統(tǒng)城市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它功能只作為附屬配套，如住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)等。城市綜合體將酒店、辦公、城市廣場(chǎng)、商業(yè)、會(huì)議、公寓等功能空間中的三種以上功能進(jìn)行綜合集中開(kāi)發(fā)，形成一個(gè)多功能復(fù)合城市微縮體。大型商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓使城市充滿了時(shí)代氣息，星級(jí)

6、酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)的檔次，高檔公寓及住宅區(qū)充滿了生機(jī)，城市廣場(chǎng)聚集了城市的能量與人氣。通過(guò)公共空間的功能復(fù)合，城市綜合體催發(fā)了沖動(dòng)性購(gòu)物和目的性購(gòu)物混合消費(fèi)行為，將更多的間接顧客轉(zhuǎn)化為直接顧客，在為商家?guī)?lái)巨大商業(yè)價(jià)值的同時(shí)也引導(dǎo)建立了一種全新的城市生活模式。城市綜合體必將成為城市中心區(qū)的一種主要的商業(yè)模式，其綜合程度和方式也將不斷演化發(fā)展。當(dāng)城市功能需求發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目整體可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)“自給自足”，各種功能相互協(xié)調(diào)，形成“城

7、中之城”的經(jīng)營(yíng)方式。 </p><p>　　1.2.2 開(kāi)放式的城市空間 </p><p>　　城市綜合體是以高容積率和高密度的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集約布局的規(guī)劃手法使得項(xiàng)目中能夠設(shè)置大型的市民廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式空間。開(kāi)放的廣場(chǎng)不但有效聯(lián)系了綜合體內(nèi)各個(gè)功能空間，而且與城市空間之間形成了有機(jī)的聯(lián)系。綜合體內(nèi)部空間向城市開(kāi)放，城市空間變成了綜合體內(nèi)部空間的外延；城市空間滲

8、透到綜合體內(nèi)部，綜合體成為城市的內(nèi)涵。這種空間一體化的過(guò)程也是綜合體城市化的過(guò)程，構(gòu)成了集約化城市的基礎(chǔ)。 </p><p>　　1.2.3 街坊式的街區(qū)布局 </p><p>　　城市綜合體的街坊式布局很好的保留了城市的骨架-道路和歷史文脈。街坊式的布局使綜合體建筑群與原有的城市機(jī)理形成呼應(yīng)，將城市的歷史文脈延續(xù)下去。不會(huì)對(duì)城市原有的機(jī)理造成傷害，割裂人們?cè)械某鞘杏洃洝?</p&

9、gt;<p>　　1.2.4 地標(biāo)式的城市建筑 </p><p>　　綜合體的多功能、大體量的設(shè)計(jì)，主流開(kāi)發(fā)商的實(shí)力打造，大批品牌商家的引入，因此，城市綜合體往往能成為一個(gè)城市的區(qū)域性地標(biāo)建筑，甚至成為這個(gè)城市的新名片。 </p><p>　　湖北黃石市市建村城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃策略 </p><p>　　項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖（圖1） </p>&l

10、t;p>　　2.1 項(xiàng)目背景與概況 </p><p>　　2.1.1 項(xiàng)目背景 </p><p>　　黃石，位于湖北省東南部，江南長(zhǎng)江中游沿岸。是繼武漢之后湖北省建立的第二座城市，武漢城市副中心城市。黃石港區(qū)是黃石市中心區(qū)域，面積42.4平方公里，人口22萬(wàn)。近幾年，黃石港區(qū)的財(cái)政收入、居民人均收入等主要指標(biāo)年均以12%以上的速度遞增，總量居全市城區(qū)第一。黃石港中心區(qū)不僅聚集了黃石稅

11、務(wù)、、財(cái)政、、民政、、交通、港務(wù)、等政府職能部門(mén)，更涵蓋了衛(wèi)生、電信、中小學(xué)校、文化活動(dòng)中心、電影院等市政配套工程。隨著黃石大道十幾萬(wàn)平方米的大型商業(yè)中心的建成并投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)必然匯聚大量居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑等復(fù)合型消費(fèi)群體。 </p><p>　　2.1.2 項(xiàng)目概況 </p><p>　　項(xiàng)目位于黃石港區(qū)，地塊東側(cè)為城市主軸線—黃石大道，西臨濱湖大道，地塊南面的天津路是聯(lián)系城市舊區(qū)中

12、心和新區(qū)的主要干道，地理位置優(yōu)越。地塊自然條件優(yōu)越，位于長(zhǎng)江和城市核心景觀區(qū)——慈湖風(fēng)景區(qū)之間，景觀資源豐富。項(xiàng)目主要涉及商務(wù)、商業(yè)、居住三種功能性質(zhì)。用地33575平方米，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率5.49，建筑密度48%，建筑高度110米。項(xiàng)目包括一棟110m高29層的星級(jí)商務(wù)酒店、一棟99m高29層高級(jí)服務(wù)式公寓、七棟30層高檔住宅、大型綜合性商業(yè)中心，及大型地下停車(chē)庫(kù)。 </p><p>　　2.2

13、 設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) </p><p>　　2.2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 </p><p>　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊緊圍繞著“Lifestyle Shopping Center”的規(guī)劃理念：一條步行休閑購(gòu)物主街、三條次要街道以及中心下沉廣場(chǎng)組合形成。這種理念強(qiáng)調(diào)商業(yè)場(chǎng)所具有開(kāi)放的空間結(jié)構(gòu)、人性化的空間尺度，及公共空間的生活場(chǎng)景化、城市化。 </p><p>　　項(xiàng)目總平面圖（圖2

14、） </p><p>　　2.2.2 項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn) </p><p>　　項(xiàng)目地塊沿西南至東北方向傾斜，與流經(jīng)此地的長(zhǎng)江水流方向一致，傾斜的地塊為錯(cuò)落的建筑布局提供了有利的條件。建筑錯(cuò)落布置，爭(zhēng)取到了更多的陽(yáng)光和無(wú)遮擋的景觀。建筑群體布局由南往北依次規(guī)劃了七棟高檔住宅，一棟星級(jí)商務(wù)酒店，一棟高級(jí)服務(wù)式公寓。住宅、酒店、公寓沿用地邊界均勻布置，建筑單體通過(guò)底層商業(yè)聯(lián)系起來(lái)，形成了500米長(zhǎng)的

15、“U型”步行內(nèi)街。建筑組群形成了混合型的高密度居住區(qū)和商業(yè)中心布局，既滿足了居住功能采光、日照和通風(fēng)的要求，又實(shí)現(xiàn)了商業(yè)功能的最大化。簡(jiǎn)潔大方的單體建筑經(jīng)過(guò)精心的排布組合，形成了震撼的現(xiàn)代建筑群體，具有國(guó)際大都市的風(fēng)范，成為區(qū)域標(biāo)志性的地標(biāo)。與傳統(tǒng)的購(gòu)物中心相比，本項(xiàng)目的商業(yè)中心以藍(lán)天白云代替天花板，自然清風(fēng)代替了空調(diào)管道新風(fēng)，簡(jiǎn)潔清新又不失絢爛的建筑，寬窄適宜的街道，沒(méi)有人潮擁擠的逼迫感，為消費(fèi)者創(chuàng)造出了一個(gè)舒適宜人、富有親和力的開(kāi)放

16、式購(gòu)物環(huán)境，讓消費(fèi)者從擁擠的江邊小城來(lái)到了富有現(xiàn)代氣息的國(guó)際大都市。 </p><p>　　2.2.3 交通流線 </p><p>　　項(xiàng)目用地周?chē)某鞘械缆窢顩r為：東側(cè)為黃石大道，北側(cè)為蕪湖路，南側(cè)為天津路，西側(cè)道路為規(guī)劃路，主要人流方向?yàn)辄S石大道。據(jù)此分析，項(xiàng)目商業(yè)主要入口設(shè)置在場(chǎng)地的東側(cè)，西側(cè)道路為住宅區(qū)入口，南北兩側(cè)為地下車(chē)庫(kù)出入口，實(shí)現(xiàn)了地面人行系統(tǒng)與地下車(chē)行系統(tǒng)的分流。商業(yè)主要

17、步行入口位于地塊東北側(cè)蕪湖路與黃石大道交界處，及東南側(cè)黃石大道與天津路交界處，在地塊西南側(cè)、西北側(cè)靠近蕪湖路和天津路的位置分別設(shè)置有商業(yè)次入口。綜合體在東北側(cè)入口通過(guò)一條弧形走廊進(jìn)入商業(yè)步行街內(nèi)部，到達(dá)街區(qū)的中心下沉廣場(chǎng)。廣場(chǎng)周?chē)植剂送ㄍ膫€(gè)方向的商業(yè)街，通過(guò)景觀電梯、自動(dòng)扶梯、景觀樓梯和人行坡道，將不同層面的商業(yè)空間有機(jī)的串聯(lián)起來(lái)。 中心廣場(chǎng)直徑達(dá)40米，上下聯(lián)通5層商業(yè)空間（地上4層，地下1層），不僅消除了建筑地下空間的封閉感，而

18、且提升地下商業(yè)空間的附加價(jià)值。 </p><p>　　2.2.4 景觀綠化 </p><p>　　景觀以硬質(zhì)景觀為主，采用規(guī)則的樹(shù)陣、灌木、草坪等景觀植物。在步行街主入口設(shè)置開(kāi)放的市民廣場(chǎng)，以標(biāo)志性的演藝電子屏幕為引導(dǎo)，吸引城市道路上的行人駐足、停留，將人流有效的引入商業(yè)內(nèi)街。步行街通過(guò)精心設(shè)計(jì)的鋪地、小品，使得景觀更加生活化、情景化。同時(shí)，對(duì)商業(yè)的屋頂進(jìn)行了綠化種植，形成了立體的綠化，實(shí)

19、現(xiàn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)界面的景觀化。 </p><p>　　2.3 酒店、公寓與居住功能 </p><p>　　住宅區(qū)由七棟塔樓組成，沿地塊西側(cè)的四棟塔樓可以俯瞰慈湖景區(qū)的優(yōu)美景色。良好的景觀，提升了住宅的品質(zhì)。住宅戶型為四居室和三居室戶型，頂層設(shè)計(jì)有豪華觀景套房。住宅戶型設(shè)計(jì)方正，動(dòng)靜分區(qū)合理，采光通風(fēng)效果良好。建筑主體采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，滿足了底部商業(yè)大空間的需求，使住宅單體和商業(yè)空間有機(jī)

20、結(jié)合起來(lái)。位于地塊北側(cè)的高級(jí)服務(wù)公寓，入口位于蕪湖路。公寓立面采用玻璃幕墻，與主體結(jié)構(gòu)輕盈的脫開(kāi)，凸顯公寓的高檔氣息。公寓裙房屋面設(shè)置屋頂花園，為居住在公寓內(nèi)人士提供了便捷的室外活動(dòng)場(chǎng)所，提升的公寓的居住品質(zhì)。星級(jí)商務(wù)酒店高110米，是本綜合體項(xiàng)目中最高的建筑，也是進(jìn)入商業(yè)步行街的標(biāo)志物。酒店裙房屋面設(shè)有露天咖啡座和觀景平臺(tái)，裙房還與商業(yè)街的精品店結(jié)合一起，居住在酒店中的客人可以方便的進(jìn)入商業(yè)步行街購(gòu)物，融入到體驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣中。 &l

21、t;/p><p>　　2.4新的輔助設(shè)計(jì)手段 </p><p>　　城市用地越來(lái)越緊張，建筑技術(shù)、材料的更新，現(xiàn)代建筑越蓋越高，建筑群體之間的日照間距的處理要求也更高了。本項(xiàng)目規(guī)劃中，建筑日照設(shè)計(jì)軟件在方案設(shè)計(jì)初期就參與其中。通過(guò)日照軟件的計(jì)算，在保證建筑日照間距符合國(guó)家技術(shù)要求的情況下，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)高密度的建筑群體規(guī)劃。 </p><p>　　日照分析圖（圖3） &l

22、t;/p><p><b>　　商業(yè)規(guī)劃策略 </b></p><p>　　3.1 新的購(gòu)物中心理念 </p><p>　　生活方式購(gòu)物中心（Lifestyle Shopping Center）起源于美國(guó)，在上世紀(jì)八、 </p><p>　　九十年代得到蓬勃發(fā)展。它提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購(gòu)物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無(wú)法比

23、擬的開(kāi)放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì) Lifestyle Shopping Center的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好的環(huán)境的特征。主要有高端的全國(guó)性連鎖專(zhuān)賣(mài)店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店、影院等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所?！?</p><p><b>

24、;　　3.2 商業(yè)功能 </b></p><p>　　本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)總建筑面積為73500平方米，包含16000平方米超市、57500平方米綜合商業(yè)中心（含17000平方米公寓、13000平方米酒店、2500平方米電影院）和商業(yè)步行街，形成了合理的區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)主力店憑借著品牌吸引力，吸引人流前來(lái)消費(fèi)，成為整個(gè)項(xiàng)目聚集人氣的“吸收器”。商業(yè)步行街依托主力店旺盛的人流，經(jīng)營(yíng)與主力商家互補(bǔ)的商

25、品，提供差異化服務(wù)，滿足人們多樣化的購(gòu)物需求。 </p><p><b>　　3.3 商業(yè)動(dòng)線 </b></p><p>　　商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)在商業(yè)建筑的規(guī)劃中起著至關(guān)重要的作用，一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目必然有著合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)。商業(yè)街的動(dòng)線設(shè)計(jì)主要從人流引導(dǎo)和消費(fèi)者的心理感受兩方面來(lái)考慮，最佳的商業(yè)動(dòng)線應(yīng)該是“通而不暢”、“暢而不漏”?！巴ǘ粫场钡淖龇ㄊ?，商業(yè)內(nèi)街連接各個(gè)街面

26、的店鋪，讓消費(fèi)者方便的到達(dá)，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。內(nèi)街設(shè)計(jì)疏密結(jié)合，避免出現(xiàn)長(zhǎng)直的“鉛筆路”，在的街內(nèi)盡量多的提供“興奮點(diǎn)”。通過(guò)空中連廊和商業(yè)廣場(chǎng)，將商鋪有機(jī)的串聯(lián)起來(lái)，讓置身其中的顧客能夠獲得愉快的購(gòu)物體驗(yàn)?！皶扯宦?，是交通動(dòng)線從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使得所有商鋪的人流通行量趨于最大化。通過(guò)商鋪的組合以及各種手法引導(dǎo)顧客在商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)，形成“內(nèi)循環(huán)”的模式。增加顧客的逗留時(shí)間，促進(jìn)顧客在其中進(jìn)行消費(fèi)，達(dá)到商業(yè)利益的最大化。中心

27、下沉廣場(chǎng)設(shè)置于商業(yè)街交匯的中心，是人流活動(dòng)最頻繁處。音樂(lè)燈光噴泉廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)專(zhuān)區(qū)、精美花車(chē)等娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，多種休閑方式的提供，使消費(fèi)者在愉悅中提高消費(fèi)興趣，實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)—疲勞—休息—再消費(fèi)”的良性循環(huán)。 </p><p><b>　　結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　席卷全球的Lifestyle Shopping Center重視消費(fèi)體驗(yàn)這一趨勢(shì)，將顧客從Sho

28、pping mall的大盒子中釋放出來(lái)，在一個(gè)開(kāi)放的環(huán)境中完成消費(fèi)。作為項(xiàng)目區(qū)域首個(gè)Lifestyle Shopping Park的市建村城市綜合體項(xiàng)目，不僅保留了Lifestyle Shopping Center的種種優(yōu)勢(shì)，而且更加貼合了消費(fèi)者在物質(zhì)和精神層面的需求，為消費(fèi)者提供了一個(gè)多元的體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，已經(jīng)形成了良好的教育、文化、商業(yè)為主體的城市中心區(qū)域的氛圍。隨著周邊高檔社區(qū)的不斷發(fā)展，未來(lái)這種趨勢(shì)將