物業(yè)管理企業(yè)的設備管理存在問題及對策分析

1、<p>　　物業(yè)管理企業(yè)的設備管理存在問題及對策分析</p><p>　　【摘要】物業(yè)設備設施的管理工作則是實現(xiàn)物業(yè)良好管理的基礎，其水平對對物業(yè)管理的好壞造成直接影響。當前，我國的物業(yè)設別管理存在著專業(yè)人員缺乏技術力量薄弱、缺乏資金與維修成本高問題，因此有必要強化員工綜合素質培養(yǎng)、加強政府宏觀指導、建立新型的設備管理模式結語管理成本，以改善現(xiàn)有的物業(yè)設備管理現(xiàn)狀。 </p><p&

2、gt;　　【關鍵詞】物業(yè) 設備 管理 </p><p>　　物業(yè)管理伴隨中國房地產業(yè)的快速發(fā)展，已經逐步成為一個主要的行業(yè)，經管在中國出現(xiàn)只有僅僅30多年，但是已經呈現(xiàn)出了技術含量越來越高、設備更新和發(fā)展速度越來越快的發(fā)展趨勢。當前，在物業(yè)管理中，現(xiàn)代化物業(yè)設備對物業(yè)企業(yè)的作用日益突出，物業(yè)企業(yè)對其依賴和需求日益增長，而對與物業(yè)設備設施的管理工作則是實現(xiàn)物業(yè)良好管理的基礎。 </p><p&g

3、t;　　一、當前物業(yè)管理企業(yè)設備管理存在的問題 </p><p>　　現(xiàn)階段，我國的物業(yè)企業(yè)設別管理存在的問題主要包括以下幾方面： </p><p>　　第一，缺乏專業(yè)人員、技術力量薄弱。對人才培養(yǎng)和引進的不中和缺乏穩(wěn)定充足的專業(yè)技術人員隊伍，對物業(yè)設備管理造成了巨大的阻礙。當前，物業(yè)設別的日益技術化、現(xiàn)代化，這就要求物業(yè)設備管理人員必須充分掌握物業(yè)設備的原理、結構、技術性能、用途、維護方

4、法以及故障排除等一個或者多個方面的知識。換言之，實施現(xiàn)代物業(yè)設備管理的人員，必須是擁有豐富的物業(yè)設別管護經驗、較高水平的專業(yè)技術，特別是“一專多能”的高素質人才。但是，在目前，除了極少數(shù)幾個規(guī)模較大的的知名物業(yè)企業(yè)之外，其他大部分物業(yè)企業(yè)的設備管理人員都無法符合這樣的要求。 </p><p>　　第二，缺乏足夠資金。實施物業(yè)管理的資金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有節(jié)余。但是對于大部分物業(yè)企業(yè)而

5、言，卻面臨收費困難、經費開支緊張的問題。由于社會公眾沒能夠充分理解和支持物業(yè)管理，加之政府的稅務部門仍然是對物業(yè)管理企業(yè)依照建筑行業(yè)的稅收標準征收房產稅、所得稅、營業(yè)稅及車船使用稅及“兩金”等多種因素，導致了大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)自建立以來就一直處于虧損狀態(tài)，沒有能力維修、改造物業(yè)設備，造成水電等故障多發(fā)，從而導致居民滿意度下降，管理費的收繳更加困難，陷入了一種惡性循環(huán)。同時，由于物業(yè)設備的管護并不能直接產生經濟效益，屬于投入行為，因而一些

6、物業(yè)企業(yè)往往錯誤認為將資金投入設備的管理不劃算、虧了，這是是造成物業(yè)設備無法得到及時維修管理而積勞成疾、帶病運行。 </p><p>　　第三，管理成本高。隨著社會發(fā)展與科技進步，越來越多的建筑將以大型、高層與智能建筑為主，建筑設備工程技術更是向自動化的建筑設備和計算機智能控制一體技術方向發(fā)展。當前，建筑工程基本建設投資中建筑設備工程所占的比重增長迅速，一些大型高層建筑中，設備工程占工程總投資比例甚至占到40-5

7、0%，比如廣州的標志建筑中信廣場，總投資近60億，各種設備的投資就將近20億。而至于住宅的物業(yè)設備，其投入雖然比寫字樓少，但也不能被忽視。而和建筑本身相比較，物業(yè)設備的使用年限要短的多，并且隨著使用年限增加，必然產生有形損耗；此外，由于新技術、新設備的出現(xiàn)，也會引起物業(yè)設備在使用價值等的無形損耗。這些有形和無形損耗，都會引起房屋設備維修更新間隔期的縮短，從而使設備管理成本增加。加之新型設備的投資也較大，維修更新這種設備的成本就更高。 &

8、lt;/p><p>　　二、完善物業(yè)管理企業(yè)設備管理的對策建議 </p><p>　　首先，物業(yè)企業(yè)對員工進行相關培訓，努力提高員工的綜合素質，通過員工綜合素質的提高，實現(xiàn)企業(yè)效益的有效增長。企業(yè)對員工進行對員工進行培訓，提高員工的業(yè)務水平以及應對突發(fā)事件的能力。通過對企業(yè)員工的物業(yè)設備管理的標準化培訓，使企業(yè)員工重視設備的標準化操作及保養(yǎng)，保障物業(yè)設備的安全運行，同時，通過學習加深員工對設備

9、的了解，加強企業(yè)內部員工的溝通，調動員工的思維，通過不斷的學習優(yōu)化高管的管理方案，提高企業(yè)的設備管理水平。 </p><p>　　其次，政府部門要完善行業(yè)行規(guī)，并及時制定相關的補貼政策支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為物業(yè)的規(guī)范化發(fā)展創(chuàng)造有利的宏觀環(huán)境。物業(yè)企業(yè)應從業(yè)主處收取的物業(yè)管理費中提取相應的經費，形成基礎設備公共維修基礎或基礎設施專用維護經費，確保小區(qū)的物業(yè)設備能及時得到維護。 </p><p

10、>　　最后，要形成委托加監(jiān)管考核的設備管理模式。通過對當前物業(yè)設備管理的模式的分析來看，當前如果要求物業(yè)企業(yè)對所管理小區(qū)的相關設備進行維護或保養(yǎng)，這無論從經濟技術層面上來分析都是不可行的，因此，筆者認為可以采用以下方式進行改革：首先，對小區(qū)的物業(yè)設備進行重新分析，將企業(yè)設備分為自行管理設備，一類為委托管理設備。對于一些綜合性要求不強的設備可由本企業(yè)的技術員自行進行維護，對一些綜合性、技術性較強的設備可委托有專業(yè)資質的第三方進行必須

11、的管理維護。 </p><p>　　隨著技術的發(fā)展，物業(yè)設備也逐漸呈現(xiàn)出了智能化、復雜化。這就要求物業(yè)企業(yè)要不斷的優(yōu)化企業(yè)的設備管理水平，加大對本企業(yè)員工的培訓，同時，吸收外部優(yōu)秀人才，使企業(yè)在激勵的競爭環(huán)境中，化挑戰(zhàn)為機遇，使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]喬艷麗.論現(xiàn)代物業(yè)管

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