前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策和解決方案

1、<p><b>　　、</b></p><p>　　華中科技大學(xué)文華學(xué)院</p><p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</b></p><p>　　前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策和解決方案</p><p>　　2009年5月11日</p><p><b>　

2、　摘 要</b></p><p>　　物業(yè)管理的行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但仍存在許多不盡如人意的地方，特別是很多物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)交付使用后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，還難以擺脫施工遺留問(wèn)題的困擾。</p><p>　　本文通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理含義和現(xiàn)狀的陳述，以及目前前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題，并給予相應(yīng)的措施和方法進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)年U述。讓加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)

3、企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。</p><p>　　為了保證國(guó)家正常高速的發(fā)展，除了要需要法律的幫助以外，同時(shí)需要人本身碰到問(wèn)題以后要實(shí)際解決能力，在現(xiàn)在物業(yè)管理尚未發(fā)展完善的時(shí)代，前期物業(yè)管理的工作顯的尤為重要，前期物業(yè)管理的工作需要國(guó)家，人民共同維護(hù)。</p><p>　　關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 加強(qiáng)管理 解決方法</

4、p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Property management industry has developed more than 20 years, but still not satisfactory in many areas, especially the many property management compani

5、es, after delivery of the property a long time, but also difficult to shake off the legacy of construction problems.</p><p>　　In this paper, the property management through the pre-statement of the meaning a

6、nd the status quo, as well as property management is currently pre-existing problems, and give the appropriate measures and methods of strict. Allow to strengthen the pre-property management, not only to ensure the long-

7、term interests of the owners, but also to reduce the development of enterprises in the construction process of change in property planning, to ensure the construction quality of the property to impro</p><p>

8、　　In order to ensure the normal development of high-speed, in addition to the need for outside legal help, at the same time meet the needs of their own practical solutions to issues beyond the capacity of the current pro

9、perty management that have not yet developed the era of the early work of property management is particularly important in a significant, pre - property management requires countries to jointly safeguard the people.</

10、p><p>　　Key words: pre-property management solutions to strengthen the management目 錄</p><p><b>　　摘 要1</b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞1</b></p><p>　　Abstract

11、2</p><p>　　1．前期物業(yè)管理的概述4</p><p>　　1.1目前物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)4</p><p>　　1.1.1自負(fù)盈虧 自主經(jīng)營(yíng)4</p><p>　　1.1.2物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離4</p><p>　　1.1.3物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成4</p><p>

12、　　1.1.4各國(guó)的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國(guó)情 符合各自特點(diǎn)4</p><p>　　1.1.5政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用4</p><p>　　1.2目前物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀4</p><p>　　1.2.1英美的物業(yè)管理4</p><p>　　1.2.2物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多 內(nèi)容廣泛4</p><p>　　1

13、.2.3管理方式非常靈活5</p><p>　　1.2.4物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司商定5</p><p>　　1.2.5管理公司人員精干 效率高 固定人員少5</p><p>　　1.3前期物業(yè)管理的概念5</p><p>　　1.4前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容5</p><p>　　2.前期管理的

14、特點(diǎn)和作用6</p><p>　　2.1前期物業(yè)管理特點(diǎn)6</p><p>　　2.2前期物業(yè)管理的作用6</p><p>　　3.前期物業(yè)管理存在的一些問(wèn)題7</p><p>　　3.1.前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范7</p><p>　　3.2.用設(shè)施設(shè)備不明確7</p><p>　　

15、3.3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范7</p><p>　　3.4.業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立7</p><p>　　3.5.物業(yè)管理用房未配置8</p><p>　　4.前期物業(yè)管理問(wèn)題的解決方案8</p><p>　　4.1規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為8</p><p>　　4.2.

16、制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約8</p><p>　　4.3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同9</p><p>　　4.4.修改預(yù)售合同化物業(yè)管理?xiàng)l款9</p><p>　　4.5.改變對(duì)物業(yè)管理不力的銷售策略9</p><p>　　4.6.服從當(dāng)?shù)匕傩盏木幼×?xí)慣10</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)

17、11</b></p><p><b>　　致謝12</b></p><p>　　1．前期物業(yè)管理的概述</p><p>　　1.1目前物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)</p><p>　　1.1.1自負(fù)盈虧 自主經(jīng)營(yíng)</p><p>　　自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由

18、獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理[1]。 　　 </p><p>　　1.1.2物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離</p><p>　　物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背 景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司 飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)

19、營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。</p><p>　　1.1.3物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成</p><p>　　政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同[2]。</p><p>　　1.1.4各國(guó)的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己

20、國(guó)情 符合各自特點(diǎn)</p><p>　　如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場(chǎng)供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會(huì)管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。</p><p>　　1.1.5政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用</p><p>　　但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)

21、范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利[3]。</p><p>　　1.2目前物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1英美的物業(yè)管理</p><p>　　已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。</p><p>　　

22、1.2.2物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多 內(nèi)容廣泛</p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過(guò)程的管理。</p><p>　　1.2.3管理方式非常靈活</p><p>　　業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個(gè)項(xiàng)目或工程如綠化管理，可單

23、項(xiàng)承包也可整體承包。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時(shí)間長(zhǎng)短，也可按次計(jì)費(fèi)。</p><p>　　1.2.4物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司商定</p><p>　　視市場(chǎng)供求 狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來(lái)源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)，甚至有政府補(bǔ)貼。</p><p>　　1.2.5管理公司人員精干 效

24、率高 固定人員少</p><p>　　一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。</p><p>　　1.3前期物業(yè)管理的概念</p><p>　　一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)

25、主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任

26、何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司[4]。</p><p>　　1.4前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容</p><p>　　前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理

27、暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理[14]?！?lt;/p><p>　　2.前期管理的特點(diǎn)和作用 </p><p>　　2.1前期物業(yè)管理特點(diǎn)</p><p>　　前期物業(yè)管理

28、是指業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)?！?lt;/p><p><b>　　它有以下幾個(gè)特點(diǎn)</b></p><p>　　1.出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 </p><p>　　2.住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅

29、轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。 </p><p>　　3.商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。</p><p>　　4管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物

30、業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。 </p><p>　　5.業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止,用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止[5]。</p><p>　　2.2前期物業(yè)管理的作用</

31、p><p>　　一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過(guò)程”物業(yè)管理服務(wù)。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障。</p><p>　　二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房

32、、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理時(shí)，建房者只顧自己建房，不會(huì)充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中的時(shí)候，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問(wèn)題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用

33、房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。</p><p>　　三開拓經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場(chǎng)先機(jī)，搶占更多市場(chǎng)份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負(fù)責(zé)的那個(gè)時(shí)間段的管理活動(dòng)，盡早接觸并進(jìn)入項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)和其他操作過(guò)程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。</p><p>　　四熟悉項(xiàng)目工程的情況，物業(yè)管理3個(gè)基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因?yàn)楸Ｐ藜裙こ叹S修方面人員的技術(shù)性和工程人員

34、的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。</p><p>　　五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo)。[6]</p><p>　　3.前期物業(yè)管理存在的一些問(wèn)題</p><p>　　3.1.前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范</p><p>　　建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，業(yè)服務(wù)和

35、收費(fèi)質(zhì)量和價(jià)格不符。前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。</p><p>　　3.2.用設(shè)施設(shè)備不明確</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建

36、設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。 </p><p>　　3.3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范</p><p>　　目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物

37、業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高[13]。

38、</p><p>　　3.4.業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立</p><p>　　開發(fā)商在銷售過(guò)程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。 </p><p&g

39、t;　　3.5.物業(yè)管理用房未配置</p><p>　　物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作

40、。 </p><p>　　4.前期物業(yè)管理問(wèn)題的解決方案</p><p>　　鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：</p><p>　　4.1規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為</p><p>　　目實(shí)踐中

41、，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。</p><p>　　物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：</p><p>　　1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依

42、法招投標(biāo)的意識(shí)；</p><p>　　2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；</p><p>　　3、建立健全招投標(biāo)備案制度；</p><p>　　4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；</p><p>　　5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；</p><p>　　6、政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和

43、監(jiān)督工作[15]。</p><p>　　4.2.制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約</p><p>　　《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾[9]。</p><p>

44、　　1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書面承諾。</p><p>　　綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性?！　?lt;/p>&

45、lt;p>　　4.3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同</p><p>　　《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合

46、同應(yīng)采取以下對(duì)策：</p><p>　　1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；</p><p>　　2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚</p><p>　　3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；&l

47、t;/p><p>　　4 、雙方對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定。</p><p>　　4.4.修改預(yù)售合同化物業(yè)管理?xiàng)l款</p><p>　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項(xiàng)目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給后期的

48、物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。我們公司的做法是主動(dòng)出擊，在公司尚未與開發(fā)商簽訂正式合同的時(shí)候就已經(jīng)通過(guò)各種方式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行介入工作，在簽訂合同后，我們將前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在銷售中心向買房人明示，同時(shí)要求開發(fā)商在銷售合同中就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容予以詳細(xì)約定。 　　 　</p><p>　　4.5.改變對(duì)物業(yè)管理不力的銷售策略</p><p>　　開發(fā)商原本用免交一

49、年的物業(yè)費(fèi)作為樓盤銷售的一個(gè)賣點(diǎn)，但我們考慮到讓業(yè)主吃慣了“免費(fèi)午餐”將不利于物業(yè)的后期管理和收費(fèi)，基于這一點(diǎn)，我們建議開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，將購(gòu)房免物業(yè)管理費(fèi)的銷售策略改為購(gòu)房后如果用開發(fā)商推薦的裝修公司裝修房屋或者在其處購(gòu)置裝修物資時(shí)由裝修公司提供一年物業(yè)費(fèi)等款額的優(yōu)惠措施。后來(lái)事實(shí)證明這個(gè)銷售策略非常不錯(cuò)，首先，它能避免物業(yè)后期管理的一些麻煩；其次，在入伙時(shí)為業(yè)主提供一些不錯(cuò)的裝修公司可以選擇，獲得了多數(shù)外地業(yè)主的贊許；再次，還將空

50、置的門頭房出租給了裝修公司并帶動(dòng)周邊商鋪的銷售，一舉三得，開發(fā)商對(duì)我們的建議也非常滿意。</p><p>　　4.6.服從當(dāng)?shù)匕傩盏木幼×?xí)慣</p><p>　　我們?cè)谇捌诮槿牍芾磉^(guò)程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們?cè)谠敿?xì)翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個(gè)墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對(duì)齊。在當(dāng)?shù)赜写皼_墻角不吉利的風(fēng)俗習(xí)慣，后來(lái)在交

51、房時(shí)，業(yè)主就這個(gè)事在銷售中心說(shuō)開發(fā)商有經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)直朝我們豎大拇指。業(yè)主入伙后的工作重點(diǎn)在業(yè)主入伙后，加強(qiáng)業(yè)主入伙裝修管理和提供質(zhì)價(jià)相符甚至物超所值的服務(wù)成為這個(gè)階段筆者的工作重點(diǎn)。 　　 　　</p><p>　　1、做好業(yè)主入伙和裝修管理工作業(yè)主入伙是物業(yè)公司與業(yè)主第一次正面接觸，能否給業(yè)主留下一個(gè)良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我們和開發(fā)商工程部、營(yíng)銷部幾次就交房工作召開專門會(huì)議，我們制定專

52、門的交房流程、統(tǒng)一說(shuō)辭、投訴處理時(shí)限等一整套方案，在業(yè)主入住前我們做足了工作、“開荒”處理、現(xiàn)場(chǎng)布置、懸掛條幅、燃放鞭炮，總而言之，使辦理入住手續(xù)的業(yè)主真正有回家的感覺，與對(duì)面小區(qū)入伙時(shí)的悄然無(wú)聲，形成了鮮明對(duì)比。我們最不愿看到個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后不按報(bào)批的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因?yàn)樵诖祟惣m紛中，如我們查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報(bào)政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說(shuō)業(yè)主也存在財(cái)物損失，但是如對(duì)個(gè)

53、別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行讓其恢復(fù)原狀，或者說(shuō)一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。因此，我們?cè)谧シ?wù)的同時(shí)，也注重管理意識(shí)和管理手段提高，在和裝修業(yè)主、施工單位簽署協(xié)議、發(fā)放須知的基礎(chǔ)上又不厭其煩地講解各類裝修注意問(wèn)題等等，并在其裝修時(shí)每天巡查兩次[15]。 　　 　　</p><p>　　2、做到服務(wù)到位，收支透明從給員工培訓(xùn)的第一天起，我們就給所有的員工灌輸

54、為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主到餐館吃飯、到商場(chǎng)購(gòu)物一樣都是“業(yè)主花錢買服務(wù)”這樣一個(gè)理念。在我們的小區(qū)里，我們將收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都予以公示，對(duì)業(yè)主以誠(chéng)相待，以實(shí)相告，雖然我們收費(fèi)采取的是包干制，但是我們還是在去年年底公布了去年的收支情況，并請(qǐng)業(yè)主代表參加審核，在小區(qū)會(huì)所搞了一次業(yè)主代表選舉活動(dòng)，其間穿插業(yè)主的才藝表演，我們認(rèn)為這樣做既三、特約服務(wù)人性化、最大化在同檔次的小區(qū)中，我們小區(qū)的收費(fèi)是較低的，但我們通過(guò)在小區(qū)搞市場(chǎng)開發(fā)，也就是將

55、特約服務(wù)最大化、人性化來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量、豐富的服務(wù)內(nèi)容和可觀的企業(yè)利潤(rùn)。筆者認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們獲得了生活便利，是我們的工作動(dòng)力[8]！</p><p>　　通過(guò)上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時(shí)解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長(zhǎng)足進(jìn)步！??！</p><p><b&g

56、t;　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 張惠云. 試論物業(yè)管理前期介入[J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào)2005年1月23</p><p>　　[2]周琪. [J]物業(yè)管理若干法律問(wèn)題探析2000年3月2</p><p>　　[3]孫云增，吳忠名. [J]淺談前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策1999年6月17</p><p>　　[

57、4]閆允宇. [ J]如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)2004年4月5</p><p>　　[5]徐京妮. [J]前期物業(yè)管存在的問(wèn)題1994年7月1</p><p>　　[6]周宏泉. 前期物業(yè)管理的誤區(qū)及對(duì)策2003年11月13</p><p>　　[7]許步國(guó). [J]對(duì)我國(guó)前期物業(yè)管理若干法律問(wèn)題的思考2007年5月5</p><p>

58、;　　[8]黃安心. [J]關(guān)與規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)的理性思考2002年9月19</p><p>　　[9]沈豐國(guó). 王翠云：如何做好前期物業(yè)管理1998年9月4</p><p>　　[10]徐道全. [M]工程與建設(shè)2006年第1期2004年4月15</p><p>　　[11] 李明. 前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策建議2001年12月23</p>

59、<p>　　[12]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì) 物業(yè)管理基本制度與政策[M].2007年4月.</p><p>　　[13]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M]2006年8月</p><p>　　[14]韓朝. 物業(yè)管理社會(huì)學(xué)[M ]清華大學(xué)出版社2007年7月</p><p>　　[15]魯捷. 物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練[M]電子工業(yè)出版社1900年01月<

60、;/p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　本論文是在黃雁南老師指導(dǎo)下完成的。從論文的選題、結(jié)構(gòu)到資料的整合等工作都得到了導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)。在撰寫論文的過(guò)程中，導(dǎo)師淵博的學(xué)識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，循循善誘的指導(dǎo)方式，令學(xué)生終生受益，謹(jǐn)此表示學(xué)生最衷心的感謝。</p><p>　　在攻讀本科的這幾年時(shí)間內(nèi)，不可避免地存在著