淺析養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景與設(shè)計(jì)趨勢

1、<p>　　淺析養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景與設(shè)計(jì)趨勢</p><p>　　【摘要】隨著我國老齡化特征越來越明顯，養(yǎng)老地產(chǎn)也開始被廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)是否具有良好的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景如何，這都是需要我們認(rèn)真思考的問題。本文將從以下幾個方面來分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢和發(fā)展前景。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展前景；趨勢 </p><p>　　

2、中圖分類號： F113.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)或許是未來值得投資的領(lǐng)域，同時，對于維護(hù)我國國家人口穩(wěn)定，養(yǎng)老地產(chǎn)也具有間接的作用。因此，研究分析養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展情況是很有必要的。 </p><p>　　二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、類型劃分及典型案例

3、 </p><p>　　養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與各項(xiàng)特色服務(wù)于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)缺乏，開發(fā)理念、運(yùn)營模式、盈利模式尚不確定，消費(fèi)者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習(xí)慣于居家養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的消費(fèi)觀念仍有待轉(zhuǎn)變，真實(shí)的消費(fèi)需求有多少還不可準(zhǔn)確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國政府養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型

4、，將由政府開始承擔(dān)社會養(yǎng)老服務(wù)體系；在全國已新建了1000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使10多萬五保戶老人進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收到養(yǎng)老護(hù)理等。但是截至目前關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運(yùn)營等各個環(huán)節(jié)仍然沒有可供具體操作的政策指導(dǎo)。 </p><p>　　養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產(chǎn)價格理性回歸和房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整的大背景下，地產(chǎn)商、投資商、保險機(jī)構(gòu)等不斷推出養(yǎng)老

5、地產(chǎn)項(xiàng)目，對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運(yùn)營、商業(yè)模式等方面進(jìn)行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產(chǎn)整合資源多，產(chǎn)業(yè)鏈長，投資回報期長，都是以單個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營，還沒有形成規(guī)模，沒有形成可復(fù)制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。 </p><p>　　目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾種類型： </p><p>　　1、按地段區(qū)位劃分 </p><p>

6、　　城區(qū)型：在市區(qū)內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，占據(jù)生活區(qū)位優(yōu)勢，可以共享城市公共設(shè)施，但城區(qū)內(nèi)地價較高，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯，因此城區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目較少。 </p><p>　　城郊型：在城市郊區(qū)地價較低地段建設(shè)的具有一定規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，一般環(huán)境優(yōu)美，養(yǎng)老設(shè)施相對齊全，較獨(dú)立，與其他社區(qū)隔離。 </p><p>　　休閑度假型：鄰近景區(qū)或與休閑度假項(xiàng)目結(jié)合設(shè)置，以休閑享受生活為主，多為高端產(chǎn)品。

7、</p><p>　　2、按服務(wù)對象劃分 </p><p>　　自主生活型：針對身體健康、生活自理的老年人。社區(qū)提供豐富的社區(qū)活動，增加娛樂交流場所和應(yīng)急照料服務(wù)等。 </p><p>　　輔助生活型：針對生活不能完全自理的老人。社區(qū)提供起居幫助、家務(wù)料理、醫(yī)藥監(jiān)督等基本生活照料。 </p><p>　　輔助醫(yī)療型：針對患病需要治療和恢復(fù)的老

8、人。社區(qū)提供24小時生活護(hù)理、醫(yī)藥治療、康復(fù)幫助等服務(wù)。 </p><p>　　3、按運(yùn)營方式劃分 </p><p>　　租售并舉：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的不是地產(chǎn)，而是養(yǎng)老服務(wù)。但是由于前期投入大，后期運(yùn)營服務(wù)資金回收慢，大部分企業(yè)選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長期經(jīng)營。 </p><p>　　會員制: 有部分養(yǎng)老地產(chǎn)商持有物業(yè)，出售服務(wù)

9、，通過會員制會員卡的發(fā)售實(shí)現(xiàn)前期資金的回收。會員卡的類型會根據(jù)市場需求設(shè)計(jì)。 </p><p>　　險資: 保險的長期投資與養(yǎng)老地產(chǎn)的慢回收周期相匹配，因此險資被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)。險資將保險和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險收益支付服務(wù)費(fèi)用?？蛻粢部梢赃x擇不入住，只拿分紅。 </p><p>　　4、按開發(fā)建設(shè)類型劃分 </p><p>　　獨(dú)立

10、型養(yǎng)老社區(qū)：配有較齊全養(yǎng)老設(shè)施，與其他社區(qū)隔離，專為老年人服務(wù)的社區(qū)。 </p><p>　　混合型社區(qū)：適當(dāng)配置老年服務(wù)設(shè)施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區(qū)，是普通社區(qū)和老年社區(qū)的綜合體。 </p><p>　　北京太陽城國際老年公寓項(xiàng)目：這個項(xiàng)目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化

11、率高達(dá)50%。功能定位上，集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。產(chǎn)品形態(tài)上，為了實(shí)現(xiàn)全程化養(yǎng)老的目標(biāo)，同時考慮老人的經(jīng)濟(jì)承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關(guān)醫(yī)療、購物等商業(yè)建筑來滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設(shè)施包括太陽城醫(yī)院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政

12、等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費(fèi)用，即可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護(hù)理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，租售并舉，將老年人群體進(jìn)行了層次劃分，同時配套設(shè)施完善，服務(wù)人性化、</p><p>　　三、

13、養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊 </p><p>　　養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。我國在1999年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻，2008年我國，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長

14、。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。 </p><p>　　受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長

15、到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來不小的影響，勞動強(qiáng)度增加。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 </p><p>　　四、養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)設(shè)計(jì)研究 </p><p>　　1、養(yǎng)老地產(chǎn)選址 一般居住區(qū)在選址的過程中，需要考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項(xiàng)目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周

16、邊環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿足基本的居住區(qū)選址一般要求之外，對區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，如基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需 要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項(xiàng)目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴(kuò)張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。自然環(huán)境上，從國內(nèi)外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢

17、有些起伏變化，現(xiàn)狀植被條件較好。之所以在規(guī)劃上如此地重視這些資源要素，從現(xiàn)代規(guī)劃選址來看，臨近水體有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區(qū)的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的綠化率，不僅可以改善內(nèi)部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動空間。外部的生態(tài)綠地環(huán)境為地塊提供較好的景觀背景，設(shè)計(jì)上還有利于將地塊內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)充分地融合，形成生態(tài)友好型的居住社<

18、;/p><p>　　2、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （一）規(guī)劃布局： 養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)選擇郊區(qū)區(qū)位，但規(guī)劃布局緊湊。管理路線短，服務(wù)快捷，減少無效成本。 場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，處理好鄰近的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動又方便生活；空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性；無障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個空間，適合老年人養(yǎng)老的健康環(huán)

19、境，配套軟性服務(wù)、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則等。比如，老年人出行多以步行、自行車、電動車等方式為主。住區(qū)設(shè)計(jì)時，涉老組團(tuán)盡量做到人車分流，減小機(jī)動車道寬度，增加人行道寬度。人行道與休息空間結(jié)合,多布置休息設(shè)施；加強(qiáng)步行系統(tǒng)設(shè)置，使其滿足老人健身鍛煉需求。注意步行系統(tǒng)無障礙的設(shè)計(jì)，可在局部地段適當(dāng)增加步行道路的挑戰(zhàn)性，引導(dǎo)老人進(jìn)行一些難度活動。等等。（二）建筑設(shè)計(jì) 將”城市意味、社區(qū)功能、生態(tài)目標(biāo)“三種元素結(jié)合，建筑造型：易辨識，富有生活氣息，便于

20、營造從開放到私密等不同層次的空間，其設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，集中體現(xiàn)實(shí)用性，兼顧老人與照顧者的使用要求。 </p><p><b>　?。ㄈ┚坝^設(shè)計(jì) </b></p><p>　　（1）集體活動空間設(shè)計(jì) </p><p>　　老年集體活動空間主要是以娛樂健身為主的動態(tài)空間,如中老年在傍晚跳廣場舞和交誼舞，武術(shù)愛好

21、者練習(xí)武術(shù)、太極拳,定期開展的文化交流活動等。這一空間要求場地較大、地面平坦不易摔倒，同時光線要充裕，視野要開闊，在這些場地的周圍應(yīng)有一些小亭、走廊、座椅等便于休息的設(shè)施，最好有大面積的樹蔭供人乘涼。 </p><p>　?。?）小群體空間設(shè)計(jì) </p><p>　　由于性格和愛好的不同，有的老年人喜歡與三五好友一起聊天、學(xué)習(xí)交流。例如有的喜歡切磋棋藝，有的是花鼓戲愛好者，有的則交流牌技等

22、。這一類型的空間不宜太大，一般以容納4到6人為宜。要求夏季陰涼，冬季陽光充足，空間有相對的獨(dú)立性，能夠不被外界干擾且有一定的安全感為宜。 </p><p>　?。?）私密靜態(tài)空間設(shè)計(jì) </p><p>　　有的老年群體喜歡在安靜的環(huán)境獨(dú)處，有的老年人在特定的環(huán)境下也會需要緬懷過去，所以在園林中設(shè)置私密靜態(tài)空間非常的有必要。這一類型的空間最好設(shè)置在風(fēng)景優(yōu)美且安靜的場所，最好能結(jié)合人文景觀，四

23、周要有灌木遮擋，與人流較多的集體空間應(yīng)有適當(dāng)?shù)木嚯x，避免產(chǎn)生環(huán)境污染。（四）配套設(shè)施 </p><p>　　根據(jù)老年住區(qū)規(guī)劃相關(guān)規(guī)范要求，老年住區(qū)分級配套服務(wù)內(nèi)容如下： </p><p>　　小區(qū)級：超市、銀行、郵政、家政服務(wù)中心、藥店、修理店、老年保健康復(fù)中心、老年護(hù)理中心、老年辦公、老年培訓(xùn)中心、老年活動中心等。 </p><p>　　組團(tuán)級：老年活動室、棋牌室

24、、圖書室、書畫室、日托所等。 </p><p>　　單元級：緊急救護(hù)室、護(hù)理室、餐廳、公共待客廳、洗衣房等。 </p><p>　　同時，要在老人社區(qū)設(shè)立居住區(qū)級配套商業(yè)中心，并確保包含有大型超市、銀行、郵局、家政服務(wù)中心、藥店、修理店以及面向全住區(qū)的各類培訓(xùn)及活動中心。商業(yè)中心內(nèi)可以單獨(dú)設(shè)置老年服務(wù)設(shè)施。在社區(qū)中心內(nèi)結(jié)合組團(tuán)需求設(shè)立老年護(hù)理服務(wù)中及老年活動中心，在老年公寓內(nèi)設(shè)置組團(tuán)和單元

25、級配套老年人服務(wù)用房和設(shè)施。 </p><p><b>　　五、結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出了蓄勢待發(fā)的蓬勃生機(jī)，這已經(jīng)說明我國養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)具有良好的發(fā)展前景，在這種大前提下，我們應(yīng)該準(zhǔn)確的把握養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，并通過優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案來促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)健康和諧發(fā)展。 </p><p>&l