房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策探討</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對改善該縣城面貌、改善人民生活質(zhì)量起到了重要作用，但由于許多問題的存在制約了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，因此進一步分析問題并提出對策措施很有必要。 </p><p>　　【關鍵詞】房地產(chǎn)市場預售規(guī)劃 監(jiān)管 </p><p>　　中圖分類號：F293文獻標識碼： A &l

2、t;/p><p>　　近幾年來，臨朐縣房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個嶄新的時期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資企業(yè)齊頭并進的勢頭，住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設施等紛紛拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟支柱，在城市建設、改善民生、促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。隨著臨朐縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市面貌明顯改善，居民居住舒適度顯著提高，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對改善該縣縣城面貌、改善人民生活質(zhì)量起到了重要作用

3、。但由于許多問題的存在，嚴重制約了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。因此深入分析問題、查找原因，并提出相應的對策措施就很有必要。 </p><p>　　一、臨朐縣房地產(chǎn)市場的基本情況 </p><p>　　隨著人民生活水平的日益提高、消費觀念的不斷改變，人民對生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求也愈來愈高，開發(fā)企業(yè)開始引入先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、產(chǎn)品質(zhì)量有所提升。目前，臨朐縣房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，去年，全

4、縣房地產(chǎn)開發(fā)總面積215萬平方米，批準預售面積53.54萬平方米，預售備案44.7萬平方米，分別為前年同期的113%、72%、159%，一大批新建小區(qū)和城中村改造全面改善了居民的居住條件，優(yōu)化了生活環(huán)境，提高了縣城整體形象。 </p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場的日漸完善和房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在狠抓住宅質(zhì)量的同時，對小區(qū)室外配套日漸重視，小區(qū)室外配套檔次逐漸提高，建設了一批花園式小區(qū)，不僅提高了小

5、區(qū)檔次，也改善了城市面貌。隨著人們生活水平的進一步提高，業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量也有了新的要求，臨朐縣也引進了部分外地高水平的物業(yè)管理企業(yè)進入，提高了小區(qū)的物業(yè)管理水平。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)市場存在的主要問題 </p><p>　　盡管臨朐縣房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，但由于該縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、房地產(chǎn)政策、法規(guī)相對滯后，缺乏有效的指導和管理。舊城能改造缺乏整體規(guī)劃、消費者的商品房

6、消費意識比較淡薄，導致了市場發(fā)育程度較低，制約了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。 </p><p>　　1、建設手續(xù)辦理不及時 </p><p>　　房地產(chǎn)市場開發(fā)牽扯范圍廣、管理部門多，在開發(fā)的整個過程中需要辦理大量的相關手續(xù)，手續(xù)復雜，需要辦理的證件種類多、流程長，制約了房地產(chǎn)開發(fā)的速度，降低了開發(fā)效率。例如，近幾年臨朐縣采取拍賣拆遷開發(fā)權的方式，促進縣城舊城改造，但是由于土地手續(xù)嚴重滯后，使

7、很多開發(fā)企業(yè)在沒有辦理土地、規(guī)劃、施工許可等手續(xù)的情況下，直接開發(fā)建設。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)企業(yè)項目普遍存在違規(guī)預售的問題 </p><p>　　開發(fā)項目在商品房銷售過程中未取得預售許可，以認購、預定、排隊、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，進行違規(guī)違法預售。 </p><p>　　3、預售資金監(jiān)管不到位 </p>

8、;<p>　　臨朐縣自2008年實施預售資金監(jiān)管制度以來，全力推進商品房預售管理工作，對商品房預售資金進行監(jiān)管。但在日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)僅將需要進行按揭的首付款存入監(jiān)管賬戶，很多一次性付款的購房款不存入監(jiān)管賬戶，從而規(guī)避監(jiān)管。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多問題 </p><p>　　產(chǎn)品單一、設計理念較為保守、戶型設計重復，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少

9、選擇性。樓盤無整體策劃概念，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又法統(tǒng)領樓盤操作的全過程，往往給人不倫不類的感覺，樓盤營銷手法落后。在對臨朐縣商品房市場的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，臨朐大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，這些都嚴重制約了臨朐縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 </p><p>　　二、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策措施 </p><p>　　針對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的上述問題，

10、要本著立足實際、科學有效、持續(xù)發(fā)展的原則，著手研究探討管理思路、健全相關管理制度，完善配套法規(guī)、政策，推進房地產(chǎn)市場制度建設，建立長效發(fā)展機制，多措施并舉，切實保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。 </p><p>　　加強政策引導，健全相關政策法規(guī) </p><p>　　規(guī)范房地產(chǎn)市場要政策先行，進一步完善市場監(jiān)管體系，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，引導開發(fā)企業(yè)在提升樓盤品質(zhì)上下功夫，在銷售價格不

11、變的前提下，做好項目配套，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境，加大新材料、新工藝的應用，引導開發(fā)企業(yè)提高服務水平，關注品牌的積累，靠品牌獲得客戶的認可。 </p><p>　　加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變消費觀念 </p><p>　　首先是加大企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求，造成土地資源的浪費。其次是促進消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯

12、度消費意識和借貸消費意識，導致房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足，因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。再次是政府政策要創(chuàng)新。政府管理部門也要與時俱進，創(chuàng)新觀念，完善管理體制，建設創(chuàng)新型政府，保障和改善民生、構(gòu)建和諧社會。 </p><p>　　加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為 </p><p>　　強化商品房預售方案公示制度，嚴肅查處違規(guī)預售

13、等行為，加強對商品房預售資金使用監(jiān)管，確保預售資金用于項目建設。完善商品房買賣合同內(nèi)容，將商品房交付條件，產(chǎn)權登記約定、規(guī)劃設計變更、辦理在建工程抵押、土地抵押等條款納入商品房買賣合同，以保護購房人的合法權益。 </p><p>　　加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，建立正確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道 </p><p>　　用準確的信息、數(shù)據(jù)為當?shù)攸h委、政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)，

14、要對全縣的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。 </p><p>　　作者簡介：孫莉，女，1975年10月生，臨朐人，現(xiàn)為臨朐縣住房和城鄉(xiāng)建設局產(chǎn)權科科長，經(jīng)濟師。主要從事城鄉(xiāng)住房等問題研究。 </p>