房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本問題及對(duì)策研究

1、<p>　　題 目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本 </p><p>　　問題及對(duì)策研究 </p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p>　　Abstract

2、II</p><p>　　前 言 III</p><p>　　第1章 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)1</p><p>　　1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1</p><p>　　第2章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)2</p><p>　

3、　2.1 通州地產(chǎn)背景及所述項(xiàng)目概況2</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成2</p><p>　　2.2.1 土地費(fèi)用2</p><p>　　2.2.2 前期工程費(fèi)2</p><p>　　2.2.3 建筑安裝工程費(fèi)2</p><p>　　2.2.4 市政公共設(shè)施費(fèi)用2</p>

4、<p>　　2.2.5 管理費(fèi)用3</p><p>　　2.2.6 貸款利息3</p><p>　　2.2.7 稅費(fèi)3</p><p>　　2.2.8 其他費(fèi)用3</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本的特點(diǎn)3</p><p>　　第3章 引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因5</p&

5、gt;<p>　　3.1 土地供應(yīng)價(jià)格上升5</p><p>　　3.2 企業(yè)賦稅較重5</p><p>　　3.3 融資渠道窄貸款利息高5</p><p>　　3.4 建材價(jià)格帶動(dòng)建安成本提高6</p><p>　　第4章 有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應(yīng)對(duì)之策7</p><p>　　4.

6、1 調(diào)整土地供應(yīng)政策平抑土地成本7</p><p>　　4.2 避免少數(shù)開發(fā)商囤積居奇7</p><p>　　4.3 合理形成土地供給價(jià)格7</p><p>　　4.3.1 加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度7</p><p>　　4.3.2 合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用8</p><p>

7、　　4.3.3 統(tǒng)一稅收政策及行為8</p><p>　　4.3.4 降低利息費(fèi)用8</p><p>　　4.3.5 維持市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)8</p><p>　　4.3.6 維持合理利潤空間8</p><p><b>　　結(jié) 束 語9</b></p><p><b>　　致

8、 謝10</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)11</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)因素。房地產(chǎn)成本關(guān)乎人們的生活水平，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)

9、用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。本文的論述共分四部分：第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)目前國家現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了綜合分析。第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)的具體開發(fā)成本，結(jié)合通州區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目，淺談了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本及特點(diǎn)。第三部分：引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因，從土地價(jià)格，賦稅，貸款利息，建

10、材價(jià)格等方面，分析了一下引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因。第四部分：有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應(yīng)對(duì)之策，建議從調(diào)整土地價(jià)格，避免囤地，合理形成土地價(jià)格的方法有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理體制；開發(fā)成本；成本控制</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Real estate

11、 cost decision real estate price, but the real estate pricealso is affects the social economy a factor. The real estate costcloses people's living standard, closes the real estate industrydevelopment. The development

12、 cost refers to the complete expense whichdisburses for the development certain quantity commodity apartment.The daily cost work is must carry on these expenses according to theproject gathers together and assigns, final

13、ly calculates thedevelopment project total cost and t</p><p>　　Key word: Property development; Project management system; Developmentcost; Cost control</p><p><b>　　前 言</b></p&

14、gt;<p>　　中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進(jìn)行土地、房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理的法人單位，是完全實(shí)施自主經(jīng)營、自主核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個(gè)城市

15、或者地區(qū)競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有重要影響。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，這將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　第1章 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀</p><p>　　在2005年國家宏觀調(diào)控的影響下，全國房地產(chǎn)受到不同程度的影響

16、，房地產(chǎn)投資增幅大幅減少，但除個(gè)別地區(qū)和城市房價(jià)下跌外，大部分城市房價(jià)上漲。發(fā)改委《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn)》(以下簡稱《要點(diǎn)》)，是2006年第一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控方面的中央指導(dǎo)性工作文件。在繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)、調(diào)控房價(jià)上漲過快、規(guī)范市場(chǎng)秩序之外，《要點(diǎn)》罕見地在第五條提出：“要通過房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)宣傳和輿論引導(dǎo)，鼓勵(lì)居民適時(shí)適度消費(fèi) ?！边@是自200

17、5年宏觀調(diào)控以來，中央文件首次提出“鼓勵(lì)居民消費(fèi)”。 </p><p>　　1.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　經(jīng)過國家一系列宏觀調(diào)控措施，使行業(yè)門坎抬高，沒有實(shí)力的開發(fā)商資金緊缺，后勁發(fā)展不足；有實(shí)力的開發(fā)商，為后續(xù)發(fā)展正在作戰(zhàn)略上的資源儲(chǔ)備，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢(shì)。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級(jí)市場(chǎng)上的開發(fā)力度。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)

18、節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢(shì)，開發(fā)商之間聯(lián)合拿地，將成為越來越普遍的現(xiàn)象。在宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。面對(duì)此趨勢(shì)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局，REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊，而針對(duì)購房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。在受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展拉動(dòng)，人們對(duì)生活質(zhì)量渴望不斷提高，尤其

19、是對(duì)住房的需求，改善居住環(huán)境和空間的需求會(huì)越來越強(qiáng)烈，在未來可預(yù)見的三、五年內(nèi)，房地產(chǎn)利好逐步兌現(xiàn)，需求會(huì)逐步開始爆發(fā)，房價(jià)將穩(wěn)步上漲。</p><p>　　第2章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)</p><p>　　2.1通州地產(chǎn)背景及所述項(xiàng)目概況</p><p>　　下面就結(jié)合通州區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，淺談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本問題及其對(duì)策。在2005

20、年初，北京空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，北京城市總體規(guī)劃賦予通州“首都城市發(fā)展新區(qū)”功能。作為北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，通州是一個(gè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城，并確定通州新城的發(fā)展目標(biāo)為：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。通州擁有5條與北京連為一體的道路，京通快速、朝陽路、朝陽北路、八通輕軌線以及兩廣路東延線等5條道路讓通州與北京市區(qū)緊密相連。便利的交通使通州與CBD近在咫尺是吸引購房者的一大誘因。與北京城區(qū)特別是CBD動(dòng)輒上萬元的樓

21、盤相比，通州樓市可謂“物美價(jià)廉”。這些有利的外部條件，勢(shì)必將通州區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)推向如火如荼的局面。由此該項(xiàng)目也列入了被開發(fā)之列，該項(xiàng)目位于通州區(qū)主干道玉帶河大街旁，東臨新華大街，地處通州區(qū)城市中心，地理位置十分優(yōu)越。</p><p>　　2.2房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成</p><p><b>　　2.2.1土地費(fèi)用</b></p><p>　　介紹

22、完以上地理情況，首先我們要引入房地產(chǎn)開發(fā)成本的第一個(gè)成本：土地費(fèi)用。構(gòu)成包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地有兩種方式：一是協(xié)議出讓，或是政府行政批準(zhǔn)；二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過招、拍、掛的普急，在住宅商品房價(jià)格構(gòu)成中土地費(fèi)用有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。了解完以上土地背景可想而知，要想有效的獲得這片開發(fā)用地，交納的土地費(fèi)用是不會(huì)低的，在整個(gè)成本構(gòu)成中約占整個(gè)成本的20%。</p&

23、gt;<p>　　2.2.2前期工程費(fèi)</p><p>　　獲得土地使用權(quán)后，就要支付前期費(fèi)用。主要指房屋開發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘察、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)、整理費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。</p><p>　　2.2.3建筑安裝工程費(fèi)</p><p>　　又稱房屋建筑安裝造價(jià)，指房

24、屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。他在整個(gè)項(xiàng)目中構(gòu)成所占比例相對(duì)較大。約占整個(gè)成本的40%左右。</p><p>　　2.2.4市政公共設(shè)施費(fèi)用</p><p>　　包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來水、污水、電力、燃?xì)?、電信、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)用指建設(shè)為項(xiàng)目內(nèi)居民提供配套服務(wù)的各種營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、派

25、出所、自行車棚等）和各種營利性的配套設(shè)施（如綜合超市、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，該項(xiàng)目所占比例較大，在該項(xiàng)目中達(dá)到20%-30%左右。</p><p><b>　　2.2.5管理費(fèi)用</b></p><p>　　主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等

26、，在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。</p><p><b>　　2.2.6貸款利息</b></p><p>　　指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息。它的多少與開發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。</p><p><b>　　2.2.7稅費(fèi)</b><

27、/p><p>　　包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政事業(yè)性收費(fèi)，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%-25%左右。</p><p>

28、<b>　　2.2.8其他費(fèi)用</b></p><p>　　指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用，主要包括銷售廣告費(fèi)、代理費(fèi)及各種不可預(yù)見費(fèi)等。在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。</p><p>　　2.3房地產(chǎn)開發(fā)成本的特點(diǎn)</p><p>　　中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一巨額資金的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求開發(fā)企業(yè)一

29、次投入的資金數(shù)量很大，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，這更增加了資金籌集的難度。同時(shí)，開發(fā)經(jīng)營的長期性也相應(yīng)延長了資金管理的周期，一般來說，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長；在房屋建成后，由于其價(jià)值大，出售時(shí)不得不采用分期付款方式，而在租賃經(jīng)營和物業(yè)管理過程中，還需

30、追加一筆可觀的房屋維修費(fèi)。這樣就使得資金在短期內(nèi)不能迅速回收。從現(xiàn)實(shí)情況看，房地產(chǎn)資金從投入到收回，往往短短幾年，長則幾十年。</p><p>　　中國的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使用周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，存在著許多不確定的因素，而正是這些不確定因素對(duì)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，但調(diào)整能力差，這對(duì)其開發(fā)投資決策的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。舉債隨意，加大了成本負(fù)

31、擔(dān)。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資中，需要大量的資金參與投入動(dòng)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。其次是資金使用缺乏收、支計(jì)劃管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用做全面性的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清楚資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。三是銀行貸款上盲目抵押，即影響了

32、銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，成本負(fù)擔(dān)加重。</p><p>　　第3章 引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因</p><p>　　2002年下半年以來，房地產(chǎn)價(jià)格，特別是居民住宅價(jià)格迅猛上漲，一定程度上成為社會(huì)不安定因素，引起各級(jí)政府的高度重視。</p><p>　　2005年4月份，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，要求房價(jià)實(shí)行政府負(fù)責(zé)制；5月國務(wù)院

33、辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，國家稅務(wù)總局等部門出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，一系列抑制房價(jià)上漲的政策緊急出籠。抑制房價(jià)上漲的手段從投資控制轉(zhuǎn)向消費(fèi)和投資的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向信貸、稅收和房地產(chǎn)監(jiān)管等多管齊下的綜合治理。</p><p>　　然而，房價(jià)并沒有應(yīng)聲下落。國務(wù)院發(fā)展研究中心推出的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》稱，全國房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。該報(bào)告

34、預(yù)測(cè)，2006年全國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，將比2005年下半年的增速水平略強(qiáng)，商品房平均價(jià)格年漲幅預(yù)計(jì)將在6%左右。</p><p>　　3.1土地供應(yīng)價(jià)格上升</p><p>　　土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應(yīng)的居高不下。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來講，土地的供求決定著土地的價(jià)格。2003年第四季度開始，國土資源部對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行清理整頓，對(duì)土地的建設(shè)供給實(shí)行總量控制政策和最嚴(yán)格的審批制度，各級(jí)

35、政府為保證重大項(xiàng)目用地而抓緊土地儲(chǔ)備，建設(shè)土地的可供量日益稀少，而全國新一輪房地產(chǎn)圈地?zé)岢辈坏纯s相反更趨高漲。在此情況下土地拍賣的必然結(jié)果是土地供應(yīng)價(jià)格的一路高漲。全國來看，2003年以來的土地拍賣的價(jià)格普遍增長了30-90%。</p><p><b>　　3.2企業(yè)賦稅較重</b></p><p>　　1995-1996年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合取消了4

36、8項(xiàng)涉及房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費(fèi)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對(duì)沉重負(fù)擔(dān)。特別是事實(shí)上為強(qiáng)制性服務(wù)的事業(yè)性收費(fèi)及壟斷性的工程取費(fèi)，不僅名目繁多，且極不規(guī)范?？梢哉f，在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的開發(fā)過程中，繳稅費(fèi)的種類伴隨著開發(fā)的始終，而在建設(shè)過程中需要繳納的費(fèi)用更是“無從計(jì)算”、“不可預(yù)料”。如市政配套費(fèi)、水電工程費(fèi)、小區(qū)配套工程費(fèi)等都是明確的收費(fèi)；而一些在取得土地時(shí)附帶要求的修路、建學(xué)校等費(fèi)用則是難以估摸的?！暗茄蛎鲈谘蛏砩稀?，這些花銷費(fèi)用，最后都將計(jì)

37、入房價(jià)，轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。</p><p>　　3.3融資渠道窄貸款利息高</p><p>　　長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的“香港模式”，即開發(fā)商大量利用銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)，開發(fā)商自有資金比例很低，且融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來，國家不斷收緊房地產(chǎn)銀根，人行甚至提出了取消期房的銷

38、售的建議，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈日益趨緊。由于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)信貸資金的依賴十分嚴(yán)重，且具有資金大量、集中投入，回收周期長的特點(diǎn)，相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)貸款利息居高不下。</p><p>　　3.4建材價(jià)格帶動(dòng)建安成本提高</p><p>　　建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來價(jià)格均有不同程度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺

39、紋鋼和各種線材，今年的價(jià)格較去年平均漲幅達(dá)200元，有的最多每噸漲幅達(dá)500元，建材價(jià)格的上漲，直接影響了建安成本提高，如果說幾年前建安造價(jià)普通住宅在850—1250元/㎡之間，那么現(xiàn)在的框架鋼混結(jié)構(gòu)住宅可達(dá)1100—1600元/M2之間，漲幅每平方米達(dá)到500元。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、人民幣的升值、奧運(yùn)會(huì)的召開等利好的因素，使人們對(duì)樓市價(jià)格后市看漲。開發(fā)商以提高價(jià)格來控制銷售進(jìn)度。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。建材價(jià)格的上漲

40、，直接提高了建安成本。</p><p>　　第4章 有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應(yīng)對(duì)之策</p><p>　　4.1調(diào)整土地供應(yīng)政策平抑土地成本</p><p>　　一是加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。首先，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量調(diào)控開發(fā)規(guī)模。其次，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，即嚴(yán)格控制高檔住宅用地的供應(yīng)，增加中低價(jià)位普通商品住宅用地供應(yīng)，尤其

41、是經(jīng)濟(jì)適用房用地比重大幅度增加，這對(duì)住房價(jià)格的回歸和避免房價(jià)大起大落有積極作用。第三，要扭轉(zhuǎn)以增量為主的局面，積極消化存量建設(shè)用地提高集約用地程度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供應(yīng)。</p><p>　　4.2避免少數(shù)開發(fā)商囤積居奇</p><p>　　從2006年上市公司年報(bào)看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上，個(gè)別企業(yè)超過1000萬平

42、方米，按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算，在沒有新購?fù)恋氐那闆r下，一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年，個(gè)別企業(yè)土地儲(chǔ)備量可供開發(fā)六七年，其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲(chǔ)備，對(duì)于目前已經(jīng)被開發(fā)商掌握的土地，他們通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應(yīng)改變模式，分為中小地塊推向市場(chǎng)，而政府應(yīng)當(dāng)建立對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地的強(qiáng)制性退出機(jī)制，不要讓違約金幾乎不存在任何威懾力，保持足量的用地規(guī)模，并借此平抑過

43、高的地價(jià)。目前要采取市場(chǎng)手段抑制房價(jià)上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。而同時(shí)，加大政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面，這樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源，延長開發(fā)周期以囤地的行為。</p><p>　　4.3合理形成土地供給價(jià)格</p><p>　　土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)最重要的組成部分，地價(jià)的高低直接決定了房價(jià)的高低。要加大對(duì)投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)、

44、信用、規(guī)模及業(yè)績等的審核，使價(jià)格不成為中標(biāo)的唯一因素，堅(jiān)決杜絕“招、拍、掛”中的腐敗行為，避免價(jià)格的不正常上漲，保證土地出讓市場(chǎng)的公開、公平、公正，從而真正讓市場(chǎng)形成合理的土地供給價(jià)格。</p><p>　　4.3.1加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度</p><p>　　各級(jí)地方政府一方面應(yīng)認(rèn)真落實(shí)清理收費(fèi)的各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)，適當(dāng)

45、調(diào)低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)壟斷經(jīng)營的基礎(chǔ)和配套工程取費(fèi)的政府行政管制，規(guī)范相關(guān)主管部門所屬單位的事業(yè)性服務(wù)收費(fèi)行為；另一方面要加強(qiáng)對(duì)向房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)單位的監(jiān)管，堅(jiān)決查處亂收費(fèi)行為，及時(shí)清退多收的各項(xiàng)費(fèi)用，以得降低開發(fā)中的規(guī)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施成本。</p><p>　　4.3.2合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用</p><p>　　市政設(shè)施的配套，公共財(cái)政應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任，不能再完全轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)

46、上。對(duì)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，一方面要適當(dāng)降低公共收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)建立統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，用制度規(guī)范行為，通過引進(jìn)競爭機(jī)制，避免現(xiàn)行的壟斷性經(jīng)營而加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。</p><p>　　4.3.3統(tǒng)一稅收政策及行為</p><p>　　稅收政策作為經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的杠桿，對(duì)引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的高稅收政策是可以理解的，但對(duì)整個(gè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，也是違背稅收公平原

47、則的。因此國家應(yīng)指定長遠(yuǎn)的與其他行業(yè)公平一致的稅收政策，適時(shí)、適當(dāng)降低相關(guān)企業(yè)稅賦。同時(shí)要加強(qiáng)稅收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。這些對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支、平抑過高的房價(jià)和促進(jìn)居民住房消費(fèi)也將起到非常積極作用。</p><p>　　4.3.4降低利息費(fèi)用</p><p>　　真正完善的房地產(chǎn)融資體系必順是兩條腿走路，間接融資與直接并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下，開發(fā)企

48、業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和已進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外地產(chǎn)基金，這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和國際地產(chǎn)基金的進(jìn)入，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，可為企業(yè)開辟了新的財(cái)路，對(duì)降低企業(yè)資金利息成本有著積極意義。</p><p>　　4.3.5維持市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)</p><p>　　政府應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，配合進(jìn)出口、財(cái)政、利率、貨幣、價(jià)格等手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，鼓勵(lì)市場(chǎng)競爭，優(yōu)化建材產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定并適當(dāng)降低鋼材

49、、水泥、木材等建筑安裝材料產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，逐步降低房屋建安成本。</p><p>　　4.3.6維持合理利潤空間</p><p>　　利潤最大化是企業(yè)不懈的追求。在目前情形下，企業(yè)更應(yīng)向內(nèi)部管理要利潤，要效益。要將科學(xué)優(yōu)化的管理滲透到企業(yè)的各個(gè)層面，滲透到每一項(xiàng)工作中，從預(yù)算管理到施工質(zhì)量的監(jiān)管，從施工隊(duì)伍的選擇對(duì)材料、設(shè)備采購等等，要完善管理制度，強(qiáng)化成本核算，從而有效控制各項(xiàng)可控成本。

50、同時(shí)，開發(fā)企業(yè)在定價(jià)過程中，在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者利益和社會(huì)效益，力爭實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。</p><p><b>　　結(jié) 束 語</b></p><p>　　長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的六辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)

51、目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合評(píng)衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段無非是稅收政策、金融政策、住房結(jié)構(gòu)等方面使房產(chǎn)供需達(dá)到平衡，從而穩(wěn)定房價(jià)。毋庸置疑，宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響，

52、但是每一個(gè)政策都不可能同時(shí)限制地方政府、開發(fā)商和購房者?？傊?，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)成本關(guān)乎人們的生活水平，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各相關(guān)職能部門要完善政策、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，企業(yè)要從內(nèi)部加強(qiáng)管理，共同平抑過高的房價(jià)，使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　在完成本篇畢業(yè)

53、論文的過程中，本人得到了許多老師和同學(xué)們的幫助，是他們?yōu)榇烁冻隽诵难途?，在此?qǐng)?jiān)试S我向他們表示最衷心的感謝！</p><p>　　首先，我要感謝所有導(dǎo)師。本篇論文從提綱到初稿乃至成稿，都經(jīng)過所有導(dǎo)師精心的指導(dǎo)和修改，提出了嚴(yán)格的要求和許多寶貴的意見?？梢哉f，我的整篇論文凝聚著所有導(dǎo)師的心血。</p><p>　　其次，我要感謝教學(xué)中心的老師。是他們對(duì)論文選題、選材、編寫格式等方面給予了

54、細(xì)心的指導(dǎo)，使本人的畢業(yè)論文得以進(jìn)行。</p><p>　　最后，我要感謝所有參考文獻(xiàn)的作者。我論文是建立在他們研究基礎(chǔ)上的，是他們?nèi)绱藘?yōu)秀與有益的成果，使我的論文增色。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]肖飛.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本核算與工程造價(jià)控制實(shí)務(wù)手冊(cè).中國科技文化出版社.2004年第175頁<