房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價走勢的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價走勢的探討</p><p>　　摘要：我國商品住房價格持續(xù)上漲，給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及社會帶來諸多的負(fù)面影響，從市場的角度講，調(diào)控政策繼續(xù)緊縮，房地產(chǎn)市場走勢就顯為低迷，否則，則房價漲高。近年來出臺的多個調(diào)控政策，從實際效果來看，都未能取得理想的控制房價過猛增長的作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；房價走勢 </p>&l

2、t;p>　　中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01 </p><p>　　一、近年來出臺調(diào)控政策的效果分析 </p><p>　　1.信貸政策。從信貸政策來看，對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在三方面：（1）存款準(zhǔn)備金率的變化；（2）基準(zhǔn)利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒有起到明顯控制房價過快上漲的趨勢。

3、在房貸方面，應(yīng)繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。 </p><p>　　2.保障房政策。2008年年底時，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。2011年，溫家寶總理又提出全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來五年將建3600萬套。 </

4、p><p>　　保障房實施以來，一定程度上有助于遏制房價過快上漲，但是，這種適度的調(diào)整，僅僅讓房價回落了一點點。之后，2013年開春，新一輪的房價上漲趨勢有開始了。說明長期來說的保障房對于房價控制還是偏軟的。政府要分析內(nèi)因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過快的房價走勢。 </p><p>　　3.限購政策。自2010年4月份國務(wù)院提出限購政策以來，全國先后已有51個城市出臺了當(dāng)?shù)氐南拶徴摺?/p>

5、在出臺限購政策的城市中，北京市的限購措施最為嚴(yán)厲，北京市限購細(xì)則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會保險證明才可以購買1套住房，這在所有城市中是最長的。 </p><p>　　從限購對市場交易的影響來看，其對成交量的影響較為明顯，而對房價的影響則不那么明顯。限購政策通過對購房群體設(shè)置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量。但限購政策對房價的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)

6、開發(fā)商在定價權(quán)上的絕對地位使得房價易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過多、前期房價上漲過快的區(qū)域，房價才會出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個降價也需要經(jīng)過一段僵持期后才會出現(xiàn)。從實際看，目前在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購，但在操作層面出現(xiàn)松動的可能性較大，限購令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。 </p><p>　　4.關(guān)于20%差額稅。對于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、

7、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。但多地僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。甚至發(fā)現(xiàn)除北京外，其余各地并未開始執(zhí)行。多地尚未落實20%差額征稅政策，更加引起了眾多業(yè)內(nèi)人士對后續(xù)市場的猜測。多位專家認(rèn)為，由于多地在落實“國五條”時有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報復(fù)性反彈風(fēng)險。因此，長遠(yuǎn)來看還是要征收房產(chǎn)稅與持有環(huán)

8、節(jié)稅費來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但過程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認(rèn)為：穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場，從目前來看最根本的是增加有效供給，達(dá)到滿足社會需求的根本目的。 </p><p>　　二、今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的建議 </p><p>　　1.應(yīng)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的連續(xù)穩(wěn)定性與針對性。從03年以來，房地產(chǎn)業(yè)一直都是我國社會各界關(guān)注的熱點話題，連續(xù)多年成為“兩會”時的焦點。針對房價出臺的調(diào)控政策數(shù)量

9、之多，持續(xù)時間之長，更是凸顯了政府對房地產(chǎn)的重視。但從另一方面來看，政策的過于頻繁變動也使得市場各方無法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，使得房地產(chǎn)調(diào)控掉進(jìn)“動態(tài)不一致性”陷阱，房地產(chǎn)投資消費都出現(xiàn)非正常波動，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。建議：在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，梳理房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控手段等，然后根據(jù)市場實際情況依據(jù)調(diào)控目標(biāo)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，既保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又具有一定的靈活性和針對性。 </p><p

10、>　　2.不斷完善住房供應(yīng)體系。要立足國情，引導(dǎo)理性消費，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場為主、滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住

11、房相結(jié)合的制度。 </p><p>　　3.繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)和管理力度?！笆濉睍r期，我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，這將基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。但與此同時，規(guī)劃、土地供應(yīng)、房屋質(zhì)量、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。要切實強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步

12、使其成為保障性住房的主體；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。 </p><p>　　4.有必要進(jìn)一步推進(jìn)建設(shè)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)。盡快推進(jìn)、研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租賃法》等各項專門法律，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)法律體系，變相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為相對穩(wěn)定的法律調(diào)節(jié)，形成相對穩(wěn)定連續(xù)的調(diào)控政策，同時也避免不同利

13、益群體對調(diào)控措施的人為解釋，保持政府政策的權(quán)威性。 </p><p>　　總之，我們要認(rèn)識到，當(dāng)前的調(diào)控成果主要是由限購政策來實現(xiàn)的。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少了對住房的需求，但這只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來房價的新一輪上漲。因此，必須在政策體系上加以完善，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制