關(guān)于公共租賃住房建設(shè)的匹配機(jī)制的分析

1、<p>　　關(guān)于公共租賃住房建設(shè)的匹配機(jī)制的分析</p><p>　　摘要：公共租賃住房指的是以較低的租金租賃得到的政策性住房，主要是由政府負(fù)責(zé)建設(shè)以及回購的，為的是供中低收入住房相對(duì)比較困難的家庭租賃居住，主要的消費(fèi)人群是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、外地務(wù)工人員在內(nèi)的其他的社會(huì)群體。這一部分的社會(huì)群體使用公共租賃房主要是因?yàn)椴环狭夥康纳暾?qǐng)要求，但是又買不起經(jīng)濟(jì)適用房。面對(duì)大批的公租房使用人群，我國也制定了相

2、應(yīng)的公共租賃房匹配機(jī)制，文章就從這個(gè)背景出發(fā)，結(jié)合具體地區(qū)公租房建設(shè)的現(xiàn)狀，對(duì)這一方面的匹配機(jī)制進(jìn)行了簡要分析，為的是構(gòu)建起全面覆蓋低收入人群住房保障體系。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：公共租賃房 匹配機(jī)制 低收入人群 </p><p>　　公租房建設(shè)是政府通過增加公共財(cái)政支出進(jìn)一步帶動(dòng)社會(huì)投資，逐步加大保障性安居工程的投資力度，這既能夠滿足人民群眾尤其是低收入家庭的居住條件，又有利于調(diào)

3、動(dòng)人民消費(fèi)需求，逐步的實(shí)現(xiàn)民生的改善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和和諧社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。我國一直以來都非常關(guān)注城鄉(xiāng)居民的住房問題，尤其是致力于解決城鄉(xiāng)低收入家庭的住房問題，近些年來，由于經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房建設(shè)以及管理工作中存在的局限性，很多地方政府都開始積極地推動(dòng)公租房建設(shè)，這在很大程度上完善了我國的住房保障制度。文章就在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前公租房建設(shè)匹配機(jī)制中存在的問題以及影響因素以及各項(xiàng)匹配機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的分析。 </p><p>

4、;　　1.公租房匹配制度存在的問題 </p><p>　　1.1 保障對(duì)象不統(tǒng)一 </p><p>　　從現(xiàn)在來看，對(duì)于公租房的保障對(duì)象，全國還沒有完全統(tǒng)一，有的城市對(duì)農(nóng)民工，普遍還沒有納入規(guī)劃，有的城市雖然也有規(guī)劃，但都沒有放在同等的位置。而未來中國的城市化關(guān)鍵是農(nóng)民工、特別是新生代農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的問題，如果不能很好的考慮農(nóng)民工的住房保障問題，對(duì)于未來中國的城鎮(zhèn)化仍不能起到太大的促進(jìn)作用

5、。 </p><p>　　1.2資金籌集渠道單一 </p><p>　　資金是公租房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公租房房源籌集需要大量資金；另一方面，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用。因此，融資機(jī)制是影響公租房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。目前，單一的融資渠道成為公租房亟待解決的瓶頸。 </p><p>　　1.3缺乏支持企業(yè)參與公租房建設(shè)和經(jīng)營的配套激勵(lì)措施 <

6、/p><p>　　目前，國家鼓勵(lì)積極引入社會(huì)資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運(yùn)營。但對(duì)于企業(yè)來說，參與公租房建設(shè)和經(jīng)營單靠租金收益很難平衡項(xiàng)目盈虧，必須有貼租、貼息等相應(yīng)優(yōu)惠政策加以支持。另外，未來公租房產(chǎn)權(quán)歸屬、管理責(zé)任、收購成本等很多問題也不明晰，這也影響了企業(yè)參與公租房建設(shè)和運(yùn)營的積極性。 </p><p>　　1.4 住房建設(shè)地點(diǎn)選擇 </p><p>　　公租房和普

7、通的經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房有很大的區(qū)別，所保障的人群住房時(shí)間上有很大不同，公共租賃房的都是一些暫時(shí)性的住房相對(duì)困難的人群，這些人群的工作地點(diǎn)很多都在市中心商業(yè)中心等繁華地段，所以這就要求公租房的選址要充分的考慮交通以及生活便利等條件，考慮到住房人群的生活，不能復(fù)制“貧民窟”。 </p><p>　　2.公租房匹配標(biāo)準(zhǔn)影響因素 </p><p>　　2.1地方公租房建設(shè)財(cái)政支出 </p&

8、gt;<p>　　公租房資金主要來自于政府財(cái)政支出，例如根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)重慶2007年社會(huì)保障以及就業(yè)財(cái)政支出是139億元，2008年上升為172.3億元，同比增長了24%。如果政府能夠提供更多的資金用于這方面的建設(shè)，那么增加租賃住房房源或者租戶就能夠提供更多的補(bǔ)貼，最終實(shí)際的租金水平也會(huì)降低。 </p><p><b>　　2.2恩格爾系數(shù) </b></p><

9、;p>　　恩格爾系數(shù)對(duì)于公租房建設(shè)的影響主要是在一個(gè)假設(shè)的前提之下，也就是一個(gè)地區(qū)居民的恩格爾系數(shù)非常高，就表示了這個(gè)地區(qū)居民家庭可使用的住房支出比例越低，對(duì)于住房保障需求就會(huì)增加。 </p><p>　　2.3家庭可支配收入 </p><p>　　收入水平的高低能夠測定社會(huì)成員改善住房的能力，可支配的收入越高，能力就越強(qiáng)，所以需要的住房補(bǔ)助就會(huì)減少。家庭可支配收入盡管相同，但是住房

10、消費(fèi)的比率也是不同的，人均住房消費(fèi)支出和公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)也是正相關(guān)的關(guān)系。 </p><p>　　2.4城市住宅價(jià)格 </p><p>　　一個(gè)地區(qū)的城市住宅水平能夠反映各種住宅的銷售價(jià)格以及租金水平，住房價(jià)格水平越高，居民支付能力就會(huì)越低，對(duì)于公租房的保障需求就會(huì)越高。正常情況下，住房價(jià)格也能夠體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的消費(fèi)水平，所以通常能夠用城鎮(zhèn)居民住宅的平均銷售價(jià)格來代表城鎮(zhèn)住

11、宅的價(jià)格水平，這些數(shù)據(jù)的增減都將會(huì)直接的影響到公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　2.5人均住房面積標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　住房面積標(biāo)準(zhǔn)能夠反映一個(gè)國家或者一個(gè)地區(qū)居民家庭居住水平。公租房保障面積是以人均住房面積作為標(biāo)準(zhǔn)的。地方政府通常會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦乃絼?dòng)態(tài)適時(shí)的調(diào)整公租房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　3.公租房匹配機(jī)制 </p>

12、<p>　　3.1 公租房保障對(duì)象的準(zhǔn)入管理 </p><p>　　一是保障對(duì)象實(shí)行分檔管理。家庭人均年可支配收入越接近市民政部門核定的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)得到的保障權(quán)益就越多，在實(shí)物配租過程中所應(yīng)支付的租金標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)該更低，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼就應(yīng)更多。二是保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。一般來說保障對(duì)象即公租房申請(qǐng)人在一個(gè)租賃期內(nèi)（2年）其家庭人均可支配收入狀況不會(huì)一成不變的，所以當(dāng)保障對(duì)象的家庭人均可支配收入發(fā)

13、生變化時(shí)，其租金支付能力及租金支付標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)發(fā)生變化，只有這樣才能與保障對(duì)象的家庭人均可支配收入狀況相匹配。因此，我們建議租賃管理部門對(duì)保障對(duì)象實(shí)行年度審核制度及家庭可支配收入自行申報(bào)制度相結(jié)合動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。 </p><p>　　3.2 構(gòu)建公共租賃房的籌資機(jī)制 </p><p>　　為了促進(jìn)公租房制度的發(fā)展，建設(shè)資金的來源應(yīng)當(dāng)以政府提供相關(guān)優(yōu)惠政策為主導(dǎo)，以社會(huì)資金和銀行低息貸款為主要來

14、源，政府資助與公積金扶持作為補(bǔ)充，倡導(dǎo)土地出讓收益惠于民生的公共租賃房發(fā)展思路?？梢圆捎勉y行統(tǒng)一籌集、管理和使用保障性住房資金的方式，以固定利息率吸收社會(huì)資金；為商業(yè)銀行提供低風(fēng)險(xiǎn)的住房資金產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銀行資本的注入；借鑒并聯(lián)合福利彩票，發(fā)行住房保障彩票擴(kuò)大融資渠道；為公共租賃房建設(shè)提供固定利率貸款等多種手段。 </p><p>　　3.3 積極引導(dǎo)社會(huì)資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運(yùn)營 </p><

15、;p>　　由于目前公租房主要還是采取政府主導(dǎo)的投資建設(shè)模式，受城市政府財(cái)力影響，公租房房源籌集有限，真正能提供的公租房較為短缺。應(yīng)積極引導(dǎo)社會(huì)資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運(yùn)營，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商將“拿地―建房―賣房”模式逐步改變?yōu)椤澳玫亘D建房―出租”模式。 </p><p>　　3.4循序漸進(jìn)，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì) </p><p>　　我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公

16、租房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時(shí)，逐步把公租房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭。首先是在獲取土地上，要對(duì)公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動(dòng)性較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對(duì)較方便的區(qū)域。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興建保障性住房小區(qū)時(shí)，力求做到自成體系，同時(shí)做好各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，

17、加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。 </p><p><b>　　4.結(jié)論 </b></p><p>　　公租房建設(shè)匹配機(jī)制的建設(shè)關(guān)系到大多數(shù)群體的利益和生活，希望通過匹配機(jī)制的不斷健全更多的保障這部分人的權(quán)益，提高生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)的早日實(shí)現(xiàn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b

18、></p><p>　　[1]尚宇梅.用博弈論分析取消經(jīng)濟(jì)適用房政策的必要性[J]商業(yè)研究；2008年02期 </p><p>　　[2]方亦凡，董意鳳.我國中低收入者住房金融體系的構(gòu)建分析[J]東岳論叢；2009年10期 </p><p>　　[3]張志林.政府社會(huì)保障支出理論研究[D]吉林大學(xué)；2009年 </p><p>　　[4