城市綜合體開發(fā)項目管理創(chuàng)新的探析

1、<p>　　城市綜合體開發(fā)項目管理創(chuàng)新的探析</p><p>　　摘要：城市綜合體開發(fā)項目的逐步發(fā)展是城市化進程不斷加快的必然產(chǎn)物，是對有限的土地資源等資源實現(xiàn)集約化利用的表現(xiàn)，對城市能源發(fā)揮出高效節(jié)約的使用效果，對城市文脈的延續(xù)傳承、居民生活環(huán)境的改善等起到重要的作用。文章就城市綜合體的概念、起源及特點等進行簡單的分析介紹，從項目投資計劃制定、項目成本分析、工程質(zhì)量控制及安全管理等具體的工作環(huán)節(jié)，就城

2、市綜合體開發(fā)項目的管理理念、建設(shè)模式及市場定位等內(nèi)容的創(chuàng)新研究進行探討闡述。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：城市綜合體；開發(fā)項目；管理創(chuàng)新 </p><p>　　中圖分類號：TU71文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： </p><p>　　目前我國已經(jīng)步入城市化進程的高速發(fā)展時期，城市規(guī)模的逐步擴大使得城市建設(shè)工程開展程度不斷加強，城市生態(tài)環(huán)境及人文環(huán)境受到較大程度的影響

3、，而資源及能源在規(guī)劃建設(shè)中的消耗問題也是非常突出的問題，城市綜合體作為城市規(guī)劃建設(shè)中的新型建筑形式，在各大城市的規(guī)劃建設(shè)中不斷的涌現(xiàn)，如何開展城市綜合體開發(fā)項目創(chuàng)新管理，規(guī)劃設(shè)計出低碳環(huán)保、生態(tài)效益高且能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的城市綜合體已成為城市規(guī)劃建設(shè)管理中的重要課題。 </p><p>　　城市綜合體開發(fā)項目概述 </p><p><b>　　城市綜合體概念 </b>

4、</p><p>　　百科全書中對建筑綜合體曾作出這樣的定義，建筑綜合體具體是指將功能不同的多個空間進行組合而成為的建筑，可以依據(jù)建筑綜合體的定義就城市綜合體進行意義不嚴(yán)格的定義，即將城市中的辦公、商業(yè)、居住、展覽、會議、餐飲、酒店、交通及文化娛樂等生活空間中的三項以上的內(nèi)容進行組合所獲取的建筑體，在建筑體的各個組成部分之間建立起相互依存及相互助益的關(guān)聯(lián)關(guān)系，最終形成的功能多樣且運轉(zhuǎn)高效的綜合建筑體。 </

5、p><p>　　就總體狀況而言，城市綜合體開發(fā)項目是城市經(jīng)濟發(fā)展到某個階段的產(chǎn)物，在城市經(jīng)濟的高速發(fā)展、人口數(shù)量的急劇增加、產(chǎn)業(yè)密集程度迅速提升及城市中心的土地資源等日益稀缺等因素的共同作用下所產(chǎn)生的。就國外城市綜合體的相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，城市的人均GDP及城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例在很大程度上與城市綜合體的發(fā)展有著非常大的關(guān)系，而城市人均GDP是綜合反映城市的總體經(jīng)濟發(fā)展程度的指標(biāo)，也是揭示城市居民消費能力的指標(biāo)。 </p

6、><p>　　2、城市綜合體項目特點 </p><p>　　城市綜合體項目多是通過各種功能進行互補，組建起相互助益及相互依存的關(guān)聯(lián)關(guān)系的建筑工程項目，可以使得建成的建筑群體適應(yīng)各個不同的階層中居民多樣化的城市生活，可實現(xiàn)建成的建筑群體的自我更新及自我調(diào)整，而這些均與城市綜合體自身的特點有較大的關(guān)系。綜合體的高可達性，此處的高可達除了指交通網(wǎng)絡(luò)上的高可達，還包括著信息網(wǎng)絡(luò)的高可達，這就要求城市綜

7、合體在規(guī)劃建設(shè)中要選擇城中交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達而城市功能較為集中的區(qū)域，還要求綜合體要具備非常完善的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為信息高可達性創(chuàng)造有利的條件；功能上的復(fù)合性，誠如城市綜合體的相關(guān)概念，功能上的復(fù)合性是城市綜合體的必備性能，要求各個功能之間要實現(xiàn)完美的組合，最終形成綜合體的良性循環(huán)模式，這也是城市綜合體區(qū)別于其他的組合體的顯著特點；整體上的統(tǒng)一性及空間上的連續(xù)性，為有效的確保城市綜合體的整體統(tǒng)一性，要求各個單體的建筑風(fēng)格要相同，檔次要相當(dāng)，

8、這不僅僅是指綜合體的外立面，更需要重視綜合體項目的正確定位。 </p><p>　　二、城市綜合體項目管理創(chuàng)新舉措 </p><p>　　城市綜合體作為非常典型的綜合性的物業(yè)建筑體，其規(guī)劃開發(fā)理念、經(jīng)營管理模式等與傳統(tǒng)的物業(yè)存在的較為顯著的區(qū)別，而進行城市綜合體開發(fā)項目管理創(chuàng)新，就是基于城市綜合體的這些特點，開展項目操作及管理理念上的創(chuàng)新。 </p><p>　　1

9、、根據(jù)項目地域特點及公司自身優(yōu)勢合理制定開發(fā)策略 </p><p>　　就綜合性的物業(yè)開發(fā)而言，具有兩種差別非常明顯的開發(fā)策略，首先是以長期目標(biāo)作為核心的開發(fā)策略，該策略重視的是項目綜合體價值持續(xù)性的提升及整體利潤最大化，該類工程項目的開發(fā)需要進行充分的準(zhǔn)備及預(yù)熱，開發(fā)周期也相對較長，且需要兩個必備的前提條件，即擁有強大的資金作為后盾，前期開發(fā)需要耗費大量的資金，后期的物業(yè)持有也會沉淀下大量的資金；需要超強的運營

10、及管理及資金動作能力，綜合體更加側(cè)重于運行管理，運營管理能力可以實現(xiàn)綜合體各個單體功能的高效銜接及相互協(xié)調(diào)，最終實現(xiàn)綜合體整體價值的最大化。其次是項目開發(fā)將短期的開發(fā)目標(biāo)作為經(jīng)營核心，該種開發(fā)策略重視的是資金的安全性與穩(wěn)定性，實現(xiàn)資金的快速回籠是確保該種開發(fā)策略得以順利實施的關(guān)鍵，因此在項目開發(fā)策略制定過程中，全周期資金計劃、開工到融資貸款周期、融資成本分析以及項目分期現(xiàn)金流回正時間計劃等都是制約項目策略制定的關(guān)鍵因素。無論是哪種開發(fā)策

11、略，開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟狀況及區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢結(jié)合開發(fā)企業(yè)自身的的開發(fā)運營優(yōu)勢來開發(fā)策略進行整體定位，比如以商業(yè)地產(chǎn)見長的萬達地產(chǎn)是以商業(yè)城市綜合體開發(fā)為主，以商務(wù)地產(chǎn)見長的金融街地產(chǎn)則以商務(wù)城市綜合體為主，而金</p><p>　　2、以經(jīng)營目標(biāo)為主線，進行科學(xué)的市場與產(chǎn)品定位 </p><p>　　開發(fā)項目的定位大多要以市場為依據(jù)，并將客戶群體作為中心，同時綜合宗地特征等，做好項目

12、的定位管理是實施地產(chǎn)開發(fā)管理的前提及基礎(chǔ)。首先是以市場為依據(jù)，綜合體是城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展至某種程度的產(chǎn)物，在進行項目開發(fā)定位之前需要就物業(yè)所屬的區(qū)域進行完整的市場調(diào)研分析，主要包括城市經(jīng)濟的總體發(fā)展特征，城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，其中包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)水準(zhǔn)及產(chǎn)業(yè)形態(tài)等，主要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，城市的具體特征，城市的發(fā)展階段的具體界定，人口特征及具體的消費能力和傾向等。同時結(jié)合綜合體的工程體量大、建設(shè)施工周期長等特點，在開工

13、建設(shè)之前進行細致全面的工程策劃。其次是要以客戶群體為中心，在所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中均要以客戶的需求為出發(fā)點及最終的落腳點，這是任何的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)均應(yīng)遵循的規(guī)律，在整體定位已經(jīng)明確的基礎(chǔ)上，綜合客戶的需求及愛好進行產(chǎn)品的設(shè)計及打造，重視開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品所具有的核心競爭力，綜合客戶的興趣愛好、生活方式、出行方式、風(fēng)俗習(xí)慣及人文環(huán)境等，通過對目標(biāo)客戶的需求實施細致全面的調(diào)研，真正的實現(xiàn)以人為本的項目開發(fā)建設(shè)理念，實現(xiàn)城市綜合體項目的精確

14、定位及項目細節(jié)的完美打造。 </p><p>　　3、展示區(qū)域環(huán)境與營運模式，將產(chǎn)品展示與開發(fā)建設(shè)融為一體 </p><p>　　在細化落實綜合體的開發(fā)定位之后，就需要對綜合體的開發(fā)建設(shè)模式實施明確，在常規(guī)狀態(tài)下城市綜合體的開發(fā)建設(shè)模式主要有四種，酒店、商業(yè)、寫字樓及公寓等多項功能獲得均衡發(fā)展的開發(fā)建設(shè)模式；將寫字樓選作核心功能的項目開發(fā)建設(shè)模式；將酒店選作為核心功能的項目開發(fā)建設(shè)模式；將

15、商業(yè)選擇為核心功能的項目開發(fā)建設(shè)模式。在城市綜合體中核心功能所代表的是開發(fā)項目的核心驅(qū)動力，而核心驅(qū)動力主要是指能夠較為全面的反映綜合體的屬性，會對其他的物業(yè)產(chǎn)生較大的推動作用，是對開發(fā)項目的收益有著較大影響作用的物業(yè)類型。而且綜合體主要功能仍然是以商業(yè)與經(jīng)營為主，因此在銷售過程中，必須向客戶充分展示城市綜合體的經(jīng)營與管理模式，以及客戶所關(guān)心的與經(jīng)營息息相關(guān)的區(qū)域環(huán)境、客流動線、交通及信息可達性等重要信息，牢固樹立客戶的投資及購買信心；

16、為了向客戶展示充分開發(fā)產(chǎn)品的核心競爭力，在制定開發(fā)建設(shè)策劃時還應(yīng)結(jié)合開盤及銷售節(jié)點的要求，將售樓處、示范區(qū)及樣板房等開放時間進行提前規(guī)劃和周密安排，并寫入各階段的工程合同中，以便在開始銷售前就能向客戶展示綜合體建設(shè)整體配套以及與產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)的部品部件及施工工藝等，提升客戶對產(chǎn)品的滿意度與忠誠度。 </p><p><b>　　三、結(jié)語 </b></p><p>　　就

17、城市綜合體開發(fā)項目管理工作的開展，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司從經(jīng)營目標(biāo)的定立、產(chǎn)品定位策劃及建設(shè)模式的確定等多方面進行改進創(chuàng)新，細化落實項目計劃制定、項目成本分析、建設(shè)過程中的產(chǎn)品展示等，配合以先進的營銷理念及手段等，最終實現(xiàn)開發(fā)項目管理的全面化創(chuàng)新。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 潘桂東.城市綜合體項目開發(fā)研究[J].城市建

18、設(shè)理論研究.2012(14) </p><p>　　[2] 王一.淺析城市綜合體項目的開發(fā)及空間布局[J].青年文學(xué)家.2012(33) </p><p>　　[3] 劉建標(biāo).大型城市綜合體生態(tài)化設(shè)計原則即設(shè)計要點分析[J].城市建設(shè)理論研究.2012(17) </p><p>　　[4] 翟曉軍,徐峰.可持續(xù)發(fā)展型城市綜合體設(shè)計探析[J].城市建設(shè)理論研究.200