大型高檔樓宇創(chuàng)新管理模式研究

1、<p>　　大型高檔樓宇創(chuàng)新管理模式研究</p><p>　　摘 要 當(dāng)前，研究物業(yè)管理，尤其是高檔寫(xiě)字樓的管理模式，在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)相對(duì)較冷門的領(lǐng)域。希望通過(guò)這一次的調(diào)研，可以摸索出一些寫(xiě)字樓成功管理的經(jīng)驗(yàn)，形成一個(gè)體系，并將這份經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。這一次的走訪選擇了幾棟比較有代表性的寫(xiě)字樓，有民營(yíng)企業(yè)的寫(xiě)字樓，有外商的，也有港資的。本文無(wú)意將民營(yíng)，外商，港資之間的管理模式做一個(gè)優(yōu)劣的比較，只是將它們的

2、管理經(jīng)驗(yàn)做一個(gè)總結(jié)，供大家參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 高檔樓宇 創(chuàng)新管理 模式 </p><p>　　基金項(xiàng)目：上海市教委學(xué)生創(chuàng)新資助項(xiàng)目。 </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：潘皓陽(yáng)，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院。 </p><p>　　中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592-（2014）05-208-03

3、</p><p>　　大型高檔樓宇（又稱大型高檔寫(xiě)字樓）的現(xiàn)代化管理始于上世紀(jì)90年代，是物業(yè)管理的延伸性的現(xiàn)代化“個(gè)體化管理”的形態(tài)，以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開(kāi)發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以突出經(jīng)濟(jì)功能，體現(xiàn)集約型、高密度、精致性為特點(diǎn)的一種新型管理方式。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等國(guó)內(nèi)外各類

4、企業(yè)和公司。所以，又有人將此稱之為“經(jīng)濟(jì)樓宇型管理”。作為一種新型的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的復(fù)合管理形態(tài)，大型高檔樓宇管理已經(jīng)成為了城市管理的重要組成部分。 </p><p>　　大型高檔樓宇管理的理論研究和實(shí)踐首先出現(xiàn)在上海和深圳。特別在90年代末21世紀(jì)初的浦東，隨著浦東開(kāi)發(fā)和世博會(huì)的機(jī)遇，出現(xiàn)一大批以寫(xiě)字樓為流行的大型高檔樓宇。伴隨而至的是應(yīng)對(duì)性、專門性的新型管理方式。之后，這種新型管理方式又緊跟浦西摩天大樓的遍地開(kāi)花

5、而被借鑒、推廣開(kāi)來(lái)，尤以陸家嘴圈、南京路圈、虹橋圈和打浦橋圈等為突出，這些地區(qū)的不少大型高檔樓宇陸續(xù)被打造成堪稱“創(chuàng)新樓宇管理”的典范。隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（寧波、福州、大連、天津等），并且也日益被其他一些城市政府所接受。 </p><p>　　本文則從中選擇了三棟具有代表不同區(qū)域典型的，又有不同“樓宇經(jīng)濟(jì)特色”，更是在大型高檔樓宇的創(chuàng)新性管理方面摸索出異同經(jīng)驗(yàn)的寫(xiě)字樓型樓宇，介紹其這三棟樓宇在總結(jié)物

6、業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，在“經(jīng)濟(jì)型樓宇管理”方面所做的探索與創(chuàng)新，一窺我國(guó)目前的大型高檔樓宇創(chuàng)新管理或“經(jīng)濟(jì)型樓宇特色管理”發(fā)展?fàn)顩r。 </p><p>　　一、創(chuàng)新管理典型模式例介 </p><p>　?。ㄒ唬┓?wù)像空氣一樣 </p><p>　　上海環(huán)球金融中心坐落于陸家嘴的中心，2008年8月29日竣工。是中國(guó)目前第三高樓、大陸第二高樓、世界第四高樓、世界最高

7、的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開(kāi)發(fā)商為“上海環(huán)球金融中心公司”，由日本森大廈株式會(huì)社（森ビル）主導(dǎo)興建。其總建筑面積達(dá)38萬(wàn)平方米，它是一個(gè)集商業(yè)，辦公，會(huì)議，觀光，酒店于一體的綜合性大樓。 </p><p>　　7樓至77樓是環(huán)球的辦公區(qū)域，這里云集了國(guó)內(nèi)外五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，諸如安永，寶鋼，湯臣，日本三井住友銀行股份有限公司等。稱其為世界金融磁場(chǎng)一點(diǎn)也不為過(guò)。 </p><p>　

8、　森大廈株式會(huì)社的方部長(zhǎng)向我們坦言如何管理好這么一個(gè)體量規(guī)模巨大，超高型的綜合大樓，任務(wù)一點(diǎn)也不輕松。但在大樓竣工至今的5年內(nèi)，環(huán)球?qū)懽謽堑娜胱÷室堰_(dá)到99%以上，有些企業(yè)甚至在搬出環(huán)球后，過(guò)了沒(méi)多久，又想重新搬回環(huán)球，理由就是環(huán)球優(yōu)秀的物業(yè)管理。對(duì)于環(huán)球的管理，方部長(zhǎng)一言以蔽之“我們的服務(wù)像空氣一樣”。 </p><p>　　快件中心可謂是環(huán)球的一個(gè)特色。在環(huán)球，每天的快件數(shù)量是驚人的，人流眾多，給管理造成了很

9、大的困難。面對(duì)這一問(wèn)題，物業(yè)公司特別開(kāi)辟了一處快件中心，所有的外來(lái)快遞等放在這一快件中心內(nèi)，再由物業(yè)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)送，大大減少了大廈的安全隱患和保證了大廈的正常運(yùn)營(yíng)。要說(shuō)快件中心的歷史，其實(shí)已經(jīng)有十余年了，在環(huán)球還未建成之前，森大廈株式會(huì)社便已在其之前管理的寫(xiě)字樓建立了快件中心，環(huán)球竣工之后，快件中心這一模式也被帶入了環(huán)球。 </p><p>　　人性化的管理在環(huán)球處處都有展現(xiàn)。在環(huán)球的防災(zāi)中心內(nèi)，有一面小墻，上面裝

10、有10多個(gè)按鈕，這些按鈕都與給衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人位聯(lián)通，一旦殘障人士在衛(wèi)生間內(nèi)遇到了突發(fā)狀況，只要按下按鈕，防災(zāi)中心的按鈕就會(huì)變紅，閃爍，并發(fā)出叫聲，防災(zāi)中心內(nèi)的保安便會(huì)馬上出動(dòng)。 </p><p>　　作為一家由日本公司管理的大廈，環(huán)球金融中心自也不可避免的會(huì)留下一些日式的管理風(fēng)格。要回答什么是“日式管理”，誰(shuí)也不能給一個(gè)明確的定義，但或許方部長(zhǎng)的那句“我們的服務(wù)像空氣一樣”是最好的注腳。在剛才的一個(gè)個(gè)小例子中，

11、不難看出，日式細(xì)致，貼心，周到的服務(wù)特點(diǎn)處處體現(xiàn)在整棟大樓之中，但這些服務(wù)就像空氣一樣你難以捕捉，卻又是無(wú)處不在的，離開(kāi)了它，你就會(huì)感覺(jué)到是多么難受。 </p><p>　?。ǘ┳屛覀兩畹酶?</p><p>　　證大五道口廣場(chǎng)由上海證大房地產(chǎn)有限公司投資，上海證大五道口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)?？偨ㄖ娣e約11萬(wàn)平方米，由25層寫(xiě)字樓、13層寫(xiě)字樓和4層的商場(chǎng)組成的復(fù)合型商務(wù)空間，為

12、企業(yè)提供完整高效的國(guó)際商務(wù)平臺(tái)。而在05年該項(xiàng)目開(kāi)工之際，其南樓整棟已被世界500強(qiáng)企業(yè)臺(tái)灣長(zhǎng)榮集團(tuán)預(yù)訂。該項(xiàng)目在07年11月竣工。 </p><p>　　項(xiàng)目定位為國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，央距浦東正中心，西接陸家嘴CBD，東鄰張江高科技園和金橋出口加工園，毗鄰上?？萍拣^、東方藝術(shù)中心等市政公共配套，占據(jù)浦東商務(wù)版圖核心點(diǎn)。 </p><p>　　證大五道口的物業(yè)管理由上海證大物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)

13、。證大物業(yè)管理有限公司經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)各地，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。這一次有幸聯(lián)系到了原上海證大物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理馮總向我們介紹證大物業(yè)在樓宇管理中的一些心得。 </p><p>　　為用戶提供零缺陷、精細(xì)化、全方位的服務(wù)，是證大物業(yè)管理公司一貫的經(jīng)營(yíng)思想和矢志追求的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。馮總向我們介紹了專業(yè)化、個(gè)性化、品牌化、管家式的物業(yè)管理方式。 </p><p>　　專業(yè)化：公司利用自身專業(yè)優(yōu)

14、勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障；個(gè)性化：公司根據(jù)大廈的實(shí)際情況以及相關(guān)需求，結(jié)合自身專長(zhǎng)和特點(diǎn)，制定無(wú)償和有償相結(jié)合的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目；品牌化：公司通過(guò)實(shí)施品牌、形象戰(zhàn)略，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。 　　管家式：所謂的管家式服務(wù)有別于物業(yè)管理中的英式管家服務(wù)，它主要是指針對(duì)用戶委托，為用戶提供一種“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”的服務(wù)方式。 </p><p>　　在這樣的基本指導(dǎo)思想之下，證大物業(yè)管理在處處都體現(xiàn)著細(xì)

15、致，用心的特點(diǎn)。例如由于證大運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓如證大五道口等都定位高端，其對(duì)設(shè)備的要求都極高，大廈內(nèi)部設(shè)備的安裝、調(diào)試科技含量大，關(guān)鍵設(shè)備智能程度高，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，物業(yè)管理公司必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能監(jiān)控系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。 </p><p>　　

16、證大物業(yè)以“讓我們生活的更好”為理念，試圖在打造寫(xiě)字樓，管理樓宇，住宅時(shí)，以自己的努力喚起每個(gè)人心中的家園感和幸福感，實(shí)現(xiàn)“家”的理念。證大集團(tuán)的人文情懷一直都是筆者很欣賞的，有時(shí)候民營(yíng)企業(yè)所欠缺的可能就是這么一點(diǎn)人文關(guān)懷與責(zé)任感。我始終相信一個(gè)企業(yè)只要能堅(jiān)守住它的理念，它的未來(lái)一定是成功的。祝福證大可以變得更好，有更多的企業(yè)，家庭可以在證大物業(yè)管理公司的幫助下，“詩(shī)意的棲居，快樂(lè)的生活，快樂(lè)的工作”。 </p><

17、p>　?。ㄈ┌l(fā)掘靈感源泉，創(chuàng)造無(wú)限夢(mèng)想 </p><p>　　浦東嘉里中心位于花木路芳甸路，是一座融合商業(yè)及居住的靈運(yùn)之城，匯聚辦公樓、公寓、酒店和商場(chǎng)，展現(xiàn)一派活力四射的綜合建筑體。總建筑面積達(dá)33萬(wàn)平方米。項(xiàng)目包括國(guó)際化商場(chǎng)、甲a級(jí)辦公樓、五星級(jí)酒店以及高級(jí)服務(wù)式公寓。與2010年第四季度竣工并陸續(xù)開(kāi)業(yè)。其中寫(xiě)字樓總高43層，建筑面積92000平方米。其中目前已經(jīng)云集了多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，如多美滋，一

18、號(hào)店，富士通等。 </p><p>　　與環(huán)球金融中心和證大五道口不同的是，浦東嘉里中心的開(kāi)發(fā)商為上海浦東嘉里城地產(chǎn)有限公司，其物業(yè)管理方則為世邦魏理仕公司。 </p><p>　　世邦魏理仕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。嘉里中心由港商建設(shè)并輔以國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，保證了其高品質(zhì)和不斷增加的客流量。 </p

19、><p>　　暑假的時(shí)候筆者曾在嘉里中心內(nèi)的公司實(shí)習(xí)，所以本文中對(duì)于嘉里中心的物業(yè)管理模式的了解都來(lái)源于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人個(gè)人兩個(gè)月來(lái)的親身體會(huì)與一些物業(yè)管理人員的聊天。 </p><p>　　嘉里中心將辦公樓樓分成低層區(qū)（3F-16F），中層區(qū)（17F-30F）與高層區(qū)（31F-43F），每一區(qū)域都配有6客梯與2部貨梯，且速度都達(dá)到7米/秒，7米/秒和6米/秒，所以即便在早上的上班高峰，寫(xiě)字樓內(nèi)也不

20、會(huì)顯得太過(guò)擁擠。 </p><p>　　二樓大堂有一個(gè)前臺(tái)接待處，它除了承擔(dān)著前臺(tái)的咨詢，指引等工作外，它同時(shí)也是一個(gè)快件收達(dá)處，所有的快件都不允許直接送到樓上，先交到前臺(tái)處，再由各樓層的保潔阿姨將快件送至員工手中，即便是時(shí)效性較強(qiáng)的快遞，也得先在前臺(tái)處進(jìn)行登記。再送至各個(gè)公司的前臺(tái)處。這一措施看似復(fù)雜，但卻極有效率的，保障了整棟大樓的井然有序和安全性。 </p><p>　　嘉里中心是全

21、面禁止吸煙的，你不會(huì)看到有任何人在樓內(nèi)吸煙。他們都會(huì)來(lái)到大樓外的室外通風(fēng)處抽煙。 </p><p>　　有一次筆者要將一個(gè)大紙箱放在推車上想要推下樓，但在行至二樓大廳，想下自動(dòng)扶梯時(shí)，被一位物業(yè)的經(jīng)理攔下了。他告訴筆者這樣的大型貨物的搬運(yùn)不能從客梯直接送下，必須要從貨梯走。雖然當(dāng)時(shí)覺(jué)得有些不滿與不解，就這么一小段路，四周又沒(méi)別的人，這樣做是不是太麻煩，小題大做了。但想如果在扶梯上貨物傾倒，推車翻下，還有可能砸到別

22、的行人，這樣就得不償失了。最終筆者還是接受了那位經(jīng)理的意見(jiàn)，將貨物由貨梯送下。雖然所花的時(shí)間更長(zhǎng)，過(guò)程更麻煩，但卻減小了安全隱患。 </p><p>　　這些小細(xì)節(jié)都是我們?cè)谌粘＾k公中會(huì)遇到的，雖看似微不足道，但卻實(shí)實(shí)在在的在發(fā)揮著它的作用。但就是在這些小細(xì)節(jié)的堆砌下，嘉里中心為每一個(gè)客戶提供放心，舒適的管理。從一踏進(jìn)大門的良好第一印象，布局開(kāi)闊的大堂走廊，到寬敞整潔的辦公環(huán)境，無(wú)不激發(fā)著寫(xiě)字樓每一個(gè)員工的無(wú)限的

23、商業(yè)創(chuàng)想。這也難怪，現(xiàn)在浦東嘉里中心辦公樓的出租率已達(dá)到了100%。 </p><p><b>　　二、總體印象 </b></p><p>　　本文選取了三個(gè)較為典型的高端寫(xiě)字樓進(jìn)行比較分析。證大五道口，嘉里中心，環(huán)球金融中心分別代表了民營(yíng)企業(yè)，外商與港資。 </p><p>　　我們無(wú)意比較這三種管理模式的優(yōu)劣，僅是將一些數(shù)據(jù)與所見(jiàn)所聞與大家

24、進(jìn)行分享。而關(guān)于這三種不同的管理風(fēng)格也不可能簡(jiǎn)單的通過(guò)這么一遍文章來(lái)進(jìn)行詳細(xì)闡釋，更不可能用簡(jiǎn)單的好或壞來(lái)比較形容這三方的物業(yè)管理。也不能簡(jiǎn)單的用民企，港商，外資來(lái)作為區(qū)分不同管理模式的依據(jù)。尤其在目前而言，隨著全球化的開(kāi)展，大量的外商，港資進(jìn)入，在管理制度上大家的差別已經(jīng)不是那么明顯，更可以說(shuō)在大體上是相同的?？赡茉谝恍┘?xì)節(jié)的處理和理念上，三方存在著一定的差別。但是三方的共同目標(biāo)都是一致的，那就是“全心全意為了客戶”。無(wú)論是環(huán)球貼心，

25、細(xì)致的服務(wù)方式；證大管家式，追求文化氣質(zhì)的服務(wù)還是嘉里中心專業(yè)化，大氣的服務(wù)形式，無(wú)不彰顯著物業(yè)管理以“人”為本的管理本質(zhì)。三棟大樓在物業(yè)管理方面還有個(gè)最明顯的差別，證大與環(huán)球的業(yè)主方與管理方都為同一家公司，而嘉里中心的運(yùn)營(yíng)管理則外包給了國(guó)外先進(jìn)團(tuán)隊(duì)。世邦魏理仕對(duì)于嘉里中心的了解程度一定不比日本森大廈株式會(huì)社之于環(huán)球，證大物業(yè)管理公司之于證大五道口。但這也不能簡(jiǎn)單的就認(rèn)為世邦魏理仕對(duì)于嘉里中心的管理一定沒(méi)有日本森大廈株式會(huì)社對(duì)于環(huán)球，證

26、大物業(yè)對(duì)于證大五道口的管理要好。關(guān)于是不是要將物業(yè)管理外</p><p>　　（一）效率管理與入住業(yè)主效益 </p><p>　　如：以低廉的服務(wù)價(jià)格，幫助負(fù)責(zé)微小公司協(xié)調(diào)物資（貨品）運(yùn)輸；某些辦公設(shè)備的維護(hù)與維修，既做到了隨叫隨到，能立馬解決涉困入住業(yè)主的技術(shù)維護(hù)需要，也為入住業(yè)主（公司）節(jié)省了人力資源，還避免了樓外請(qǐng)人上門或所支付的相對(duì)較高的費(fèi)用。 </p><p&

27、gt;　?。ǘ┘泄芾砼c樓宇安全 </p><p>　　如：寫(xiě)字樓物業(yè)替入住公司統(tǒng)一代理受理，管理快遞，這既保證了快遞的安全收發(fā)，又擋住了快遞員直闖入住業(yè)主辦公室而帶來(lái)環(huán)境干擾或安全隱患。因?yàn)榘踩Ц`少了，經(jīng)濟(jì)損失也就避免了，業(yè)主們辦事效率提高了，愿意入駐寫(xiě)字樓的租戶也越來(lái)越多了。 </p><p>　?。ㄈ┵N心管理與業(yè)主信任 </p><p>　　如：在早晨

28、上班時(shí)，會(huì)有物業(yè)管理人員幫你按電梯，幫助你提高工作效率；即便在洗手間內(nèi)，也有為傷殘人員準(zhǔn)備的應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)。這些貼心管理，都給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在看得到的好處，也使物業(yè)管理方贏得了業(yè)主方充分的信任。這也直接影響到了寫(xiě)字樓的高出租率。貼心管理與出租率可謂相輔相成。 </p><p>　　（四）文化氛圍與樓宇文化 </p><p>　　如：當(dāng)你剛進(jìn)入這些寫(xiě)字樓的時(shí)候都可以看到走廊上所掛有的繪畫(huà)等藝

29、術(shù)作品，提升了整個(gè)樓宇的層次與氛圍?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理除了在做好基礎(chǔ)的服務(wù)與管理方面，更應(yīng)該關(guān)心業(yè)主們精神層面的享受與提升。而每天一踏進(jìn)寫(xiě)字樓，看到這些精美的藝術(shù)作品時(shí)，也能激發(fā)業(yè)主們的想象力與創(chuàng)造力，更好的完成工作。 </p><p><b>　　三、建議 </b></p><p>　　根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)

30、到620萬(wàn)平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。我國(guó)的物業(yè)管理還只是處于一個(gè)起步階段，尤其是對(duì)高端寫(xiě)字樓的管理前景還很廣闊。但機(jī)遇也總是和風(fēng)險(xiǎn)并存的，怎樣才能夠做的更好，不被別人擠下去，是每一個(gè)物業(yè)管理人將要面對(duì)的難題，大家都是在摸索中不斷前行，這無(wú)論對(duì)民企，外商還是港資都是公平的。 </p><p>　　為此，我們提出以下建議：第一，有時(shí)候一些美觀的設(shè)施未必實(shí)用，希望業(yè)主方也能注意到這一點(diǎn)。第二，

31、一些緊急通道等安全標(biāo)示并不明顯，可能會(huì)搞混，希望業(yè)主方可以做的更好。第三，一些寫(xiě)字樓辦公環(huán)境封閉，窗戶不能打開(kāi)，環(huán)境較悶，建議增加通風(fēng)設(shè)備。第四，并不是每一個(gè)大型高端寫(xiě)字樓都有充分的危機(jī)預(yù)案，現(xiàn)在的大樓好像都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)大的危險(xiǎn)的考驗(yàn)，希望各個(gè)大樓可以更好地做到對(duì)一些重大危機(jī)的演練與預(yù)防控制。第五、對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)不能放松。很多人員雖然是底層員工，但他們的卻是不可或缺的，更多的，他們其實(shí)是在扮演著高端寫(xiě)字樓的門面的角色。第六

32、，建議對(duì)大樓內(nèi)有哪些公司進(jìn)行更詳細(xì)，明確的標(biāo)示，以免造成一些不必要的麻煩。第七，現(xiàn)在很多大型樓宇除了寫(xiě)字樓等之后，還有餐飲，娛樂(lè)，商場(chǎng)等與寫(xiě)字樓相互促進(jìn)，給業(yè)主們帶來(lái)便利。但由于有些大樓寫(xiě)字樓員工眾多，特別到中午時(shí)容易造成大樓擁堵，餐飲等運(yùn)力不足。建議可以可控的實(shí)行錯(cuò)峰運(yùn)行。第八、建議可以在寫(xiě)字樓內(nèi)組織更多的活動(dòng)，以促進(jìn)整棟大樓業(yè)主們之間的交流，更好的提升樓宇的形象。 </p><p><b>　　四、

33、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　現(xiàn)在的樓宇經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，已不能簡(jiǎn)單的用寫(xiě)字樓，百貨大樓等來(lái)進(jìn)行區(qū)分，這些往往都是配套的，綜合型大樓已成為趨勢(shì)，融辦公樓，會(huì)議，酒店，餐飲，購(gòu)物，娛樂(lè)等于一體，上文中的環(huán)球金融中心，浦東嘉里中心都是典型，證大五道口周圍也有證大.大拇指廣場(chǎng)，證大麗笙酒店等配套設(shè)施，這就更增大了物業(yè)管理的難度，從單一性的辦公樓管理到綜合性超大規(guī)模大樓的綜合管理，這更要求每一個(gè)物業(yè)管理人

34、加倍努力，一專多能，順利迎接這每一項(xiàng)的調(diào)整。最后還是想引用環(huán)球金融中心日本森大廈株式會(huì)社方部長(zhǎng)的那一句“我們的服務(wù)像空氣一樣”提醒，勉勵(lì)每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)者。希望本文可以給大家一些借鑒與思考，也能讓更多的人關(guān)注這些站在樓宇背后的物業(yè)管理者。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》. <

35、/p><p><b>　　[2]維基百科. </b></p><p>　　[3]浦東嘉里城辦公樓技術(shù)手冊(cè). </p><p>　　[4]MBA智庫(kù). </p><p>　　[5]王菊英.南京江寧區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)析-統(tǒng)計(jì)科學(xué)與實(shí)踐.2012（12）. </p><p>　　[6]吳巖，陳怡晨，鄭玲.樓宇經(jīng)