淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的理論與實(shí)踐

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的理論與實(shí)踐</p><p>　　一 市場(chǎng)調(diào)查的理論 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場(chǎng)現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)通過(guò)這項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)；狹義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指開發(fā)商為了項(xiàng)目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。 </p>

2、<p>　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查是了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的始終。 </p><p><b>　　主要內(nèi)容 </

3、b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中找到機(jī)遇。此外，不同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會(huì)有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、消費(fèi)者行為和市場(chǎng)需求容量、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目基本情況等。 </p><p>

4、;<b>　　原則及特點(diǎn) </b></p><p>　　原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性 </p><p>　　特點(diǎn)：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對(duì)性、時(shí)效性；調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性；調(diào)查結(jié)果的局限性。 </p><p><b>　　途徑和方法 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查需要

5、了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料，其主要來(lái)源于為當(dāng)前的項(xiàng)目或特定的目的而收集的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料（稱為二手資料）。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查都會(huì)以收集二手資料作為起點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時(shí)效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯(cuò)誤，這就使得市場(chǎng)調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對(duì)性的一手資料。 </p><p>　　市場(chǎng)調(diào)查的途徑包括政府

6、部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)信息咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場(chǎng)所普查、抽查和對(duì)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)案調(diào)查等。 </p><p>　　市場(chǎng)調(diào)查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問(wèn)法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。 </p><p><b>　　程序 </b></p><p>　　為了進(jìn)行有的放矢的市場(chǎng)調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究的問(wèn)題及范圍，制定

7、一個(gè)詳盡周密的行動(dòng)綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個(gè)計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間、方法、內(nèi)容、步驟來(lái)收集信息。然后要對(duì)收集來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報(bào)告的方式提交給企業(yè)決策者。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 </p><p>　　市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)調(diào)查過(guò)程的一個(gè)書面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動(dòng)與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果

8、、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報(bào)告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及趨勢(shì)、結(jié)論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。 </p><p>　　二 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)踐 </p><p>　　西咸新區(qū)作為連接西安市和

9、咸陽(yáng)市的紐帶，依托西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國(guó)際性空港和國(guó)際物流中心，也將成為我國(guó)西北地區(qū)對(duì)外開放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺(tái)，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，《國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國(guó)家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里（占新區(qū)總面積的25.5%），占用咸陽(yáng)市土地374.6平方公里（占新區(qū)總面積的74.5%）?！?/p>

10、兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。 </p><p><b>　　宏觀環(huán)境 </b></p><p>　　包括國(guó)家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。 </p><p>　　西安2011全市年生產(chǎn)總值（GDP）3864.21億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增幅高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3352.12

11、億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）3279.61億元，增長(zhǎng)29.9%。 </p><p>　　全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002.67億元，比上年增長(zhǎng)19.0%，增速比上年回落2.0個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售面積1796.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%，回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。 </p><

12、p>　　新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 </p><p><b>　　1.涇渭新區(qū) </b></p><p>　　涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬(wàn)。新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布比較集中，樓盤項(xiàng)目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長(zhǎng)久以來(lái)，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國(guó)石油西安長(zhǎng)慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)

13、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑群。 </p><p><b>　　2.灃渭新區(qū) </b></p><p>　　灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國(guó)際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)，灃渭新區(qū)也被分為2個(gè)區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向

14、在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。 </p><p>　　目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來(lái)自西安市，另一部分來(lái)自咸陽(yáng)市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽(yáng)市樓盤則主要集中在灃西新城。 </p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) <

15、/p><p>　　新區(qū)內(nèi)各樓盤項(xiàng)目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。 </p><p>　　這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特點(diǎn)，與此同時(shí)，消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大，消費(fèi)者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說(shuō)明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)

16、施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。 </p><p>　　但是，根據(jù)對(duì)西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合近幾年房?jī)r(jià)過(guò)高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況，其各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降價(jià)，同時(shí)，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申

17、請(qǐng)到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對(duì)減少，從而刺激客戶消費(fèi)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場(chǎng)也受到波及從而變得冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對(duì)市場(chǎng)信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。 </p><p>　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下，隨著央行實(shí)行的存儲(chǔ)利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展

18、潛力依然十分巨大，且未來(lái)市場(chǎng)所含有的收益能量也十分可觀。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]郭斌.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].西安交通大學(xué)出版社.2010 </p><p>　　[2]余宇楠.房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷[M].重慶大學(xué)出版社.2009 </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：薛康（1