[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

1、1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析,房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究,2,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念 運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 ●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向 ●市場

2、調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代 ●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃 ●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略 ●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益,4,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述,市場調(diào)查研究的一般原則 ●準(zhǔn)確性原則 ●時(shí)效性原則 ●全面性原則 ●針對性原則 ●創(chuàng)造性原則,5,第一

3、節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) ●輕視調(diào)研 （市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？） ●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？） ●盲目調(diào)研 （不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）,6,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分,7,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程

4、序,,8,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場調(diào)查準(zhǔn)備階段 ●提出問題，確定目標(biāo) ●初步情況分析（非正式調(diào)查） ●制定調(diào)查方案、計(jì)劃,9,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,討論：調(diào)查什么？ 以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等,10,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,11,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,12,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,調(diào)研計(jì)劃表 (示例)

5、,13,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,調(diào)研計(jì)劃表 (示例)（續(xù)）,14,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場調(diào)查實(shí)施階段 ●建立調(diào)查組織 ●收集第二手資料 ●收集第一手資料,15,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問題：1.調(diào)研總體 調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。 2.樣本單位

6、 樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。 3.抽樣框 抽樣框是代表調(diào)研總體對象的樣本列表。,16,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問題：4.抽樣設(shè)計(jì) 根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。 5.樣本規(guī)模 樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。,17,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場調(diào)查分析和總結(jié)階段 ●數(shù)據(jù)的

7、分析與解釋 ●編寫調(diào)研報(bào)告 ●總結(jié)、反饋,18,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,調(diào)研報(bào)告包括的主要內(nèi)容有： ●調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說明； ●調(diào)查對象的基本情況； ●所調(diào)查問題的實(shí)際材料與分析說明； ●對調(diào)查對象的基本認(rèn)識(shí)，做出結(jié)論； ●提出建設(shè)性的意見和建議； ●統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。,19,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主

8、要內(nèi)容,住宅市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研,20,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,住宅市場調(diào)研 住宅市場特性： 1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多 2、住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯 3、購買頻率較低、購買決策復(fù)雜 4、住宅市場與消費(fèi)者的長期收入關(guān)系較為密切 5、消費(fèi)者的購買決策與融資機(jī)制相關(guān) 6、住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系

9、密切,21,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,住宅市場調(diào)研 住宅市場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、人口統(tǒng)計(jì)特征分析（見美國西雅圖研究報(bào)告） 3、供求關(guān)系分析（三層次） 4、價(jià)格分析 5、購買力分析 6、競爭分析 7、產(chǎn)品分析,22,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場特性： 1、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長前景密切相關(guān)

10、2、區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大 3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯 4、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性 5、受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響,23,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、產(chǎn)品分析 3、市場區(qū)分析 4、需求分析 5、供給分析 6、市場

11、吸納速度分析 7、競爭分析,24,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研的注意事項(xiàng)： 1、研究方法選擇 2、抽樣方法,25,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場特性： 1、對商業(yè)用房的需求是一種引致需求 2、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 3、與人口聚集度密切相關(guān) 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影

12、響較大 5、受交通狀況的影響較大,26,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、商業(yè)用房產(chǎn)品分析 3、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域分析 4、競爭分析 5、市場容量分析 6、供求關(guān)系分析 7、商業(yè)用房盈利潛力分析,27,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研的注意事項(xiàng)：

13、 1、研究方法選擇 2、抽樣方法,28,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,市場環(huán)境調(diào)研 ●宏觀環(huán)境調(diào)研 ●區(qū)域環(huán)境調(diào)研 ●項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研,29,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,宏觀環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況文化、行業(yè)、技術(shù)等各種環(huán)境,30,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成交通條

14、件研究影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文化等）區(qū)域內(nèi)總體價(jià)格水平與供求關(guān)系分析,31,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研用地狀況及開發(fā)條件分析項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境分析（主要針對配套設(shè)施情況、人口數(shù)量和素質(zhì)分析等）對外聯(lián)系程度、交通組織分析,32,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,消費(fèi)者調(diào)研 ●消費(fèi)者的購買力水平 ●消費(fèi)者的購買傾向 ●消費(fèi)者的共同特性,33,第

15、三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,消費(fèi)者調(diào)研要解決的幾個(gè)問題：買家是誰(Who)？ 購買者（Occupant）買什么(What)？ 購買對象(Object)為什么買(Why)？ 購買目的(Objection)參與購買(Whom)？ 購買組織(Organization)什么時(shí)候買(When) 購買時(shí)機(jī)(Occasions)在哪里買(Where)？ 購買地點(diǎn)(Outlet)如何購買

16、(How)？ 購買行為(Operation),,,,,,,,34,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,競爭樓盤調(diào)研 （一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤） ●產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時(shí)間等） ●價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)、付款方式等） ●廣告（售樓部、媒體、廣告投入強(qiáng)度、訴求點(diǎn)等） ●銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等） ●物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理

17、情況、管理費(fèi)以及管理公司等 ）,35,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容,競爭對手調(diào)研 ●確定調(diào)研內(nèi)容 ●分析，評價(jià)競爭對手的優(yōu)勢與劣勢 ●為機(jī)構(gòu)調(diào)整及開發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù),36,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,按調(diào)查目的分類 探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測性調(diào)查 按調(diào)查范圍和對象分類 全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)

18、抽樣與非隨機(jī)抽樣 按調(diào)查資料的來源分類 收集第二手資料的案頭研究和收集第一手資料的初級(jí)研究,37,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,按調(diào)查目的不同： 探測性調(diào)查 又稱非正式調(diào)查。幫助找出問題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點(diǎn)，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時(shí)機(jī)?；卮鸬氖恰翱梢宰鍪裁础?的問題。 描述性調(diào)查 指對確定調(diào)查的問題通過收集資料、

19、做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問題真相，并對問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述?；卮鸬氖恰笆鞘裁础?的問題。 因果性調(diào)查 是對導(dǎo)致研究對象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說明，并對諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果?；卮鸬摹盀槭裁础钡膯栴}。 預(yù)測性調(diào)查 是在經(jīng)過

20、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對市場的發(fā)展趨勢及其未來變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時(shí)間進(jìn)行估算、預(yù)測。回答的是“將來怎么樣”的問題。,38,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,按調(diào)查范圍和對象不同： 全面普查 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。 重點(diǎn)調(diào)查 在調(diào)查對象中選擇一部分對全局具有決定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查。 隨機(jī)抽樣 是從母體中任意

21、抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。（簡單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、分群隨機(jī)抽樣） 非隨機(jī)抽樣 是指市場調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確立某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個(gè)樣本被選擇的概率并不是相等的。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣）,39,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,隨機(jī)抽樣 簡單隨機(jī)抽樣 使用隨機(jī)選擇的方法，保證總體中的每一個(gè)成員被選中的機(jī)會(huì)都相同。分層隨機(jī)抽樣

22、 即對整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本。分群隨機(jī)抽樣 即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。,40,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,隨機(jī)抽樣 分層隨機(jī)抽樣 Vs 分群隨機(jī)抽樣 分群抽樣是將樣本總體劃分為不同群體，這些群體間性質(zhì)相同，然后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣，每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本，即“群間差別小，群內(nèi)差別大”；

23、 分層抽樣則是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成。即“層間差別大，層內(nèi)差別小” 。,41,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,非隨機(jī)抽樣 任意抽樣 又稱偶遇抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)，在調(diào)研對象范圍內(nèi)任意選擇一定數(shù)量的樣本進(jìn)行調(diào)查。判斷抽樣 又稱目的抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)查對象

24、的一種抽樣方法。 配額抽樣首先將總體中的所有單位按一定的標(biāo)志分為若干類（組），然后在每個(gè)類（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。采用配額抽樣，事先要對總體中所有單位按其屬性、特征分為若干類型，然后按各個(gè)控制特征分配樣本數(shù)額。,42,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,按調(diào)查資料來源的不同： 案頭研究 又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來進(jìn)行部分或全部的研究工作。 初級(jí)研究

25、又稱為第一手資料的研究。必須在制訂詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查人員通過訪問、實(shí)驗(yàn)或觀察方法來獲取資料。 1.觀察法（如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、行為紀(jì)錄等） 2.實(shí)驗(yàn)法 3.詢問法（如小組座談法、深度訪談法、投影技法、面訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等） （注意每種方法的定義、應(yīng)用范圍和優(yōu)劣）參見教材p120-124,43,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類,

26、按調(diào)查結(jié)果的不同性質(zhì)分類： 定性研究 傳遞了一種看法或直覺，可以為定量研究提供作進(jìn)一步深入探索的關(guān)鍵性信息，為定量調(diào)研指明方向?？煞譃橹苯诱{(diào)研和間接調(diào)研兩種。 定量研究 定量研究的方法主要包括詢問法中的入戶面訪調(diào)查、郵寄調(diào)查、電話調(diào)查、留置問卷以及實(shí)驗(yàn)法等。,44,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問卷功能 能將所要調(diào)查的問題明確地傳達(dá)給被調(diào)查者；

27、 設(shè)法取得對方合作，最終取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案。 問卷設(shè)計(jì)原則 ●目的性原則：要求在問卷設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出 ●可接受性原則：要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受 ●順序性原則：要講究問卷的排列順序，使問卷?xiàng)l理清楚 ●簡明性原則:內(nèi)容要簡明、調(diào)查時(shí)間要簡短、形式要簡明易懂、易談 ●匹配性原則：要使被調(diào)查者的回答便于進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)處理和分析,45,第五節(jié) 房地

28、產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問卷的一般結(jié)構(gòu) ●問卷標(biāo)題 ●問卷說明 ●被訪者基本情況 ●調(diào)查主題內(nèi)容 ●編碼 ●作業(yè)證明的記載 （參見教材P126頁）,46,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式

29、 ●封閉式提問 封閉式提問是指事先已設(shè)計(jì)出了問題的各種可能的答案，被調(diào)查對象只要或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問方式。這種提問方式便于統(tǒng)計(jì)，但回答的伸縮性較小。,47,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●封閉式提問（續(xù)） 二項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問題，僅有兩個(gè)答案可供選擇。 例：“請問

30、您是否打算在近年內(nèi)購房？” 是（ ） 否（ ） 多項(xiàng)選擇法 ：提出一個(gè)問題，給出兩個(gè)以上的答案，被調(diào)查對象可從中任選一項(xiàng)或幾項(xiàng)作為回答。 例：“請問您打算購買的住宅類型是什么？”（單選） 多層住宅（6層或以下），沒有電梯（ ） 多層住宅（6層或以下），有電梯 （ ） 小高層

31、住宅（約8—10層） （ ） 高層住宅（超過10層） （ ）,48,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●封閉式提問（續(xù)） 程度評定法：對提出的問題，給出程度不同的答案，被調(diào)查對象從中選擇同意的一個(gè)做出回答。 例：“在購買商品房時(shí)，您認(rèn)為品牌得重要性如何？”

32、 很重要 （ ） 較重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ）,49,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●封閉式提問（續(xù)） 語意差別法 ：列出兩個(gè)

33、語意相反的詞，讓被調(diào)查對象做出一個(gè)選擇。 例：“請問您對XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對只選1個(gè)） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品味高 （ ） 品味低（ ） 戶型設(shè)計(jì)合理（

34、 ） 戶型設(shè)計(jì)不合理（ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ）,50,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●開放式提問 開放式提問是指對所提出的問題，回答沒有限制，被調(diào)查對象可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計(jì)，不易分析。

35、,51,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●開放式提問（續(xù)） 自由式：被調(diào)查對象可以不受任何限制回答問題。 例：請給出給您印象最深刻的一個(gè)房地產(chǎn)廣告（ ）。 語句完成式：提出一個(gè)不完整的句子，由被調(diào)查對象完成該句子。 例：如果您欲購房，您購房的主要理由是 。 字眼聯(lián)想式：調(diào)查人

36、員列出一些詞匯，每次一個(gè)，由調(diào)查對象說出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。 例：當(dāng)您聽到以下詞句時(shí)，首先會(huì)想到什么？ 麗江花園（ ） 祈福新村（ ） 碧 桂 園（ ）,52,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●開放式提問（續(xù)） 順問式：要求被調(diào)查對象根據(jù)自己的態(tài)度來評定問

37、題的順序。 例：購房時(shí)您所看中的因素依次為（請根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） 地段 （ ） 價(jià)格 （ ） 配套 （ ） 環(huán)境 （ ） 設(shè)計(jì) （ ） 服務(wù) （ ）

38、 品牌 （ ） 其他：_________( ),53,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),調(diào)查問卷的提問形式 ●開放式提問（續(xù)） 過濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專題性問題。 例：請問您近年內(nèi)打算購房嗎

39、？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算購買住宅的建筑面積為：_________,54,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)原則 ●原則1：避免使用術(shù)語和縮略語 例：你是否認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的DCR普遍過低？ ●原則2：避免用不確切的詞或指代不清的詞

40、 例：你最近是否打算購買新房子？ 你在哪里出生？ ●原則3：避免帶有偏見的提問 例：你是否認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該降低高昂的房價(jià)？,55,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),●原則4：避免雙向問題 例：你是否打算明年賣掉現(xiàn)在居住的房子，再購買一個(gè)房子呢？ ●原則5：避免帶有導(dǎo)向性的問題 例：很多專家都認(rèn)為上海的房價(jià)超出了正常水平，你同意嗎？ ●原則6：避免提出超越被

41、調(diào)查者回答能力的問題 例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？,56,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),●原則7：避免使用雙重否定的問題 例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會(huì)的同意，你同意嗎？ ①同意 ②不同意 ●原則8：避免不平衡或重復(fù)的問答范疇 例：你認(rèn)為房地產(chǎn)投資分析教師的授課水平如何？ ①非常出色 ②很好 ③令我滿意

42、 ④一般,57,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的其他問題 問題1：敏感性問題 小場景：如何了解同學(xué)們有沒有考試作弊的現(xiàn)象？ 解決方案：1、建立信任、提供保證 2、與其他問題夾在一起提問 3、先進(jìn)行“暖身” 4、使用技巧 問題2：封閉式與開放式問題

43、 根據(jù)調(diào)查的性質(zhì)、規(guī)模和階段選用不同的問題，并應(yīng)注意其利弊,58,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問題3：回答范疇范疇設(shè)置原則1：問題的回答范疇必須包括所有可能的答案范疇設(shè)置原則2：不同的范疇之間必須互不相容范疇設(shè)置原則3：必要時(shí)設(shè)置表示中間態(tài)度的位置,59,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問題4：問卷的順序 開始部分：淺顯易懂，便于回答，盡量避免讓人生厭 中間部分：敏感問題 結(jié)束

44、部分：道謝，強(qiáng)調(diào)保密 注意布局流暢，層次分明，部分轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)予以提示,順序效應(yīng)問題??！,60,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,調(diào)查資料整理 ●編輯 ●編碼（量化資料和定性資料進(jìn)行分類編碼） 參見教材p131，表4-3,61,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,常見統(tǒng)計(jì)表 ●簡單頻數(shù)表 ●二維列聯(lián)表 ●多

45、維列聯(lián)表 ●關(guān)聯(lián)表 ●統(tǒng)計(jì)表格制作的注意點(diǎn) 參見教材p132-135,62,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,常見統(tǒng)計(jì)圖 ●直方圖,63,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,常見統(tǒng)計(jì)圖 ●餅狀圖,64,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,常見統(tǒng)計(jì)圖 ●態(tài)度對比圖,65,第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計(jì)分析,常見

46、統(tǒng)計(jì)圖 ●輪廓圖或形象圖 ●其他統(tǒng)計(jì)圖 ●統(tǒng)計(jì)圖制作的注意點(diǎn) 參見教材p135-138,66,第七節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測,房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念 參見教材p138 房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容和步驟

47、 ●內(nèi)容 ●步驟 參見教材p138-140,67,第七節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測,房地產(chǎn)市場預(yù)測方法 （一）定性預(yù)測方法 1、調(diào)查預(yù)測法 2、個(gè)人判斷法 3、專家會(huì)議法 （二