東部新城中心商務(wù)區(qū)a地塊開發(fā)可行性研究【開題報(bào)告】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文開題報(bào)告</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　東部新城中心商務(wù)區(qū)A地塊開發(fā)可行性研究</p><p>　　一、選題的背景與意義</p><p>　　可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目

2、進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。</p><p>　　可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本

3、建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用</p><p>　　二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問(wèn)題：</p><p>　　1．市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)：包括房地產(chǎn)宏觀、中觀（所在地區(qū)）和微觀（項(xiàng)目周邊）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 2．建設(shè)條件論證：包括開發(fā)項(xiàng)目用地狀況、資源供給及外部協(xié)作條件論證

4、 3．規(guī)劃方案設(shè)計(jì)：包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的原則和具體設(shè)想 4．項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排：包括項(xiàng)目開發(fā)的主要工作階段、內(nèi)容和進(jìn)度安排 5．營(yíng)銷方案策劃：包括營(yíng)銷方式、營(yíng)銷策略等 6．投資估算及資金籌措：包括投資估算、資金籌措與使用計(jì)劃 7．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的測(cè)算，盈利能力、償債能力分析 8．風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 9．結(jié)論及建議</p

5、><p>　　三、研究的方法與技術(shù)路線：</p><p><b>　　1）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法</b></p><p>　　可行性研究的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)"部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格的條件下考慮項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只計(jì)算項(xiàng)目本身的直接效益和直接費(fèi)用，即項(xiàng)目的內(nèi)部效果。使用的計(jì)算報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益

6、率估算表。評(píng)價(jià)的指標(biāo)以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標(biāo)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合平衡的角度分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益，包括間接效益和間接費(fèi)用，即項(xiàng)目的外部效果。為正確估算國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益，一般都采用影子價(jià)格代替財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)行價(jià)格。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表為經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流量表（分全部投資與國(guó)內(nèi)投資兩張表）。評(píng)價(jià)的指標(biāo)是以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為主要指標(biāo)，同時(shí)計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率等指標(biāo)，</p>

7、<p><b>　　2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)法</b></p><p>　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項(xiàng)目產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的銷售情況，根據(jù)市場(chǎng)需求量來(lái)確定擬建規(guī)模，以避免選擇項(xiàng)目的盲目性．</p><p>　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法大體分為兩大類，一類為定性預(yù)測(cè)方法，如判斷預(yù)測(cè)法、專家

8、評(píng)估法等；另一類是定量預(yù)測(cè)方法，如時(shí)間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析法、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型分析法等．本文所論及的灰色預(yù)測(cè)模型屬定量預(yù)測(cè)方法，其特點(diǎn)是應(yīng)用范圍廣，預(yù)測(cè)精度高，預(yù)測(cè)結(jié)果更為符合實(shí)際，對(duì)可行性研究中的市場(chǎng)預(yù)測(cè)具有重要意義．</p><p><b>　　3）投資估算法：</b></p><p>　　A、工程投資比例分析</p><p>

9、　　a、主要生產(chǎn)項(xiàng)目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項(xiàng)目、公用工程項(xiàng)目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運(yùn)輸及外管)、服務(wù)性工程、生活福利設(shè)施、廠外工程、其它費(fèi)用項(xiàng)目、預(yù)備費(fèi)各占建設(shè)總投資的比例。</p><p>　　b、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用占建設(shè)總投資的比例。</p><p>　　B、分析影響投資的主要因素</p><p>　　C、與國(guó)內(nèi)類似工程

10、項(xiàng)目的比較，分析說(shuō)明投資高低原因</p><p>　　4）. 增量?jī)粜б娣ǎㄓ袩o(wú)比較法）</p><p>　　將有項(xiàng)目時(shí)的成本（效益）與無(wú)項(xiàng)目時(shí)的成本（效益）進(jìn)行比較，求得兩者差額，即為增量成本（效益），這種方法稱之為有無(wú)比較法。有無(wú)比較法比傳統(tǒng)的前后比較法更能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的真實(shí)成本和效益。</p><p>　　四、研究的總體安排與進(jìn)度：</p>&

11、lt;p>　　2010-11-24至2010-12-07：收集資料，完成開題報(bào)告和文獻(xiàn)綜述 </p><p>　　2010-12-08至2011-01-14：翻譯文獻(xiàn)、擬定調(diào)查方案，設(shè)計(jì)書面調(diào)查問(wèn)卷，實(shí)施全面調(diào)查 </p><p>　　01-15至02-28：統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目初步定位，完成調(diào)研報(bào)告</p><p>　　03-01至03-15：設(shè)計(jì)項(xiàng)目

12、規(guī)劃方案，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，繪制初步方案規(guī)劃圖 </p><p>　　03-16至03-31：安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，繪制橫道圖，編制租售計(jì)劃表和擬定營(yíng)銷方案 </p><p>　　04-01至04-14：投資估算，擬定籌資方案，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 </p><p>　　04-15至04-24：征求意見(jiàn)，修改定稿，提交報(bào)告 </p><

13、;p>　　04-25至05-06：答辯準(zhǔn)備，參加答辯等</p><p><b>　　五、主要參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1] 李彪：《可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的作用》[J].福建建設(shè)科技,2007,24-27</p><p>　　[2] 劉曉君.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].（第二版）.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008，53~61.&l

14、t;/p><p>　　[3] 宋春紅、蘇敬勤：《論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》[J].基建優(yōu)化,2006,30-33</p><p>　　[4]王巾英、王朝綱.中國(guó)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)[M].北京-中國(guó)計(jì)劃出版社，1998</p><p>　　[5]胡明德.工程估價(jià)及資產(chǎn)評(píng)估[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,1997</p><p>　　[6] 趙延軍、薛文碧：

15、《房地產(chǎn)策劃與開發(fā)》[J].北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2006,28-31</p><p>　　[7]韓同銀、劉慶凡.建設(shè)項(xiàng)目社工組織與管理[M].中國(guó)鐵道出版社</p><p>　　[8] 趙紅、王培武：《淺析建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與作用》[J].建筑施工,2007,42-45</p><p>　　[9]任藹堂.建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估[M].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997<

16、;/p><p>　　[10]范自立.可行性研究入門[M].長(zhǎng)沙-湖南人民出版社， 1998.3 </p><p>　　[11] 余源鵬.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008，333~339.</p><p>　　[12]王立國(guó)等. 可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估[M]. 大連-東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2001</p><p>　　

17、[13]曲麗萍：《論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用及要求》[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)2001. 7,14-16</p><p>　　[14]徐遠(yuǎn)征盛剛平.可行性研究實(shí)用指南[M]. 南寧-廣西科學(xué)技術(shù)出版社, 1991.8 </p><p>　　[15]蘇強(qiáng)：《可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用》[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2008,8,20-24</p><p>　　[16]黃依理

18、.關(guān)于項(xiàng)目可行性研究若干問(wèn)題的思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2007（23）：9~11. </p><p>　　[17]張勇.淺談項(xiàng)目可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)中的作用[J].山東煤炭科技，2005（5）：18~19. </p><p>　　[18]韓維宜.可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)前期中的作用[J].新疆有色金屬，2006（4）：23~25. </p><p>　　[19] Mi

19、chael C. Dalbor and William P .Agency problems and hotel appraisal accuracy An exploratory study [J].Andrew International Journal of Hospitality Management 2003(6): 33-36</p><p>　　[20]Wies law