寧波東部新城中心商務(wù)區(qū)a地塊開發(fā)可行性研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)設(shè)計</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　寧波東部新城中心商務(wù)區(qū)A地塊開發(fā)可行性研究</p><p>　　A feasibility study of Ningbo East New Town Central Business District B

2、lock A</p><p>　　寧波東部新城中心商務(wù)區(qū)A地塊開發(fā)可行性研究</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　摘要：本文以寧波市一個具體的房地產(chǎn)項目為例，運用可行性研究的一般理論對項目的基本情況、市場背景、項目區(qū)域市場狀況、項目本身的優(yōu)劣勢進行了全面的分析，提出項目的市場定位、項目規(guī)劃、投資估算、資金籌措及建設(shè)經(jīng)營

3、方案。在此基礎(chǔ)上，預(yù)測本項目經(jīng)濟上是否合理，財務(wù)上是否盈利，從而明確該項目是否可行，為投資決策提供依據(jù)。</p><p>　　關(guān)鍵詞：可行性研究，市場定位，財務(wù)評價，風(fēng)險分析</p><p>　　A feasibility study of Ningbo East New Town</p><p>　　Central Business District Block

4、A</p><p>　　Abstract : This paper taking a program in Ningbo City as an example, make use of the general theories of the feasibility study to the item of market background,item district market condition,the i

5、tem good and bad carried on the overall analysis,put forward the market fixed position of the item and project to conduct the item. At this foundation on,forecast the item economy ascend whether in reason,finance ascend

6、whether earnings. Though the possibility research,should develop whether item can go</p><p>　　Key words : Feasibility study, Marketing positioning, Financial evaluation, Rick analysis</p><p>

7、<b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1項目概況6</b></p><p>　　1.1項目基本情況6</p><p>　　1.1.1項目所在地6</p><p>　　1.1.2 項目簡介6</p><p>　　1.1.3項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)7<

8、/p><p>　　1.2開發(fā)商簡介7</p><p>　　1.3 項目背景7</p><p><b>　　2市場分析9</b></p><p>　　2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)走勢分析9</p><p>　　2.2 2010年寧波寫字樓市場分析10</p><p>

9、　　2.2.1 歷年市場走勢分析10</p><p>　　2.2.2市場成交分析11</p><p>　　2.2.3 寧波各片區(qū)狀況分析12</p><p>　　2. 3寧波東部新城現(xiàn)狀13</p><p>　　3項目SWOT分析16</p><p>　　3.1優(yōu)勢(S)16</p><

10、p>　　3.2劣勢(W)16</p><p>　　3.3機會(O)16</p><p>　　3.4威脅(T)16</p><p><b>　　3.5結(jié)論16</b></p><p>　　4市場調(diào)研結(jié)果及分析17</p><p>　　4.1 市場調(diào)研開展的思路17</p>

11、;<p>　　4.2 市場調(diào)研問卷設(shè)計思路17</p><p>　　4.3 調(diào)查問卷統(tǒng)計17</p><p>　　4.4 調(diào)查結(jié)果分析22</p><p><b>　　5項目定位23</b></p><p><b>　　5.1依據(jù)23</b></p><p

12、>　　5.2 整體定位23</p><p>　　5.3客戶群市場定位23</p><p>　　5.4產(chǎn)品功能設(shè)計定位24</p><p>　　5.5文化定位24</p><p>　　5.6空間面積定位24</p><p>　　5.7價格定位24</p><p>　　5.8物業(yè)管

13、理定位26</p><p><b>　　6項目規(guī)劃27</b></p><p>　　6.1 規(guī)劃總體思路27</p><p>　　6.2建筑規(guī)劃27</p><p>　　6.3寫字樓規(guī)劃27</p><p>　　6.3.2市政配套27</p><p>　　6.3

14、.3環(huán)保評價27</p><p>　　6.3.4項目規(guī)劃建議28</p><p>　　7進度計劃及營銷方案30</p><p>　　7.1工程建設(shè)實施計劃30</p><p>　　7.2營銷方案及策略30</p><p>　　7.2.1準(zhǔn)備階段30</p><p>　　7.2.2銷售

15、階段31</p><p>　　8項目的投資估算與資金籌措32</p><p>　　8.1投資估算32</p><p>　　8.1.土地費用32</p><p>　　8.1.2前期工程費32</p><p>　　8.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費32</p><p>　　8.1.4建筑安裝工程費

16、用32</p><p>　　8.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費33</p><p>　　8.1.6開發(fā)期稅費33</p><p>　　8.1.7其他費用33</p><p>　　8.1.8不可預(yù)見費33</p><p>　　8.1.9管理費用34</p><p>　　8.1.10財務(wù)費用

17、34</p><p>　　8.1.11銷售費用34</p><p>　　8.1.12 投資估算匯總34</p><p>　　8.2項目收入的估算35</p><p>　　8.2.1銷售單價的估算35</p><p>　　8.2.3銷售比例的確定35</p><p>　　8.2.4銷售收

18、入及經(jīng)營稅金估算36</p><p>　　8.3資金籌措計劃36</p><p>　　9項目經(jīng)濟效益評價37</p><p>　　9.1基本財務(wù)報表37</p><p>　　9.2財務(wù)盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算與分析38</p><p>　　9.2.1靜態(tài)評價指標(biāo)的計算與分析38</p>

19、<p>　　9.2.2動態(tài)評價指標(biāo)的計算及其分析38</p><p>　　9.3不確定性分析39</p><p>　　9.3.1盈虧平衡分析39</p><p>　　9.3.2敏感性分析39</p><p>　　10社會評價和環(huán)境影響評價41</p><p>　　10.1 社會評價41</

20、p><p>　　10.2 環(huán)境影響評價41</p><p>　　11結(jié)論與建議42</p><p><b>　　11.1結(jié)論42</b></p><p><b>　　11.2建議42</b></p><p><b>　　參考文獻43</b><

21、/p><p>　　致 謝錯誤!未定義書簽。</p><p><b>　　附錄44</b></p><p><b>　　1 項目概況</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目概況主要闡述了房地產(chǎn)項目自身情況，介紹房地產(chǎn)項目的簡單情況、開發(fā)商的情況以及項目開發(fā)的背景情況。</p><

22、p><b>　　1.1項目基本情況</b></p><p>　　1.1.1項目所在地</p><p>　　本項目位于東部新城中心商務(wù)區(qū)，商務(wù)區(qū)中央公園/廣場以東， 海晏路以西，驚駕路以北， 與北面的金融中心北區(qū)以規(guī)劃商業(yè)步行街相鄰。具體見圖1-1</p><p>　　圖1-1 項目所在地</p><p>　　1.1

23、.2 項目簡介</p><p>　　本項目由寧波市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，總投資28080.22萬元。本項目以平均地價1.32萬元/平方米，總價11198.88萬元取得土地。本項目位于寧波市東部新城，東部新城是以寧波未來中心商務(wù)和行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū)，是寧波市未來發(fā)展的重要區(qū)域，合理的城市規(guī)劃以及良好的周邊環(huán)境將為本項目的開發(fā)提供有力的支持。</p><p>　　1.1.

24、3項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　本項目占地面積8484平方米，總建筑面積32500平方米，容積率為6.0，綠地率為10%，建筑密度為60%，建筑限高120米。具體見表1-1</p><p>　　表1-1項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)</p><p><b>　　1.2開發(fā)商簡介</b></p><p>　　寧波市XX房地產(chǎn)開發(fā)

25、有限公司是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司注冊資本金11，218萬元，下屬5家控股子公司，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)中介、物業(yè)管理、建筑材料及其他實業(yè)投資，各類專業(yè)技術(shù)人員占企業(yè)職工總數(shù)的70％以上。公司自成立以來，累計開發(fā)面積達250萬平方米以上，積累了雄厚的技術(shù)力量和豐富的管理經(jīng)驗。近年來，公司本著“優(yōu)質(zhì)、高效、創(chuàng)新、奉獻”的企業(yè)精神，全力倡導(dǎo)和樹立“以人為本、以誠立信、追求完美、精鑄品牌”的經(jīng)營理念，一切為業(yè)主著想、全心全意為業(yè)

26、主服務(wù)、盡心盡力讓業(yè)主滿意的企業(yè)服務(wù)思想，精心打造出一個又一個精品工程。 </p><p>　　有志者，事竟成，公司憑借自身的實力和良好的企業(yè)信譽，通過不懈努力已經(jīng)形成了自己產(chǎn)品的獨特品味，擁有了一批忠實的客戶，同時也取得了傲人的經(jīng)營業(yè)績和良好的社會口碑，2006年商品房銷售面積達20萬平方米，銷售收入超過12億人民幣。公司連續(xù)多年被評為AAA企業(yè)，并榮獲“中國房地產(chǎn)企業(yè)200強”的稱號。面對競爭日趨激烈的房地產(chǎn)

27、市場，公司將進一步提升核心競爭力和資源整合能力，集雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)的管理機制等諸多優(yōu)勢，取得更加優(yōu)異的成就。  </p><p><b>　　1.3項目背景</b></p><p>　　自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進軍中國市場的速度，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)

28、展。有資料表明，2004 年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達10 年的沉寂中走出，并快速升溫。</p><p>　　寧波作為一個沿海發(fā)達城市，隨著近些年的發(fā)展，人們生活水平日益提高，各類型商業(yè)項目不斷增多，商業(yè)設(shè)施建設(shè)的步伐在逐步加快，尤其是投資主體多元化，使各類商業(yè)設(shè)施，特別是大型的零售商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)了高速發(fā)展的趨勢，快速發(fā)展的經(jīng)濟、日趨完善的政策等有利的社會因素為商業(yè)地產(chǎn)項目提供了較

29、大的發(fā)展空間。</p><p><b>　　2 市場分析 </b></p><p>　　2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)走勢分析</p><p>　　一、國家住宅建設(shè)部出臺整治樓市新政策</p><p>　　為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部2009年11月向各地下發(fā)《通知》，要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度

30、，及時發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。2009年樓市火暴房價飆升，在對外處于全球經(jīng)濟衰退期的中國經(jīng)濟帶來增長動力的同時也引來各方紛議，政府是否應(yīng)出臺調(diào)控政策以抑制房價正成為當(dāng)前業(yè)界的討論焦點?？傮w而言住建部對房地產(chǎn)業(yè)的作用予以了認(rèn)可，稱今年以來，隨著中央和地方一系列調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需、保障民生、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮了作用。但住建部同時也強調(diào)，近期部分城市少數(shù)房地產(chǎn)

31、開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為又有所抬頭?！案鞯匾湎碇灰椎暮玫陌l(fā)展勢頭，加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重?！?009年樓市熱銷，商品房庫存持續(xù)下降，而房地產(chǎn)投資和新開工面積又未能達到預(yù)期，一些業(yè)內(nèi)人士開始憂慮對未來樓市再度出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)， 2009年前10月全國商品房銷售面積66369 萬平方米，同比增長48. 4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.

32、 </p><p>　　二、國土資源部推出新政打擊囤地</p><p>　　我國政府繼出臺限制、禁止用地項目目錄后，國土資源部在2009年11月13日舉行的國務(wù)院十部委抑制產(chǎn)能過剩第二次全國聯(lián)合信息發(fā)布會上稱，國土資源部將出臺抑制市場過渡需求的新政策打擊開發(fā)商囤地行為，并對重大違法案件進行曝光。國土資源部明確表示:目前并不存在土地供應(yīng)量不足的問題，但由于開發(fā)商囤地等行為，土地的實際供應(yīng)量可

33、能不足。</p><p>　　中國社科院2009 年11 月16 日向社會發(fā)布《2009年至2010年我國住房綠皮書》中，針對近年來居高不下的土地價格，通過認(rèn)真的調(diào)研和科學(xué)的測算以后，認(rèn)為2010年仍將繼續(xù)上漲。中國社科院研究表明:對于與房價相關(guān)的土地價格， 2010 年土地價格仍然將隨著我國經(jīng)濟復(fù)蘇和發(fā)展而得到進一步提升。中國社科院的綠皮書分析，在我國宏觀經(jīng)濟趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策寬松、房地產(chǎn)市場回暖的背景下，房地

34、產(chǎn)開發(fā)商對市場的預(yù)期偏向樂觀，資金壓力也已經(jīng)得到緩解，購地能力和意愿大大上升，因此對土地的需求還會繼續(xù)回升。而我國土地在供給方面，地方政府仍然希望通過房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長，所以下階段的土地供給力度會進一步加大。在各省、市、自治區(qū)土地供需趨升的情況下，不僅土地交易面積會有所增加，土地價格也會出現(xiàn)一定程度的上升。</p><p>　　三、寧波政策調(diào)控的分析</p><p>　　近幾年，在中央相

35、繼出臺各項房產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定房價的大形勢下，寧波積極響應(yīng)國家總體政策，出臺符合寧波當(dāng)?shù)氐母鼮榍袑嵉南嚓P(guān)政策。2010年2月3日寧波市政府出臺《寧波市人民政府關(guān)于進一步加強城鄉(xiāng)住房保障，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。要求以“住有所居”為目標(biāo)，按照“調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、促和諧”要求，堅持“深化保障、穩(wěn)定市場、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、促進發(fā)展”工作方針，進一步加強住房保障力度，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)督，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和人民群眾居住條件明顯改善

36、。7月5日，出臺了《寧波市人民政府關(guān)于堅決遏制房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見 》，堅決遏制房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。10月9日，寧波市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知》，　堅決遏制不合理住房需求，實行住房限購政策。自發(fā)布之日起本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在本市只能新購1套住房。同時嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸

37、政策 ?？梢钥闯鰧幉ㄊ蟹康禺a(chǎn)政策主要針對的是住宅市場，對商業(yè)辦公市場影響不大。</p><p>　　2.2 2010年寧波寫字樓市場分析</p><p>　　2.2.1 歷年市場走勢分析</p><p>　　分析近三年寧波寫字樓市場特點，08年受國家從緊貨幣政策及國際經(jīng)濟危機影響，導(dǎo)致該年辦公供求全線縮水，且幅度非常大，供求量和成交量均下降至05年的水平。2009

38、年，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，政府亦放寬相關(guān)政策，樓市逐漸升溫，辦公需求量有所回升。由于前一年市場的過度放量，2010年寫字樓新增供應(yīng)縮水明顯?？傊谑芎暧^調(diào)控政策影響甚微的情況下，寧波經(jīng)濟尤其是外貿(mào)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將是寫字樓市場走向繁榮的關(guān)鍵。值得一提的是，由于市政府的搬遷，未來東部新城將成為辦公主流集聚地。具體見下圖：</p><p>　　圖2-1 寧波市07年-10年辦公市場供求走勢</p><p&

39、gt;　　2.2.2市場成交分析</p><p>　　從今年上半年的成交走勢來看，成交量基本呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，尤其四月以后，辦公成交量并未受到宏觀政策的巨大影響，市場需求仍然旺盛。從今年上半年的成交均價變化來看，3月份是個節(jié)點，該月主要受環(huán)球中心、華宏第五大道等批量高價成交影響導(dǎo)致成交均價拉高。2月份成交集中在均價偏低的寧波研發(fā)園，這個可以忽略不計，而從3月以后成交價格基本呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。</p><

40、;p>　　進入下半年，辦公市場需求量較為平穩(wěn)，成交均價則基本在10000-12000元/平方米之間。具體見圖2-2。</p><p>　　圖2-2 寧波市2010年1-12月寫字樓市場成交走勢</p><p>　　2.2.3 寧波各片區(qū)狀況分析</p><p>　　寧波市區(qū)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展及商業(yè)集中程度大致可分為老三江口核心片區(qū)，鄞州中心區(qū)片區(qū)，東部新城片區(qū)等。具

41、體見圖2-3。</p><p>　　圖2-3寧波市主要片區(qū)示意圖</p><p><b>　　(1)老三江口片區(qū)</b></p><p>　　它有天一廣場一站式購物的服務(wù)。所以，以東門口天一廣場為核心的商圈，凝聚了大量的人氣，帶來了大量的商機。東門口及周邊的建筑被認(rèn)為是寧波的城市名片。然而，東門口地方較小，起步比較早，規(guī)劃理念有些跟不上時代。如

42、中農(nóng)信大廈，在當(dāng)時算是一個地標(biāo)性寫字樓，但配套設(shè)施已明顯落后。從東門口的商務(wù)樓宇來看，第一是空間利用率不夠；第二是建筑立面老化；第三是停車位緊張；還有就是入駐企業(yè)混雜性比較強。所以，東門口商圈雖然有很好的位置，但產(chǎn)品有待升級換代。</p><p>　　(2) 鄞州中心片區(qū)</p><p>　　城南板塊近段時期發(fā)展迅猛，彌補了東門口的種種不足，是一個超前規(guī)劃的地方，有后來居上的態(tài)勢。隨著萬達

43、廣場、春江花城、南苑國際等眾多樓盤的扎堆涌現(xiàn)，以萬達廣場為核心，打造寧波又一個CBD商圈。萬達廣場開業(yè)為該區(qū)域帶來了旺盛的人氣。另外，以萬達廣場為軸心又形成了一個寫字樓商務(wù)圈。目前，有南苑國際、廣博·國際商貿(mào)中心、新洲銀座等高品質(zhì)寫字樓。新洲銀座的規(guī)劃、設(shè)計都是十分先進的，從規(guī)劃設(shè)計，車位配比量，節(jié)能技術(shù)的運用等均達到了世界先進水平。光在立面上，就花了大概一兩千萬左右。從整體上來說，城南的寫字樓比東門口又邁進了更大的一步。&l

44、t;/p><p>　　(3) 東部新城片區(qū)</p><p>　　東部新城作為寧波未來的行政中心和商務(wù)中心，它匯集了國際貿(mào)易展覽中心、國際金融服務(wù)中心、國際航運服務(wù)中心、中央游憩商業(yè)區(qū)、行政辦公綜合區(qū)等12大區(qū)塊的一流硬件配套。經(jīng)過6年左右的開發(fā)建設(shè)，東部新城的雛形逐步顯現(xiàn)出來。品牌開發(fā)商扎堆進駐，成為區(qū)域發(fā)展的極大利好。幾年來，東部新城板塊已經(jīng)吸引眾多房地產(chǎn)商爭相競技，成為銷售態(tài)勢良好的區(qū)域之

45、一，江南一品、雅戈爾錦繡東城、華城花園等樓盤叫好叫座，加之寧波未來新城市中心的區(qū)域定位，顯然使得該區(qū)域越發(fā)成為眾開發(fā)商“覬覦已久”之地，雅戈爾置業(yè)、綠城、金地、浙大網(wǎng)新、嘉里置業(yè)、雷迪森、華友置業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)商先后落子?xùn)|部新城也不足為奇。</p><p>　　我方目標(biāo)處于此片區(qū)。</p><p>　　2. 3寧波東部新城現(xiàn)狀</p><p><b>　?。?/p>

46、1）位置及規(guī)劃</b></p><p>　　圖2-4 寧波東部新城位置及規(guī)劃</p><p>　　寧波東部新城西起世紀(jì)大道，南至鐵路，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積約15.85平方公里。規(guī)劃區(qū)域以院士路為界，分為東區(qū)和西區(qū)（即核心區(qū)）。核心區(qū)占地面積8.45平方公里，重點發(fā)展商務(wù)金融、貿(mào)易服務(wù)、會議展覽、行政管理、文化等功能。核心區(qū)中央商務(wù)區(qū)是“中提升”戰(zhàn)略的龍頭區(qū)域，重點

47、建設(shè)國際貿(mào)易中心、國際航運服務(wù)中心和國際金融中心。</p><p>　　東部新城門戶區(qū)是新城中央文化走廊的第一個標(biāo)志性節(jié)點空間，也是沿城市中心發(fā)展軸由老城進入新城的門戶。它西起世紀(jì)大道，東至海晏路，南北分別以中山路和寧穿路為界。后塘河自西向東從中間穿越基地，中央走廊與甬新河、商務(wù)軸在此交匯，使門戶區(qū)具備了絕佳的環(huán)境景觀要素和獨特的地理優(yōu)勢。</p><p>　　總之：東部新城是以寧波未來中

48、心商務(wù)和行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū)，是寧波市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點，東部新城區(qū)將與三江口城市中心雙相輝映，共同承擔(dān)寧波未來城市中心功能。</p><p><b>　?。?）交通狀況</b></p><p>　　圖2-5 東部新城交通狀況</p><p>　　新城道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由快速路、主干路、次干路和鄰里道路四個層級組成?？焖俾酚谛鲁峭鈬?jīng)過，

49、由世紀(jì)大道、通途路、東外環(huán)路、南外環(huán)路組成。主干路，由東西向的驚駕路、百丈路，南北向的海晏路、福慶路、盛莫路組成。次干路，由東西向的會展路、民安路、中山路、寧穿路、興寧路，南北方向的江澄路、清河路、盛梅路等組成。</p><p>　　倡導(dǎo)公共交通優(yōu)先，建立以軌道交通為骨干，與三江口老城相銜接的公共交通網(wǎng)絡(luò)。沿寧穿路和海晏路規(guī)劃地下軌道交通線，在軌道站附近安排“公交換乘樞紐”和“公交接駁站”。</p>

50、<p>　?。?）寫字樓市場概況</p><p>　　寧波東部新城已建成的商務(wù)辦公項目有寧波國際家電常年展示交易中心大樓、國際貿(mào)易展覽中心、國際航運服務(wù)中心一期、寧波國際會議展覽中心、恒源商務(wù)樓。在建的商務(wù)辦公樓有C2-3商務(wù)樓、行政中心、國際金融服務(wù)中心二期、中國銀行寧波市分行大樓等。</p><p>　　寧波東部新城在建的寫字樓將在5年內(nèi)建成投入使用，東部新城將與以三江口為

51、核心的老城區(qū)一起，形成“一城二心”的總體空間格局。東部新城的商務(wù)機構(gòu)開始全面啟動，中央商務(wù)區(qū)將建成金融機構(gòu)辦公大樓、市政大樓、金融市場、證券市場等。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機構(gòu)、跨國公司和國內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機構(gòu)，初步形成國際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)。</p><p>　　3 項目SWOT分析</p><p><b>　　3.1優(yōu)勢（S）<

52、;/b></p><p>　?。?）項目位于寧波東部新城，是寧波市未來發(fā)展的重點地區(qū)。區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟承載力強，可持續(xù)發(fā)展勢頭強勁。而且地塊位于該中心商務(wù)區(qū)，在區(qū)內(nèi)緊接甲級寫字樓項目群，相比寧波已有的其他商務(wù)辦公板塊更具項目發(fā)展的后續(xù)能力。</p><p>　?。?）項目周圍基本配套設(shè)施齊全。</p><p>　?。?）交通便利，距世紀(jì)大道1000米左右。<

53、/p><p><b>　　3.2劣勢(W)</b></p><p>　?。?）目前東部新城開發(fā)尚未完成，要在幾年之后才能見到成效。</p><p>　?。?）地價較高，將增加項目成本。</p><p><b>　　3.3機會(O)</b></p><p>　　東部新城是未來寧波市

54、發(fā)展的中心，是未來商家的必爭之地。此時吸納項目，符合公司和集團的戰(zhàn)略規(guī)劃并可敦促整合優(yōu)勢資源及獲利發(fā)展。</p><p><b>　　3.4威脅(T)</b></p><p>　　寧波東部新城內(nèi)寫字樓市場需要一定的預(yù)熱和升溫期，目前新城CBD內(nèi)商務(wù)辦公項目還處于預(yù)熱期，區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)價值的全面提升時機尚難明確。</p><p><b>

55、;　　3.5結(jié)論</b></p><p>　　我們決定市場定位與營銷策略有兩個方面的依據(jù)，即客戶需求導(dǎo)向和市場競爭導(dǎo)向?？蛻粜枨髮?dǎo)向是滿足于最大的客戶需求群體，為該需求群體的客戶提供產(chǎn)品并從中獲得利潤；市場競爭導(dǎo)向是某一項目在市場競爭中擊敗對手并從中獲利，這要求該項目能比競爭者向客戶提供更多的價格（如：更多功能、更高質(zhì)量）或是更低的價格，那么，目標(biāo)客戶就會購買你的產(chǎn)品而排斥競爭者的產(chǎn)品。 </p

56、><p>　　從以上對項目自身的優(yōu)劣勢和外部競爭環(huán)境的機會、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點，著力渲染。運用本項目所處區(qū)域交通優(yōu)勢的特點，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。</p><p>　　4 市場調(diào)研結(jié)果及分析</p><p>　　4.1 市場調(diào)研開展的思路</p><p>

57、　　市場調(diào)研是獲得第一手資料的主要來源，本項目通過以下幾個步驟開展市場調(diào)研。</p><p><b>　　(1) 項目考察</b></p><p>　　通過實地了解項目所在區(qū)域的環(huán)境情況，考察項目地塊特征，周圍環(huán)境等，對項目進行初步定位。</p><p>　　(2) 調(diào)研問卷設(shè)計</p><p>　　在對項目考察工作完成

58、的基礎(chǔ)上執(zhí)行，根據(jù)對項目考察的成果設(shè)計調(diào)研問卷。</p><p>　　(3) 市場調(diào)研開展</p><p>　　根據(jù)項目定位為“寧波東部新城甲級寫字樓”，選擇開展調(diào)研的地點和對象，開展市場調(diào)研活動。</p><p>　　(4) 調(diào)研結(jié)果整理</p><p>　　分析整理市場調(diào)查問卷，對結(jié)果進行分析，得出所需要的第一手需求信息。</p&g

59、t;<p>　　4.2 市場調(diào)研問卷設(shè)計思路</p><p>　　根據(jù)項目所在區(qū)域，通過對項目實地進行考察，了解項目所在區(qū)位的環(huán)境情況，初步對擬建項目做出構(gòu)想，通過調(diào)研問卷的設(shè)計和市場調(diào)研，了解第一手的市場資料。</p><p>　　4.3 調(diào)查問卷統(tǒng)計</p><p>　　調(diào)查對象為在寫字樓中工作的企業(yè)負(fù)責(zé)人。被調(diào)查人群應(yīng)該是消費的主體，其中有些人（

60、或公司）有購置寫字樓的意愿，還擁有購置的能力，這樣才能與本項目的主要目標(biāo)客戶相符合，他們是社會價值的主要創(chuàng)造者也是物質(zhì)資料的主要消費者。所以在后期的規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃中應(yīng)體現(xiàn)這一特點。</p><p>　　調(diào)查問卷統(tǒng)計信息如下：</p><p>　?。?）被訪問者從事行業(yè)分布</p><p>　　圖4-1被訪問者從事行業(yè)分布</p><p>

61、　?。?）公司現(xiàn)有辦公面積分布</p><p>　　圖4-2 公司現(xiàn)有辦公面積分布</p><p>　　由圖可知，辦公樓面積以100-200㎡為主。</p><p>　?。?）對寫字樓生態(tài)環(huán)境（景觀、采光、通風(fēng)）的要求</p><p>　　圖4-3 對寫字樓生態(tài)環(huán)境（景觀、采光、通風(fēng)）的要求</p><p>　?。?

62、）寫字樓配置需求分布</p><p>　　圖4-4 寫字樓配置需求</p><p>　　根據(jù)圖3-4顯示，寫字樓應(yīng)有充足的停車位以及先進的物業(yè)管理系統(tǒng)。</p><p>　?。?）購買時考慮因素</p><p>　　圖4-5 選擇購買要素分布</p><p>　?。?）購買價格區(qū)間分布</p><

63、p>　　圖4-6 購買價格區(qū)間分布</p><p>　　根據(jù)圖4-6顯示，寫字樓售價應(yīng)在1.5萬元以下。</p><p>　?。?）意向購買面積分布</p><p>　　圖4-7 意向購買面積分布</p><p>　　由圖4-7可以看出，寫字樓面積應(yīng)以100-200㎡為主。</p><p>　?。?）可以承受的

64、物業(yè)管理費范圍</p><p>　　圖4-8 可以承受的物業(yè)管理費范圍</p><p>　　由圖4-8可以看出，物業(yè)管理費應(yīng)在4至6元之間較為合適。</p><p><b>　　（9）裝修程度要求</b></p><p>　　圖4-9 裝修程度要求</p><p>　　4.4 調(diào)查結(jié)果分析<

65、/p><p>　　本次市場調(diào)研得出的結(jié)論給項目建設(shè)提供了依據(jù)。</p><p>　　在項目定位時，應(yīng)該充分考慮市場能夠接受的房屋，置業(yè)者最敏感的因素是地理位置、價格、環(huán)境和交通，其次是配套設(shè)施、建筑質(zhì)量和戶型，對市政配套和開發(fā)商信譽的要求相對比較小。同樣，項目在營銷時要加強項目區(qū)位的優(yōu)越性，提升項目區(qū)域配套的優(yōu)良品質(zhì)；在設(shè)計建筑形式時，應(yīng)該設(shè)計良好的配套設(shè)施，提供生活的便利，還要使房屋具有比較

66、高的性價比，開發(fā)新穎的戶型，并且配備一定數(shù)量的地上和地下停車位，以此來提升交通便捷性。</p><p>　　另外，在營銷方面，項目營銷應(yīng)該廣泛整合多種營銷渠道。由于房展會時間的特殊性，項目應(yīng)該重點把電視、報紙和互聯(lián)網(wǎng)等營銷渠道綜合運用。輔助大型戶外廣告，宣傳單頁等，把項目推向公眾能夠接觸的多種渠道當(dāng)中。</p><p><b>　　5 項目定位</b></p&g

67、t;<p><b>　　5.1依據(jù)</b></p><p>　?。?）寧波市宏微觀經(jīng)濟指標(biāo)、參數(shù)</p><p>　?。?）寧波市及東部新城區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場供求狀況</p><p>　?。?）寧波市寫字樓客戶市場需求類型狀況及預(yù)期</p><p>　?。?）本案所處特定區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情形及關(guān)聯(lián)政策影響&l

68、t;/p><p>　?。?）本案所處特定地理位置的優(yōu)劣性</p><p>　?。?）公司實際可為本案支付的成本代價</p><p><b>　　5.2 整體定位</b></p><p>　　結(jié)合之前市場分析與對高新區(qū)與本項目類似的樓盤置業(yè)群體分析及對項目地塊價值判研把主要目標(biāo)客戶定位為三種類型，具體見表5-1</p&g

69、t;<p>　　表5-1 寧波市內(nèi)寫字樓客戶市場類型需求界定</p><p>　　綜合一、二項分析，結(jié)合本案實際，得出本案項目整體定位：</p><p>　　甲級智能化商務(wù)寫字樓</p><p>　　5.3客戶群市場定位</p><p>　　以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)行業(yè)（尤其針對中小型規(guī)模企業(yè)）為主導(dǎo)（第二種客戶類型），較大規(guī)模和實力的

70、經(jīng)營型公司（第二種客戶類型）為輔，并以吸納我們自身關(guān)聯(lián)企業(yè)進駐為市場目標(biāo)，再配以科技型中小企業(yè)（第三種客戶類型）。他們對本案寫字樓部分的空間面積分配比例大致為7：2：1。</p><p>　　5.4產(chǎn)品功能設(shè)計定位</p><p>　　項目品質(zhì)檔次定位為甲級寫字樓，智能化設(shè)施配套（包括通訊網(wǎng)絡(luò)、樓宇自控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)、通信系統(tǒng)、電視系統(tǒng)全面自動化配置），大面積、高檔次休

71、閑、餐飲設(shè)施配套，標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留整體空間間隔并配合公園大面積綠化景觀的甲級板式寫字樓。</p><p><b>　　5.5文化定位</b></p><p>　　優(yōu)雅、寫意的辦公空間，突出生態(tài)景觀和城市景觀的相宜結(jié)合，突出樓宇現(xiàn)代、簡約、內(nèi)斂和兼容的文化特質(zhì)。</p><p><b>　　5.6空間面積定位</b></p&

72、gt;<p>　　建議項目為框架結(jié)構(gòu)，建筑高度100米左右，內(nèi)部柱間距9米以上，客梯置于樓層的中心位置，其標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200平方米左右。建議本項目最后分?jǐn)偼戤吅蟮氖褂寐试?0%以上，這樣既可以保證大廈擁有氣派的大堂、較完備的配套功能，又能保證客戶的實際現(xiàn)實利益。</p><p><b>　　5.7價格定位</b></p><p>　　價格定位是一個以消

73、費者需求的經(jīng)濟價值為基礎(chǔ)，綜合考慮各種影響因素，確定價格目標(biāo)、方法和策略，制定和調(diào)整產(chǎn)品價格的過程。價格定位要考慮幾個因素：</p><p>　?。?）價格定位能否出奇制勝，價格制定應(yīng)能夠出奇制勝，先發(fā)制人；</p><p>　?。?）價格的適時變動性，利用價格直接獲利或者排斥競爭者；</p><p>　?。?）價格的區(qū)間適應(yīng)性，價格制定的區(qū)間應(yīng)該能夠盡量避免開價格

74、對贏利能力產(chǎn)生的不良影響；</p><p>　?。?）價格變動的時間區(qū)間。</p><p>　　考慮到本地房地產(chǎn)市場影響價格的因素較多，且較為復(fù)雜。因此本項目價格定位采取市場平均價格定位，同時運用市場比較法。</p><p>　　一、可比實例的選擇，見表5-2</p><p>　　表5-2 可比實例的選擇</p><p

75、><b>　　二、交易日期修正</b></p><p>　　查閱有關(guān)資料得07 年至09 年的商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)：</p><p>　　表5-3 07 年至09 年商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)變動情況</p><p>　　結(jié)合目前經(jīng)濟形式以及對未來形勢的預(yù)測，，保守估計本項目開盤時，即2012 年，商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)為113.8。</p>

76、<p>　　采用定基價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：</p><p>　　可比實例在成交日期時的價格×（在估價時點時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)）=在估價時點時的價格。</p><p>　　表5-4 可比實例日期修正后的比準(zhǔn)價格</p><p><b>　　三、房地產(chǎn)狀況修正</b></p><p

77、>　　房地產(chǎn)狀況修正是指，將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。</p><p>　　表5-5 可比實例狀況修正后的比準(zhǔn)價格</p><p><b>　　四、綜合修正</b></p><p>　　表5-6可比實例綜合修正后的比準(zhǔn)價格</p><

78、p>　　綜合修正后平均比準(zhǔn)價格=(11164+13067+12798) ÷3=12343元/平方米</p><p>　　寫字樓售價（開售預(yù)期）均價在13000元/平方米；</p><p>　　地下車位售價為：15萬/個。</p><p><b>　　5.8物業(yè)管理定位</b></p><p>　　物業(yè)管理

79、的水平代表了一個物業(yè)的軟件水平，物業(yè)管理的好與壞直接影響到寫字樓產(chǎn)品的形象及企業(yè)的形象、產(chǎn)品的價格。特別是在目前的市場環(huán)境下，客戶對物業(yè)管理的要求也越來越高。在市場競爭如此之激烈的形勢下，無論是產(chǎn)品的硬件水平，還是軟件水平——即物業(yè)管理水平的高低都將會對客戶的最終消費行為起到重要的影響。有鑒于此，建議物業(yè)管理公司在先期就應(yīng)參與設(shè)施設(shè)備的選定及招投標(biāo)工作；對銷售人員進行物業(yè)管理培訓(xùn)；在銷售過程中根據(jù)銷售現(xiàn)場要求，進行不定期物業(yè)管理培訓(xùn)。為

80、了提升本項目的品牌知名度、美譽度；建議聘請一家國際知名的物業(yè)管理顧問公司進行項目物業(yè)管理顧問式服務(wù)，服務(wù)期限可暫定為6個月。管理好、使用好物業(yè)，實現(xiàn)寫字樓物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，形成項目品牌，聚集人氣， 同時使項目產(chǎn)生升值潛力。</p><p><b>　　6 項目規(guī)劃</b></p><p>　　項目規(guī)劃是基于項目自身情況的分析、客戶群分析和競爭環(huán)境分析之后對投資項目提出

81、的一個大致規(guī)劃方案，同時明確在規(guī)劃設(shè)計背后的技術(shù)要求。</p><p>　　6.1 規(guī)劃總體思路</p><p>　　根據(jù)上述對項目地理位置、SWOT 分析以及產(chǎn)品定位，初步確定了開發(fā)方案。目標(biāo)是建立一座甲級智能化寫字樓。</p><p><b>　　6.2建筑規(guī)劃</b></p><p>　　項目占地面積8484平方米

82、，容積率6.0，計劃建造寫字樓面積為32500平方米，地上28層，地下2層。第一層挑高5.0米，2-27層層高3.5米，28層層高3.7米。地下停車位250個。</p><p><b>　　6.3寫字樓規(guī)劃</b></p><p>　　寫字樓的建筑面積以100-149 ㎡為主，150-199 ㎡為輔，并加以少量50-99 ㎡小戶型。出售對象為外貿(mào)公司、廠家辦事處、旅行

83、社、財務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等</p><p><b>　　6.3.1市政配套</b></p><p>　　項目地處已初具規(guī)模的東部新城中心商務(wù)區(qū)，水、電、氣、寬帶、通訊、有線電視、交通等基礎(chǔ)設(shè)施完全可滿足項目的需求。</p><p><b>　　6.3.2環(huán)保評價</b></p><p>

84、;　　本項目定位高檔寫字樓物業(yè)，主要設(shè)備置于地下室，生活污水經(jīng)處理達標(biāo)排放，裙樓部分商業(yè)飲食項目所產(chǎn)生的油煙經(jīng)油煙凈化設(shè)備處理達標(biāo)后排放。項目建成后體量較大且有玻璃幕墻的設(shè)計，對周圍有一定視覺影響，但項目將采用新一代環(huán)保節(jié)能LOW-E玻璃，使得這一問題得到基本解決。從以上噪聲、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為用戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境，</p><p>　　6.3.3項目規(guī)劃建議</p>

85、<p><b>　　一、規(guī)劃設(shè)計要點</b></p><p>　?。?）首要考慮寫字樓周圍景觀；</p><p>　?。?）考慮本區(qū)域商業(yè)配套、娛樂配套和項目本身的配套設(shè)施；</p><p>　?。?）項目交通體系與市政路順暢連接；</p><p>　?。?）寫字樓各項設(shè)計指標(biāo)與國際接軌，但同時要考慮投資商的

86、投入與收益；</p><p>　　（5）體現(xiàn)健康、環(huán)保、節(jié)能寫字樓概念；</p><p>　?。?）選擇知名設(shè)計院、工作室進行規(guī)劃設(shè)計。</p><p><b>　　二、建筑設(shè)計要點</b></p><p>　?。?）建筑風(fēng)格及外立面建議：建筑風(fēng)格走國際化路線，適度超前，與景觀相協(xié)調(diào)相暉映同時結(jié)合企業(yè)文化特征，在市場競爭

87、中差異化易于區(qū)別于競爭對手，創(chuàng)造賣點；外立面盡量采用尊貴、穩(wěn)實的色彩與區(qū)域風(fēng)景、環(huán)境相協(xié)調(diào)，立面造型不張揚但有視覺沖擊力。</p><p>　?。?）內(nèi)部空間設(shè)計要點：首層大堂挑空設(shè)計配合燈光景觀彰顯不凡氣度；將外部景觀延伸進入大堂甚至樓層、避難層獨創(chuàng)個性空間；避難層空間的可塑性；細(xì)部設(shè)計如層間清潔間、茶水間、雜物間等；人性化設(shè)計如內(nèi)外部衛(wèi)生間的區(qū)分；局部可考慮復(fù)式結(jié)構(gòu)；頂層空間的利用。</p>&

88、lt;p>　?。?）初步方案建議 ：規(guī)劃為一幢28層甲級智能化寫字樓?？偨ㄖ娣e為32500 ㎡，停車位250個左右。</p><p>　　a.結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土鋼管柱結(jié)構(gòu)（或框剪結(jié)構(gòu)）</p><p>　　b.外立面：采取全部玻璃幕墻或局部玻璃幕墻與石材（鋁板）相結(jié)合的方式， 玻璃采用LOW-E中空玻璃以達到節(jié)能的目的。入口公共部位貼進口或國產(chǎn)高級花崗巖（局部配地磚）。</p&

89、gt;<p>　　c.電梯：采用八臺國際知名品牌高速電梯（其中一臺消防電梯），運行速度2.5米/秒</p><p>　　d.公共洗手間 ：根據(jù)本項目的市場定位和實際情況，建議本項目的公共洗手間配置較好品牌的潔具（如美標(biāo)、東陶等），以凸顯大廈品質(zhì)與檔次。同時，由于客戶的尊貴身份體現(xiàn)在諸多細(xì)節(jié)方面，故建議本項目在公共洗手間提供24小時熱水，從而給客戶以在細(xì)微之處提升服務(wù)品質(zhì)的感覺。 </p>

90、<p>　　e.寫字間內(nèi)部裝修 ：根據(jù)前邊對本項目目標(biāo)客戶群需求特征的分析，建議本項目寫字間內(nèi)部無需提供過多的裝修，客戶不論是租用還是買斷，都將根據(jù)自身需要進行裝修，故大廈只需達到石膏礦棉板吊頂、墻面刷白、水泥地面的裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 </p><p>　　f.智能化系統(tǒng)：智能型寫字樓是指由樓宇自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)三者有機結(jié)合作為智能化平臺支持的辦公建筑。樓宇配套設(shè)施作為寫字樓項目為

91、客戶營造現(xiàn)代化、高科技、高舒適度辦公環(huán)境的硬件基礎(chǔ)，自然而然的成為了樓宇智能化的載體。建議本案的智能化標(biāo)準(zhǔn)達到5A智能化甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　j. 空調(diào)系統(tǒng)：現(xiàn)在的甲級寫字樓一般采用風(fēng)機盤管與新風(fēng)相結(jié)合的空調(diào)系統(tǒng)，由水來制冷，布設(shè)風(fēng)管、水管。建議本項目采用二管式空調(diào)系統(tǒng)，并提供樓宇新風(fēng)系統(tǒng)，并保證新風(fēng)量可以達到40—50立方米/小時·人，可以給客戶一個舒適的工作環(huán)境。</p>

92、<p>　　h. 供電系統(tǒng)：在供電方面，大多數(shù)項目都采用雙回路供電，而且均設(shè)有自動互投裝置，以確保大廈的供電不會發(fā)生間斷。各項目的供電容量大多在4000KW以上，完全可滿足大廈的用電需。本項目要考慮到IT企業(yè)是本案的主要目標(biāo)客群之一，故建議本項目也采用雙回路供電，設(shè)自動互投裝置，以確保大廈的持續(xù)供電。 </p><p>　　I. 消防系統(tǒng)：消防系統(tǒng)由于涉及到大廈的防火安全問題，是樓宇設(shè)備設(shè)施中比較重

93、要的部分，又稱消防報警及連動系統(tǒng)，包括報警（煙感、溫感）、噴淋、卷簾和排送風(fēng)口（即空調(diào)的排送風(fēng)口）。噴淋多為每隔3米設(shè)置一個；煙感、溫感探頭每40平米一個，同時一個獨立房間必須設(shè)置一個。同時，其它項目的消防系統(tǒng)均采用了自動監(jiān)控、自動報警、自動噴淋系統(tǒng)。建議本案在消防系統(tǒng)使用較好的品牌，以在與周邊其他項目的比較中立于不敗之地。</p><p>　　g. 保安系統(tǒng)：寫字樓的保安系統(tǒng)主要由兩部分組成，一是保安人員，二是

94、監(jiān)控系統(tǒng)。關(guān)于監(jiān)控系統(tǒng)，周邊項目均采用閉路電視、24小時監(jiān)控、可視對講等自動保安系統(tǒng)。建議本項目為客戶提供24小保安和安保自動化。</p><p>　　7 進度計劃及營銷方案</p><p>　　7.1工程建設(shè)實施計劃</p><p>　　（1）取得土地使用權(quán)后，完成項目規(guī)劃方案設(shè)計、單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2011年上半年開工需要。

95、</p><p>　?。?）擬開發(fā)建設(shè)期為2年（2010—2012年），總工期約為18個月，基坑開挖64工作日；樁基施工地下結(jié)構(gòu)80 工作日；標(biāo)準(zhǔn)層7天一層（約200天）；到結(jié)構(gòu)封頂共計344天。工程建設(shè)進度計劃見附圖1。</p><p>　?。?）以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期。<

96、;/p><p>　　7.2營銷方案及策略</p><p><b>　　7.2.1準(zhǔn)備階段</b></p><p>　　項目營銷準(zhǔn)備階段主要工作:根據(jù)項目定位的分析，確定項目營銷的各種關(guān)鍵性因素的選擇，如選擇媒體渠道﹑確定宣傳風(fēng)格﹑價格變動策略等。</p><p>　　（1）媒體選擇：據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，顧客從報紙和互聯(lián)網(wǎng)得到的

97、房地產(chǎn)信息較多。本案設(shè)計以寧波日報和寧波住房網(wǎng)作為主流溝通媒體，輔之以大型的戶外廣告和項目的宣傳單或者宣傳冊作為項目推廣的手段；</p><p>　?。?）廣告策略：在不同的銷售階段，對于廣告的資金投入是不相同的，在廣告的播出頻率和廣告的風(fēng)格上都應(yīng)該進行調(diào)整；</p><p>　?。?）價格策略：基于項目定位的考慮，本項目采用高價攻入計劃，即以較高的價格進入市場，建立項目產(chǎn)品高品質(zhì)的印象，

98、同時獲得一定的市場份額；</p><p>　?。?）促銷策略：在不同銷售時期對價格產(chǎn)生相應(yīng)的改變，以達到吸引投資者眼光和激發(fā)購買欲望的目的。</p><p><b>　　7.2.2銷售階段</b></p><p><b>　　（1）預(yù)熱期</b></p><p>　　本階段以公司和項目的形象宣傳和展

99、示為主，同時展開全方位的市場調(diào)查和信息反饋工作，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登記，累計客戶資源，進行項目的認(rèn)購活動。</p><p><b>　?。?）開盤期</b></p><p>　　本階段隨著項目所有手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認(rèn)購期客戶累計的基礎(chǔ)上，厚積薄發(fā)出來，開盤活動的東風(fēng)，開盤信息，造成轟動效應(yīng)，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。在樓盤正式亮相和推向市場后，宣傳推

100、廣的力度要逐漸增大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項目推廣主題廣度上進行拓寬、 深度上進行挖掘報道，報紙、電視、活動三位一體形成立體宣傳攻勢，在寧波樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。</p><p><b>　　（3）強調(diào)期</b></p><p>　　本階段在開盤期銷售業(yè)績的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大客戶累計工作的力度，積累更多的潛在客戶，將目標(biāo)客戶進一步細(xì)分，本階段將是營銷推廣的高峰期，

101、所有的工作重心必須放到營銷年工作上面來，將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關(guān)五駕馬車，對樓盤進行強勢推廣和促銷。</p><p><b>　?。?）鞏固期</b></p><p>　　本階段的目的在于鞏固和擴大前面階段的工作成果。在開盤期和強銷期的銷售業(yè)績的基礎(chǔ)上，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累計更多的客戶資源，擴大市場占有率和顧客占有

102、率。</p><p><b>　?。?）掃尾期</b></p><p>　　本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理。所以本階段的工作重點是以較小的推廣成本進行清盤，要以比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消化。</p><p>　　8 項目的投資估算與資金籌措</p><p><b>　　8.1投

103、資估算</b></p><p><b>　　8.1.1土地費用</b></p><p>　　該地塊為“熟地”出讓，土地使用權(quán)的取得費用為11198.88萬元。</p><p>　　8.1.2 前期工程費</p><p>　　表8-1 前期工程費用估算表</p><p>　　由表可知前期

104、工程費為494.17萬元。</p><p>　　8.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費</p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施是指建筑物2米以外和項目規(guī)劃紅線圖以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費用。</p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費約為建筑安裝工程費的12%。</p><

105、p>　　本項目中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費取值為1317.85萬元。</p><p>　　8.1.4建筑安裝工程費用</p><p>　　參照寧波市近期竣工的同類建筑物的情況，本項目的建筑安裝工程費估算數(shù)據(jù)見表</p><p>　　表8-2 建筑安裝工程費用估算表</p><p>　　由表格可知本項目的建筑安裝工程費用為10982.06萬元。&l

106、t;/p><p>　　8.1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費</p><p>　　公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居民區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、幼兒園、物業(yè)管理用房等。結(jié)合本項目的具體情況，此項費可不予以考慮。</p><p>　　8.1.6開發(fā)期稅費</p><p>　　開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間

107、按稅法的規(guī)定、國家或擬投項目所在地城市的規(guī)定應(yīng)繳納的稅金以及代收代付的費用，開發(fā)期稅費約為建筑安裝工程費的12.5%，在本項目中約為878.57萬元。</p><p><b>　　8.1.7其他費用</b></p><p>　　其他費用是指根據(jù)國家和項目所在地政府部門規(guī)定計取，或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入前幾項的費用。</p><p>　

108、　應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費用進行估算。其他費用約為建筑安裝工程費的3%，在本項目中約為329.4619萬元。</p><p>　　8.1.8不可預(yù)見費</p><p>　　不可預(yù)見費是指在項目的開發(fā)與經(jīng)營過程當(dāng)中有可能發(fā)生的，但又沒有包含在前幾項中的費用。根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)和本項目的實際情況，本項目的不可預(yù)見費以建筑安裝工程費的5%

109、計取。</p><p>　　不可預(yù)見費為：549.103萬元。</p><p><b>　　8.1.9管理費用</b></p><p>　　管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以1~5項之和為基數(shù)，費率為2%。</p><p>　　管理費用為：（11198.88+49

110、4.1748+1208.03+10982.0632）×2%=455.903萬元。</p><p>　　8.1.10財務(wù)費用</p><p>　　財務(wù)費用見貸款還本付息表。</p><p>　　表8-3貸款還本付息表</p><p>　　8.1.11銷售費用</p><p>　　銷售費用約為銷售收入的3%。&l

111、t;/p><p>　　銷售費用＝1380萬元。</p><p>　　8.1.12 投資估算匯總</p><p>　　表8-4 投資估算表</p><p>　　8.2項目收入的估算</p><p>　　8.2.1銷售單價的估算</p><p>　　根據(jù)寧波市房地產(chǎn)的調(diào)查與分析，通過與類似項目的分析與比

112、較，確定售價（開售預(yù)期）均價在13000元/平方米；</p><p>　　地下車位售價為：15萬/個；</p><p>　　8.2.3銷售比例的確定</p><p>　　根據(jù)寧波市房地產(chǎn)市場狀況及擬建項目的實際情況，寫字樓和停車場車位分年度的銷售比例詳見表8-5：</p><p>　　表8-5 銷售比例估算表</p><p

113、>　　8.2.4銷售收入及經(jīng)營稅金估算</p><p>　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5％計算，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7％計算，教育費附加按營業(yè)稅的3％計算。</p><p>　　銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表，見附表1</p><p><b>　　8.3資金籌措計劃</b></p>&l

114、t;p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是依據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。本項目總投資28080.22 萬元，自有資金1.4億元（占總投資的49.85%），商業(yè)銀行貸款1億元，不足部分由預(yù)售房款解決。貸款條件：年利率為6.4%折算成半年利率為3.15%。資金籌措與運用詳見附表2。</p><p>　　9 項目經(jīng)濟效益評價</p><p>　　經(jīng)濟評價

115、分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，在作出決定前，應(yīng)進行國民經(jīng)濟評價。本項目屬于一般項目，因此只進行財務(wù)評價就行了。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情

116、況進行分析。</p><p><b>　　9.1基本財務(wù)報表</b></p><p>　　項目的基本財務(wù)報表：損益表（附表3）、全部投資的財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表4）、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表5）。</p><p>　　土地增值稅的計算依據(jù)如下：</p><p>　　增值額未超過扣除項目金額50％的，應(yīng)納稅額＝增值額