關(guān)于拉菲莊園住房開發(fā)項目的可行性研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)設(shè)計</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　關(guān)于拉菲莊園住房開發(fā)項目的可行性研究</p><p>　　The Feasibility Study of Lafite Garden Project</p><p>　　關(guān)于拉菲莊

2、園住房開發(fā)項目的可行性研究</p><p>　　摘要：可行性研究是在建設(shè)項目投資決策前對有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案或生產(chǎn)經(jīng)營方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。它是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書、項目建設(shè)單位籌集資金、與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同、進(jìn)行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置及向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的重要依據(jù)。因此，任何一個項目投產(chǎn)前，都必須進(jìn)行詳細(xì)而全面的可行性研究，綜合論證項目建設(shè)的必要性

3、，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。本設(shè)計介紹了房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)概念、內(nèi)容和評價方法，闡述了項目的概況，并系統(tǒng)的分析了房地產(chǎn)市場狀況，通過對項目總投資的估算，從而確定了項目資金籌措的來源及數(shù)額，并詳細(xì)地進(jìn)行了項目的財務(wù)評價分析和不確定性分析，得出了項目可行性的最終結(jié)果。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究；投資估

4、算；財務(wù)評價</p><p>　　The Feasibility Study of Lafite Garden</p><p>　　Abstract：Feasibility study proofs the construction scheme, technical scheme and production management before the Construction proj

5、ect’s investment decision. It is the basic of construction unit to raise money, it is the basic to deal with related department, it is the basic to of design, construct and equipment purchase. So, before any project, we

6、must make a detailed feasibility study to proof the necessity of the project’s before the production and so on. And thus provide a scientific basis fo</p><p>　　Key words：real estate project; feasibility stud

7、y; estimated investment; financial evaluation.</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1 項目概況分析1</p><p>　　1.1項目基本情況1</p><p>　　1.1.1項目宗地位置介紹1</p><p>　　1.

8、1.2項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1</p><p>　　1.2項目開發(fā)商介紹2</p><p>　　1.2.1公司歷程2</p><p>　　1.3項目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性2</p><p>　　1.3.1項目的產(chǎn)生背景2</p><p>　　1.3.2項目的建設(shè)必要性3</p><p>

9、;　　2 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析1</p><p>　　2.1全國房地產(chǎn)發(fā)展概況分析1</p><p>　　2.1.1 2006年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.1.2 2007年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.1.3 2008年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.

10、1.4 2009、2010年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況2</p><p>　　2.2 寧波市房地產(chǎn)市場分析3</p><p>　　2.2.1 2006年寧波市房地產(chǎn)市場分析3</p><p>　　2.2.2 2007年寧波市房地產(chǎn)市場分析4</p><p>　　2.2.3 2008年寧波市房地產(chǎn)市場分析4</p>

11、<p>　　2.2.4 2009-2010年寧波市房地產(chǎn)市場分析5</p><p>　　2.3項目所在地房地產(chǎn)市場分析7</p><p>　　2.4項目客戶群分析7</p><p>　　2.4.1 客戶群購買能力分析7</p><p>　　2.5項目SWOT分析8</p><p>　　2.5.1

12、 優(yōu)勢（S）：8</p><p>　　2.5.2 劣勢（W）：9</p><p>　　2.5.3 機(jī)會（O）：9</p><p>　　2.5.4 威脅（T）：9</p><p>　　3 項目定位10</p><p>　　3.1目標(biāo)客戶定位10</p><p>　　3.2項目產(chǎn)

13、品定位11</p><p>　　3.3 項目價格定位11</p><p>　　3.4 問卷調(diào)查分析11</p><p>　　4 項目規(guī)劃設(shè)計與進(jìn)度安排17</p><p>　　4.1 項目規(guī)劃設(shè)計建議17</p><p>　　4.1.1 項目總體規(guī)劃17</p><p>　　4.

14、1.2 停車配置17</p><p>　　4.1.3 項目配套設(shè)施配置18</p><p>　　4.2 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)18</p><p>　　4.3項目進(jìn)度安排19</p><p>　　5 項目投資費用估算20</p><p>　　5.1 項目總投資計算20</p><p

15、>　　5.1.1 項目開發(fā)成本估算20</p><p>　　5.1.2開發(fā)費用估算20</p><p>　　5.2項目總投資匯總21</p><p>　　5.3開發(fā)期間經(jīng)營稅費估算21</p><p>　　5.3.1 與交易有關(guān)的稅費22</p><p>　　3.3.2 土地增值稅23</p&g

16、t;<p>　　5.3.3 企業(yè)所得稅23</p><p>　　5.3.4 開發(fā)期經(jīng)營稅費合計23</p><p>　　6 項目資金籌措24</p><p>　　6.1資金來源分析24</p><p>　　6.1.1 資本金24</p><p>　　6.1.2 銷售收入24</p&

17、gt;<p>　　6.1.3 借貸資金24</p><p>　　6.2借款償還計劃24</p><p>　　7 項目財務(wù)評價26</p><p>　　7.1 項目財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)26</p><p>　　7.2 盈利能力分析與相關(guān)報表26</p><p>　　7.2.1 靜態(tài)盈利能力分析

18、26</p><p>　　7.2.2 動態(tài)盈利能力分析27</p><p>　　8 項目不確定性分析30</p><p>　　8.1 盈虧平衡性分析30</p><p>　　8.2 敏感性分析31</p><p>　　9 項目可行性研究結(jié)論與建議33</p><p><b&

19、gt;　　9.1 結(jié)論33</b></p><p>　　9.1.1 項目投資算與資金籌措33</p><p>　　9.1.2 項目財務(wù)評價33</p><p><b>　　9.2 建議33</b></p><p>　　9.2.1 規(guī)劃建議33</p><p>　　9.2.2

20、 投資于價格建議34</p><p>　　9.2.3 總體建議34</p><p>　　文獻(xiàn)綜述························&#

21、183;····································

22、········46</p><p>　　致謝························&

23、#183;····································

24、;···········47</p><p>　　附錄·····················

25、····································

26、3;···············48</p><p><b>　　1 項目概況分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目概況分析即是對項目的自身情況進(jìn)行總括性的闡述分析，分別介紹項目的簡單情況、開發(fā)商的情況，以及項目

27、的開發(fā)背景等，從而能夠?qū)椖坑幸粋€全面的了解。</p><p><b>　　1.1項目基本情況</b></p><p>　　1.1.1項目宗地位置介紹</p><p>　　拉菲莊園包括鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)1號2號地塊，位于鎮(zhèn)海浜子港北側(cè)，官倉港東側(cè)，東臨合生國際城，南側(cè)西側(cè)均臨城市河道。項目位置見圖1-1。</p><p&g

28、t;　　圖1-1 拉菲莊園宗地位置</p><p>　　1.1.2項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)界山即是將與項目相關(guān)的已確定的一些主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)羅列出來，以便對項目情況有一個概況性的了解。本項目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表1-1所示。</p><p>　　表1-1 拉菲莊園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　1.2項目

29、開發(fā)商介紹</p><p>　　拉菲莊園由XX置業(yè)開發(fā)。寧波XX置業(yè)有限公司是“中國500強企業(yè)”XX控股集團(tuán)下屬的四大產(chǎn)業(yè)板塊之一，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。公司注冊資本5025萬元，總資產(chǎn)規(guī)模約20億元人民幣。依托集團(tuán)強大的實力支撐，房地產(chǎn)板塊以“創(chuàng)百年房產(chǎn)品牌、做城市開發(fā)棟梁”為使命，著力培育“團(tuán)隊、管理、品牌”三大核心競爭力，正致力于發(fā)展成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)之一。</p><p>

30、;<b>　　1.2.1公司歷程</b></p><p>　　自1992年成立以來，公司在寧波等地已成功開發(fā)了“翠中”、“萬信”、“人豐”、“泰和家園”、“城市映象”、以及XX工業(yè)園區(qū)項目。公司現(xiàn)已發(fā)展為擁有寧波、鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、慈溪、鎮(zhèn)江等八家項目公司和一家專業(yè)物業(yè)管理公司的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在近15年的開發(fā)歷史中，累計開發(fā)總量已逾200萬平方米，現(xiàn)年度開發(fā)總面積達(dá)40多萬平方米，總

31、投資超過50億，在“2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)200強金球獎”中排名第36位，目前在冊員工163人。XX置業(yè)歷經(jīng)10年發(fā)展，不僅取得了各地樓盤開發(fā)置業(yè)經(jīng)驗，而且以優(yōu)秀的開發(fā)品質(zhì)，贏得了市場的認(rèn)可，達(dá)到規(guī)模與品質(zhì)的齊進(jìn)。</p><p>　　公司秉承“提供優(yōu)質(zhì)空間，倡導(dǎo)愉悅?cè)松敝硐耄浴盎貓?、發(fā)展、責(zé)任”為核心理念，以“立足寧波、輻射長三角”為發(fā)展戰(zhàn)略，以尊重員工、客戶、對手和回饋社會為經(jīng)營方針，以理念創(chuàng)新、技術(shù)

32、創(chuàng)新、管理創(chuàng)新為增長方式，最終創(chuàng)造員工愛戴、客戶信任、對手尊重、社會贊譽的發(fā)展環(huán)境。</p><p>　　1.3項目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性</p><p>　　1.3.1項目的產(chǎn)生背景</p><p>　　隨著改革開發(fā)的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，人們對于住房的要求越來越高，個人的購房需求呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過十年左右的發(fā)展壯大，其已經(jīng)成為我國

33、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。寧波作為東部沿海發(fā)達(dá)城市，隨著近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)發(fā)展亦取得了很大的成功。在2008年全球金融風(fēng)暴席卷全球的影響下，全國房地產(chǎn)行業(yè)受到了十分大的打擊。寧波市堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，齊心協(xié)力，共克時艱，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，社會各項事業(yè)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)過幾年的努力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸恢復(fù)加快，房地產(chǎn)市場也慢慢升溫。在這樣的大環(huán)境之下，XX置業(yè)為了擴(kuò)大公司開發(fā)能力，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，在廣泛的市場調(diào)查之后，緊抓時

34、機(jī)，計劃將鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)1號2號地塊開發(fā)成一個高端的法式社區(qū)。</p><p>　　1.3.2項目的建設(shè)必要性</p><p>　　住宅建設(shè)是國家建設(shè)小康社會中的重要一環(huán)，住宅的品質(zhì)是居民生活水平提高的重要標(biāo)志。人們對于住宅及其品質(zhì)的需求隨著自身經(jīng)濟(jì)條件的改善而逐漸加大。本項目建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在：一是公司自身發(fā)展的需要。XX置業(yè)正致力于發(fā)展成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)之一，而一個優(yōu)秀

35、的項目則能很好得提高企業(yè)的品牌價值。二是滿足市場對于住房的需求。2011年寧波市商品住宅市場成交量同比增長66.66%，成交均價同比增長16.10%，消費者對于住宅的有較大的需求，而對于住宅的品質(zhì)和檔次也逐漸顯現(xiàn)出來。三是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。不僅如此，房

36、地產(chǎn)業(yè)也能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如機(jī)械設(shè)備制造業(yè)，金屬產(chǎn)品制造業(yè)，建筑材料，化學(xué)工業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展。同時房地產(chǎn)業(yè)也是地方經(jīng)濟(jì)的的主要貢獻(xiàn)者。</p><p>　　2 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析</p><p>　　房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是項目定位的基礎(chǔ)，預(yù)測項目價格和銷售收入情況的依據(jù)。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查，可以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，

37、并以此分析項目建設(shè)的可行性，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、</p><p>　　開發(fā)時機(jī)和經(jīng)營方式。</p><p>　　2.1全國房地產(chǎn)發(fā)展概況分析</p><p>　　2.1.1 2006年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　2006年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，并取得了一定的效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。主要表現(xiàn)在四個方面

38、，一是房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，同比增長21.8%。二是房價漲幅有所回落，但部分城市仍上漲較快。隨著各項政策措施的逐步貫徹落實，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，但部分城市房價上漲依然較快，市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。三是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2006年實施的調(diào)整開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品住房建設(shè)措施初見成效。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長32.7%，

39、經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降的趨勢得到明顯改善。部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善。四是房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步提高，開發(fā)貸款增速較快。2006年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額36800億元，比年初增加6653億元。 </p><p>　　2.1.2 2007年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　2007年全國以住宅為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展有三個特點。一是在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速

40、發(fā)展和住房需求強力推動下，繼續(xù)保持了較快的速度發(fā)展，市場供需總體兩旺。二是住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅的投資加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。三是二、三季度房價上漲過快，四季度后部分城市房價有所下降，全國商品房屋交易量和房價環(huán)比漲幅有所回落，市場出現(xiàn)觀望和調(diào)整。本年度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25279.7億元，同比增長30.2%，增幅比去年同期提升8.4個百分點。其中，商品住宅投資18010.3億元，同比增長32.1

41、%，增幅比去年同期加快6.8個百分點。土地購置面積同比增長11％；商品住宅新開工面積同比增長21.3％，商品住宅竣工面積同比增長5％；商品住宅銷售面積同比增長24.7％，商品住宅銷售額同比增長46.5％。</p><p>　　2.1.3 2008年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、國際金融市場動蕩的背景下，2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整

42、始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。房地產(chǎn)市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征：房屋交易量持續(xù)下降；房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降；房價出現(xiàn)近10年來首次下降；加大住房保障建設(shè)。1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，

43、同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點。其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長22.6%，回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。 1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長16.0%；房屋新開工面積9.8億平方米，增長2.3%；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積4.8億平方米，下降4.2%。 1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7

44、億平方米，同比下降</p><p>　　2.1.4 2009、2010年全國房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　隨著金融危機(jī)的逐漸緩解，國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也漸漸回暖，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資項目2008年都有了很大的提高。</p><p>　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億

45、元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積繼續(xù)負(fù)增長，完成面積為23006萬平方米，下降19.9%，降幅高于2008年

46、14個百分點。2009年，全國各類物業(yè)銷售面積大增，其中商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%，增幅增加62個百分點。其中，1-11月現(xiàn)房銷售面積為20129萬平方米，同比增加47%，增幅增加66個百分點。 </p><p>　　2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投

47、資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。</p><p>　　全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，

48、增長2.7%。其中，12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。</p><p>　　在銷售方面，商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0

49、%，銷售額增長14.4%。其中，12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。</p><p>　　綜上，可知全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展、陷入低谷、逐漸恢復(fù)這一系列過程，正逐步地成熟起來，房地產(chǎn)開發(fā)投資前景可觀。2006—2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況詳見表2-1。</p><p>　　表2-1 2006年

50、—2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售表</p><p>　　2.2 寧波市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2.2.1 2006年寧波市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　寧波市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資走出低谷，2006年完成開發(fā)投資313.1億元，同比增長21.3%，表現(xiàn)出較快的恢復(fù)性增長趨勢。</p><p>　　商品

51、房建設(shè)投資和土地購置費分別為164.5億元和113.4億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的近九成，其中土地購置費增長迅速，增長70.9%。</p><p>　　住宅投資仍是大頭，低端和高端產(chǎn)品增長都比較快。數(shù)據(jù)顯示，住宅投資220.7億元，占總投資的七成多，同比增長20多個百分點，其中的經(jīng)濟(jì)適用房和別墅高檔公寓總量盡管不大，分別為14.5億元和22.4億元，但增長幅度分別為上年同期的1.5倍和2.5倍。辦公樓投資增長也較

52、快，完成投資27.4億元，同比增長86.9%。商業(yè)營業(yè)用房則呈負(fù)增長8.8%。</p><p>　　房屋竣工速度較快，銷售情況也好于上年。去年房屋竣工面積達(dá)682.2萬平方米，同比增長9.2%。商品房屋銷售面積601萬平方米，同比增長19.1%，大大好于上年同期-9.7%的增長情況。</p><p>　　房屋空置情況得到了較好的控制。去年空置面積為135萬平方米，同比增長僅為0.1%，基本

53、與上年同期持平。其中住宅的空置面積負(fù)增長2.2%，別墅和高檔公寓受政策調(diào)控影響，空置面積僅為0.2萬平方米。</p><p>　　2.2.2 2007年寧波市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2007年，房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)了一些新的特點，房屋銷售回溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速加快等。 </p

54、><p>　　2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成332.89億元,同比增長6.2%，遠(yuǎn)低于上年同期20.7%的增幅。從回落的勢頭看，全社會投資增幅較上年回落6.1個百分點，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅則加速回落了14.5個百分點，增幅已經(jīng)低于全社會投資增幅。</p><p>　　從增幅來看，房地產(chǎn)銷售形勢大大好于房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢。2007年全市實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積767.21萬平方米,同比增長達(dá)到25.9

55、%。 </p><p>　　空置面積不斷下降。截止12月底，空置面積為119.23萬平方米,其中住宅占33.8%，且空置 1年以內(nèi)占67.1%?？罩妹娣e比上年減少30.47萬平方米，主要是空置1年以內(nèi)減少8.74萬平方米，空置1-3年減少20.59萬平方米。 </p><p>　　新開工情況有所好轉(zhuǎn)，房屋施工面積為3013.5萬平方米，比上年同期增幅高6.5個百分點，其中新開工面積為986

56、萬平方米，同比增長13.4%，比上年同期增幅高7.1個百分點。，同比增長9.6%</p><p>　　2.2.3 2008年寧波市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2008年，從雪災(zāi)、地震、奧運到金融風(fēng)暴、次貸危機(jī)，這些事件深刻影響著中國經(jīng)濟(jì)，也影響著中國樓市。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，在這場危機(jī)中也受到了前所未有的波及。而寧波作為一個外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的城市，國際金融風(fēng)暴對其

57、的危害終究不可避免，房地產(chǎn)市場在08年下半年進(jìn)入了深度低迷期，呈現(xiàn)“一個盤整”、“兩個極端”、“三個階段”的總體特征。</p><p>　　受2007年底國家宏觀調(diào)控，使得樓市交易異常冷淡，這個現(xiàn)象也延續(xù)到了2008年，且在年中又受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，消費者購房信心嚴(yán)重不足，觀望氣氛較為濃厚，住宅市場的部分需求大大受到抑制。在土地、住宅及寫字樓的成交量和銷售量及銷售額方面，與往年相比較相應(yīng)地幾乎都呈現(xiàn)出了下降的

58、趨勢。</p><p>　　土地成交樓面價回落，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓撸?008年住宅用地成交樓面價同比07年有明顯回落，受宏觀調(diào)控，消費者觀望氣氛濃厚，商品房去化緩慢，資金回籠慢，資金鏈緊張加上金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致開發(fā)商放緩施工進(jìn)度，拿地?zé)崆椴桓摺?</p><p>　　住宅用地供應(yīng)減少，商用土地供應(yīng)增多：2008年住宅用地供應(yīng)同比2007年減少30％，商用土地供應(yīng)同比07年增加22％。 &

59、lt;/p><p>　　2008年住宅市場供銷與前兩年相比呈現(xiàn)下降趨勢，尤其是銷售量與銷售套數(shù)均明顯下浮。據(jù)市場調(diào)查統(tǒng)計和反復(fù)確認(rèn)，2008年寧波市四區(qū)住宅總銷售量為130萬平方米，總銷售率為41％，與2007年同期相比，銷售量減少51％。2008年1月－11月寧波市六區(qū)共成交商品住宅10607套，與2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套數(shù)下降60％ </p>&l

60、t;p>　　本年度商品住宅需求受到抑制：股市持續(xù)低迷、國內(nèi)大中城市房價松動引起的購房信心下降、美國次貸危機(jī)對經(jīng)濟(jì)的影響等共同作用，在一定程度上抑制了寧波房地產(chǎn)購房需求。基于“買漲不買跌”的心理，更多的購房者堅定了持幣待購的決心。 </p><p>　　2008年寧波新建住宅銷售價格逐月回落：2008年市場成交量不如以往火爆，消費者觀望氣氛濃厚，成交量下降，寧波市整體房價快速下滑，房價勢頭得到抑制，房地產(chǎn)市場

61、逐步回歸理性發(fā)展。 </p><p>　　2008年寧波市四區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)量約有72萬平方米，加上2007年底剩余存量有35萬平方米，因此2008年寫字樓市場的總供應(yīng)量有107萬平方米。根據(jù)統(tǒng)計，2008年銷售26萬平方米，銷售率為23％。2008年寫字樓市場呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，市場需求量下滑到了2005年水平的26萬平方米，市場異常嚴(yán)峻。 </p><p>　　2.2.4 2009-2

62、010年寧波市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2009年，在中央積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，同時，一系列刺激住房消費政策的出臺，也推動了房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升。2009年寧波市房地產(chǎn)銷售總體呈現(xiàn)價量齊升態(tài)勢。國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊調(diào)查資料顯示，與2008年12月份比較，2009年寧波市新建房銷售價格累計上漲10.6%，漲幅比2008年提高8.4個百分點，其中，新建住宅銷售價格累計上

63、漲11.7%。　　</p><p>　　2009年房地產(chǎn)市場運行特征可以從供給、需求、價格來看。從需求上看，房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品房銷售面積達(dá)幅增加，各地二手房市場活躍。商品房各項建設(shè)指標(biāo)，2009年商品房新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10個百分點?？⒐っ娣e7億平方米，同比增加5.5%，增幅增加9個百分點。從2009年個月份的數(shù)據(jù)來看，各類物業(yè)包括商品住宅、辦公和商業(yè)用戶，新

64、開工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產(chǎn)存貨已經(jīng)得到消化。</p><p>　　2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產(chǎn)開發(fā)完成36000億，同期減少4.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程費比重持續(xù)增加，09年的建安工程費由08年的69.8%增加到71.3%。同時土地購置費的比重和開發(fā)比重均比08年出現(xiàn)下降。</p><p>　　從土地購置和

65、完成開發(fā)情況來看，09年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置3.2萬平方，這個增幅高于08年10個百分點左右?！⊥瑯?9年完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長，降幅比08年14個百分點。</p><p>　　從需求方面來看，09年商品房銷售面積達(dá)幅增加，這個趨勢大家都是有感受的，09年商品房銷售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個月份的數(shù)據(jù)來看，商品房的銷售面積從3月份開始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物業(yè)類型里

66、面，商品住宅銷售面積同比增加44%，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別增加31%和24%。</p><p>　　09年房屋銷售價格經(jīng)歷了一個由降轉(zhuǎn)升漲幅逐月增加的過程，房屋銷售價格從3月份開始出現(xiàn)環(huán)比上漲，之后漲幅逐月上漲，1-12月份房價累計上漲7.75%。</p><p>　　從各個季度來看2009年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)的特征是房屋成交量增加，3月份開始房價止跌，但那時

67、候房地產(chǎn)開發(fā)意愿低迷；09年二季度房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增加，各地區(qū)房產(chǎn)購置景氣開始回升；09年三季度開始，房屋成交量保持快速增加，房價漲幅繼續(xù)增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房價上升。 </p><p>　　2010年寧波房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)較快增長，全年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資557億元，同比增長48.8%，增幅比2009年上升了27.1個百分點，其中住宅完成投資323億元，同比增長36％，增

68、幅比2009年上升了13.5個百分點。在全省11個地區(qū)中，寧波市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額度和增幅均居第二位。</p><p>　　2010年，寧波市區(qū)新出讓住宅用地量保持了一個平穩(wěn)的走勢。通過對中國搜地網(wǎng)公示的已出讓土地信息的統(tǒng)計整理，2010年寧波市區(qū)新出讓住宅類用地約307公頃，雖不及2009年時364公頃，但仍處于較高水平，是2008年推出量的3倍多。其中，寧波北侖區(qū)新出讓的住宅類用地最多，占 39%，其次是寧波

69、鄞州區(qū)，占25%，再就是寧波鎮(zhèn)海區(qū)占19%、江東區(qū)占10%，江東區(qū)新出讓的住宅用地主要集中在寧波東部新城和高新區(qū)，占比7%。</p><p>　　受2009年新出讓住宅用地較多，以及2009年銷售形勢較好，市場信心恢復(fù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠，又開始加快項目開發(fā)進(jìn)度等眾多因素綜合影響，2010年市區(qū)迎來推盤高潮。據(jù)統(tǒng)計，2010年寧波市六區(qū)新開盤商品住房項目57個、可銷售面積達(dá)336萬平方米，比2009年增長了

70、42.4%。這些項目中，海曙區(qū)有5個、面積41萬平方米，江北區(qū)8個、面積59平方米，高新區(qū)4個、面積21萬平方米，鄞州區(qū)21個、面積108萬平方米，鎮(zhèn)海區(qū)9個、面積47萬平方米，北侖區(qū)10個、面積58萬平方米。截至2010年底，寧波市區(qū)剩余可銷售的商品住房面積比2009年底增加了100多萬平方米。</p><p>　　綜合以上的概況并分析可知，隨著國家積極的財政政策等有效策略的出臺，寧波市房地產(chǎn)市場漸漸走出發(fā)展低

71、谷，朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。</p><p>　　2.3項目所在地房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　本項目位于鎮(zhèn)海新城浜子港北側(cè)，官倉港東側(cè)，東臨合生國際城，南側(cè)西側(cè)均臨城市河道。</p><p>　　作為“中提升”戰(zhàn)略中重點開發(fā)建設(shè)10大功能區(qū)塊之一，鎮(zhèn)海新城建設(shè)自2001年啟動以來，已完成投資近80億元，新建成道路40多公里，以中科院寧波材料研究所、大學(xué)科技園創(chuàng)意

72、產(chǎn)業(yè)基地、寧波大學(xué)、寧波工程學(xué)院、伊比利亞大酒店、寧波第五醫(yī)院、清泉花園、綠城桂花園等為代表，相繼開工建設(shè)的教育、科研、公共設(shè)施和房地產(chǎn)項目40多個。</p><p>　　新城房地產(chǎn)行業(yè)隨著綠城、保利、萬科銀億、香港合生創(chuàng)展、維科、保億、等企業(yè)的相繼進(jìn)駐，呈現(xiàn)出了一片欣欣向榮的景象。 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃建成具有江南人文自然特征的現(xiàn)代居住區(qū)，依托典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，悠久的歷史文化底蘊，強化居住的自然生態(tài)與人文生態(tài)

73、功能，為寧波中心城區(qū)、鎮(zhèn)海及周邊居民提供生態(tài)性、文化性、現(xiàn)代性家園，新城已建成和在建的商品房建筑面積約280萬平方米。目前新城已相繼建成清泉花園 、綠城桂花園、合生國際城 、寧大花園 、柳岸晨韻 、水木清華 、嘉盛銀座 、銀億海尚花苑等現(xiàn)代化居住區(qū)和駱興家園、鑫隆花園、金邑水岸、錦繡曙光等安置區(qū)。</p><p>　　鎮(zhèn)海新城的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將在近兩年取得長足發(fā)展?？傆玫孛娣e約500畝的箭湖星月大型商業(yè)廣場由房產(chǎn)

74、大鱷保利打造，將集中開發(fā)商業(yè)文化廣場、大型百貨、超市、商業(yè)步行街、休閑娛樂、商務(wù)辦公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商業(yè)。同時，鎮(zhèn)海新城綠核北部1—4號地塊340畝土地日前由萬科集團(tuán)麾下的寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順利摘牌，總額為人民幣21億元。鎮(zhèn)海新城綠核北部1—4號地塊作為新城南區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，將致力于打造集休閑觀光、購物、餐飲、娛樂、酒店、現(xiàn)代居住于一體的寧波市北部休閑大本營。</p><p>　　2.4項目客

75、戶群分析</p><p>　　對房地產(chǎn)項目的客戶群分析。即市場需求分析，包括例如客戶群的消費水平或購買能力、客戶群購買時考慮的因素、客戶群的年齡結(jié)構(gòu)等。</p><p>　　2.4.1 客戶群購買能力分析</p><p>　　客戶群購買能力就是客戶群的消費能力，通常采用客戶群的人均可支配收入、消費支出等。</p><p>　　經(jīng)過相關(guān)的資料

76、整理，得出寧波市2006年至2010年的人均可支配收入及人均消費支出的具體數(shù)據(jù)，詳見圖2-1、2-2。</p><p>　　圖2-1 寧波市2006年至2010年人均可支配收入變化表</p><p>　　圖 2-2 寧波市2006年至2010年人均消費支出變化表</p><p>　　2.5項目SWOT分析</p><p>　　項目SWOT分

77、析是將房地產(chǎn)項目內(nèi)外部各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較；而機(jī)會和威脅分析是指外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系。</p><p>　　2.5.1 優(yōu)勢（S）：</p><p>　　項目所處區(qū)域是寧波的熱點區(qū)域，周邊有萬科城、公園世家等項目。項目周邊有充足的旅游資源，

78、自然環(huán)境良好；交通方便，項目緊鄰城市主干道莊市大道、明州大橋和舟山環(huán)島大橋。</p><p>　　配套設(shè)施齊全，項目離莊市城區(qū)只有短短數(shù)分鐘車程，可盡享莊市城區(qū)成熟的生活配套，加上建設(shè)中的萬科城、明海商業(yè)廣場以及政府花巨資投資建設(shè)的大型植物園，將讓項目的業(yè)主享受到更高品質(zhì)、更具有生活情趣的高端社區(qū)配套。</p><p>　　2.5.2 劣勢（W）：</p><p>

79、;　　項目周邊聚集著較多的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，其中有許多比本項目更加具有區(qū)位和價格等方面的優(yōu)勢。項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不及海曙區(qū)和江東區(qū)。</p><p>　　2.5.3 機(jī)會（O）：</p><p>　　近年來購房優(yōu)惠政策的推出，刺激了消費者的購房意愿，銷售前景可觀。本市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場活躍。作為沿海城市，對外較為開放，外籍人士有在本市購置住宅的需求，從而擴(kuò)大了項目的客戶群。

80、</p><p>　　2.5.4 威脅（T）：</p><p>　　國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場有一定的影響。樓盤同質(zhì)化的發(fā)展趨勢，社區(qū)配套的逐漸一致等，將使得消費者難以抉擇。</p><p><b>　　3 項目定位</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目定位包括三個方面：客戶定位、產(chǎn)品定位以及價格定位。</p&

81、gt;<p><b>　　3.1目標(biāo)客戶定位</b></p><p>　　3.1.1目標(biāo)客戶職業(yè)定位 </p><p>　　本項目將目標(biāo)客戶分為三個層次，并分別對各層次目標(biāo)客戶的主要職業(yè)進(jìn)行簡要陳述。</p><p>　　項目的客戶職業(yè)定位詳見表3-1。</p><p>　　表3-1 目標(biāo)客戶

82、職業(yè)定位表</p><p>　　3.1.2目標(biāo)客戶需求定位 </p><p>　　客戶需求定位分析就是把客戶的消費意向、影響其消費的因素、需求動機(jī)等方面綜合起來進(jìn)行分析，從而確定客戶的需求特征。 本項目的目標(biāo)客戶需求詳見表3-2。 </p><p>　　表3-2 項目目標(biāo)客服需求定位表</p><p>　　

83、3.2項目產(chǎn)品定位 </p><p>　　結(jié)合本市目前房地產(chǎn)市場狀況及房地產(chǎn)開發(fā)情況，潛在的客戶群對于樓盤的綜合品質(zhì)、配套設(shè)施、周邊及樓盤環(huán)境及社區(qū)的功能、服務(wù)等有著較高的要求。本項目產(chǎn)品定位于中高檔，計劃將拉菲莊園打造成一個高端的法式宮廷風(fēng)格社區(qū)。 </p><p>　　3.3 項目價格定位</p><p>　　本項目采用市場比較定價法對價格進(jìn)行定位。項目位于鎮(zhèn)

84、海新城明海大道東側(cè)，預(yù)售期開始于2012年第三季度。本項目初定的停車位售價為18萬元/個。 在住宅售價定位上，選取了寧波市三個類似住宅的交易情況作為比較實例。相關(guān)定位計算過程如下： </p><p>　　可比交易實例的成交價格及日期如表3-3所示。</p><p>　　表 3-3 可比實例成交情況表</p><p>　　根據(jù)表格可求取比準(zhǔn)價格，計算如下：</

85、p><p>　　PA=14000×1.10×1.08=16632元/㎡</p><p>　　PB=15000×1.10×1.06=17490元/㎡</p><p>　　PC=14000×1.10×1.07=16478元/㎡</p><p>　　選取平均值為市場比較定價值：（16632+1

86、7490+16478）÷3=16866.67元/㎡。由于本項目的銷售期開始于2012年第三季度，考慮到房地產(chǎn)市場價格的變動和項目成本等因素，本項目住宅的銷售均價定為17000元/㎡。</p><p>　　3.4 問卷調(diào)查分析</p><p>　　鑒于時間等因素的限制，本次所進(jìn)行的調(diào)查問卷有35份，回收30份，其中有效問卷26份。項目的調(diào)研對象主要是年齡在25歲以上60歲以下、中高

87、等家庭收入及在未來3、5年之內(nèi)有購房意向的人員。問卷內(nèi)容詳見附件一，統(tǒng)計信息主要包括如下幾項。</p><p><b>　?。?）可接受房價</b></p><p>　　消費者對于房價的期望對開發(fā)商的價格定位有很大的影響，經(jīng)調(diào)查，大多數(shù)的受訪者的心理房價在6000—10000元/平方米之間，項目定價應(yīng)考慮消費者的承受能力。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p>&

88、lt;p><b>　　（2）付款方式選擇</b></p><p>　　現(xiàn)如今購房的方式主要有一次性付清、分期付款及銀行按揭貸款，本次調(diào)查結(jié)果顯示，選擇分期付款和按揭貸款的占絕大部分。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　　（3）住宅類型</b></p><p>　　調(diào)查顯示，在住宅類型的選擇上，46%的受訪

89、者希望購買小高層，另有27%、23%的選擇多層、高層，而僅有不到4%的人員選擇了超高層。針對問卷結(jié)果及低價高的特點，建議多加開發(fā)高層及小高層住宅，同時為了滿足市場需求，開發(fā)一定數(shù)量的多層住宅。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　?。?）裝修標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　經(jīng)過整理，受訪者對于住房裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，較少選擇精裝修，而對于全毛坯、一般裝修等選

90、擇空間更大。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　　（5）住房面積</b></p><p>　　調(diào)查顯示，較多受訪者選擇了120平米左右的住房，而對于小戶型及大戶型的選擇不多，因此建議主要推出中戶型的住房。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　?。?）停車位的需求及價格定位</p><p>　　26份有效問卷

91、中，無論是否擁有汽車，受訪者對于停車位的需求都十分大，表示需要的占100%。而在車位價格上的期望則普遍較低，都選擇不超過20萬元/個。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　?。?）小區(qū)道路設(shè)置</b></p><p>　　對于小區(qū)道路設(shè)置的看法，81%的受訪者希望是部分人車分流，15%的選擇完全人車分流。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p

92、>　?。?）小區(qū)坐落地塊的選擇</p><p>　　對于小區(qū)地塊的選擇分布較為均勻，除較多選擇周邊環(huán)境安靜的，也有選擇設(shè)施齊全及交通發(fā)達(dá)等。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　?。?）樓盤信息獲取渠道</p><p>　　消費者獲取樓盤信息的渠道很多，包括媒體廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、展覽會及中介機(jī)構(gòu)等，各項渠道所占比例亦平分秋色。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。<

93、/p><p>　　（10）購房的考慮因素</p><p>　　消費者在購買住房時考慮的因素很多，區(qū)位的好壞、交通是否便利、配套的齊全性、環(huán)境是否優(yōu)美，性價比更高等。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　　4 項目規(guī)劃設(shè)計與進(jìn)度安排 </p><p>　　4.1 項目規(guī)劃設(shè)計建議</p><p>　　項目規(guī)劃設(shè)計就

94、是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型等。它基于項目自身情況的分析、客戶群分析和競爭環(huán)境分析之后對投資項目提出的一個大致規(guī)劃方案，同時明確在規(guī)劃設(shè)計背后的技術(shù)要求。</p><p>　　4.1.1 項目總體規(guī)劃</p><p>　　拉菲莊園占地面積64183平方米，擬建成建筑面積為17244

95、5平方米的商品住宅，其容積率及綠化率分別為2.68、30%。本項目計劃建成5層的情景洋房7幢，11層小高層6幢以及18層的高層住宅4幢，其中小高層、高層建筑面積在80—150平米之間，產(chǎn)權(quán)年限為70年，預(yù)計將共有1028戶住戶。</p><p>　　4.1.2 停車配置</p><p>　　根據(jù)寧波市建設(shè)工程停車配建指標(biāo)規(guī)定(修訂)第二章第五條關(guān)于居住類建設(shè)工程的停車配件指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（

96、詳見表4-1），本項目設(shè)置地下停車位1638個。</p><p>　　表4-1 停車配置表</p><p>　　注：1、經(jīng)計算所得機(jī)動車泊位中應(yīng)保證5%以上為地面停車位。</p><p>　　2、套型面積超過300 m2 /戶的，機(jī)動車停車泊位按3個車位/戶計算，非機(jī)動車停車泊位按4個車位/戶計算。</p&g

97、t;<p>　　4.1.3 項目配套設(shè)施配置</p><p>　　社區(qū)公共設(shè)施主要包括社區(qū)服務(wù)用房、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)管理用房等，為社區(qū)居民提供一系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動的場所，有利于營造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍。小區(qū)內(nèi)部配套為景觀及綠化。</p><p>　　項目周邊配套齊全，教育方面，有鎮(zhèn)海外國語實驗幼兒園、中興中學(xué)中心小學(xué)、寧波大學(xué)、寧波工程學(xué)院

98、等學(xué)校；經(jīng)濟(jì)方面，有北部商務(wù)區(qū)、北大軟件寧波工程化基地、科技創(chuàng)業(yè)大廈；商業(yè)其他配套包括伊比利亞大酒店、樂購超市 三江超市 明海商業(yè)廣場莊市郵局、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、寧波市第五醫(yī)院、佩珍醫(yī)院等。</p><p>　　4.2 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說明即是盡量詳細(xì)地羅列項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。本項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說想見表4-2。</p>

99、;<p>　　表4-2 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說明</p><p><b>　　4.3項目進(jìn)度安排</b></p><p>　　本項目開發(fā)建設(shè)期為12個季度，具體建設(shè)進(jìn)度參見附件二項目實施進(jìn)度計劃表，即項目的橫道圖。項目于2011年第一季度以6589元/平方米的樓面價摘得鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)地塊，于第二、三季度完成項目前期的相關(guān)工作，包括可行性研究、項

100、目審批及規(guī)劃設(shè)計等內(nèi)容。項目建設(shè)周期為10個季度，2011年第四季度完成樁基工程，之后兩個周期完成基礎(chǔ)工程，2012年第三季度至2013年第二季度完成主體工程，同時從2013年第二季度起進(jìn)入安裝工程，直至2013年第四季度完成安裝與裝飾的全部工程，并于2014年第一季度完成室外附屬工程及竣工驗收，并交付使用。項目銷售周期為2012年第三季度至2014年第一季度。</p><p>　　5 項目投資費用估算

101、 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險高和社會環(huán)境影響大等特點，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出合理的經(jīng)濟(jì)效益評價，提出可行的投資決策。房地產(chǎn)項目費用估算也就是對項目總投資的估算，總費用也稱為總投資。</p><p>　　對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)成本

102、主要以下幾項：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)期間稅費、其他費用和不可預(yù)見費用等。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。</p><p>　　5.1 項目總投資計算</p><p>　　5.1.1 項目開發(fā)成本估算</p><p>　　（1）

103、土地費用：6589×（1+3%）×172445=117032.73（萬元）</p><p>　　（2）建安工程費：1800×172445=31040.10（萬元）</p><p>　?。?）前期工程費：31040.10×4%=1241.60（萬元）</p><p>　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：31040.10×15%=46

104、56.02（萬元）</p><p>　?。?）公共配套設(shè)施費：31040.10×3%=931.20（萬元）</p><p>　?。?）開發(fā)期間稅費：31040.10×10%=3104.01（萬元）</p><p>　?。?）其他費用：31040.10×3%=931.20（萬元）</p><p>　?。?）—（7）

105、之和：158936.87 （萬元）</p><p>　　（8）不可預(yù)見費：158936.87 ×3%=4768.11（萬元）</p><p>　　綜上，項目的開發(fā)成本為163704.98萬元</p><p>　　5.1.2開發(fā)費用估算</p><p>　　（1）管理費用：163704.98×3%=4911.15 （萬元）&

106、lt;/p><p>　?。?）財務(wù)費用：5895.40萬元</p><p>　　每期應(yīng)計利息=（期初借款本息累計+本期借款/2）×利率</p><p>　　計算得到建設(shè)期利息累計為5895.40萬元。</p><p>　?。?）銷售費用：236884×5%=11844.2（萬元）</p><p>　　綜

107、上，項目的開發(fā)費用為22650.75 萬元</p><p>　　5.2項目總投資匯總</p><p>　　經(jīng)計算，項目開發(fā)成本為163704.98萬元，開發(fā)費用為22650.75萬元，則項目總投資為186355.73萬元。具體各項費用的計算過程、單價及總價等信息詳見表5-1。</p><p>　　表 5-1 項目投資估算表</p><p

108、>　　5.3開發(fā)期間經(jīng)營稅費估算</p><p>　　開發(fā)期間經(jīng)營稅費即經(jīng)營期間產(chǎn)生的稅費，主要指銷售與交易階段發(fā)生的稅費，作為銷售收入的扣減項。這些稅費分為與交易有關(guān)的稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅。</p><p>　　5.3.1 與交易有關(guān)的稅費</p><p>　　本項目的與交易有關(guān)的稅費主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及印花稅。其中營業(yè)稅、城

109、市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加之和可按銷售收入的5.5%計算，而印花稅則按銷售收入的0.05%計算。各稅費的計算過程及具體結(jié)果詳見表5-2。</p><p>　　表5-2 銷售收入與銷售稅金及附加估算表</p><p>　　5.3.2 土地增值稅</p><p>　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)該按照規(guī)定繳納土地增值稅。</p&

110、gt;<p>　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總共可扣除的金額=開發(fā)成本+開發(fā)費用+交易稅金+開發(fā)成本×20%</p><p>　　=163704.98+22650.75+13147.06+163704.98</p><p>　　=232243.79萬元</p><p>　　土地增值額=銷售收入-可扣除金額</p><p>　　=236

111、884-232243.79</p><p>　　=4640.21萬元</p><p>　　增值率=土地增值額/可扣除金額</p><p>　　=4640.21÷229000.95×100%</p><p>　　=1.96% <50%</p><p>　　則應(yīng)交的土地增值稅為 </p>

112、;<p>　　土地增值稅 = 土地增值額×30%</p><p>　　=4640.21×30%</p><p>　　=1392.06萬元</p><p>　　5.3.3 企業(yè)所得稅</p><p>　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。 房地產(chǎn)行業(yè)按25%的所得稅

113、率計征。</p><p>　　企業(yè)應(yīng)納稅所得額=銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費用-交易稅費-土地增值稅</p><p>　　=236884-163704.98-22650.75-13147.06-1392.06</p><p>　　=35989.15萬元</p><p>　　企業(yè)所得稅=企業(yè)應(yīng)納稅所得額×25%</p>&

114、lt;p>　　=35989.15×25%</p><p>　　=8997.29萬元</p><p>　　5.3.4 開發(fā)期經(jīng)營稅費合計</p><p>　　本項目開發(fā)期間經(jīng)營稅費合計= 交易稅費+土地增值稅+企業(yè)所得稅</p><p>　　=13147.06+1392.06+8997.29</p><p&

115、gt;　　=23536.41萬元</p><p>　　6 項目資金籌措 </p><p>　　房地產(chǎn)項目可行性研究階段，資金的籌措工作是根據(jù)對各種費用估算的結(jié)果來研究落實資金的來源渠道和籌措方式，并從中選擇條件優(yōu)惠的資金。項目所需的資金來源，主要包括資本金、銷售收入及借貸資金。</p><p><b>　　6.1資金來源分析</

116、b></p><p>　　6.1.1 資本金 </p><p>　　資本金即自有資金，它是企業(yè)自主支配用于開發(fā)建設(shè)經(jīng)營活動的資金，是項目投資者的出資款，是投資項目的全部或部分注冊資金，本項目的資本金為55445.08萬元，占項目總投資的40.94%。</p><p>　　6.1.2 銷售收入</p><p>　　本項目的銷售收入包括住宅