房地產項目可行性研究畢業(yè)論文

1、<p>　　西安市XX房地產項目可行性研究</p><p><b>　　專業(yè)：工程管理</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　我國經濟的高速增長,人們消費能力、消費觀念的提高,促進了商業(yè)零售業(yè)的活躍繁榮,從而也催化了商業(yè)房地產的大發(fā)展。商業(yè)房地產投資規(guī)模大、投資回收期長、建設后

2、經營成本高等特點都使得商業(yè)房地產決策之前的可行性分析異常重要,其工作質量的好壞,直接決定了項目今后的成功與否。由于商業(yè)房地產的發(fā)展時間較短,缺乏成體系的理論作指導,開發(fā)商的經驗積累較少,所以業(yè)界迫切需要這方面的理論指導和案例借鑒。 本文首先對房地產可行性研究進行了評述,介紹了分析的內容與步驟,然后引入已經成熟的項目管理理論,將房地產的開發(fā)前期可行性分析看為一個單獨的項目,用項目過程組和工作分解結構等方法把可行性分析按項目操作的順序來組織

3、實施,使可行性分析過程更具規(guī)范化與模式化。文章還介紹了一些適合于商業(yè)房地產項目分析的常用技術分析工具,并且在后面的實際案例部分對這些工具作了應用。 論文采用實證的方法,詳細介紹了一個具體的商業(yè)房地產開發(fā)案例——彭州Y項目的前期可行性分析過程。按照可行性分析的基本原則和內容要求,從商業(yè)房地產市場的綜合分析著手,在第四章里根據項目所在區(qū)域的實際情況,對目前彭州市商業(yè)項目存在的問題進行了剖析并提出了對開發(fā)商的建</p><

4、p>　　關鍵詞： 房地產開發(fā)項目 可行性研究 商品房</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1建筑項目總論1</b></p><p><b>　　1.1項目背景1</b></p><p>　　1.2國內可行性研究現狀1<

5、/p><p>　　2建設條件與選址條件3</p><p><b>　　2.1建設條件3</b></p><p>　　2.2 場地選址4</p><p><b>　　3規(guī)劃要求5</b></p><p>　　2.2.1用地規(guī)劃要求5</p><p>

6、;　　2.2.2建筑規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.3交通規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.4綠化規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.5市政設施要求5</p><p>　　4建筑項目事成分析和營銷戰(zhàn)略7</p><p>　　3.1建筑市場概況7</p><p>&l

7、t;b>　　3.2市場預測7</b></p><p>　　3.2.1房地產開發(fā)趨勢7</p><p>　　3.2.2市場前景預測8</p><p>　　3.2.3營銷戰(zhàn)略8</p><p>　　5建筑項目建設方案11</p><p>　　5.1建筑方案11</p><p

8、>　　5.1.1平面設計11</p><p>　　5.1.2立面設計11</p><p>　　5.1.3結構設計12</p><p>　　6項目實施進度安排12</p><p>　　6.1工程項目管理12</p><p>　　6.2項目進度控制13</p><p>　　7投資估

9、算與資金籌措14</p><p>　　7.1土地開發(fā)成本14</p><p>　　7.2資金籌措16</p><p><b>　　8經濟評價17</b></p><p>　　9可行性研究分析結論19</p><p><b>　　參考文獻19</b></p&g

10、t;<p><b>　　致謝19</b></p><p><b>　　1、建筑項目總論 </b></p><p><b>　　1.1、項目背景 </b></p><p>　　該項目位于中山大道與深圳路交匯處，并且交通便利，左邊距離廣漢三星堆客運站有150米左右，右邊有竹香園和游家河邊并

11、且距離河有350米左右。小區(qū)東西方向大約有170米，南北方向有200米左右。</p><p>　　房地產業(yè)作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米

12、提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。

13、銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指</p><p>　　1.2、國內可行性研究現狀</p><p>　　我國經濟的高速增長,人們消費能力、消費觀念的提高,促進了商業(yè)零售業(yè)的活躍繁榮,從

14、而也催化了商業(yè)房地產的大發(fā)展。商業(yè)房地產投資規(guī)模大、投資回收期長、建設后經營成本高等特點都使得商業(yè)房地產決策之前的可行性分析異常重要,其工作質量的好壞,直接決定了項目今后的成功與否。由于商業(yè)房地產的發(fā)展時間較短,缺乏成體系的理論作指導,開發(fā)商的經驗積累較少,所以業(yè)界迫切需要這方面的理論指導和案例借鑒。 本文首先對房地產可行性研究進行了評述,介紹了分析的內容與步驟,然后引入已經成熟的項目管理理論,將房地產的開發(fā)前期可行性分析看為一個單獨的

15、項目,用項目過程組和工作分解結構等方法把可行性分析按項目操作的順序來組織實施,使可行性分析過程更具規(guī)范化與模式化。文章還介紹了一些適合于商業(yè)房地產項目分析的常用技術分析工具,并且在后面的實際案例部分對這些工具作了應用。 論文采用實證的方法,詳細介紹了一個具體的商業(yè)房地產開發(fā)案例——彭州Y項目的前期可行性分析過程。按照可行性分析的基本原則和內容要求,從商業(yè)房地產市場的綜合分析著手,在第四章里根據項目所在區(qū)域的實際情況,對目前彭州市商業(yè)項目

16、存在的問題進行了剖析并提出了對開發(fā)商的建</p><p>　　由我國宏觀經濟發(fā)展狀態(tài)來看，現在大多數家庭的收入逐漸增加，基本是成擴大化需求、實施投資和消費的雙向推動。由于政府的宏觀調控能力的加強，更是有了政策的實施，是的人們在各個方面的花費增加，使其迅猛發(fā)展。恩格斯系數呈下降趨勢，這些足以表明居民生存型消費期正在向小康享受型消費方向轉變，并且根據人們的心理作用于生活的需要，很多人愿意買房，因為可以放并且有發(fā)證空間

17、。根據居民生活水平不斷提高的需求，房地產業(yè)正處于蓬勃向上的發(fā)展階段。</p><p>　　住宅建設作為新的經濟增長點是實施投資和消費雙向拉動的主要舉措之一，在二十一世紀初期仍然如此。有關專家認為，若GDP要增長7%，就需要固定資產投資增長12%以上。那么，作為重點發(fā)展的住宅建設投資增長就應當在15%以上。據此，當前繼續(xù)加大住宅建設力度和建設規(guī)模勢在必行，房地產全方位進入買方市場必定無疑。</p>&

18、lt;p>　　近日，成都市統(tǒng)計局公布1-4月成都房地產統(tǒng)計數據。1-4月，成都房地產開發(fā)共完成投資127.06億元，比去年同期增長13.6%.房地產市場供應量明顯增大，商品房的竣工面積達160.67萬平米，同比增幅達64.4%；商品房的施工面積為3013.15萬平米，同比增長49.2%.商品房銷售也同樣顯示出旺盛的增長勢頭，銷售面積達413.33萬平米，同比增長32.1%；銷售額達136.36億元，同比增長26.4%.據此，當前繼

19、續(xù)加大住宅建設力度和建設規(guī)模勢在必行，房地產全方位進入買方市場必定無疑。</p><p>　　近年來，隨著城鄉(xiāng)居民人均收入不斷提高，順應形勢的房改政策陸續(xù)推出，人們對改善居住條件的愿望越來越迫切，更新棄舊、地域更換、層次調整等已成為廣大居民關注的熱點。本項目符合當前房地產市場規(guī)律，對XX城市建設的發(fā)展有著明顯的社會意義，建設是必要的。</p><p>　　2、建設條件與場址選擇 </

20、p><p><b>　　2.1、建設條件</b></p><p>　　2.1.1 自然條件</p><p>　　西安地區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，夏季高溫多雨，冬季稍冷少雨。氣候溫和，四季分明，雨量適中，市區(qū)年平均溫度13.3C，最冷月1月平均氣溫-0.9C，最熱月7月平均氣溫26.4C，全年無霜期232天，降水量偏少，主要集中在夏季。年平均氣

21、溫13．0～13．4℃，最冷1月份平均氣溫－0．4～0．9℃，最熱7月份平均氣溫25～26．6℃，年極端最低氣溫－20．6℃(西安1995年1月11日)，年極端最高氣溫43．4℃(長安1966年6月19日)。年降水量558～750毫米，由北向南遞增。7、9月份為兩個明顯降水高峰。年日照時數1983～2267小時，年最多風向為東北風(西安)。年內主要氣象災害有干旱、雨澇、冰雹、大風、干熱風和低溫凍害。</p><p&g

22、t;　　西安地處我國西北地區(qū)黃土高原主體南部邊緣，城市區(qū)位于渭河沖擊平原一、二、三級階地上，秦嶺群峰橫亙于南，涇渭河谷蜿蜒于北，川塬相接，八水環(huán)繞。秦嶺野生動植物資源極為豐富，其中大熊貓、金絲猴、羚牛、朱鹮等為國家重點保護的珍稀動物。秦嶺野生植物種類繁多，是我國種子植物的重要基因庫。秦嶺也是我國南北自然地理氣候的天然分界，是西安的巨大生態(tài)水庫。從西安平原區(qū)到秦嶺山區(qū)，年降雨量由600mm逐漸增為900mm。西安的這些自然生態(tài)環(huán)境條件明顯

23、優(yōu)于西北地區(qū)其他城市。西安自古以來森林茂密，水量豐沛，氣候濕潤，有最適宜人類生存、繁衍、發(fā)展的自然生存環(huán)境。西安地區(qū)從六千年前半坡人時期的亞熱帶環(huán)境逐漸過渡到現在的暖溫帶環(huán)境以來，按近千年來一直持續(xù)的氣候帶、氣候類型及其相應的原始自然植被狀況，西安地區(qū)自然環(huán)境應該為暖溫帶季風性半濕潤森林環(huán)境和森林草原環(huán)境，與西部其他地區(qū)相比，這一自然氣候背景為西安生態(tài)化建設提供的條件具有明顯的相對優(yōu)勢。</p><p>　　2.

24、1.2 地質條件</p><p>　　境內土壤的成土母質為基巖風化物和松散堆積物兩大類。平壩地區(qū)為第四系松散堆積物，丘陵地區(qū)為基巖風化物。</p><p>　　根據《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990—河北地區(qū)）查得，本場地地震基本烈度為6度。</p><p><b>　　2 規(guī)劃要求 </b></p><p>　　2.1

25、 用地規(guī)劃要求</p><p>　　2.1.1 規(guī)劃建設凈用地面積約：35006.7平方米。 </p><p>　　2.1.2 道路用地面積：8501平方米。</p><p>　　2.1.3 綠化用地面積：11902.3平方米。 綠化率34%。</p><p>　　2.1.4 用地使用性質：二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大

26、于計入容積率的建筑面積的10%）。</p><p>　　2.1.5 凈用地使用強度：建筑用地面積9275.8平方米，公共建筑用地2365平方米。容積率3.27。建筑密度33.3%.</p><p><b>　　2.2建筑規(guī)劃要求</b></p><p>　　2.2.1 該項目總占地面積：35006.6㎡。</p><p&g

27、t;　　2.2.2 建筑總規(guī)模及主要建設內容：該建筑總建筑規(guī)模為總建筑面積114466.8㎡，其中住宅總建筑面積為112101.8㎡，公共建筑面積為2365㎡。地下停車車位19003㎡，地下車庫602個。地面停車位150。容積率3.27，綠化率34%。建筑密度33.3%.</p><p>　　2.2.3 建筑類型戶型：該項目建筑分為兩部分，其中一部分為沿著街道的一部分：在街到旁邊我們設計了6層建筑，底層為商品

28、房，2-6層為住房。第二部分為中間的10棟18層建筑，其中這10棟分別圍繞建筑，并且中間有魚池道路花園等綠化。</p><p>　　2.3交通規(guī)劃要求：</p><p>　　2.3.1交通出入口：臨規(guī)劃道路布置，開口寬度及位置應符合市</p><p>　　交管局的并聯(lián)審批意見要求及《廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2010年試行版）》的有關要求，并在總平面中注明。<

29、;/p><p>　　2.3.2 停車數量：滿足《廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2010年試行版）》的有關要求，并且根據每戶的面積按照戶數確定停車車位數量。</p><p>　　2.4 綠化規(guī)劃要求：綠地面積：1160.2平方米，綠地率綠化率34%，綠化率不小于25%滿足設計要求，其中還在十棟高層建筑中央還設置了魚池。</p><p>　　2.5 市政設施要求</p

30、><p><b>　　2.5.1 給水</b></p><p>　　由中山大道方向引入一路水源，XX道現狀給水管徑為200mm，位于道路中心線北側3.5米。項目主要為生活用水，水源由自來水公司統(tǒng)籌解決。給水水壓為了滿足項目用水量，采用加壓給水方式。室外消防栓給水系統(tǒng)在室外供水環(huán)網上按規(guī)范設置室外消防栓，間距不大于120米。室內給水總進水管設總閥門，分戶支管設分戶閥門，給

31、水管采用鋁塑復合管。</p><p><b>　　2.5.2、排水</b></p><p>　　雨、污水均直接排入XX道的市政雨水管網和污水管網；XX道現狀雨水管管徑為600mm，位于道路中心；XX道現狀污水管管徑為300mm，位于道路中心線南側3.5米。</p><p><b>　　2.5.3、供暖</b></p&

32、gt;<p>　　本項目采暖采用集中供熱方式，由市熱力公司通過熱力管網從XX道方向引入，小區(qū)設熱力站。XX道現狀熱力管位于道路中心線北側7.5米。用熱指標按居民綜合熱指標70W/m2取定。</p><p><b>　　2.5.4、煤氣</b></p><p>　　本項目煤氣由煤氣公司提供焦爐煤氣，考慮沿XX道由華巖路方向引入低壓煤氣管道。XX道低壓煤氣管

33、道位于道路中心線南側7.5米。</p><p><b>　　2.5.5、供電</b></p><p>　　兩路10KV電源均由XX道方向接入。XX道電力電纜的規(guī)劃管位位于道路中心線南側9.0米。電纜引入小區(qū)箱變，低壓電源由小區(qū)箱變引出，至各樓上，電源電壓為380/220V。</p><p>　　2、5.6、通訊與有線電視</p>

34、<p>　　電信：由XX道方向光纜接入。XX道現狀通信管道位于道路中心線北側9.0米。有線電視近期由熱力學苑方向引入，遠期從XX道方向預留接口。小區(qū)內預留設備間。</p><p><b>　　3.5.7、人防</b></p><p>　　按人防現行規(guī)定建設六級人防工程。</p><p>　　4、建筑項目市場分析和營銷戰(zhàn)略 </p

35、><p>　　4.1 建筑市場概況 </p><p>　　近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，四川省房地產均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。廣漢市房地產市場更是得到了持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上對改善城鄉(xiāng)居民的住房條件起了關鍵性的作用，有力地推動了廣漢市城鄉(xiāng)建設和社會經濟的快速發(fā)展。然而，也存在脂肪供應矛盾、市場運作不規(guī)范和住房價格持續(xù)上漲等問題。</p><p&

36、gt;　　4.1.1 我國房地產運行基本情況：</p><p>　　、政府宏觀調控政策趨于深化</p><p>　　2010年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房產本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產產生了比較大的影響。</p><p>　　從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調控的政策一路看來，宏觀調控的基調并未改變，調控房地產過快的漲幅，使房

37、地產價格基本穩(wěn)定，調整房地產業(yè)本身的結構，使之合理化，以利于房地產業(yè)和整個國民經濟的健康發(fā)展。從目前政策的實施效果看遏制房地產炒作和穩(wěn)定房價已經起到了一定的作用。隨著經濟形勢的變化，西安市出臺關于恢復房地產業(yè)發(fā)展等多項穩(wěn)市政策，這些都意味著調控的政策將會朝著更加深入和細致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調控政策將進一步趨于深化。</p><p>　　2、產品供應結構與實際需求還存在裂痕</p><p>

38、;　　伴隨著國務院“90/70”政策的引導，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應，成為市場關注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數項目目前的滯銷局面并沒有得到徹底改善，其癥結還是在于住房供應結構不合理，表現為市場產品供應結構和消費需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產品結構的不合理，現有的自住性需求未必能轉化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。</p&

39、gt;<p>　　3、市場分區(qū)域發(fā)展不均衡</p><p>　　目前西安樓市呈現出的發(fā)展現狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產發(fā)展新舊共榮，開發(fā)相對分散，舊區(qū)開發(fā)量少但配套完善備受市場歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設而提供強大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產發(fā)展較早市場相對成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動下繼續(xù)朝南

40、發(fā)展。城西市場因重型國企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號線的延伸，對于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內受土地供應緊缺而始終處于相對放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場發(fā)展緩慢。</p><p>　　4、市場競

41、爭格局在變革中日益激烈</p><p>　　近幾年，越來越多的外來企業(yè)攜其雄厚的資本實力及豐富的房地產運營經驗長袖善舞，對于本地開發(fā)企業(yè)而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時缺乏土地資源儲備，已經開始逐漸淡出房地產市場。2011年的西安房地產市場在本土地產企業(yè)與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發(fā)激烈，面對目前的市場環(huán)境，雖然前景光明，但對于中小開發(fā)企業(yè)來說目前的階段性調整仍是一個巨大門檻，若市場

42、形勢的發(fā)展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會有越來越多的實力相對較弱的本土開發(fā)商退市。</p><p>　　5、經濟適用房市場比重日益增加</p><p>　　自去年以來，西安一直在加大經濟適用房的建設力度，到今年經濟適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。其呈現出來的特點是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價位、高標準”精品經適房，一改往日僅僅為

43、滿足和解決中低收入家庭住房目的。隨著越來越多的經濟適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對平抑西安房價而且對滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經濟適用房在西安房地產市場的話語權將越來越大。</p><p>　　6、打折優(yōu)惠成為樓市主旋律</p><p>　　隨著“住博會”的召開及世園會的開幕，西安房地產市場不但沒有迎來它的黃金季節(jié)，而且市場上加入打折促銷的樓盤項目是越來越多。自限購

44、令至今，西安房地產市場成交表現一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達到8.5折，優(yōu)惠金額達到10多萬元。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數較昨日增加36套，其中當日普通住宅共成交149套。據了解雖然西安市部分樓盤近日已經公布一房一價信息，但是對于整個西安市來講公布數量微乎其微；大部分的開發(fā)商對于談及此話題均是避而不談，

45、房企還在觀望國家對于樓市調控是否會繼續(xù)加碼，開發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經是家常便飯。在國家不斷強勢調控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項目回款速度，5月初西安部分樓盤已經有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現象將會日漸增多。打折、贈送、特惠等變相降價現象在房地產市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。</p><p>　　7、團購開啟樓市新紀元<

46、/p><p>　　面對開發(fā)商的堅挺，由各大媒體牽頭，市場上目前出現大量的團購組織，積極地應對時下樓市現狀。雖然西安的購房團組織的時間要晚于深圳、北京等地，但其影響力卻不亞于深圳團購活動。而且西安市目前的購房團還有一大特點就是“遍地開花”，有華商報組織的，有焦點網組織的，不但有本地的購房團而且陜北購房團的實力也不容小覷，萬人購房團已經屢見不鮮。另外，在網上隨處可見一些聊天群組織多人結盟購房活動。其組織形式和對西安樓市的

47、影響越來越受到關注。</p><p>　　8、郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯</p><p>　　西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經開區(qū)也正建設的如火如荼，長安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設和城市的外擴，市政基礎設施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區(qū)及遠郊概念正在慢慢

48、淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落到現在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區(qū)周邊幾個居住板塊的形成，已經是郊區(qū)化的預演。</p><p>　　而且隨著春節(jié)過后，西安的房地產開發(fā)公司，都相繼對自己的房價進行降價，這些都帶動了西安一季度的銷售量。</p><p>　　4.2 市場預測 </p><p>　　4.2.1 房地產開發(fā)趨勢</p><p

49、>　　當前房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，對引導消費、拉動投資、帶動相關行業(yè)發(fā)展、促進國民經濟具有極其重要的作用。隨著國家產業(yè)政策的調整和住房貨幣化制度的實施，我市的房地產業(yè)進入了新的發(fā)展時期，出現了新的轉機，特點是：</p><p>　　1. 建筑商品從賣方市場走向買方市場；</p><p>　　2. 住宅在房地產中成為主要商品；</p><p>　　3.

50、國家不再實行實物住房分配，因此，購房主體從集團轉向個人。</p><p>　　4. 隨著人們市場意識的增強和人名生活水平的提高，購房不僅僅是為了居住，同時還考慮保值增值功能；</p><p>　　5. 隨著經濟水平的提高，人民群眾對居住條件產生了高層次的愿望，對寬敞、舒適、功能齊全、服務配套、環(huán)境優(yōu)美的住宅有強烈需求。</p><p>　　6. 住房抵押貸款和公積金

51、制度的推行，有力地激發(fā)了人們的購房欲望。</p><p>　　4.2.2 市場前景預測</p><p>　　根據廣漢市統(tǒng)計資料顯示，廣漢市市區(qū)房地產開發(fā)投資2003年到2007年，廣漢市國內生產總值由2003年的57.6億增加到2007年的110.3億元，地方財政一般預算收入由2003年的1.5億增加到2003年的3.8億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2003年的7659元增加到2007年的1

52、0557元。以上情況表明我是的住房銷售依然火爆。</p><p>　　根據我市近幾年來開發(fā)的商品住宅情況，除一部分平改樓給居民還遷的住宅建筑面積在60～70平方米以外，大部分商品房都是大平米戶型，并且從目前市場銷售情況來看供不應求。</p><p>　　根據市場調研分析，擬設計A、B三種戶型，即A戶型100平米以上，占三分之一；B戶型110～120平米，占三分之一；C戶型140平米左右，占

53、三分之一。</p><p>　　4.2.3、營銷戰(zhàn)略 </p><p>　　房地產營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全

54、局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。多年以來，大多數房地產開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點

55、”也在逐年轉變。生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”</p><p>　　1我國消費型態(tài)的變化</p><p>　　1M1在《多種形態(tài)的我國城市消費者》一書中，運用VALS分析方法，將我國城市消費者細

56、分為如下7類：平實型消費人群；潛力消費人群；消極消費人群；實力消費人群；中堅消費人群；弱勢消費人群；經濟型消費人群。并對各個消費群體的消費特征以及在各消費領域的消費偏好進行了具體的描述。這些劃分有利干零售企業(yè)更透徹的研究某一細分市場的消費者的生活形態(tài)，把握其價值觀、消費傾向、業(yè)余活動等將成為廣大商家營銷策略的設計基礎。</p><p><b>　　2消費需求的變化</b></p>

57、<p>　　隨著社會發(fā)展和時尚的變遷，生產企業(yè)的研發(fā)能力不斷增強，形式各樣的商品不斷推向市場，消費者的求變心理越來越明顯，與此同時，隨著不同的收入群體的形成，消費需求多元化的態(tài)勢也很明顯，高、中、低各消費群體形成了不同的消費特征，另一方面，隨著我國與世界經濟的進一步融合，更多的國外品牌、服務將落戶我國，使我國消費者的消費形態(tài)，生活方式的國。際化趨勢日益明顯.</p><p><b>　　3

58、消費意識的變化</b></p><p>　　消費者的消費意識有了明顯的變化，消費行為更加理性化，質量觀念和維護自己權益的意識日益增強?這種消費意識的轉變表現在消費者對商品的選擇性的增強上，消費者在進行消費時變得“苛刻”而“復雜”，對于商品和服務的廠家、價格、品質、品牌、地點等因素進行比較，選擇最佳的因素進行組合，決定消費一國內學者對消費者超市購買行為的調查研究也表明消費者的價值導向越來越強：消費者選擇

59、性的增強，表明消費者的消費行為更加理性化。</p><p>　　了解消費得的需求，運用合適的產品、定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者需要。所以我們應該：　　（1）認清消費的需求。 　　（2）激起和滿足消費者的欲望。 　?。?）制造所能銷售的產品并有效地組織實施銷售活動。 　?。?）以顧客為主體，一切為了滿足消費者。</p><p>　　主要有四大策略就是就房地產的價格、檔次、

60、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產產品有正確的認識。我們的住房類型分為兩種類型，并且還在靠路邊的一層還建設了商品房，方便住宅居民的起居等。</p><p><b>　　4 銷售價格</b></p><p>　　（1） 經過對廣漢市樓盤一些方案的調研有：</p><p>　　城東片區(qū)—東泰-帝景國際：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房

61、 </p><p>　　面積：26664㎡ </p><p>　　建筑面積：越12萬㎡</p><p>　　狀況：一期在售 已售75%</p><p>　　平均價格：3300/㎡</p><p>　　（2） 城南片區(qū)—恒泰雅居：電梯公寓洋房</p><p>　　占地面積：8972㎡<

62、;/p><p>　　建筑面積：約26238㎡</p><p>　　狀況：在售，已售75%</p><p>　　平均價格：3200/㎡</p><p>　?。?） 經開區(qū)-上美年華：西班牙式電梯花園洋房 </p><p>　　占地面積：33300㎡</p><p>　　建筑面積：70000㎡<

63、/p><p>　　狀況：在售，已售80%</p><p>　　均價：約2700/㎡</p><p>　?。?） 城東片區(qū)—廣信-拿鐵城</p><p>　　占地面積：26640㎡</p><p>　　建筑面積：50000㎡</p><p><b>　　狀況：在售。</b><

64、;/p><p><b>　　均價4000/㎡</b></p><p>　　以上四個均問廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在3000/㎡左右。</p><p>　　所以次項目的高層建筑銷售價格定在3100/㎡，中層建筑則為3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940元&

65、lt;/p><p>　　停車場：707*5=3535萬元</p><p>　　總價35569.794+3535=39104.794萬元。</p><p>　　5 建筑項目建設方案 </p><p>　　5.1 建筑方案 </p><p>　　5.1.1 平面設計</p><p>　　該項目位于

66、中山大道與深圳路交匯處，并且交通便利，左邊距離廣漢三星堆客運站有150米左右，右邊有竹香園和游家河邊并且距離河有350米左右。小區(qū)東西方向大約有170米，南北方向有200米左右。建筑間距嚴格按照XX地區(qū)標準執(zhí)行，擬建建筑之間及擬建建筑與現有建筑之間均滿足日照間距和消防規(guī)范要求，南側間距不少于2米，東西兩側分別不少于不少于2米和12米，北側退XX道不少于12米；日照間距系數為1.75，每戶住宅均滿足日照衛(wèi)生要求。</p>&

67、lt;p>　　5.1.2 立面設計</p><p>　　本項目住宅樓的立面造型及色彩具有時代感，同時與周邊環(huán)境相呼應，沿街小區(qū)配套用房北立面與主樓北立面平齊。項目建筑為板式多層樓房，層數為18層，房頂為坡屋頂，陽臺造型為弧狀的落地玻璃陽臺，美觀大方。曲線景觀帶自由活潑，時尚現代，使居住環(huán)境充滿浪漫風格。</p><p>　　道路旁2-6層住房平米圖（圖3）</p>&

68、lt;p>　　規(guī)劃地中央十棟房屋平面設計圖（圖4）</p><p>　　5.1.3 結構設計</p><p>　　該項目的建筑結構為框輕結構，并且墻體用空心磚與多孔磚相互配合砌筑，在浴室活著廁所則有實心磚墊底。</p><p>　　6 項目實施進度安排 </p><p>　　6.1 工程項目管理 </p><p

69、>　　管理是指從事工程項目管理的企業(yè)（以下簡稱工程項目管理企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理的具體方式及服務內容、權限、取費和責任等，由業(yè)主與工程項目管理企業(yè)在

70、合同中約定。</p><p><b>　　其中階段有：</b></p><p>　　一,立項決策階段 　　1,組織進行項目建議書的編制及立項報批; 　　2,協(xié)助業(yè)主選擇咨詢單位,簽訂咨詢合同,并對咨詢單位的編制工作進行檢查,管理; 　　二,設計管理 　　1,協(xié)助業(yè)主選擇勘察設計單位,簽訂勘察設計合同; 　　2,協(xié)助業(yè)主及時向設計單位提供所需的各種資料及外部條

71、件的證明; 　　3,監(jiān)督勘察設計合同的履行及對設計單位進行管理; 　　4,代表業(yè)主向政府職能部門報審設計文件; 　　三,前期準備階段 　　1,代表業(yè)主進行建設用地規(guī)劃許可證及建設工程規(guī)劃許可證的報批; 　　2,進行施工圖審查的協(xié)調; 　　3,監(jiān)理單位的確定; 　　4,施工單位的確定及施工許可證的辦理. 　　(四)采購管理 　　1,進行整個項目的合同體系策劃,制定采購計劃; 　　2,完成招標代理的全部工作 　　3,負

72、責采購合同的管理; 　　五,項目實施階段 　　1,負責組織協(xié)調設計單位在工程實施階段的配合工作; 　　2,代表業(yè)主與有關工程質量安全等部門的聯(lián)系工作; 　　3,監(jiān)督監(jiān)理合同的履行; 　　4,審查承包商提供的試車報告,并組織人員進行見證試車; 　　5,審查承包商的</p><p>　　6.2 項目實施進度 </p><p>　　6.2.1 項目進度安排</p>

73、<p>　　編制《項目建議書（代可行性研究報告）》并報批1個月；</p><p>　　完成項目初步設計并報批2個月；</p><p>　　完成施工圖設計及審查1個月；</p><p><b>　　土建施工15個月；</b></p><p><b>　　竣工驗收1個月；</b></p&

74、gt;<p>　　項目全部工期預計30個月。</p><p><b>　　施工進度表：</b></p><p>　　7 投資估算與資金籌措</p><p>　　財務分析是以會計核算和報表資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能

75、力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它是為企業(yè)的投資者、債權人、經營者及其他關心企業(yè)的組織或個人了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現狀、預測企業(yè)未來做出正確決策提供準確的信息或依據的經濟應用學科。</p><p>　　7.1. 土地開發(fā)成本</p><p>　　7.1.1 土地費用：指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續(xù)費和稅費支出等。這

76、些費用直接計入本科目。</p><p>　　本地塊位于中山大道與深圳路交匯處，該項目占地52.51畝，土地拍賣價格為34/畝，在35萬/畝成交。</p><p>　　土地總價值：187.85萬元。</p><p>　　7.1.2 土地征用及拆遷補償費用：由于該宗地塊已由政府部門負責拆遷，因此拆遷費不計算。</p><p>　　7.2 前期

77、工程費用 </p><p>　　7.2.1規(guī)劃設計費用：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。按建安工程費的3%計算?？傆?58.07萬元。</p><p>　　7.2.2勘測丈量費用：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費

78、、放線費、建筑面積丈量費等。按建安工程費的0.3%計算，35.807萬元。</p><p>　　7.2.3項目報建費用：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。包括：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。按150元/平方米計算，總價為1681.527萬元。</p><p>　　7.2.4“七通一平”費用：路通、上水通

79、、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通和場地平整。按10元/平方米計算，總價為112.1018萬元</p><p>　　7.2.5預算編審費用：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用，包含招標費用。按建安工程費的0.3%計算，總價為35.807萬元。</p><p>　　7.2.6其他費用：包括臨時設施費、勞動定額測定費、白蟻防治費、擋光費、</p>

80、<p>　　危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等，按25萬元計算。</p><p>　　合計：35.807+358.07+2242.036+112.1019+35.807=2223.313萬元。</p><p>　　7.3 建筑安裝工程費用</p><p>　　直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工

81、程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。[23]在本項目中，采用類似工程經驗估算法進行估算，按多層750元/平方米；高層1100元/平方米計算（其中多層建筑面積為11301.8平方米；高層建筑面積為100800平方米），總價為11935.635萬元。</p><p>　　7.4 公共配套設施費</p><p>　　7.4.1 人

82、防工程建設費：其中修建面積：多層按建筑面積的2%計算，計226.036平方米；高層按標準面積計算，計6300平方米。按1550元/平方米計價，總計1011.536萬元。</p><p>　　7.4.2 地下車庫建設費：設計602個停車位，每個30平方米，總計18060平方米。按800元/平方米計價，總價1444.8萬元。</p><p>　　7.4.3 其他費用：包括自行車棚、兒童樂園

83、、健身場所建設費，綠化易地建設費、垃圾處理費等。按250萬元計算。</p><p>　　合計：1011.536+1806+250=2706.336萬元。</p><p>　　7.5 基礎設施配套費</p><p>　　7.5.1 道路建設費用：小區(qū)道路規(guī)劃為4米寬的瀝青路面，規(guī)劃面積為8501平方米，按150元/平方米計價，總價127.515萬元。</p&

84、gt;<p>　　7.5.2 園林及綠化費用：園林及綠化按成都地區(qū)中高檔小區(qū)檔次規(guī)劃，規(guī)劃面積為11902.3平方米，按450元/平方米計價，總價535.6035萬元。</p><p>　　7.5.3 其他費用：包括市政公用設施配套費、供水、供氣、供電、污水處理、電信工程等費用。按750萬元計算。</p><p>　　合計：127.515+535.6035+750=141

85、3.1185萬元。</p><p>　　7.6 不可預見費</p><p>　　不可預見費用包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前各項費用估算的準確程度，以上述五項之和為基數：18466.2525萬元。按3％計算，合計553.99萬元。</p><p>　　前6項總和：18466.2525+553.99=19045.4423萬元。</p>

86、<p><b>　　7.2 資金籌措</b></p><p>　　廣漢市鑫躍房地產項目的預計分三期開發(fā)并銷售。由于房地產開發(fā)項目需要的資金量十分巨大，如果僅僅是有企業(yè)全部投入自有資金開發(fā)將帶來極大的風險，因此需要融資。由于隨著宏觀政策的調整、銀行借款利率的波動、通貨膨脹的影響，間接地增加了企業(yè)的開發(fā)成本。因此，經過分析計算及營銷規(guī)劃決定將項目分三期滾動開發(fā)銷售。以便利用前一期的

87、銷售收入，投入下一期的開發(fā)中去，以期實現資金鏈的良性滾動發(fā)展，從而減少開發(fā)商的融資壓力，降低投資風險和成本。同時，近年來國家對房地產市場的宏觀調控政策不斷變化，房地產市場變化很快，風險控制相對困難。[16]分期開發(fā)能夠根據市場需求的變化，及時調整開發(fā)計劃，樓盤始終能夠滿足市場的需要。資金的籌措計劃以房地產開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量，本項目的資金來源有自有資金、銷售收入再投資和銀行貸款三種渠道。為

88、了降低開發(fā)成本，應優(yōu)先使用自由資金，其次是銷售收入再投資，剩余的資金缺口才安排銀行貸款。</p><p>　　本項目總投資費用總額為19045.4423萬元。項目開發(fā)為20個月，分兩期。</p><p>　　1.一期工程：工程開工首先向銀行貸款10000萬元建設一期工程。借款期2年。</p><p>　　2.二期工程：工程在二期開始首先預售住房并且在進行二期工程建設

89、，不足的小部分差額由公司支付。</p><p><b>　　八、經濟評價</b></p><p>　　財務評價（也稱財務分析）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價格，根據國家現行財稅制度和現行價格體系，分析計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表,計算財務評價指標,考察項目的盈利能力，清償能力和外匯平衡等財務狀況，借以判別項目的財務可行性。</p>&

90、lt;p>　　房地產開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)評價法和動態(tài)評價法兩種。對于規(guī)模較小、周期較短的項目，可采用靜態(tài)評價法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)評價法。</p><p><b>　　8.1、基本數據</b></p><p>　　8.1.1、計算期的確定</p><p>　　項目建設工期為1.5年

91、，根據房地產項目建成即出售的特點，項目計算期擬定為4年，其中第三年開始營業(yè)收入。</p><p>　　8.1.2、營業(yè)收入、稅金及附加估算</p><p>　　8.1.2.1 經過對廣漢市樓盤一些方案的調研有：</p><p>　　城東片區(qū)—東泰-帝景國際：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房 </p><p>　　面積：26664㎡

92、</p><p>　　建筑面積：越12萬㎡</p><p>　　狀況：一期在售 已售75%</p><p>　　平均價格：3300/㎡</p><p>　　8.1.2.2 城南片區(qū)—恒泰雅居：電梯公寓洋房</p><p>　　占地面積：8972㎡</p><p>　　建筑面積：約26238㎡&

93、lt;/p><p>　　狀況：在售，已售75%</p><p>　　平均價格：3200/㎡</p><p>　　8.1.2.3 經開區(qū)-上美年華：西班牙式電梯花園洋房 </p><p>　　占地面積：33300㎡</p><p>　　建筑面積：70000㎡</p><p>　　狀況：在售，已售80

94、%</p><p>　　均價：約2700/㎡</p><p>　　8.1.2.4城東片區(qū)—廣信-拿鐵城</p><p>　　占地面積：26640㎡</p><p>　　建筑面積：50000㎡</p><p><b>　　狀況：在售。</b></p><p><b>

95、;　　均價4000/㎡</b></p><p>　　以上四個均問廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在3000/㎡左右。</p><p>　　所以次項目的高層建筑銷售價格定在3100/㎡，中層建筑則為3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940元</p><p>　　房屋出售

96、：35569.1940萬元</p><p>　　停車場：707*5=3535萬元</p><p>　　總價35569.794+3535=39104.794萬元。</p><p>　　項目繳納營業(yè)稅，其稅率為5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅額的7%計征；教育費附加按營業(yè)稅額的3.5%計征。</p><p>　　項目繳納營業(yè)稅：39104.794*0

97、.05=1955.24萬元</p><p>　　城市維護建設稅：195524*0.07=136.87萬元</p><p>　　教育費附加：195524*0.035=68.435萬元</p><p>　　稅金：1955.24+136.87+68.435=2160.545萬元</p><p>　　8.2、利潤估算及分配</p>&l

98、t;p>　　利潤總額=銷售收入—總成本—稅金及附加</p><p>　　=39104.794-19020.2425-2160.545</p><p>　　=17924.0065萬元</p><p>　　依據現行財稅制度，項目繳納企業(yè)所得稅，稅率為33%。</p><p>　　企業(yè)所得稅=應納稅所得額×稅率</p>

99、<p>　　=39104.794*0.33</p><p>　　=12904.58202</p><p>　　稅后利潤=利潤總額—企業(yè)所得稅</p><p>　　經計算：項目利潤總額=17924.0065-12904.58202=5019.42448萬元</p><p>　　9.3、財務盈利能力分析</p><

100、p>　　投資利潤率=5019.42448÷19020.2425×100%=26.39%</p><p>　　投資回收期（Pt）=22.27月</p><p>　　經計算，項目投資回收期為24.3月（含建設期），表明項目能較快收回投資。</p><p>　　九、可行性研究分析結論</p><p>　　該項目的建設符合國

101、家宏觀經濟政策和產業(yè)政策，符合XX市城市建設總體規(guī)劃和相關政策，項目建房檔次符合未來人群的需求，有良好的市場前景。對于搞活地方經濟，方便群眾生活，美化市容等具有積極意義，社會效益顯著。</p><p>　　從財務盈利能力分析看，投資利潤率、利稅率均較理想，財務內部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務凈現值大于零，表明項目具有一定的盈利能力。因此，項目從財務上講是可行的。</p><p>&l

102、t;b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1] 黃健敏.ZD房地產開發(fā)項目的可行性研究[D].成都：西南交通大學，2008.</p><p>　　[2] 潘蜀健.房地產項目投資[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999.</p><p>　　[3] 季豐,張勇.2010年房地產業(yè)發(fā)展政策導向探析[J].上海房產，2010（2）.<

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