北侖中心區(qū)c1地塊開發(fā)可行性研究【開題報(bào)告】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文開題報(bào)告</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　北侖中心區(qū)C1地塊開發(fā)可行性研究</p><p><b>　　選題的背景與意義</b></p><p>　　任何一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)都一定會(huì)有項(xiàng)目可行性

2、研究。</p><p>　　項(xiàng)目可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作。在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，包括對建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。</p><p>　　房地

3、產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)，是項(xiàng)目申請建設(shè)執(zhí)照和市政配套的依據(jù)，是項(xiàng)目籌集資金的依據(jù)，同時(shí)也是政府相關(guān)行政機(jī)構(gòu)審批項(xiàng)目立項(xiàng)，頒發(fā)相關(guān)證照的依據(jù)，是金融投資機(jī)構(gòu)審批信貸的依據(jù)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作是一項(xiàng)必要性，重要性的工作，是一項(xiàng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)前期必須進(jìn)行的工作。</p><p>　　二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題</p><p>　　1

4、、項(xiàng)目概況分析：對項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性進(jìn)行分析。</p><p>　　2、市場調(diào)查分析預(yù)測：包括房地產(chǎn)宏觀、中觀（所在地區(qū)）和微觀（項(xiàng)目邊）市場分析和預(yù)測 。</p><p>　　3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與進(jìn)度：包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的原則和具體設(shè)想以及項(xiàng)目開發(fā)主要工作階段、內(nèi)容和進(jìn)度安排 。</p><p>　　4、項(xiàng)目費(fèi)用估算與資金籌措：包括投資估算

5、、資金籌措與使用計(jì)劃。</p><p>　　5、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)：包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的測算，盈利能力、償債能力分析。</p><p>　　6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不確定性分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 。</p><p>　　7、項(xiàng)目的方案比選：通過各個(gè)方案之間的比較進(jìn)行方案選擇。</p><p>　　8、項(xiàng)目社會(huì)評價(jià)：分析項(xiàng)目對區(qū)域社會(huì)的經(jīng)濟(jì)

6、效益和費(fèi)用，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。</p><p>　　9、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議：提出結(jié)論性意見和建議。</p><p>　　三、研究的方法與技術(shù)路線</p><p><b>　　1、經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法</b></p><p>　　可行性研究的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法分為財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)"部分。財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)

7、行財(cái)稅制度和價(jià)格的條件下考慮項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)只計(jì)算項(xiàng)目本身的直接效益和直接費(fèi)用，即項(xiàng)目的內(nèi)部效果。使用的計(jì)算報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益率估算表。評價(jià)的指標(biāo)以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標(biāo)。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是從國民經(jīng)濟(jì)綜合平衡的角度分析計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈效益，包括間接效益和間接費(fèi)用，即項(xiàng)目的外部效果。為正確估算國民經(jīng)濟(jì)的凈效益，一般都采用影子價(jià)格代替財(cái)務(wù)評價(jià)中的現(xiàn)行價(jià)格。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本報(bào)表為

8、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流量表（分全部投資與國內(nèi)投資兩張表）。評價(jià)的指標(biāo)是以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為主要指標(biāo)，同時(shí)計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率等指標(biāo)，</p><p><b>　　2、市場預(yù)測法</b></p><p>　　市場預(yù)測是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項(xiàng)目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場的銷售情況，根據(jù)市場需求量來確定

9、擬建規(guī)模，以避免選擇項(xiàng)目的盲目性。</p><p>　　市場預(yù)測的方法大體分為兩大類，一類為定性預(yù)測方法，如判斷預(yù)測法、專家評估法等；另一類是定量預(yù)測方法，如時(shí)間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析法、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型分析法等．本文所論及的灰色預(yù)測模型屬定量預(yù)測方法，其特點(diǎn)是應(yīng)用范圍廣，預(yù)測精度高，預(yù)測結(jié)果更為符合實(shí)際，對可行性研究中的市場預(yù)測具有重要意義．</p><p><b>

10、　　3、投資估算法</b></p><p>　　A、工程投資比例分析</p><p>　　a、主要生產(chǎn)項(xiàng)目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項(xiàng)目、公用工程項(xiàng)目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運(yùn)輸及外管)、服務(wù)性工程、生活福利設(shè)施、廠外工程、其它費(fèi)用項(xiàng)目、預(yù)備費(fèi)各占建設(shè)總投資的比例。</p><p>　　b、設(shè)備購置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用占建設(shè)總投

11、資的比例。</p><p>　　B、分析影響投資的主要因素</p><p>　　C、與國內(nèi)類似工程項(xiàng)目的比較，分析說明投資高低原因</p><p>　　4、增量凈效益法（有無比較法）</p><p>　　將有項(xiàng)目時(shí)的成本（效益）與無項(xiàng)目時(shí)的成本（效益）進(jìn)行比較，求得兩者差額，即為增量成本（效益），這種方法稱之為有無比較法。有無比較法比傳統(tǒng)的前

12、后比較法更能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的真實(shí)成本和效益。</p><p>　　四、研究的總體安排與進(jìn)度</p><p>　　2010-11-24至2010-12-07：收集資料，完成開題報(bào)告和文獻(xiàn)綜述。</p><p>　　2010-12-08至2011-01-14：翻譯文獻(xiàn)、擬定調(diào)查方案，設(shè)計(jì)書面調(diào)查問卷，</p><p><b>　　實(shí)施全

13、面調(diào)查。</b></p><p>　　01-15至02-28：統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目初步定位，完成調(diào)研報(bào)告。</p><p>　　03-01至03-15：設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃方案，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，繪制初步方案</p><p><b>　　規(guī)劃圖。</b></p><p>　　03-16至03-31：安排項(xiàng)目

14、開發(fā)進(jìn)度，繪制橫道圖，編制租售計(jì)劃表和擬定營</p><p><b>　　銷方案。</b></p><p>　　04-01至04-14：投資估算，擬定籌資方案，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)與不確定性</p><p><b>　　分析。</b></p><p>　　04-15至04-24：征求意見，修改定稿，提

15、交報(bào)告。</p><p>　　04-25至05-06：答辯準(zhǔn)備，參加答辯等。</p><p><b>　　五、主要參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]余源鵬.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2008</p><p>　　[2]劉曉君.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].(第二版).中國建筑工業(yè)出版社,2008

16、.53~61</p><p>　　[3]俞明軒.房地產(chǎn)評估[M].中國人民大學(xué)出版社,2007</p><p>　　[4]石海兵.投資項(xiàng)目策劃與可行性研究實(shí)務(wù)[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2002</p><p>　　[5]王立國.工程項(xiàng)目可行性研究[M].人民郵電出版社,2002.45~49</p><p>　　[6]簡三德.項(xiàng)目評估與可行性

17、研究[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004.23~27</p><p>　　[7]李紅鏑.可行性研究原理與方法[M].四川電子科技大學(xué)出版社,2005.35~37</p><p>　　[8]徐學(xué)東.建筑工程估價(jià)與報(bào)價(jià)[M].中國計(jì)劃出版社,2005.108~112</p><p>　　[9]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國物價(jià)出版社,2002.48~51<

18、;/p><p>　　[10]陳起俊.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與管理[M].中國建筑工業(yè)出版社,2007</p><p>　　[11]國家發(fā)展改革委.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)[M].(第三版)中國計(jì)劃出版社,2006</p><p>　　[12]余源鵬.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2008.333~339</p><p>　　[

19、13]王國培.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究必要性[J].科技信息,2007(19):13~16</p><p>　　[14]黃依理.關(guān)于項(xiàng)目可行性研究若干問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2007(23):9~11</p><p>　　[15]張勇.淺談項(xiàng)目可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)中的作用[J].山東煤炭科技,2005(5):18~19</p><p>　　[16]韓維宜.可

20、行性研究在項(xiàng)目建設(shè)前期中的作用[J].新疆有色金屬，2006(4):23~25</p><p>　　[17]何繼志.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評估要點(diǎn)[J].中國工程咨詢,2003(8):12~14</p><p>　　[18]2008年年寧波房地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報(bào)告.中國投資咨詢網(wǎng),2008</p><p>　　[19]Raghava R.

21、60;Kommalapati. Feasibility Studies:What Will It Take to Achieve Your Commercial Goals [J]. Water, Air, & Soil Pollution, 1999(4): 

22、63-65</p><p>　　[20]Wies law Paja. Real Estate Investment Projects Feasibility Studies [J]. Springer Berlin / Heidelberg, 2005(8): 42-45&l