利用集體建設用地建設租賃住房試點

1、<p><b>　　附件1</b></p><p>　　沈陽市利用集體建設用地建設租賃住房</p><p><b>　　試點工作實施方案</b></p><p>　　為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建租購并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，依據《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)<利用

2、集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》（國土資發(fā)〔2017〕100號），結合我市實際，制定本方案。</p><p>　　一、指導思想和基本原則</p><p><b>　　指導思想</b></p><p>　　根據黨的十九大會議精神，深化農村集體產權制度改革，保障農民財產權益，壯大集體經濟，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，準

3、確把握住房的居住屬性，以構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為主要目標，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，健全房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，讓全體人民住有所居。</p><p><b>　?。ǘ┗驹瓌t</b></p><p>　　尊重農民意愿，維護農民權益。利用集體建設用地建設租賃住房（以下簡稱“集體租賃住房

4、”），要切實尊重農民意愿，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作，使農民和農村集體通過出租房屋獲得長期穩(wěn)定收益，分享城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展成果。</p><p>　　把握改革方向，提高服務效能。堅持市場經濟方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，落實“放管服”要求，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率。</p><p>　　規(guī)范有序，審慎穩(wěn)妥,封閉運行。嚴格區(qū)別于小產權房，集體租賃住房從源頭開始符合規(guī)劃、完備各項手續(xù)

5、、受不動產登記保護。審慎穩(wěn)妥推進試點，保持平穩(wěn)有序，封閉運行，風險可控。</p><p>　　強化部門協(xié)作，形成改革合力。注重與不動產統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成合力全面推進改革。</p><p><b>　　二、工作目標</b></p><p>　　通過集體租賃住房項目，增加住房的有效供應，緩解住房供求矛盾

6、。以項目為抓手，邊試點，邊總結，邊提升，探索集體租賃住房建設和運營規(guī)則，形成可復制、可推廣的經驗和做法。</p><p><b>　　三、試點范圍</b></p><p>　　在沈陽市行政范圍內選擇試點項目分批開展，地塊從小到大，從易到難，循序漸進，逐步開展，首期試點擬選擇1-2個地塊。重點選擇基礎設施完備，醫(yī)療、教育、交通等公共設施配套齊全，有較大人口住宿需求的區(qū)域

7、。特別是滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)結合部，或者是新畢業(yè)大學生較為集中的產業(yè)園、科技園、創(chuàng)新園、自貿區(qū)等功能園區(qū)附近。</p><p><b>　　四、工作內容</b></p><p><b>　　（一）項目準入條件</b></p><p>　　1. 規(guī)劃計劃。市規(guī)劃國土部門統(tǒng)一制定集體租賃住房項目年度實施計劃，

8、報市政府批準后實施，并可根據項目具體情況調整年度實施計劃。適時委托專業(yè)機構編制沈陽市集體租賃住房開發(fā)專項規(guī)劃。</p><p>　　2. 符合各類規(guī)劃。集體租賃住房建設必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及環(huán)境保護等相關要求。</p><p>　　3. 以存量土地為主。集體租賃住房項目建設以存量集體建設用地為主，原則上不得占用耕地，如遇集體建設用地中插花農用地等情況，可采取增減掛鉤的方式對用

9、地布局進行優(yōu)化。</p><p>　　4. 用地規(guī)模及用途。集體租賃住房項目土地用途確定為住宅用地，土地使用年期不得超過70年，用地規(guī)模參照國有建設用地中住宅用地規(guī)模進行控制，新民市、法庫縣、康平縣不得超過7公頃，其他區(qū)（開發(fā)區(qū)）不得超過20公頃。</p><p>　　5. 權屬地類認定。集體租賃住房項目需在集體土地權屬無爭議的前提下開展。如歷史從未取得過集體土地使用權證書，需以地籍部門認

10、定的權屬地類為準，進行初始登記。</p><p><b>　?。ǘ╉椖壳捌跍蕚?lt;/b></p><p>　　1. 確定實施主體。集體租賃住房項目可以由村鎮(zhèn)集體經濟組織自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營。按照農民自愿的原則，集體租賃住房開發(fā)、運營方案由村民會議討論決定，或者在村民會議授權的前提下，由村民代表會議討論決定。以上兩種方式均須征得村民會議三分之

11、二以上成員或三分之二以上村民代表的同意。</p><p>　　2. 資金籌措準備。集體經濟組織可以利用自有資金及向銀行貸款建設租賃住房。鼓勵村集體經濟組織與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）合作或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）內部村與村之間合作，發(fā)揮各自土地、資金優(yōu)勢。</p><p>　　3. 前期土地整理。優(yōu)先利用集體工礦、學校等便于土地整理的地塊。如利用農民宅基地，需農民自愿，按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，采取重

12、新安排宅基地建房、提供安置房及貨幣補償等方式，或者多種方式相結合對農民進行公平合理安置補償，保障農民居住權。整理后剩余土地用于建設集體租賃住房項目。</p><p>　?。ㄈ┤牍?、聯(lián)營合作</p><p>　　1. 合作企業(yè)。國有企業(yè)或民間資本均可以與集體經濟組織以入股、聯(lián)營方式建設運營，以國有企業(yè)投資為主。集體經濟組織可自行選擇合作單位，以協(xié)議方式入股、聯(lián)營，入股、聯(lián)營期限不得超過土地

13、用途的使用年限。</p><p>　　2. 地價確定。集體建設用地使用權價格通過先評估國有劃撥建設用地使用權價格，再核減集體建設用地轉為國有建設用地過程中發(fā)生的各類費用的方式進行確定。市地價評審委員會根據地價評估結果、土地市場運行情況和區(qū)政府建議價格綜合確定集體建設用地使用權價格，為村集體經濟組織入股、聯(lián)營提供依據和參考。</p><p>　　3. 簽訂協(xié)議。在縣（市）、區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道

14、）的指導下，集體經濟組織與合作企業(yè)聯(lián)合制定入股、收益分配方案，并簽訂合作協(xié)議，集體經濟組織要有保底分紅，同時約定合作期限、資產歸屬、參與就業(yè)等其他內容，方案及協(xié)議必須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會通過。</p><p>　　4. 成立公司。合作協(xié)議簽訂后，成立新公司，制定公司章程，辦理工商登記等相關手續(xù)。</p><p>　　5. 收益分配。按照入股、聯(lián)營合作協(xié)議，集體經濟組織在新公

15、司收益中，原則上實行按股分配。本集體經濟組織成員可以根據在經濟合作社或股份經濟合作社中擁有的股份或份額，參加集體收益分配。對集體租賃住房的合作協(xié)議履行、收益分配等重大事項，集體經濟組織應嚴格履行民主程序，定期公布賬目，接受集體經濟組織成員及董事會的監(jiān)督。</p><p>　　6. 監(jiān)督管理?？h（市）、區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負責對合同執(zhí)行及農民利益保障進行監(jiān)管。各級農業(yè)主管部門按照國家、省市有關規(guī)定，對農村集體資產管

16、理工作進行指導和監(jiān)督。</p><p><b>　?。ㄋ模┻\營管理</b></p><p>　　集體租賃住房是一種集體持有的租賃產業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益。運營采取兩種方式：一是納入我市住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺統(tǒng)一運營管理；二是由集體經濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司自行運營。對住房租賃企業(yè)進行統(tǒng)一登記管理，經營范圍為“住房租賃經營”。</p>

17、<p>　　集體租賃住房的出租年期不得超過20年，出租合同到期后，原承租人可優(yōu)先續(xù)租?？梢杂蓚€人租賃或單位包租，單位包租的，只能安排本單位職工家庭住宿，禁止承租人將所承租的租賃住房轉借、轉租或改變用途，由房產管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和縣（市）、區(qū)政府負責監(jiān)管。</p><p><b>　　（五）資產歸屬</b></p><p>　　集體租賃住房項目中，集體建

18、設用地所有權歸集體經濟組織所有。 </p><p>　　集體經濟組織應嚴格按照國家、省市農村集體資產管理和《村集體經濟組織會計制度》的有關規(guī)定，管理集體租賃住房等相關集體資產。</p><p><b>　　（六）項目實施程序</b></p><p>　　1. 試點項目申請。集體經濟組織按照本方案的相關要求擬定試點項目實施方案，方案由集體經濟組織

19、成員大會或成員代表大會通過，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府初審同意，報縣（市）、區(qū)政府核準后，由縣（市）、區(qū)政府正式上報市政府申請試點項目。</p><p>　　2. 試點項目批準。收到試點項目申請后，市政府組織市規(guī)劃國土、發(fā)改、農委、房產、建委等相關部門對試點項目實施方案進行審查并提出意見，最終由市政府批準后實施，并報省國土資源廳備案。</p><p>　　3. 相關手續(xù)報批。試點項目實施方案獲批后

20、，由集體經濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司申請辦理立項、規(guī)劃、用地、建設及不動產登記等相關手續(xù)。各類手續(xù)均需注明：“集體租賃住房項目，只租不售”。具體審批流程如下：</p><p>　　項目立項備案等審批手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）發(fā)展改革部門對試點項目的項目性質、建設主體、投資來源、招投標方案等方面進行審查，辦理項目批復文件。</p><p>　　用地預審手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部

21、門對項目的用地合規(guī)性、用地標準等進行審查，辦理《建設項目用地預審意見》。</p><p>　?。?）項目規(guī)劃手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部門根據相關規(guī)劃要求，出具規(guī)劃條件，規(guī)劃條件中應包含地塊位置、用地性質、規(guī)劃條件和用地范圍，并核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。</p><p>　?。?）項目用地手續(xù)。集體經濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司申請使用集體建設用地。由市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部

22、門進行初審，根據《遼寧省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》相關規(guī)定，0.5公頃以下報縣人民政府審批；0.5公頃以上報市規(guī)劃國土部門審核后，上報市人民政府批準。市、縣人民政府批準后，下達集體建設用地使用批復，批復中明確：土地坐落、面積、用途、使用年限，使用權類型為自用或入股聯(lián)營使用。</p><p>　?。?）項目施工手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）建設主管部門依據項目立項、規(guī)劃、用地手續(xù)，辦理項目《建設

23、工程施工許可證》。</p><p>　　（6）項目竣工手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）建設主管部門按規(guī)定辦理竣工驗收備案手續(xù)。</p><p>　　（7）不動產登記手續(xù)。集體經濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司在取得集體建設用地使用權批復后，辦理不動產登記。集體租賃住房項目在取得項目竣工驗收手續(xù)后，依法辦理不動產權證書，不動產權證書按幢核發(fā)，均不予分割辦理單元、單戶產權證，同時注明不得轉讓、抵押。&

24、lt;/p><p><b>　　五、支持政策</b></p><p>　　（一）規(guī)劃和建設標準方面。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。集體租賃住房項目應符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范，套型結構和面積標準可結合區(qū)域實際需要，按市場需求進行規(guī)劃、設計和建設，實施全裝修成品交房，禁止建設低密度住宅。項目可設置一定比例的商業(yè)服務等配套

25、設施，建筑面積不超過總建筑面積的15%。</p><p>　　（二）簡化審批流程方面。優(yōu)化項目預審、立項、規(guī)劃、用地、施工、竣工驗收、項目運營管理等審批程序，建立快速通道。在城鄉(xiāng)控詳規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域，規(guī)劃指標可以在項目建設實施方案中同步設計，方案獲批可作為控詳規(guī)劃的依據。項目立項、用地預審、規(guī)劃選址可在方案報批中一并審查，方案批復可作為立項、用地預審、規(guī)劃選址審批的同效文件。同步受理工程報監(jiān)和施工許可，勘察和設計

26、、施工、監(jiān)理同步、一體化招標。</p><p>　　（三）財稅金融支持方面。引導金融機構加大對建設租賃住房的貸款支持力度，鼓勵金融機構為符合條件的集體經濟組織提供信貸支持。</p><p>　　（四）公積金提取方面。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市無自有產權（含尚未取得《房屋所有權證》）住房且租房自住的，可憑租賃備案證明提取夫妻雙方住房公積金支付房租。</p>

27、;<p>　?。ㄎ澹┕卜辗矫?。縣（市）、區(qū)政府將承租人納入居住地教育、醫(yī)療管理體系，享受沈陽市醫(yī)療服務項目及所在地義務教育，并將符合條件的集體租賃住房承租人納入社保體系。另外，依托基層派出所開展人口居住和治安管理，承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的租賃住房合同依法申領居住證；依托街鎮(zhèn)和村（居）委提供計劃生育、勞動就業(yè)、法律援助等人口基本服務；依托基層黨、團、工會等組織開展社區(qū)文化建設。</p><

28、p>　?。┕彩聵I(yè)性收費方面。集體租賃住房按照居民住宅水、電、氣價格執(zhí)行，非居住功能用房的水、電、氣實行分別計價。</p><p>　　（七）配套設施建設方面。完善集體租賃住房項目道路、自來水、電、煤氣、排水等綜合管網建設?？h（市）、區(qū)政府按照城市規(guī)劃盡快落實集體租賃項目周邊必要的醫(yī)療、教育等設施配套。如需配套建設城市公共交通設施，需規(guī)劃相應的場地建設公交場站和辦公用房，并于建設項目主體工程同步設計、建

29、設、驗收，在城市公交設施竣工后，由交通運輸主管部門參加驗收，驗收合格的，交付交通運輸主管部門配套相應的公交線路。</p><p><b>　　六、工作安排</b></p><p>　　（一）試點工作啟動階段（2017年9月至10月）</p><p>　　市政府成立集體租賃住房工作領導小組，并組織相關部門召開全市試點工作部署會議。</p&g

30、t;<p>　?。ǘ┰圏c實施方案編制及報批階段（2017年10至11月）</p><p>　　按照國家方案有關要求，結合我市實際，編制利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。11月底前報國土部和住建部批準。</p><p>　?。ㄈ┰圏c推進實施和評估階段（2017年12月至2019年11月）</p><p>　　市規(guī)劃國土部門對集體建設用地進行摸

31、底調查，組織有條件的農村集體經濟組織座談，做好政策宣傳，了解經濟組織意愿、需求等，上報市政府確定首批試點地塊。研究制定沈陽市集體租賃住房試點工作實施意見及相關配套政策，全面啟動試點項目實施工作。</p><p>　　相關縣（市）、區(qū)政府及時進行試點項目跟蹤評估，向市集體租賃住房工作領導小組書面匯報跟蹤評估情況。2019年下半年，市集體租賃住房工作領導小組對試點工作情況進行中期評估，對發(fā)現的問題及時整改。</

32、p><p>　?。ㄋ模┛偨Y完善階段（2019年12月至2020年12月）</p><p>　　市集體租賃住房工作領導小組及時對試點的實施情況、取得成效及存在問題進行全面分析，完善各項規(guī)定，總結試點經驗，并適時向市政府和省國土資源廳報告試點總體情況，提出進一步開展集體租賃住房試點工作的意見。</p><p><b>　　七、保障措施</b></

33、p><p><b>　?。ㄒ唬┙M織領導</b></p><p>　　市政府成立市住房租賃試點工作領導小組，市政府主要領導任組長，分管領導為副組長，成員包括市發(fā)展改革委分管領導，市教育局、市公安局、市民政局、市財政局、市人力資源社會保障局、市規(guī)劃和國土資源局、市建委、市交通局、市房產局、市農委、市環(huán)保局、市衛(wèi)生和計生委、市金融辦、市執(zhí)法局、市法制辦、市工商局、市國稅局、市地

34、稅局、市住房公積金中心、市地鐵集團、沈陽供電公司、市燃氣公司、市水務集團、市政務服務辦、人民銀行沈陽營管部等部門主要領導。</p><p>　　市領導小組負責統(tǒng)籌推進我市集體租賃住房試點工作，對具體試點項目方案進行審查，研究解決工作中的重大問題，研究制定推進集體租賃住房建設的相關配套政策。市領導小組辦公室設在市規(guī)劃國土局，負責日常協(xié)調工作。試點實施項目的縣（市）、區(qū)政府也要成立相應的組織機構。各部門工作任務分工見

35、附件。</p><p><b>　　（二）監(jiān)督責任</b></p><p>　　對于未經批準擅自建設租賃住房或者將租賃住房銷售的，應當依法予以查處。嚴格禁止小產權房通過試點工作補辦手續(xù)成為集體租賃住房試點，對為以上情形辦理手續(xù)的相關部門依法追究責任。對試點工作中違規(guī)、違法的行為和個人依法追究責任。</p><p>　　（三）容錯糾錯機制保障&l

36、t;/p><p>　　上級部門要加強對地方的分類指導，尊重基層首創(chuàng)精神，啟動糾錯容錯機制，允許地方進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發(fā)現問題及時糾偏。</p><p>　?。ㄋ模┬麄饕龑?，營造輿論氛圍</p><p>　　各級政府和有關部門要加強輿論正面引導，做好宣傳和動員工作，為集體租賃住房試點工作營造良好的輿論氛圍。</p><p>