投資性房地產(chǎn)核算中存在的問題和解決方法

1、<p>　　投資性房地產(chǎn)核算中存在的問題和解決方法</p><p>　　【摘要】隨著投資性房地產(chǎn)在我國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中的比例越來越大，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)界對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理面臨許多挑戰(zhàn)。因此，通過探討我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題，進(jìn)一步完善其會(huì)計(jì)處理，對(duì)企業(yè)的內(nèi)外部利益關(guān)系人以及我國投資性房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)，會(huì)

2、計(jì)核算，成本模式，公允價(jià)值模式 </p><p>　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題 </p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量會(huì)計(jì)核算中存在的問題 </p><p>　　在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)于投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的要求是比較明確的，即只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足與資產(chǎn)概念完全相同的兩項(xiàng)基本條件才能予以確認(rèn)。雖然在我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已包含其確認(rèn)

3、的基本條件和特殊條件的理念，但未明確予以規(guī)定。 </p><p>　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)核算中存在的問題 </p><p>　　1、投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在的問題。我國準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，并于期末進(jìn)行減值測(cè)試，這無疑是正確的。但對(duì)以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，

4、并將其差額計(jì)入當(dāng)期損益，不符合收入與費(fèi)用的配比原則。從長(zhǎng)期看來，這種處理方法雖然不會(huì)對(duì)企業(yè)的最終利益產(chǎn)生影響，但會(huì)影響到企業(yè)特別是上市公司各期利潤(rùn)的真實(shí)性，給上市公司以調(diào)控利潤(rùn)的空間和時(shí)間，利潤(rùn)可能虛增，影響企業(yè)各期財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和可靠性，從而誤會(huì)導(dǎo)廣大的投資者和消費(fèi)者。 </p><p>　　2、投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額處理存在的問題。在投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量中，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間差額在賬

5、務(wù)處理上缺乏一致性。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，自用房地產(chǎn)或存貨，在向采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值來進(jìn)行，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的原賬面價(jià)值大于公允價(jià)值的，他們的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入到當(dāng)期損益中，否則計(jì)入到資本公積。只有當(dāng)企業(yè)在處置該投資性房地產(chǎn)后，只有當(dāng)其賬面價(jià)值小于公允價(jià)值之間的差額真正實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，才能轉(zhuǎn)入到當(dāng)期損益，這一處理可以理解為會(huì)計(jì)核算中的謹(jǐn)慎性原則。然而對(duì)于后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則要求將

6、資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的差額直接計(jì)入到當(dāng)期損益。然而，同樣是公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的差額，初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量的前后賬務(wù)處理卻出現(xiàn)了不一致的情況。 </p><p>　?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算中存在的問題 </p><p>　　一是投資性房地產(chǎn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件下，企業(yè)有可能調(diào)節(jié)利潤(rùn)，虛構(gòu)資產(chǎn)。企業(yè)可能通過調(diào)整出租日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，調(diào)節(jié)利潤(rùn)或所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，還可

7、以使當(dāng)期營業(yè)利潤(rùn)增加，資產(chǎn)增加，構(gòu)成虛增資產(chǎn)的可能。 </p><p>　　二是在企業(yè)某年存在虧損的情況下，該企業(yè)可以通過處置該資產(chǎn)，將該投資性房地產(chǎn)原轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入。從而使當(dāng)期營業(yè)收入快速增長(zhǎng)，達(dá)到扭虧為盈的目的。 </p><p>　　二、應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題的策略 </p><p>　?。ㄒ唬?yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量

8、會(huì)計(jì)核算問題的策略。在我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，雖然給出了投資性房地產(chǎn)的定義及特征，并且界定了投資性房地產(chǎn)的范圍。但是對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件卻未明確予以規(guī)定，這應(yīng)該在未來準(zhǔn)則修改時(shí)加以完善。明確投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件，將基本條件與投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍結(jié)合起來考慮是否應(yīng)將某資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 </p><p>　?。ǘ?yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)核算問題的策略

9、</p><p>　　1、應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)已經(jīng)出租或持有并準(zhǔn)備增值后出租的土地使用權(quán)和已出租的房屋及建筑物，其在出租期間都會(huì)發(fā)生有形或無形的損耗，其成本和費(fèi)用是實(shí)實(shí)在在的發(fā)生了。因此，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原理，也應(yīng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)折舊或攤銷，以真實(shí)的反映企業(yè)各期的利潤(rùn)水平。企業(yè)可設(shè)置和通過“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”科目核算，也可在“累計(jì)折舊（攤銷）”科目下設(shè)置

10、“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”明細(xì)科目對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行明細(xì)核算。 </p><p>　　2、應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額處理存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)應(yīng)屬于企業(yè)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有，可供出售的資產(chǎn)與金融資產(chǎn)中的采用公允價(jià)值模式核算的“可供出售金融資產(chǎn)”比較接近，然而，與隨時(shí)準(zhǔn)備出售賺取差價(jià)的采用公允價(jià)值模式的“交易性金融資產(chǎn)”有所區(qū)別。公允價(jià)值計(jì)量模式下，交易性金融資產(chǎn)則計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，而可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)

11、值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)該計(jì)入“資本公積”。因此，從資產(chǎn)持有的狀況來分析，采用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)的核算應(yīng)該參照可供出售金融資產(chǎn)的核算，但是為了與其他資本公積有區(qū)別，可以在“資本公積”的科目下設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)公積（房產(chǎn)或土地使用權(quán)）”子科目，并對(duì)處置投資性房地產(chǎn)的收益，根據(jù)投資性房地產(chǎn)初始取得的目的不同，分別計(jì)入“投資收益”或“營業(yè)外收支”。 </p><p>　?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)核算問題的對(duì)策 &

12、lt;/p><p>　　自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，實(shí)質(zhì)上屬于當(dāng)期損益。為防范上市公司利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤(rùn)，改變所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，可將會(huì)計(jì)核算方法改為：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 </p><p>　　通過對(duì)我國投資性房

13、地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題探析，可以看出我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)核算方面存在一定的不足之處，主要體現(xiàn)在我國投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式在運(yùn)用過程中容易與利潤(rùn)操縱聯(lián)系在一起。這主要是因?yàn)槟壳拔覈?jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度較低，會(huì)計(jì)人員總體素質(zhì)不高，相關(guān)監(jiān)管制度和法律法規(guī)不健全等現(xiàn)實(shí)條件。所以為了保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該從根源入手，杜絕利潤(rùn)操縱，同時(shí)應(yīng)在以后的準(zhǔn)則修改中完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的方法。 </p><p>

14、<b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]萬東琴.對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算研究.Business China.2008 </p><p>　　[2]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).2006 </p><p>　　[3]溫玉彪，趙茜.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題及對(duì)策.2010 </p><