房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問題與對(duì)策

1、<p>　　房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問題與對(duì)策</p><p>　　摘 要：近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展本文中主要介紹了房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問題與對(duì)策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 問題 對(duì)策 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2

2、014）02-0017-01 </p><p>　　房地產(chǎn)投資可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；并在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該

3、投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)投資可行性研究中存在以下問題： </p><p>　　一、投資決策者對(duì)于可行性分析不夠重視 </p><p>　　由于近十年來正逢房地產(chǎn)市場(chǎng)高速成長(zhǎng)期，居民對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求不斷加大，投資需求也空前高漲。房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠購得地塊并開工建設(shè)，就能夠獲得較高的利潤(rùn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目前期可行性分析工作并

4、不足夠重視。 </p><p>　　但是隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、全球金融危機(jī)、信貸緊縮等宏觀環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)增速遞減的現(xiàn)象，逐步進(jìn)入市場(chǎng)成熟期。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，融資成本提高，市場(chǎng)波動(dòng)較大等等因素迫使房地產(chǎn)企業(yè)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入。 </p><p>　　例如2013年7月中冶置業(yè)發(fā)布公告，2012年全國(guó)總價(jià)地王南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊被收回。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，資金投入

5、過多及缺乏大盤開發(fā)操作能力等原因使得中冶置業(yè)不得不知難而退。從可行性研究的視角看來，作為中央企業(yè)的中冶置業(yè)沒有做好可行性分析工作。連同2010年已經(jīng)拍下的濱江1號(hào)和3號(hào)地塊，三幅地塊總面積達(dá)到236萬平米，總價(jià)256.54億元。面對(duì)數(shù)百億元的投資項(xiàng)目，理所當(dāng)然地在投資之前就做好充分的可行性研究工作。 </p><p>　　但是在土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的時(shí)候，每次競(jìng)購?fù)恋囟夹枰?jīng)過幾十次甚至上百次的競(jìng)價(jià)才能夠最終

6、拍得標(biāo)的。這使得各個(gè)開發(fā)商獲得土地的概率較小，可行性研究的成本白白損失的概率非常高。這個(gè)問題的一個(gè)解決辦法是使得可行性研究的內(nèi)容模塊化。宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及價(jià)格分析等內(nèi)容可在不同的可行性研究中重復(fù)使用。對(duì)于較為成熟、市場(chǎng)反應(yīng)較好的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)（例如碧桂園鳳凰城），可以直接沿用到其他城市中。 </p><p>　　二、缺乏對(duì)可行性報(bào)告編寫機(jī)構(gòu)的外部評(píng)價(jià)機(jī)制 </p><p>

7、;　　當(dāng)前可行性研究行業(yè)還沒有建立起外部評(píng)價(jià)機(jī)制，而類似的行業(yè)（如證券投資分析行業(yè)）則已經(jīng)形成了較為成熟的外部評(píng)價(jià)制度?！白C券通-中國(guó)金牌分析師排行榜”的評(píng)選已經(jīng)全面采用量化模式，通過對(duì)證券分析師在過去一年發(fā)表研究報(bào)告的上市公司二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)連續(xù)跟蹤，以發(fā)布推薦評(píng)級(jí)報(bào)告后個(gè)股二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)，來反映其推薦個(gè)股的市場(chǎng)接受程度，運(yùn)用研究報(bào)告的"市場(chǎng)影響力"指標(biāo)對(duì)分析師進(jìn)行考察。同時(shí)，評(píng)選還考慮盈利預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率這一客觀指標(biāo)，通過分

8、析師發(fā)布上市公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與年報(bào)披露實(shí)際業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的對(duì)比，客觀評(píng)判分析師市場(chǎng)研判及專業(yè)研究的綜合能力，其結(jié)果能夠展示分析師在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、個(gè)股投資價(jià)值分析三方面的功力。 </p><p>　　如果可行性研究行業(yè)也能夠建立起相應(yīng)的外部評(píng)價(jià)機(jī)制，必定能夠促使各個(gè)研究機(jī)構(gòu)及研究人員更加注重可行性研究報(bào)告的質(zhì)量以維護(hù)其經(jīng)過長(zhǎng)期努力建立起來的行業(yè)聲譽(yù)，而那些研究水平較低、經(jīng)常出錯(cuò)的研究機(jī)構(gòu)和人員將逐步被淘

9、汰掉。 </p><p>　　三、缺乏完善的理論指導(dǎo) </p><p>　　房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)取決于可行性研究環(huán)節(jié)，它作為投資分析中重要部分，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時(shí)又是一個(gè)項(xiàng)目反復(fù)優(yōu)化過程。房地產(chǎn)可行性研究所涉及的內(nèi)容非常廣泛，包括市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、城市規(guī)劃、營(yíng)銷方式、價(jià)格預(yù)測(cè)等等。所涉及的學(xué)科包括政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、建筑學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等等眾多學(xué)科。

10、影響可行性分析結(jié)果的因素?cái)?shù)以百計(jì)。如此復(fù)雜的問題需要有效的可操作的理論指導(dǎo)才能夠完成。 </p><p>　　現(xiàn)有的有關(guān)可行性研究的理論都較為模式化、簡(jiǎn)單化地介紹可行性分析的某一個(gè)方面，如財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資可行性分析的基本依據(jù)是住建部于2000年實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)研究方法和框架。 </p><p>　　由于

11、房地產(chǎn)投資可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，在分析過程中容易產(chǎn)生一些問題。首先是過多地依賴以往經(jīng)驗(yàn)而不重視使用科學(xué)的分析方法。這就會(huì)造成可行性研究結(jié)論不一致的問題。 </p><p>　　這個(gè)問題的一個(gè)解決辦法是在可行性研究中使用現(xiàn)代綜合評(píng)價(jià)方法。綜合評(píng)價(jià)技術(shù)已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的眾多領(lǐng)域并且發(fā)揮了巨大的作用。綜合評(píng)價(jià)方法可以簡(jiǎn)單地理解為把反映被評(píng)價(jià)對(duì)象的多個(gè)指標(biāo)的信息綜合起來，得到一個(gè)新的綜合指標(biāo)，由此綜合

12、指標(biāo)來反映被評(píng)估對(duì)象的整體情況。主要包括層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、模糊綜合評(píng)判法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)法、灰色綜合評(píng)價(jià)法等等。 </p><p>　　然而綜合評(píng)價(jià)是一種理論性和實(shí)踐性都很強(qiáng)的活動(dòng)，具體操作過程較為復(fù)雜，對(duì)評(píng)價(jià)者的綜合素質(zhì)要求較高。這主要是因?yàn)楦鞣N綜合評(píng)價(jià)方法都需要解決權(quán)數(shù)確定這個(gè)棘手的難題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等等因素一直在不斷變化，使得權(quán)數(shù)的確定非常困難。往往需要企業(yè)高管人員、房地產(chǎn)領(lǐng)

13、域的專家、可行性研究人員依據(jù)其知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人價(jià)值觀對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行分析并給各個(gè)指標(biāo)賦予權(quán)數(shù)。當(dāng)前可行性研究人員的素質(zhì)還不夠高，難以掌握過于復(fù)雜的理論工具?？尚行岳碚撗芯康陌l(fā)展方向是創(chuàng)造操作更加簡(jiǎn)單的分析工具，自動(dòng)賦予各個(gè)變量權(quán)重，使得可行性結(jié)論具有一致性，擺脫對(duì)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的依賴。 </p><p>　　四、土地歷史遺留問題及征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)提示不足 　　目前項(xiàng)目可行性研究中主要關(guān)心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)土地遺留問題風(fēng)險(xiǎn)提示

14、不夠，對(duì)土地有關(guān)問題重視不夠，風(fēng)險(xiǎn)提示不夠，沒有提前的應(yīng)對(duì)措施。 </p><p>　　土地歷史遺留問題的主要表現(xiàn)是土地權(quán)屬調(diào)研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一級(jí)開發(fā)尚未結(jié)案、土地權(quán)屬存在糾紛、土地出讓程序不規(guī)范等問題，會(huì)使得房地產(chǎn)投資面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　征地拆遷過程出現(xiàn)問題將使得交地時(shí)間延期。目前土地市場(chǎng)大多是毛地出讓，地上物拆遷進(jìn)度比預(yù)計(jì)進(jìn)度慢，導(dǎo)致政府或者一級(jí)開

15、發(fā)商不能按期移交土地；周邊市政配套沒有按照出讓文件約定進(jìn)行完善，一些土地出讓文件中約定交地條件為六通一平或者七通一平，但實(shí)際交地時(shí)達(dá)不到出讓文件中約定的交地條件，主要是電力、道路等達(dá)不到出讓文件中約定的交地條件。 </p><p>　　各級(jí)政府高度重視維穩(wěn)工作。為了防止征地拆遷過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，一些地方政府要求開發(fā)商在開發(fā)前期提交《社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》和《征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》。四川省2011年開始推行征地拆

16、遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。 </p><p>　　針對(duì)上述變化，可行性研究工作中要認(rèn)真做好項(xiàng)目土地風(fēng)險(xiǎn)實(shí)地調(diào)查工作。首先，項(xiàng)目可行性研究人員一定要從所在地國(guó)土部門主要是國(guó)土部門了解項(xiàng)目土地權(quán)屬情況，調(diào)研重點(diǎn)是了解土地是否存在權(quán)屬不清、抵押、土地征地和一級(jí)開發(fā)結(jié)案情況、土地權(quán)屬是否存在糾紛、土地出讓程序是否規(guī)范等。其次，要做好項(xiàng)目土地地上物調(diào)研工作，重點(diǎn)是要做好地上建筑物和構(gòu)筑物的調(diào)研。地上建筑物方面重點(diǎn)關(guān)注有無居民住宅，了

17、解地上物數(shù)量和拆遷難度，總體目標(biāo)是要相對(duì)準(zhǔn)確地判斷出來項(xiàng)目?jī)舻亟桓稌r(shí)間，并對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)做出充分提示并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。第三，要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的市政配套設(shè)施情況，要對(duì)照項(xiàng)目土地出讓文件里對(duì)大市政配套設(shè)施情況的描述逐條予以落實(shí)，土地現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要對(duì)大市政條件給予特別關(guān)注。 </p><p>　　五、缺乏有效的數(shù)據(jù)來源 </p><p>　　及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是做好可行性研究的必要條件

18、。然而在現(xiàn)實(shí)中，可行性研究人員卻很難找到足夠數(shù)量和質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來撰寫他們的報(bào)告。 </p><p>　　可行性報(bào)告的數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、住建部等政府部門。然而這些部門提供的數(shù)據(jù)對(duì)于可行性研究而言并不夠充分。截止2012年底，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)工作只是實(shí)現(xiàn)了40個(gè)城市的聯(lián)網(wǎng)，而且沒有對(duì)外公開。實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)且信息公開可查詢還有相當(dāng)一段時(shí)間。不僅是可獲得的數(shù)據(jù)數(shù)量較少，而且數(shù)據(jù)質(zhì)量也存在問題。國(guó)家及地方統(tǒng)計(jì)局近年

19、來公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)多次受到社會(huì)各界的質(zhì)疑。在缺乏關(guān)鍵的數(shù)據(jù)情況下做出的可行性分析，其結(jié)論的準(zhǔn)確性必然受到一定影響。 </p><p>　　在一些比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家和地區(qū)，由于他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，建立了比較完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)就可以迅速、方便地獲得所要的數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。 </p><p>　　房地產(chǎn)可行性研究要建立可行性研究相關(guān)數(shù)據(jù)

20、庫。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、銷量等信息透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到系統(tǒng)、完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。市場(chǎng)信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來較大誤差。在這種情況下，更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。在成本信息方面，開發(fā)項(xiàng)目較多的企業(yè)，還需要加強(qiáng)成本等數(shù)據(jù)的匯總工作，建立自己企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫，為進(jìn)一步提高可行性研究中成本估算的精確度打下良好基礎(chǔ)。

21、大中型的房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)政策分析。從國(guó)家和所在城市兩個(gè)層面分析房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策、城市規(guī)劃等政策信息對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。 </p><p>　　總之，當(dāng)前的房地產(chǎn)可行性研究工作中存在著諸多問題，這些問題的解決需要可行性研究人員及相關(guān)人員共同努力才能夠得以解決。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>