房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究投資決策咨詢(xún)特點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)投資決劉惠萍劉惠雯資決策咨詢(xún)是在投資發(fā)生之前，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)受業(yè)主委托，運(yùn)用現(xiàn)代工程學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理科學(xué)理論，借助先進(jìn)的科學(xué)手段、市場(chǎng)調(diào)查方法、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查技術(shù)和信息處理技術(shù)，在掌握大量信息資源的基礎(chǔ)上，為投資者和業(yè)主投資決策提供的咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。在項(xiàng)目投資決策前，如何確定項(xiàng)目定位市場(chǎng)究竟需要什么樣的產(chǎn)品如何為建設(shè)單位把好關(guān)、定好位如何寫(xiě)出具有前瞻性、創(chuàng)新型、可操作性的可研報(bào)告作者經(jīng)過(guò)對(duì)各種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制，總結(jié)出一些編制特

2、點(diǎn)，現(xiàn)介紹如下。一、投資決策咨詢(xún)報(bào)告研究思路和方法耍有創(chuàng)新性、先進(jìn)性21世紀(jì)初，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和城鎮(zhèn)住房制度的進(jìn)一步深化改革，我市的房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫。隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住條件，追求環(huán)保意識(shí)，提高生活質(zhì)量已成為新形勢(shì)下人們的強(qiáng)烈要求。為此，近年來(lái)涌現(xiàn)了大批住宅樓盤(pán)的建設(shè)，至2006年沈陽(yáng)市市區(qū)住宅樓盤(pán)已達(dá)到430多個(gè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬大型公建項(xiàng)目，此類(lèi)型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制(即投資決策咨詢(xún)報(bào)告)是近年剛剛出

3、現(xiàn)的新生事物，多年形成的工業(yè)項(xiàng)目可研思路及工作程序已不適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求。2001年至2006年，沈陽(yáng)國(guó)際工程咨詢(xún)中心相繼接受多個(gè)大型樓盤(pán)的房地產(chǎn)可研報(bào)告編制任務(wù)(如：地王國(guó)際花園、銀河園、白塔堡小城鎮(zhèn)改造、北市改造等項(xiàng)目)。如何使可研報(bào)告的研究思路和方法具有創(chuàng)新性、先進(jìn)性，成為可研報(bào)告的關(guān)鍵。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查、需求調(diào)查、市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力狀況進(jìn)行對(duì)比分析，弄清自身項(xiàng)目的SWOT分析

4、(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)，并對(duì)劣勢(shì)提出相應(yīng)的對(duì)策，分析資料應(yīng)詳盡、充實(shí)，社會(huì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析方法應(yīng)科學(xué)，這樣，研究思路和方法才具有創(chuàng)新性、先進(jìn)性。二、研究難度大房地產(chǎn)項(xiàng)目在決定上項(xiàng)目前，必須要展開(kāi)大量、廣泛的調(diào)查工作，百姓希望獲得怎樣的居住享受究竟什么產(chǎn)品能夠熱銷(xiāo)這些都是在項(xiàng)目運(yùn)作前期需要進(jìn)行細(xì)致入微的調(diào)查，把所有相關(guān)的市場(chǎng)因素考慮周全，才能得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可!前期深入細(xì)致的調(diào)查研究至關(guān)重要，只有經(jīng)過(guò)仔細(xì)、深入的調(diào)查研究，才能做出正確的

5、判斷，才會(huì)有后來(lái)的成功。深入研究項(xiàng)目的地理位置、近幾年該市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家的土地政策、項(xiàng)目的土地利用來(lái)源是否合法、項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目的消費(fèi)人群定位、房?jī)r(jià)定位、戶(hù)型定位及規(guī)劃方案定位等問(wèn)題將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。足夠的調(diào)查分析研究難度較大。多年的研究表明，專(zhuān)建岳羹；|圖采用文獻(xiàn)調(diào)查、網(wǎng)上調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、工程技術(shù)方案、財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行較為詳細(xì)的研究，是提出切實(shí)可行的研究成果的必由之路。蘭、市場(chǎng)分析應(yīng)特點(diǎn)鮮

6、明、分析透徹可研報(bào)告應(yīng)通過(guò)調(diào)查全國(guó)、省和市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，首先進(jìn)行消費(fèi)分析、再進(jìn)行該市住房需求量分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析，進(jìn)而總結(jié)出該市上一年房地產(chǎn)市場(chǎng)地域熱點(diǎn)概況，使報(bào)告的市場(chǎng)分析特點(diǎn)鮮明。市場(chǎng)定位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。有的項(xiàng)目建成后，產(chǎn)品市場(chǎng)已飽和或不符合市場(chǎng)的需求，沒(méi)市場(chǎng)或價(jià)值太高，市場(chǎng)無(wú)法承受或缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此市場(chǎng)分析是項(xiàng)目投資決策的前提。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目SWTO分析，應(yīng)明確提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策、建

7、議，并著重對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位、消費(fèi)人群定位、項(xiàng)目功能定位進(jìn)行深入細(xì)致的研究分析，使市場(chǎng)分析透徹、客觀，這樣，才能為開(kāi)發(fā)商決策提供可靠的依據(jù)。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)輿有前瞻性、科學(xué)性。方法實(shí)用住房是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會(huì)階段，隨著經(jīng)中國(guó)工程咨詢(xún)2007年第5期總第8127萬(wàn)方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)投資決策劉惠萍劉惠雯盟則咨詢(xún)是在附生之前，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)受業(yè)主委托，運(yùn)用現(xiàn)代工程學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理科學(xué)理論，借助先進(jìn)的科學(xué)手段、市場(chǎng)調(diào)查方法、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查技術(shù)

8、和信息處理技術(shù)，在掌握大量信息資源的基礎(chǔ)上，為投資者和業(yè)主投資決策提供的咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。在項(xiàng)目投資決策前，如何確定項(xiàng)目定位市場(chǎng)究竟需要什么樣的產(chǎn)品如何為建設(shè)單位把好關(guān)、定好位如何寫(xiě)出具有前瞻性、創(chuàng)新型、可操作性的可研報(bào)告作者經(jīng)過(guò)對(duì)各種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制，總結(jié)出一些編制特點(diǎn)，現(xiàn)介紹如下。一、投資決策咨詢(xún)報(bào)告研究思路和方法要有創(chuàng)新性、先進(jìn)性21世紀(jì)初，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和城鎮(zhèn)住房制度的進(jìn)一步深化改革，我市的房地產(chǎn)業(yè)

9、急劇升溫。隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住條件，追求環(huán)保意識(shí)，提高生活質(zhì)量已成為新形勢(shì)下人們的強(qiáng)烈要求。為此，近年來(lái)涌現(xiàn)了大批住宅樓盤(pán)的建設(shè)，至2006年沈陽(yáng)市市區(qū)住宅樓盤(pán)已達(dá)到430多個(gè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬大型公建項(xiàng)目，此類(lèi)型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制(即投資決策咨詢(xún)報(bào)告)是近年剛剛出現(xiàn)的新生事物，多年形成的工業(yè)項(xiàng)目可研思路及工作程序已不適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求。2001年至2∞6年，沈陽(yáng)國(guó)際工程咨詢(xún)中心相繼接受多個(gè)大型樓盤(pán)的房地產(chǎn)可研報(bào)告編

10、制任務(wù)(如:地王國(guó)際花園、銀河園、白塔堡小城鎮(zhèn)改造、北市改造等項(xiàng)目)。如何使可研報(bào)告的研究思路和方法具有創(chuàng)新性、先進(jìn)性，成為可研報(bào)告的關(guān)鍵。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查、需求調(diào)查、市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力狀況進(jìn)行對(duì)比分析，弄清自身項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)，并對(duì)劣勢(shì)提出相應(yīng)的對(duì)策，分析資料應(yīng)詳盡、充實(shí)，社會(huì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析方法應(yīng)科學(xué)，這樣，研究思路和方法才具有創(chuàng)新性、先進(jìn)性。二、研究難度

11、大房地產(chǎn)項(xiàng)目在決定上項(xiàng)目前，必須要展開(kāi)大量、廣泛的調(diào)查工作，百姓希望獲得怎樣的居住享受究竟什么產(chǎn)品能夠熱銷(xiāo)這些都是在項(xiàng)目運(yùn)作前期需要進(jìn)行細(xì)致入微的調(diào)查，把所有相關(guān)的市場(chǎng)因素考慮周全，才能得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可!前期深入細(xì)致的調(diào)查研究至關(guān)重要，只有經(jīng)過(guò)仔細(xì)、深入的調(diào)查研究，才能做出正確的判斷，才會(huì)有后來(lái)的成功。深入研究項(xiàng)目的地理位置、近幾年該市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家的土地政策、項(xiàng)目的土地利用來(lái)源是否合法、項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目的消費(fèi)人群

12、定位、房?jī)r(jià)定位、戶(hù)型定位及規(guī)劃方案定位等問(wèn)題將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。足夠的調(diào)查分析研究難度較大。多年的研究表明，專(zhuān)題:擠兌|圈.采用文獻(xiàn)調(diào)查、網(wǎng)上調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、工程技術(shù)方案、財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行較為詳細(xì)的研究，是提出切實(shí)可行的研究成果的必由之路。豆、市場(chǎng)分析應(yīng)特點(diǎn)鮮明、分析遺徹可研報(bào)告應(yīng)通社調(diào)查全國(guó)、省和市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，首先進(jìn)行消費(fèi)分析、再進(jìn)行該市住房需求量分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析，進(jìn)而總結(jié)出該市上一年房地產(chǎn)市場(chǎng)

13、地域熱點(diǎn)概況，使報(bào)告的市場(chǎng)分析特點(diǎn)鮮明。市場(chǎng)定位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。有的項(xiàng)目建成后，產(chǎn)品市場(chǎng)已飽和或不符合市場(chǎng)的需求，沒(méi)市場(chǎng)或價(jià)值太高，市場(chǎng)無(wú)法承受或缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此市場(chǎng)分析是項(xiàng)目投資決策的前提。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目SWTO分析，應(yīng)明確提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策、建議，并著重對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位、消費(fèi)人群定位、項(xiàng)目功能定位進(jìn)行深入細(xì)致的研究分析，使市場(chǎng)分析透徹、客觀，這樣，才能為開(kāi)發(fā)商決策提供可靠的依據(jù)。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)具

14、有前瞻性、科學(xué)性，方法實(shí)用住房是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會(huì)階段，隨著經(jīng)中國(guó)工程咨詢(xún)2007革第5期總第8127一圖鋈i建羹i羹“；濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。供不應(yīng)求是未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從前瞻性與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的認(rèn)知著手。市場(chǎng)預(yù)測(cè)：是指事物未來(lái)或未來(lái)

15、事物的推測(cè)，是根據(jù)已知時(shí)間通過(guò)科學(xué)分析去推測(cè)未知事件。市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法可分為定量預(yù)測(cè)、定性預(yù)測(cè)和組合預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)是指利用直觀材料，依靠個(gè)人和群體的經(jīng)驗(yàn)及分析判斷能力，對(duì)事物未來(lái)發(fā)展進(jìn)行的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定性預(yù)測(cè)方法比較實(shí)用的是類(lèi)推預(yù)測(cè)法。定量預(yù)測(cè)是指根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和資料，應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等方法預(yù)測(cè)未來(lái)或利用事物發(fā)展的因果關(guān)系等預(yù)測(cè)未來(lái)的方法。組合預(yù)測(cè)是指采用兩種以上不同方法的預(yù)測(cè)。它既是集中定量方法的組合，也是集中定性方法的組合，實(shí)踐中更

16、多的是利用定性方法與定量方法的組合預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)價(jià)格的預(yù)測(cè)是可行性研究工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)項(xiàng)目效益估算的準(zhǔn)確性和評(píng)價(jià)結(jié)論的可靠性有著至關(guān)重要的影響，價(jià)格預(yù)測(cè)方法主要有：回歸分析法——即充分考慮影響價(jià)格的相關(guān)因素，采用因果分析方法，建立實(shí)用的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行回歸分析。比價(jià)法——即根據(jù)利益均衡原則，利用產(chǎn)成品價(jià)格與原材料價(jià)格、半成品價(jià)格之間，以及不同產(chǎn)品之間往往存在的一定的比價(jià)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)。為使預(yù)測(cè)方法科學(xué)、實(shí)用，調(diào)查資料翔實(shí)、可靠，

17、內(nèi)容豐富全面，重點(diǎn)突出，對(duì)工程建設(shè)有重要的參考價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采用網(wǎng)上調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)能力的多家樓盤(pán)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，并采用科學(xué)的比價(jià)法對(duì)與本項(xiàng)目樓盤(pán)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)相類(lèi)似的樓盤(pán)和該項(xiàng)目周邊的其它樓盤(pán)情況(規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型、售價(jià))等進(jìn)行多方比較選擇，進(jìn)而預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格。依據(jù)此方法所作的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)發(fā)展需求能夠基本保持一致，具有一定的前瞻性?；?。嗣避糍劃蠢寨鍵詩(shī)起點(diǎn)““要離≤設(shè)計(jì)鞫感瘴蠢勢(shì)體璦人文≤現(xiàn)

18、代；生態(tài)特點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)，規(guī)劃是龍頭。搞好樓盤(pán)整體規(guī)劃、注意節(jié)約用地和保護(hù)環(huán)境，合理利用、開(kāi)發(fā)各種自然資源，積極地探索大盤(pán)開(kāi)發(fā)的新理論與新模式已成為地產(chǎn)與城市共同關(guān)心的問(wèn)題。如何堅(jiān)持以“人”為中心，堅(jiān)持環(huán)境質(zhì)量與生態(tài)建設(shè)相結(jié)合，體現(xiàn)為人服務(wù)的人文主義思想，體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個(gè)性，使群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的城市景觀，向人們提供一個(gè)居住條件良好，各類(lèi)設(shè)施齊全的經(jīng)典社區(qū)是規(guī)劃方案的基本要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案只有新穎、科

19、學(xué)合理，與總體功能定位和諧，才具有可操作性。曩一。jj)!：I本薹麟舞分輯方耩辯學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定財(cái)務(wù)分析方法不同于工業(yè)項(xiàng)目，它自有一套分析方法。此類(lèi)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中，出售計(jì)劃即遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，還與開(kāi)發(fā)商的投資策略相結(jié)合，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、參數(shù)選擇合理才行。財(cái)務(wù)分析運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力、資金平衡等方面進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的回收與回報(bào)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做出科學(xué)的決策

20、提供依據(jù)，減少開(kāi)發(fā)投資的盲目性，并為項(xiàng)目融資提供可靠的數(shù)據(jù)和依據(jù)是可研報(bào)告要解決的主要問(wèn)題。j。i。j≮i麟糍縫黎蒜簿較煮的_i、毒矗。囊o；=鲞i萋萋簍；i壤期紛馕ii：《jij近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)喜人，大型高檔樓盤(pán)相繼涌現(xiàn)，投資前研究工作的質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目的成敗。國(guó)家為慎重項(xiàng)目投資行為，在項(xiàng)目立項(xiàng)前均需要編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或資金申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目可研報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)具有明確的指導(dǎo)作用，按照上述編制特點(diǎn)編制的報(bào)告具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性、

21、實(shí)用性、可操作性和可持續(xù)發(fā)展性，具有較高的應(yīng)用價(jià)值，是開(kāi)發(fā)商和政府審批必不可少的重要文獻(xiàn)。2002年作者主持完成的《沈陽(yáng)地王花園一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》就是依據(jù)上述特點(diǎn)編制的，它曾為沈陽(yáng)銀基集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)大型高檔住宅樓盤(pán)起到了良好的指導(dǎo)作用，該報(bào)告曾獲遼寧省2005年度優(yōu)秀咨詢(xún)成果一等獎(jiǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資咨詢(xún)是近十幾年來(lái)工程建設(shè)中常見(jiàn)的課題，因此，對(duì)它的特點(diǎn)分析對(duì)全國(guó)各地的此類(lèi)項(xiàng)目具有普遍意義，本文意在對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目的可行性研究提供一些借

22、鑒和思考。一(作者單位：沈陽(yáng)國(guó)際工程咨詢(xún)中心)責(zé)任編輯楊新民目協(xié)辦單位貴陽(yáng)市瑞金北路101號(hào)(550003)院長(zhǎng)：林永明電話：(0851)6812928本欄目協(xié)辦單位成都市新華大道玉沙路201號(hào)(610017)院長(zhǎng)：尹科夫電話：(028)8694247528中國(guó)工程咨詢(xún)2007年第5期總第81期萬(wàn)方數(shù)據(jù)翩圈|專(zhuān)黯研究濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增最需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。供不應(yīng)求是未來(lái)幾十年中國(guó)房

23、地產(chǎn)市場(chǎng)的主尊趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)既是資本槽集、關(guān)聯(lián)皮高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從前瞻性與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的認(rèn)知著手。市場(chǎng)預(yù)測(cè):是指事物未來(lái)或未來(lái)事物的推測(cè)，是根據(jù)已知時(shí)間通過(guò)科學(xué)分析去推測(cè)未知事件。市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法可分為定量預(yù)測(cè)、定性預(yù)測(cè)和組合預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)是指利用直觀材料，依靠個(gè)人和群體的經(jīng)瞌及分析判斷能力，對(duì)事物未來(lái)發(fā)展進(jìn)行的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定性預(yù)測(cè)方法比較實(shí)用的是類(lèi)推預(yù)測(cè)法。定最預(yù)測(cè)是指根據(jù)歷史數(shù)

24、捕和資料，應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等方法預(yù)測(cè)未來(lái)或利用事物發(fā)展的因果關(guān)系等預(yù)測(cè)未來(lái)的方法。組合預(yù)測(cè)是指采用兩種以上不問(wèn)方法的預(yù)測(cè)。它既是集中定量方法的組合，也是集中定性方法的組合，實(shí)踐中更多的娃利用定性方法與5E最方法的組合預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)價(jià)格的預(yù)測(cè)是可行性研究工作的…項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)項(xiàng)目效益估算的準(zhǔn)確性和評(píng)價(jià)結(jié)論的可靠性有著至關(guān)重要的影響，價(jià)格預(yù)惻方法主要有:回歸分析法一一即充分考慮影響價(jià)格的相關(guān)因素，采用因果分析方法，建立實(shí)用的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行

25、回歸分析。比價(jià)法一…即根據(jù)利益均衡原則，利用產(chǎn)成品價(jià)格與原材料價(jià)格、半成品價(jià)格之間，以及不間產(chǎn)品之間往往存在的一定的比價(jià)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)。為使預(yù)測(cè)方法科學(xué)、實(shí)用，調(diào)菇資料翔實(shí)、可靠，內(nèi)容豐富全面，熏點(diǎn)突出，對(duì)工程建設(shè)有熏耍的參考價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采用網(wǎng)上調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法對(duì)具有競(jìng)28中陽(yáng)工轆咨詢(xún)2007華第5期總第81期爭(zhēng)能力的多家樓盤(pán)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)蕉，井采用科學(xué)的比價(jià)法對(duì)與本項(xiàng)目樓盤(pán)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)相類(lèi)似的樓盤(pán)和該項(xiàng)目周邊的其它樓

26、盤(pán)情況(規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型、售價(jià))等進(jìn)行多方比較選擇，進(jìn)而預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格。依據(jù)此方法所作的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)發(fā)展需求能夠基本保持一致，具有一定的前瞻性。五、隱隱規(guī)劃方擦設(shè)計(jì)般點(diǎn)襄醋、設(shè)計(jì)構(gòu)思黯充分體現(xiàn)人戈、現(xiàn)代、生態(tài)特點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)，規(guī)劃是龍頭。搞好樓撤贅體規(guī)劃、注意節(jié)約用地和保護(hù)環(huán)境，合理利用、開(kāi)發(fā)各種自然資源，積極地探索大盤(pán)開(kāi)發(fā)的新理論句新模式已成為地產(chǎn)與城市共間關(guān)心的問(wèn)題。如何堅(jiān)持以“人“為中心，堅(jiān)持環(huán)境質(zhì)盤(pán)與生態(tài)建設(shè)相結(jié)合

27、，體現(xiàn)為人服務(wù)的人文主義思想，體現(xiàn)地方風(fēng)楠、突出個(gè)性，使群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變化，創(chuàng)清一個(gè)優(yōu)爽的城市景觀，向人們提供…小居住搔件良好，各類(lèi)設(shè)施齊全的經(jīng)典社區(qū)是規(guī)劃方案的基本要求。房地產(chǎn)瑣目規(guī)劃方案只有新穎、科學(xué)合理，與總體功能定位和諧，才具有可操作性。六、財(cái)卸分析方法科掌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定財(cái)務(wù)分析方法不同于工業(yè)項(xiàng)目，它自有一套分析方法。此類(lèi)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中，出售計(jì)劃即遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，還與開(kāi)發(fā)商的投資策略相結(jié)

28、合，者主礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、參數(shù)選擇合理才行。財(cái)務(wù)分析運(yùn)用貴陽(yáng)市瑞金~t路101號(hào)(550003)院長(zhǎng):林永明電話:(0851)6812928動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、i青償能力、資金平衡等方面進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的四收句凹報(bào)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做出科學(xué)的決策提供依據(jù)，減少開(kāi)發(fā)投資的盲目性，并為項(xiàng)目融資提供可靠的數(shù)據(jù)和依據(jù)是可研報(bào)告要解決的主要問(wèn)題。七、研蠅箱5展S患有較商的應(yīng)用價(jià)健近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)喜人，大

29、型商檔樓盤(pán)相繼涌現(xiàn)，投資前研究工作的質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目的成敗。國(guó)家為慎重項(xiàng)目投資行為，在項(xiàng)目立項(xiàng)前均需要編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告成資金申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目可研報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)具有明確的指導(dǎo)作用，按照上述編制特點(diǎn)編制的報(bào)告具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性、實(shí)用性、可操作性和可持續(xù)發(fā)展性，具有較鬧的應(yīng)用價(jià)值，是開(kāi)發(fā)商和政府審批必不可少的重要文獻(xiàn)。2002年作者主持究成的《沈陽(yáng)地王花圃一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》就是依據(jù)上述特點(diǎn)編制的，它曾為tt陽(yáng)銀3露集團(tuán)成功開(kāi)