房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)與解決方法

1、2014年第2期第4O卷總第178期IJ之材SichuanBuildingMatena~2592014年4月DOI：103969／jissn16724011201402117房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)與解決方法王肅川(阿克蘇新農(nóng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，新疆阿克蘇843000)摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的工程項(xiàng)目，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理則是這個(gè)系統(tǒng)工程中的核心和關(guān)鍵，所以，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作對(duì)于提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量，提升房

2、地產(chǎn)建設(shè)的整體水平都具有舉足輕重的作用。本文立足當(dāng)前時(shí)間，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理作為研究重點(diǎn)，在論證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的重要作用和其在建設(shè)過(guò)程中發(fā)揮的巨大作用的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真剖析，并提出了解決問(wèn)題的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；施工；現(xiàn)場(chǎng)管理；解決方法中圖分類號(hào)：TU7212文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B文章編號(hào)：1672—4011(2014)02—0259—020前言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的工程項(xiàng)目，其

3、開(kāi)發(fā)工作手續(xù)繁瑣而且復(fù)雜，而且房地產(chǎn)工程建設(shè)的周期很長(zhǎng)，有的需要幾年時(shí)間，資金投入也非常的巨大。故此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程效益也是按年來(lái)計(jì)算的，并且根據(jù)市場(chǎng)的不斷變化帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性，尤其是近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷升溫，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)常做出政策性調(diào)整。很多大城市還制定了限購(gòu)措施，以此來(lái)遏制購(gòu)買，限制房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，隨著各種政策的不斷實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)。很多用戶對(duì)房子的購(gòu)買變得更加的理性，而不是像以往不加思考的進(jìn)行購(gòu)買，

4、消費(fèi)者在購(gòu)買的時(shí)候往往考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、口碑、居住環(huán)境，以及品質(zhì)和物業(yè)等等，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景，還有考慮開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，要把用戶放在第一位。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要做好各種工作，例如前期的調(diào)研，并在建設(shè)施工、管理和售后服務(wù)上下足功夫。那么，在房地產(chǎn)工程實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要如何進(jìn)行施工管理，以便發(fā)現(xiàn)施工中的問(wèn)題，并完善管理過(guò)程，最終獲得預(yù)期的效益呢為此，筆者以多年參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)，在論證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施

5、工現(xiàn)場(chǎng)管理的重要作用和其在建設(shè)過(guò)程中發(fā)揮的巨大作用的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真剖析，并提出了解決問(wèn)題的方法。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理中的難點(diǎn)分析11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度管理的難題在前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)市場(chǎng)缺乏研究，決策不到位，也沒(méi)有形成完整的可行性報(bào)告，從而使得施工項(xiàng)目的整體規(guī)劃不能如期進(jìn)行，即便是進(jìn)行了多方案的規(guī)劃，但是也會(huì)因?yàn)檎{(diào)查不充分，目標(biāo)不明確，使得決策的制定效率低下。還有一些開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)為理由來(lái)推脫項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的

6、可行性調(diào)研。最后因?yàn)檎{(diào)研不詳，導(dǎo)致管理和決策不到位，浪費(fèi)了時(shí)間和精力。決策機(jī)制的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理更加困難。決策匆忙，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等過(guò)程都難以順利開(kāi)展?？梢哉f(shuō)決策問(wèn)題是管理的重點(diǎn)。例如，在施工中，遇到變更、或者功能性調(diào)整時(shí)，沒(méi)有有效管理策略。當(dāng)工程不得不繼續(xù)或者拖得太久時(shí)，因?yàn)榍捌诘臏?zhǔn)備不足，決策和前期管理就變得重要。所以，項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)給管理帶來(lái)諸多困難。與此同時(shí)，在進(jìn)入施工階段，管理人員管

7、理的重點(diǎn)和難點(diǎn)放在關(guān)鍵點(diǎn)上，要有計(jì)劃，在管理上要細(xì)化，并且化繁為簡(jiǎn)。對(duì)于施工進(jìn)度的管理也是管理的難點(diǎn)，為此要加強(qiáng)監(jiān)督管理，及時(shí)的進(jìn)行監(jiān)督和檢查。12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的難題在施工質(zhì)量管理中，有些質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有被及時(shí)的發(fā)現(xiàn)、及時(shí)的處理。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工質(zhì)量是設(shè)計(jì)、施工、勘察和監(jiān)理多方面的綜合反映。要保證施工質(zhì)量，就要更好的協(xié)調(diào)各個(gè)部門，對(duì)于影響施工質(zhì)量的因素進(jìn)行控制，這就需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工進(jìn)行管理，協(xié)調(diào)各個(gè)部門的關(guān)系，然而這種管理

8、卻并不容易。主要存在的管理難點(diǎn)是：其一，建設(shè)單位方面的問(wèn)題，建設(shè)單位為了節(jié)約成本，降低材料的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，為此要嚴(yán)格管理；其二，監(jiān)理的管理不到位，導(dǎo)致監(jiān)理監(jiān)督職能流于形式；其三，竣工驗(yàn)收的管理不規(guī)范，從而不能有效發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程造價(jià)管理的問(wèn)題在工程施工中，工程造價(jià)超出了預(yù)算，這種問(wèn)題的出現(xiàn)，其原因有建設(shè)單位管理方面的問(wèn)題，也有非管理因素引起的造價(jià)超支。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，工程設(shè)計(jì)變更混亂導(dǎo)致的造價(jià)變更，管理上的疏

9、漏或者管理上的混亂，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)管理不到位，隨意更改設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而引發(fā)造價(jià)的改變，為此要嚴(yán)加管理，嚴(yán)格按照變更程序執(zhí)行，并在造價(jià)工程師的參與下進(jìn)行變更管理。第二，建設(shè)單位工程簽證管理混亂，造成造價(jià)突破問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程簽證制度且造價(jià)工程師參與工程簽證管理。在施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證中，很多管理人員和監(jiān)理人員對(duì)工程造價(jià)方面不是非常了解，為此，施工單位就借此騙取簽證，進(jìn)而導(dǎo)致施工質(zhì)量問(wèn)題。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題的解決對(duì)策21做好房地產(chǎn)

10、項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，為了更好的管理，從事管理的人員要把計(jì)劃列入重要管理項(xiàng)目中。對(duì)計(jì)劃的管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由粗放型管理進(jìn)入細(xì)化型管理的轉(zhuǎn)變，是提綱攜領(lǐng)、化繁為簡(jiǎn)、化難為易的管理方法。所以，施工前，要擬定好計(jì)劃，對(duì)施工計(jì)劃的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并按照施工順序進(jìn)行梳理，把管理工作做好。并把有可能影響施工進(jìn)度的因素提前進(jìn)行預(yù)知，并做好應(yīng)急預(yù)案，同時(shí)做好實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。對(duì)關(guān)鍵的施工任務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)實(shí)地的監(jiān)督監(jiān)測(cè)，(下轉(zhuǎn)第262頁(yè))2

11、622014年4月OsIJ迂材SichuanBuildingMaterials2014年第2期第40卷總第178期作用力的影響在研究區(qū)內(nèi)以灣滑作用形式形成一系列相互平行的褶皺構(gòu)造，主要構(gòu)造跡線近東西向，由于構(gòu)造作用力由北向南的擠壓，使構(gòu)造軸面向北發(fā)生傾斜。2)研究區(qū)構(gòu)造作用力受到本身由北向南的阻力、鐵溪一巫溪隱伏基底斷裂以及八面山弧形構(gòu)造帶上的作用力釋放三個(gè)因素的影響，使研究區(qū)的構(gòu)造作用力由北向南漸漸變??；以鐵溪一巫溪隱伏斷裂為界北部褶

12、皺構(gòu)造變形嚴(yán)重，構(gòu)造跡線密集，地層倒轉(zhuǎn)，主要褶皺類型以斜歪一倒轉(zhuǎn)褶皺為主；南部構(gòu)造變形相對(duì)變?nèi)?，未?jiàn)有倒轉(zhuǎn)地層，褶皺類型以斜歪寬緩褶皺為主。在八面山弧形構(gòu)造旋轉(zhuǎn)力的作用下在南部部分褶皺構(gòu)造行跡甚至發(fā)生分支。3)研究區(qū)地處川東北地區(qū)特有的喇叭型聯(lián)合弧的中間位置，受力作用特殊。受到北部米倉(cāng)山一大巴山基底逆推帶的推覆作用力的同時(shí)還受到南秦嶺構(gòu)造帶向南西方向推擠的影響，使研究區(qū)內(nèi)的合作用力方向?yàn)槟夏衔鞣较?；該合作用力在南部與八面山弧形構(gòu)造帶的左

13、行右旋的旋轉(zhuǎn)作用力疊加，使研究區(qū)構(gòu)造跡線由北向南以及由東向西主要構(gòu)造跡線由近東西向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸蔽魑飨?，研究區(qū)南部部分構(gòu)造跡線甚至轉(zhuǎn)變?yōu)楸蔽飨?。[ID：001035]參考文獻(xiàn)：[1]張?jiān)罉?，施煒，李建華，王瑞瑞，李海龍，董樹(shù)文大巴山前陸弧形構(gòu)造帶形成機(jī)理分析[J]地質(zhì)學(xué)報(bào)，2010，84(9)：1300—1315[2]武國(guó)利，陳虹，田密，施煒，高衛(wèi)大巴山弧形構(gòu)造帶中斷漁渡地區(qū)侏羅紀(jì)疊加變形研究[J]地球科學(xué)與環(huán)境學(xué)報(bào)，2010，32(2)

14、：130—136，148[3]王瑞瑞，張?jiān)罉?，解?guó)愛(ài)，許懷智大巴山前陸弧形構(gòu)造的成因：來(lái)自沙箱實(shí)驗(yàn)的認(rèn)識(shí)[J]地質(zhì)學(xué)報(bào)，2011，85(9)：1409—1418(上接第259頁(yè))管理人員要把每天的工作情況進(jìn)行必要的檢查，并對(duì)施工方的工作安排進(jìn)行了解，從而預(yù)測(cè)施工方的施工效率，從而把握施工進(jìn)度。認(rèn)真剖析施工現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題，認(rèn)真分析進(jìn)度拖延的原因，分析某一工序出現(xiàn)延誤的原因，進(jìn)而尋找突破。進(jìn)度拖延是施工中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，但是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的延誤會(huì)導(dǎo)致

15、整個(gè)施工工期的延誤，繼而使得工程不能如期完工，為此管理人員要認(rèn)真研究和分析，把檢測(cè)數(shù)據(jù)和記錄進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)而確定拖延的工作量，拖延對(duì)總工程的影響，同時(shí)，分析施工單位的工作效率，工作量，以及人員配備和機(jī)械配備的情況是否匹配等，是否能滿足進(jìn)度的要求；此外，還要分析外界環(huán)境對(duì)工程施工進(jìn)度的影響，這些包括，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，計(jì)劃變更，材料的價(jià)格變化，以及天氣等等因素。所以，做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，制定相應(yīng)措施，消除因管理跟不上帶來(lái)的問(wèn)題。22加強(qiáng)施工項(xiàng)目進(jìn)

16、度與安全控制進(jìn)行施工進(jìn)度的控制需要采用規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等方法。規(guī)劃就是對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行合理的控制，包括總進(jìn)度的控制和分項(xiàng)進(jìn)度的控制，進(jìn)而形成進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖菍?duì)施工進(jìn)行管理的過(guò)程，也是施工計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較的依據(jù)，并根據(jù)此來(lái)進(jìn)行調(diào)整施工。協(xié)調(diào)是施工的有關(guān)單位通過(guò)某種手段進(jìn)行相互溝通的進(jìn)度關(guān)系。施工進(jìn)度的控制可以采取的措施有：組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織管理就是組織各個(gè)層次的進(jìn)度管理和控制人員，落實(shí)具體的工

17、作，履行責(zé)任，形成進(jìn)度管理組織體系，并按照施工進(jìn)展、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和合同等進(jìn)行項(xiàng)目的分解，進(jìn)而確定工程施工進(jìn)度。這樣就可以形成明確的目標(biāo)控制體系，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行管控。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要目的是編制施工進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)其進(jìn)行管控，使施工方如期完成施工任務(wù)，編制的施工進(jìn)度計(jì)劃還包括部分工程施工進(jìn)度計(jì)劃，部分施工進(jìn)度計(jì)劃可以分步分項(xiàng)進(jìn)行，例如，按照月、旬編制的進(jìn)度計(jì)劃等等，并對(duì)其進(jìn)行管控。安全管理主要是落實(shí)施工中的施工安全，并落實(shí)責(zé)任，實(shí)施責(zé)任管理

18、施工項(xiàng)目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。據(jù)此，組建以項(xiàng)目施工經(jīng)理為首的施工安全組，從而開(kāi)展各種安全管理活動(dòng)；并建立施工人員安全責(zé)任制度，明確責(zé)任。這樣安全責(zé)任就有依據(jù)，可以落實(shí)到位，管理人員也可以定期的檢查安全責(zé)任落實(shí)情況。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目要通過(guò)有關(guān)部門的安全審查才可以施工；施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗(yàn)與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗(yàn)、失控的管理責(zé)任；所有的管理人員，施工人員在項(xiàng)目建設(shè)前都要簽訂安全協(xié)議，做出

19、安全保證；對(duì)安全責(zé)任的落實(shí)情況要認(rèn)真詳實(shí)的記錄，以便以后可以查閱。23加強(qiáng)施工項(xiàng)目質(zhì)量與成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的施工質(zhì)量的控制關(guān)鍵是人，只有避免失誤才能提升質(zhì)量。人是控制的動(dòng)力，要充分發(fā)揮其主導(dǎo)性和積極性。對(duì)材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在這些管理中，要嚴(yán)格檢查和驗(yàn)收，施工材料要合理使用，并建立材料的采購(gòu)、驗(yàn)收和使用記錄，以免一些不合格的施工材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；對(duì)施工機(jī)械的管理和控制，是施工過(guò)程中使用的機(jī)器和工具的管理，施

20、工要根據(jù)施工要求選擇合適的施工機(jī)械，同時(shí)還要做好施工機(jī)械的管理、保養(yǎng)等工作；對(duì)施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技術(shù)、施工工藝以及施工組織等等都要進(jìn)行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解決施工中的困難，技術(shù)問(wèn)題，這樣才能保證施工進(jìn)度，保證施工質(zhì)量，才能加快施工，有效降低成本；對(duì)環(huán)境的管理和控制，影響施工的環(huán)境因素很多，有自然環(huán)境因素，例如，地質(zhì)、水文、氣候等等，有工程技術(shù)環(huán)境，例如質(zhì)量保證體系，質(zhì)量管理制度等等。房地產(chǎn)

21、開(kāi)發(fā)施工項(xiàng)目成本管理和控制要根據(jù)施工需要建立財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，把施工計(jì)劃費(fèi)用進(jìn)行合理的管控，并建立項(xiàng)目成本審核簽證制度，控制成本費(fèi)用支出；加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制成本提高質(zhì)量。3結(jié)束語(yǔ)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)化的工程。為了做好施工管理工作，突破難點(diǎn)，管理方就要圍繞施工內(nèi)容的復(fù)雜性、多樣性開(kāi)展管理工作。同時(shí)，對(duì)于工程中涉及專業(yè)知識(shí)的內(nèi)容，要了解后再進(jìn)行管控，只有系統(tǒng)合理的管理和控制施工中的工作，才能促進(jìn)施工的順利進(jìn)行。[ID：0010