房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)分析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)分析</p><p>　　摘要：由于我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，運(yùn)作時(shí)間不長(zhǎng)，相比較于國(guó)外房地產(chǎn)項(xiàng)目管理而言，是存在一定差距的。就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)作歷程來看，由于其管理經(jīng)驗(yàn)不足，所以目前尚未能構(gòu)建出一套系統(tǒng)的、行之有效的管理模式。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)進(jìn)行了分析探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理重

2、點(diǎn)；難點(diǎn)分析 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理包含在工程項(xiàng)目管理中，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。也就是說房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和使用過程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法來實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素

3、得到優(yōu)化配置。成本管理是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程之中的，而成本管理則是由工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)定目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各

4、參建單位參與的管理系統(tǒng)，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立起有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理模式。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三

5、者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對(duì)整個(gè)的過程進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。 </p><p>　　二、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制 </p><p>　　質(zhì)量控制的關(guān)鍵就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。尤其

6、要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí),領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須要求房地產(chǎn)項(xiàng)目部建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式,并且要經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下： </p><p>　　1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊

7、備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。 </p><p>　　2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖和施工中土建與水電暖中有矛盾的地方;對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部應(yīng)及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。 </p><p>　　3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備

8、的質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。 </p><p>　　4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶

9、”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期或不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求施工單位整改。 </p><p><b>　　5、完善監(jiān)理制度 </b></p><p>　　5.1完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平 </p><p&g

10、t;　　一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。 </p><p>　　5.2明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系 </p><p>　　建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)

11、由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。 </p><p>　　5.3建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作 </p><p>　　為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。 <

12、;/p><p><b>　　三、項(xiàng)目進(jìn)度管理 </b></p><p>　　工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。 </p><p><b>　　1、制定進(jìn)度計(jì)劃 </

13、b></p><p>　　在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。 </p><p>　　2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施 </p><p>　　在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。

14、對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人為、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位

15、、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。 </p><p><b>　　四、項(xiàng)目成本管理 </b></p><p>　　項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。

16、房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)

17、，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時(shí)對(duì)新

18、情況、新問題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效管理。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　［1］陳毅志．論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的問題與對(duì)策［J］．中華民居，2011(9)． </p><p>　?。?］陳祖．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析［J］．四川建材，2006，