美國(guó)房?jī)r(jià)百年鐵律

1、<p><b>　　美國(guó)房?jī)r(jià)百年鐵律</b></p><p>　　2013年，除了一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，也是國(guó)人海外購(gòu)房前所未有的“出海年”。 </p><p>　　綠地集團(tuán)以50億美元購(gòu)得美國(guó)紐約布魯克林的大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目；復(fù)星國(guó)際以總價(jià)格7.25億美元購(gòu)得紐約的第一大通曼哈頓廣場(chǎng)；SOHO與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元購(gòu)買了美國(guó)紐約通用大樓40%的股權(quán)；中國(guó)平安以

2、24億元買下了英國(guó)倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓；萬科亦表示將進(jìn)軍曼哈頓的摩天大樓…… </p><p>　　中國(guó)企業(yè)在歐美大都市購(gòu)房狂潮的背后，是中國(guó)高凈值人群的移民潮。 </p><p>　　根據(jù)中國(guó)財(cái)富研究機(jī)構(gòu)胡潤(rùn)的研究，64%的中國(guó)百萬富翁已經(jīng)移民或正準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國(guó)超級(jí)富豪（億萬富翁）已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個(gè)高凈值人群把5%的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬

3、億元的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上人民幣升值的預(yù)期，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)張的主要原因。 </p><p>　　熟悉歷史的人會(huì)不由自主地想到20世紀(jì)80年代末的日本。那時(shí)的日本正在經(jīng)歷長(zhǎng)期的地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的牛市。很多大企業(yè)成立了理財(cái)部，經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)和股票投資，其盈利甚至超過了主營(yíng)業(yè)務(wù)。日本大東京的地價(jià)據(jù)說可以買下整個(gè)美國(guó)。日本的企業(yè)和富人，在經(jīng)歷了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投

4、向海外，而投資的一個(gè)主要標(biāo)的就是美國(guó)的房地產(chǎn)。其標(biāo)志性事件是1989年三菱地產(chǎn)用13.7億美元買下了紐約曼哈頓的一個(gè)地標(biāo)建筑――洛克菲勒中心。無獨(dú)有偶，20多年后的今天，根據(jù)胡潤(rùn)報(bào)告，中國(guó)海外購(gòu)房的第一目標(biāo)仍然在美國(guó)，曼哈頓的地標(biāo)建筑頻頻被國(guó)人拿下。中國(guó)人已經(jīng)成為僅次于加拿大人的美國(guó)最大海外購(gòu)房團(tuán)體。 </p><p>　　作為投資者，關(guān)心的幾個(gè)問題是：美國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)貴嗎？美國(guó)房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房，

5、會(huì)有多高回報(bào)率？ </p><p>　　房?jī)r(jià)漲幅等同通脹率 </p><p>　　根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西?席勒（2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者）房?jī)r(jià)指數(shù)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅

6、達(dá)26%；第二次是2006～2011年由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累計(jì)跌幅達(dá)33%。 </p><p>　　那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得有多快？在過去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯從哪里來？在同樣的123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%（如圖一），美國(guó)房?jī)r(jià)以高于通脹率0.25%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)抗通脹，此言不虛，在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不

7、漲了。 </p><p>　　美國(guó)在過去123年中發(fā)生過3次十年累計(jì)漲幅超過100%的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。 </p><p>　　1938～1954年間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943～1947年因二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%，其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。 <

8、;/p><p>　　1969～1986年之間的大牛市主要發(fā)生在1974～1979年，平均年增長(zhǎng)11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%，其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。 </p><p>　　1995～2007年間的大牛市主要發(fā)生在1999～2005年，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年

9、，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。 </p><p>　　美國(guó)過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。上世紀(jì)70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，20世紀(jì)90年代末到金融危機(jī)前的牛市，展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉動(dòng)的、超過通脹的增長(zhǎng)只有1943～1947年。長(zhǎng)期來說，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。 </p><p>　　美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？ <

10、/p><p>　　圖一表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07%，略高于美國(guó)通脹率。第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。 </p><p>　　這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006～2011年的下跌，和2012～2013年的上漲后，已經(jīng)回到，甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在

11、將來的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可考慮的因素包括美國(guó)退出量化寬松帶來的融資成本上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖。這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。 </p><p>　　除了看通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)，另一個(gè)公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)貴賤和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)是房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房?jī)r(jià)就可以衡量房?jī)r(jià)的貴賤。 </p><p>　　如圖二所示，1960年

12、第一季度到2013年第一季度間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對(duì)房?jī)r(jià)比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達(dá)38%。 </p><p>　　如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對(duì)于房?jī)r(jià)來說房租太低，房租會(huì)上漲得很快；要么相對(duì)于房租來說房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，或者房租漲，房?jī)r(jià)不漲。 </p>

13、<p>　　那么到底是通過房租上升還是房?jī)r(jià)下跌來讓房租對(duì)房?jī)r(jià)比率回到歷史平均呢？2007年，美國(guó)三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa、Lehnertb、Martinb）發(fā)表了一篇研究美國(guó)整體房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的文章。文章現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，里面這樣寫道：“據(jù)美國(guó)1960年以來的數(shù)據(jù)，我們構(gòu)建了房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的時(shí)間序列發(fā)現(xiàn)，在1960年到1995年間美國(guó)的房租對(duì)房?jī)r(jià)比率在5%到5.5%之間，但1995年后很快下降，到2006年末，房租對(duì)房

14、價(jià)比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降很多。” </p><p>　　后來的故事，如圖二，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過房?jī)r(jià)下降來完成的，包括在2008年發(fā)生的美國(guó)過去100多年最大的單年跌幅。 </p><p><b>　　四大城市房?jī)r(jià)史 </b></p><p>

15、　　那美國(guó)的一線城市是否會(huì)遵循不同的房?jī)r(jià)規(guī)律呢？我們來回顧一下美國(guó)一些大城市80年代末以來的房?jī)r(jià)歷史。 </p><p>　　圖三表現(xiàn)了四個(gè)美國(guó)一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從上世紀(jì)80年代末到2013年扣除通脹后的實(shí)際房?jī)r(jià)。如果把紐約房?jī)r(jià)在1988年初的房?jī)r(jià)折成一美元，那么到2013年，紐約房?jī)r(jià)在扣除美國(guó)通脹后剛好是0.99美元。換句話說，紐約過去25年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非常準(zhǔn)確，正好是美國(guó)通脹率，其間經(jīng)歷了

16、上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)大幅度下滑；包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國(guó)人；紐約房?jī)r(jià)在21世紀(jì)初開始大幅度上漲，2006年達(dá)到頂點(diǎn)的1.5美元，到2013年跌回至0.99美元，完成了25年的輪回。 </p><p>　　類似的，如果在1988年初把波士頓的房?jī)r(jià)折成1美元，2013年漲到1.08美元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.3%的

17、速度增長(zhǎng)，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房?jī)r(jià)折成1美元，那么到2013年漲到1.12美元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.46%的速度增長(zhǎng)；如果1988年初把舊金山的房?jī)r(jià)折成1美元，那么到2013年漲到1.29美元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1%的速度增長(zhǎng)。舊金山房?jī)r(jià)漲幅最大的一個(gè)原因是硅谷造富的驅(qū)動(dòng)。 </p><p>　　美國(guó)的房?jī)r(jià)在過去100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)的通

18、脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒有增長(zhǎng)，或下跌。 </p><p>　　這個(gè)規(guī)律是如此精準(zhǔn)，以至于在這100年中只有1943～1947年是唯一明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國(guó)，而且適用于一線城市。到2013年，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均，并不是貨便宜，而是意味著將來房?jī)r(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高，是否能達(dá)到分散投資的目的，見仁見智。但是