國有土地資本化經(jīng)營研究.pdf

1、本文以國家財(cái)務(wù)論和本金基金分流理論為指導(dǎo)，把國有土地按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)行分類，并在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)一個(gè)國有土地資本化經(jīng)營的運(yùn)作體系，從機(jī)制上解決現(xiàn)行國有土地經(jīng)營中的問題。 研究思路，首先，闡釋土地資本、土地資本化及國有土地資本化經(jīng)營的涵義，描述國有土地資本運(yùn)動(dòng)的過程和規(guī)律，為國有土地資本化經(jīng)營提供理論支持；然后，從優(yōu)化土地資源配置、房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等方面論述國有土地資本化經(jīng)營的必要性和可行性；在此基礎(chǔ)上，以國家財(cái)務(wù)論和本金

2、基金分流理論為指導(dǎo)，設(shè)計(jì)出國有土地資本化經(jīng)營體系；最后，對(duì)國有土地資本化經(jīng)營過程中的主要財(cái)務(wù)問題以及土地資本化經(jīng)營方案等具體問題進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的措施。 全文共分為六章，各章主要內(nèi)容和觀點(diǎn)如下： 第一章 本章界定了土地資本、土地資本化與國有土地資本化經(jīng)營等基本概念。 第一，土地資本。當(dāng)土地可以在市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)，在運(yùn)動(dòng)過程中實(shí)現(xiàn)增值，給所有者帶來預(yù)期收益時(shí)，即可稱之為土地資本。國有土地資本運(yùn)動(dòng)分為資金籌集階段、土地

3、取得階段、開發(fā)階段和收益實(shí)現(xiàn)階段，每個(gè)階段都具有各自的特點(diǎn)。國有土地資本雖然是一種特殊資本，但也要符合資本運(yùn)動(dòng)的一般規(guī)律，即價(jià)值增值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。第二，土地資本化。土地由于可以帶來收益并且具有稀缺性因而具有資產(chǎn)特征，如果存在土地市場(chǎng)可以使其參與流轉(zhuǎn)并增值的話，就可以叫做土地資本化。第三，國有土地資本化經(jīng)營。當(dāng)國有土地的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離時(shí)，國家(政府)作為土地所有者的身份行使所有者的權(quán)利，而具體的土地經(jīng)營由相對(duì)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，就可以

4、稱之為國有土地資本化經(jīng)營。 第二章 從國有土地資本化經(jīng)營對(duì)土地資源配置、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展以及房?jī)r(jià)高漲的作用和影響等方面，論證了其必要性和可行性。 國有土地資本化經(jīng)營是一種有效的土地市場(chǎng)化配置方式，有利于國有土地的優(yōu)化配置；許多人認(rèn)為，現(xiàn)今房?jī)r(jià)的高漲的主要是由于土地招、拍、掛等市場(chǎng)運(yùn)作手段引起的地價(jià)上漲造成的。本文通過采用脈沖響應(yīng)函數(shù)、格蘭杰因果檢驗(yàn)等方法，分類型、分時(shí)段對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)，總體上房?jī)r(jià)與地價(jià)之間

5、有一定的相互影響，但不能得出房?jī)r(jià)上漲必然引起地價(jià)上漲，或者地價(jià)上漲必然引起房?jī)r(jià)上漲的因果關(guān)系結(jié)論。有的情況下(如豪華住宅)，房?jī)r(jià)上漲一定程度上是地價(jià)上漲的原因。也就是說，起碼房產(chǎn)商宣稱的房?jī)r(jià)大幅上漲主要是由于地價(jià)上漲引起的觀點(diǎn)得不到實(shí)證證據(jù)的支持。即使地價(jià)有所上漲，房產(chǎn)商完全可以采取多種措施降低成本費(fèi)用而消化地價(jià)上漲的影響，何況房地產(chǎn)業(yè)過高的利潤尚有壓縮的空間。房?jī)r(jià)的大幅上漲主要是由其他多種原因引起的，不能以房?jī)r(jià)上漲過快來否定國有土地資

6、本化經(jīng)營；我國的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展需要土地的集約利用，而土地資本化經(jīng)營是集約利用土地的有效途徑。土地資本化經(jīng)營有利于土地本身的可持續(xù)利用，也有利于總體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 第三章 設(shè)計(jì)了“兩級(jí)兩層”的國有土地資本化經(jīng)營體系。 現(xiàn)階段，國有土地由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營，但它的性質(zhì)是不明確的，既不是一個(gè)行政主體，也不是一個(gè)純粹的市場(chǎng)主體；土地儲(chǔ)備的目標(biāo)應(yīng)該是提高公眾利益，而不是追求政府經(jīng)濟(jì)收入的增加，而我國的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)卻越來越注重

7、政府的經(jīng)濟(jì)利益；我國的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)其管理和經(jīng)營職能重疊，使其處于公益目的和盈利目的的矛盾中。因此，應(yīng)該對(duì)國有土地的經(jīng)營機(jī)構(gòu)和模式進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。依據(jù)國家財(cái)務(wù)論和本金基金分流理論，國有土地應(yīng)根據(jù)規(guī)劃分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性兩種，其中經(jīng)營性國有土地應(yīng)由土地資本化經(jīng)營機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營；非經(jīng)營性和尚未規(guī)劃的土地交由公益性的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作。兩種類型的土地如果發(fā)生相互轉(zhuǎn)化則必須有償交換運(yùn)作機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)給土地資本化經(jīng)營機(jī)構(gòu)要按成本價(jià)，反方向轉(zhuǎn)

8、化要按市價(jià)。這樣做使政府不能通過隨意更改規(guī)劃而獲利，以保證國有土地資本化經(jīng)營的順利進(jìn)行。國有土地資本化經(jīng)營可分為中央和城市兩個(gè)層次，分別經(jīng)營不同條件的土地，每個(gè)層次還要將國有土地資本經(jīng)營和資產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)分別設(shè)置，并都采用國有獨(dú)資形式。 第四章 分別論述了存量和增量土地的資本化經(jīng)營方式。 國有土地資本化經(jīng)營的重點(diǎn)應(yīng)該是存量土地而非農(nóng)地的征收，對(duì)于存量土地可以根據(jù)不同情況選擇分別采用出讓、租賃和作價(jià)入股方式，也可以結(jié)合運(yùn)用幾種

9、方式。國有土地資本化經(jīng)營機(jī)構(gòu)是一個(gè)市場(chǎng)主體，沒有強(qiáng)制征收農(nóng)地的權(quán)力，政府征收農(nóng)地只能用于公益目的，應(yīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作。這樣經(jīng)營性用地的取得將只能采用市場(chǎng)方式，以保障拆遷戶和農(nóng)民的利益。 第五章 研究了國有土地資本化經(jīng)營中，在資金籌集、土地定價(jià)和收益分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的問題，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。 為了解決資金籌集中的資金短缺、渠道單一等問題，一方面應(yīng)多采用土地置換等資金占用少的經(jīng)營方式；另一方面要利用或創(chuàng)造更多的籌

10、資渠道，如公開發(fā)行土地開發(fā)證券，土地信托等。對(duì)于土地定價(jià)，文章認(rèn)為，在資本化定價(jià)的情形下，國有土地的價(jià)格由其預(yù)期未來收益所決定，人們對(duì)土地價(jià)格上漲的不合理預(yù)期會(huì)使地價(jià)與收益現(xiàn)值持續(xù)脫鉤，造成地價(jià)上漲過快。在不確定情況下6除非每個(gè)競(jìng)拍者對(duì)一塊土地出價(jià)完全相同，土地都將被高估，即使出價(jià)完全相同，土地會(huì)被充分定價(jià)，低估的情況不會(huì)出現(xiàn)。競(jìng)拍人數(shù)越多，不確定性會(huì)越發(fā)加大高估的程度。為了防止地價(jià)被過度高估，應(yīng)該減少不確定性，使人們形成合理預(yù)期。國有