國有土地拍賣機制研究.pdf

1、2012年兩會期間人們普遍關注的一個詞匯是“房價”。自2003年以來,國家不斷出臺房地產調控政策,不斷加大對房地產市場的調控力度,但是房價卻一直居高不下,甚至出現越調越漲的現象。土地是房地產開發(fā)的基礎性和戰(zhàn)略性資源,我國的土地出讓制度經歷了從行政劃撥的計劃出讓到招拍掛方式的市場化出讓的改革。2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的實施,揭開了我國土地市場的市場化改革的序幕。隨著招拍掛制度的全面實行,市場競爭制度的引進,一方面,

2、對土地出讓市場的腐敗行為形成了有效的遏制,尋租現象得到有效的控制,促進了土地市場的規(guī)范化;另一方面,隨著國有土地以拍賣形式出讓的比重不斷提高,在單一價格標準的拍賣機制下,土地出讓價格也在不斷上升,進而導致房地產價格不斷提高。地價房價的居高不下是影響房地產市場健康發(fā)展的主要原因,過高的房價已經成為全面建設小康社會的重要阻礙因素。
　　近年來,由于受到巨大利潤的驅使,越來越多的資本參與到房地產市場中來,對土地資源的爭奪愈演愈烈,尤其是

3、具有國資背景和外資背景的企業(yè),這些企業(yè)掌握著大量的壟斷性資源,資本充足,對土地市場的理性競爭形成了巨大的沖擊。2011年,在金融危機的影響下,我國的經濟增長受到了巨大的沖擊,GDP增長率下降到7.5％,面對國內外復雜的經濟形勢,地方政府財政壓力上升,土地財政的勢頭愈演愈烈,地價和房價的調控難度增大。為了推動房價和地價的理性回歸,促進房地產市場的健康發(fā)展,必須加大對土地出讓制度和土地拍賣制度的改革力度,不斷創(chuàng)新,尊重市場規(guī)律,充分發(fā)揮市場

4、的資源配置作用,加強對土地市場的監(jiān)督和管理,以保障民生為導向,推動土地市場的制度化和規(guī)范化建設,真正實現“居者有其屋”的理想。
　　本文根據房價指數和地價指數的時間序列關系,分析了房價和地價之間的關系,指出地價的不斷上漲是房價不斷高漲的主要原因之一,進而對我國傳統(tǒng)單一價格標準的土地拍賣方式進行了分析,討論了在土地拍賣中,地方政府與開發(fā)商以及開發(fā)商之間的博弈關系,指出傳統(tǒng)的土地拍賣模式是造成土地價格不斷上漲的主要原因。然后分析了雙向

5、拍賣模型在國有土地出讓上的應用,指出在土地雙向拍賣模型下,能夠有效的解決土地價格不斷上漲的問題,同時由于調控因子的存在,可以更加有效的實行以保障民生為目的的宏觀調控。本文一共分為七章,第一章是緒論,指出了研究的目的和意義以及國內外相關研究現狀,第二章分析了拍賣的基本理論以及土地價格與房地產價格的基礎理論,第三章通過對房價指數和地價指數的時間序列關系分析,指出土地價格的不斷上升是房價不斷上升的主要原因,第四章研究了我國的土地出讓制度,分析