住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價研究.pdf

1、本文研究了住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價。 自1987年我國實行了住房改革以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。為了適應(yīng)我國土地市場的實踐操作需要，我國學者對土地使用權(quán)定價、房地產(chǎn)評估等方面進行了深入的研究，內(nèi)容包括土地評價原理、城鎮(zhèn)土地評估、基準地價評估理論與方法和城市土地收益測算等。改革后，城市居民主動尋求居住環(huán)境的改善，個性得到釋放，居住及生活觀念也發(fā)生了變化，居住不再成為城市居民擇業(yè)上的障礙。我國實行的是居住用地70 年期限，因

2、此，70年之后，住宅土地使用權(quán)如何處理將是一個涉及面廣、影響力大的問題。 住宅土地續(xù)期方案是關(guān)系到全中國13億百姓的生活問題，它直接影響國家的安定團結(jié)，在這個問題的處理上必須慎之又慎，為了更好的維護民眾利益和國家利益，本文對住宅用地使用權(quán)期限部分提出新的看法，到期住房的續(xù)租的年限設(shè)定需根據(jù)當?shù)氐氖姓?guī)劃，在規(guī)劃的最大續(xù)期年數(shù)范圍內(nèi)由百姓自行決定續(xù)租年數(shù)。就住宅土地使用費支付的標準和辦法提出以下建議：住宅土地出讓金費用的計算，應(yīng)按

3、照當時當?shù)貕K的住宅土地基準地價，用折現(xiàn)率按時間效應(yīng)分攤到70年上，先算出住宅土地年收益，然后將要續(xù)租年數(shù)上的土地收益折現(xiàn)到當前，加總求得。 在研究過程中，始終堅持將理論研究與中國客觀實際相結(jié)合，研究路線始終圍繞居民住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價這一主線開展研究。研究的主要內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)行住宅土地年期政策將面臨的問題；(2) 住宅土地續(xù)期年限的確定；(3) 住宅土地年收益的確定；(4) 折現(xiàn)率的選擇。 合理的解決住宅土地續(xù)租