地價容積率修正系數(shù)確定方法研究——以天津市中心城區(qū)為例.pdf

1、“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切實保護耕地”是我國的基本國策。黨中央提出要推動經(jīng)濟增長方式由粗放型向集約型轉變，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。土地作為基礎的資源和最重要的生產(chǎn)要素之一，更需要加強保護并合理利用。節(jié)約集約利用土地、控制建設用地總量的增長速度、切實保護好耕地尤其是基本農(nóng)田關系中華民族的長遠發(fā)展大計。容積率是土地集約利用的重要指標，合理的容積率水平是在數(shù)量上指導土地節(jié)約集約、控制建設用地總量、切實保護耕地的基礎性指標。同時

2、，容積率對地價的影響非常大，地價的準確與否又關系到土地收益的合理分配，關系到土地管理水平尤其是土地市場體系的建設，關系到土地的節(jié)約集約利用和經(jīng)濟增長方式的轉變。所以搞清容積率與地價的關系，并用合理的方法確定容積率修正系數(shù)有利于合理調節(jié)土地收益分配，有利于通過地價手段引導土地的節(jié)約集約利用。由于容積率修正系數(shù)的重要性和確定過程的復雜性，國內(nèi)外對容積率修正系數(shù)的探討一直沒有停止過。筆者力圖在前人研究的基礎上，在改進容積率修正系數(shù)確定方法方面

3、做出自己的努力。 確定容積率修正系數(shù)是十分復雜的問題，需要搞清容積率和地價的關系并結合研究區(qū)域的實際采用適用的方法進行測算，因此本文分兩部分，第一部分是理論與方法的介紹和分析，在理論分析的基礎上界定容積率與地價的關系并詳細闡述容積率對地價的影響規(guī)律進而介紹并評價當前三種確定容積率修正系數(shù)的方法。第二部分是實證分析部分，是本文的重點和難點所在。結合天津市的實際確定測算方法，在理論結合實際的分析中，創(chuàng)造性地運用測算方法并對結果進行合

4、理性檢驗。 理論和方法介紹和分析部分，首先闡述土地價格的內(nèi)涵和特點，并介紹土地稀缺原理、區(qū)位理論和土地集約利用理論，構建了土地價格形成的理論基礎；介紹容積率的內(nèi)涵和特性，并分析影響容積率的因素；在此基礎上簡要概括了容積率和地價的關系。然后具體分析容積率影響地價的規(guī)律，首先界定容積率影響地價的作用機制，容積率通過影響土地收益機制和土地供求關系影響地價；進而詳細介紹容積率對地價的影響規(guī)律。最后，在之前的理論分析基礎上，闡述容積率修正

5、系數(shù)確定的原則；介紹了確定容積率修正系數(shù)的三種方法：特爾菲系數(shù)法、樣點地價法和復合系數(shù)法，并對每種方法進行了評述。第二部分以天津市中心城區(qū)為對象，進行確定容積率修正系數(shù)的實證研究。首先介紹了天津市的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場運行狀況，并結合確定容積率修正系數(shù)的需要介紹了天津市新一輪土地級別調整和基準地價更新的工作概況；然后理論結合實際，確定天津市中心城區(qū)的容積率修正系數(shù)綜合運用樣點地價法和復合系數(shù)法兩種方法，并確定了標準容積率；進而是

6、理論結合實際，創(chuàng)造性地運用兩種方法對居住用地和商業(yè)用地容積率修正系數(shù)進行測算，并經(jīng)過綜合分析給出居住用地和商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表和公式；最后進行修正系數(shù)的合理性驗證，結果表明容積率修正水平是合適的。 本文主要運用規(guī)范分析與實證分析相結合、定性分析與定量分析相結合、靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結合的方法進行研究，首先從理論上探討容積率和地價并界定它們之間的關系，然后定性地分析了容積率對地價的一般影響規(guī)律，最后以天津市為例做實證分析，綜合