土地資本化率的理論和測算方法研究——以天津市為例.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的市場經(jīng)濟進一步繁榮，土地市場作為市場體系的重要組成部分，與國家的宏觀經(jīng)濟體制密不可分，土地評估是土地市場正常、規(guī)范運行的有力依據(jù)，收益還原法是土地評估方法中重要的一種，而土地資本化率又是用收益還原法進行地價評估時的重要技術參數(shù)之一，土地資本化率的微小變化會引起土地價格的劇烈波動。 目前我國對土地資本化率的研究較少，還處于起步階段，理論體系尚不成熟，在地價評估的實際操作過程中，仍存在許多問題，如：實際操作

2、中土地資本化率不能合理界定；由于我國房地產(chǎn)市場不夠完善，房地產(chǎn)又具有很強的個性特征，使得數(shù)據(jù)收集困難；各種計算方法主觀性太強，測算結(jié)果具有很大的不確定性。另外，土地資本化率的測算還存在與土地純收益內(nèi)涵不一致的問題，主要表現(xiàn)在不區(qū)分純收益構成的差異等方面。 針對上述問題，本文將規(guī)范分析與實證分析相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合，并融合了經(jīng)濟學、地理學、數(shù)學等的理論知識，利用回歸分析方法科學測算土地資本化率。具體過程為：首先，以時間

3、價值理論、預期收益理論、區(qū)位理論和地租地價理論為依據(jù)，汲取現(xiàn)有相關理論研究成果，對土地資本化率的內(nèi)涵進行明確界定，分析其特點及影響因素；其次，在原有資本化率測算方法的基礎上引入幾種應用改進方法，如愛爾伍德抵押權益法、收益風險倍數(shù)法等，分析其各自的適用環(huán)境，以期改進資本化率確定主觀性強的缺陷；最后，對天津市土地資本化率進行實證研究，通過對天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)不同用途土地資本化率的具體測算，得出租價比法和投資收益率法是計算商業(yè)、居住用地