城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)的影響因素與發(fā)展趨勢(shì)：重慶個(gè)案研究.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著在全國(guó)范圍內(nèi)徹底推行住房制度改革、停止福利住房供應(yīng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到飛速發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化，住宅消費(fèi)已成為其最大的支出。住宅消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用越來(lái)越強(qiáng)有力，已成為社會(huì)消費(fèi)的熱點(diǎn)。然而，住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引起了住宅價(jià)格的大幅上漲，住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，住宅市場(chǎng)供需不平衡等一系列社會(huì)問(wèn)題。
　　本文采用定性與定量相結(jié)合的研究方法，分析了重慶市商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題和城鎮(zhèn)居民住宅消

2、費(fèi)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)：
　?、僭诳偭可?，重慶的商品房市場(chǎng)處于“需求饑渴”狀態(tài)；
　　②在結(jié)構(gòu)上，重慶商品住宅長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求失衡較為嚴(yán)重，并且這種態(tài)勢(shì)有愈演愈烈的趨勢(shì)；與住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)相反，商業(yè)用房與辦公用房則長(zhǎng)期處于供過(guò)于求的局面，而且其供給面積所占比重不斷攀升，供求缺口不斷擴(kuò)大；
　　③在商品住宅價(jià)格上，其漲幅過(guò)快，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際購(gòu)買力?？傊?，城鎮(zhèn)居民的住宅消費(fèi)支出曲線呈現(xiàn)波瀾起伏的狀態(tài)，且住宅消費(fèi)

3、總趨勢(shì)是在逐漸趨于理性化。
　　基于上述分析的結(jié)果，借助時(shí)變參數(shù)模型分析城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)住宅消費(fèi)的影響，發(fā)現(xiàn)：自1979年以來(lái)，重慶市城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的邊際消費(fèi)傾向呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。這與我國(guó)逐步實(shí)施住宅制度改革，取消福利化分房，個(gè)人購(gòu)買住房方面的支出增加相一致。對(duì)于影響消費(fèi)的另一個(gè)重要因素——價(jià)格，本文也采用協(xié)整檢驗(yàn)測(cè)算了商品房銷售價(jià)格和住宅消費(fèi)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者的協(xié)整系數(shù)為1.494737，表明商品房銷售價(jià)格與人均居住消費(fèi)

4、支出存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。為了判定均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，因果關(guān)系的方向如何，采用格蘭杰因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)目前學(xué)術(shù)界盛行的觀點(diǎn)——“過(guò)于旺盛的住宅消費(fèi)需求導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲”有失偏頗。我們認(rèn)為住宅價(jià)格的上漲更偏重于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、長(zhǎng)期利率或稅率、信貸、城市規(guī)劃或拆遷安置、過(guò)高的土地出讓成本等因素。由于商品房銷售價(jià)格變動(dòng)是導(dǎo)致居民住宅消費(fèi)支出變化的Granger成因，因此，我國(guó)目前過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格使得住房消費(fèi)支出占據(jù)了居民的可支配收入中的很大一

5、部分，這樣居民不得不減少對(duì)其他商品的消費(fèi)，并且居民對(duì)住宅的消費(fèi)存在很大負(fù)擔(dān)。
　　然后利用自回歸移動(dòng)平均模型預(yù)測(cè)模型對(duì)重慶市城鎮(zhèn)居民未來(lái)5年(2008-2012年)的人均住宅消費(fèi)支出做出預(yù)測(cè)。根據(jù)這一預(yù)測(cè)結(jié)果，文章從政府、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者三方面提出了合理調(diào)控土地資源，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，政府直接或間接建房以保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給，發(fā)展節(jié)能省地型住宅，建立梯度消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀念，理性住宅投資等一些穩(wěn)定房?jī)r(jià)、擴(kuò)大住宅消費(fèi)的策略建