個(gè)人住房抵押貸款提前償付行為及其治理.pdf

1、長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)僅存在浮動(dòng)利率住房抵押貸款。2004年以前，人民銀行連續(xù)8次降息，所以提前償付風(fēng)險(xiǎn)并不突出，未引起足夠重視。2004年的加息導(dǎo)致了大規(guī)模的提前還貸潮，各商業(yè)銀行面對(duì)如此情形措手不及。為了補(bǔ)償借款人的提前償付行為給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)幾家銀行開(kāi)始收取提前償付違約金，這一舉動(dòng)引起了強(qiáng)烈反響，社會(huì)各界開(kāi)始爭(zhēng)論違約金存在的合理性。與此同時(shí)，固定利率住房抵押貸款于今年年初在我國(guó)問(wèn)世，而提前償付風(fēng)險(xiǎn)在固定利率住房抵

2、押貸款中體現(xiàn)得更為嚴(yán)重。究竟什么原因會(huì)引起借款人提前償付?提前償付行為會(huì)給商業(yè)銀行具體造成哪些方面的影響?商業(yè)銀行應(yīng)該如何治理提前償付問(wèn)題?針對(duì)上述問(wèn)題，作者在深入學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，對(duì)提前償付行為及其治理做出全面而深刻的分析。 本文主要分為四個(gè)部分： 第一章是文獻(xiàn)綜述，對(duì)住房抵押貸款提前償付行為的研究成果進(jìn)行回顧和總結(jié)，以期為我國(guó)提前償付行為的研究提供借鑒和幫助。第一節(jié)主要介紹了國(guó)外對(duì)提前償付行為

3、實(shí)證方面的科研成果。經(jīng)過(guò)30多年的不斷發(fā)展，國(guó)外學(xué)者主要提出了以下幾種模型：(1)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)模型；(2)CG*模型；(3)GoldmanSachsPrepayment模型；(4)統(tǒng)計(jì)模型；(5)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)模型；(6)比例危機(jī)模型。除上述幾種主流模型之外，許多金融機(jī)構(gòu)都有自己獨(dú)特的提前償付模型，而其他學(xué)者也在不斷探索新的模型，以便更好的分析提前償付行為和預(yù)測(cè)提前償付率。第二節(jié)通過(guò)對(duì)大量文獻(xiàn)的參考，總結(jié)出了提前償付行為的影響因素。影響因素多種多

4、樣，但是歸納起來(lái)主要有兩個(gè)方面：再融資傾向和住宅轉(zhuǎn)手。其中，再融資傾向又與多方面因素有關(guān)：(1)原有抵押貸款的契約利率和現(xiàn)行抵押貸款的市場(chǎng)利率；(2)再融資成本；(3)熄火現(xiàn)象；(4)債齡；(5)收益曲線；(6)貸款余額。住宅轉(zhuǎn)手同樣受到多方面因素影響：(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度；(2)季節(jié)性； (3)剩余貸款期限；(4)鎖住效應(yīng)。第三節(jié)主要是介紹提前償付罰金的相關(guān)研究。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的深入分析可知，提前償付罰金的存在主要是

5、為了彌補(bǔ)提供抵押貸款機(jī)構(gòu)的利率損失。提前償付罰金增加了借款人提前償付行為的交易成本，因而可以在一定程度上對(duì)提前償付行為起到有效的抑制作用。提前償付罰金主要有點(diǎn)和違約金兩種形式。 第二章深入分析了住房抵押貸款的契約屬性和貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問(wèn)題。第一節(jié)從契約角度出發(fā)，認(rèn)為住房抵押貸款契約屬于債務(wù)型金融契約。但是由于住房抵押貸款契約與一般性的信貸契約相比，具有多方面的特殊性質(zhì)，這決定了其特有的契約屬性。首先，住房抵押貸款契約既有標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)契

6、約，又有非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)契約；其次，住房抵押貸款契約是一種結(jié)構(gòu)性契約；再次，契約條款的不完全和信息不對(duì)稱共同導(dǎo)致了住房抵押貸款契約的不完全性；最后，違約和提前償付造成了住房抵押貸款契約的內(nèi)在軟約束性。由于我國(guó)還沒(méi)有建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，這使得我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款契約具有不可轉(zhuǎn)讓性。 第三章首先詳細(xì)分析了我國(guó)住房抵押貸款提前償付行為的影響因素。由于我國(guó)在社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)習(xí)慣等方面都與美國(guó)有較大差異，這就決定了我國(guó)住房

7、抵押貸款提前償付行為影響因素的特殊性。再融資傾向和住宅轉(zhuǎn)手的影響都不明顯，不能構(gòu)成主要影響因素，而利率預(yù)期、借款人支付能力、貨幣化分房政策和傳統(tǒng)的理財(cái)觀念則是導(dǎo)致我國(guó)借款人提前償付的主要?jiǎng)右颉５诙?jié)詳細(xì)研究了提前償付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。提前償付會(huì)給抵押貸款資產(chǎn)池現(xiàn)金流造成不確定性，從而增加了MBS準(zhǔn)確定價(jià)的難度，此外，提前償付行為還會(huì)給MBS投資者帶來(lái)緊縮風(fēng)險(xiǎn)和展期風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)抵押貸款發(fā)起人也會(huì)產(chǎn)生多方面的影響。在我國(guó)，由于還不存在住房抵押貸款二級(jí)市

8、場(chǎng)，所以提前償付風(fēng)險(xiǎn)最終體現(xiàn)在商業(yè)銀行的收益上：首先，提前償付行為會(huì)降低銀行的利息收入，而且提前償付越早，利息損失越多；其次，提前償付行為增大了銀行的再投資風(fēng)險(xiǎn)；再次，提前償付行為會(huì)干擾銀行正常的資金安排；最后，提前償付行為增加了銀行的服務(wù)成本。 第四章以固定利率住房抵押貸款為分析對(duì)象，對(duì)提前償付行為的治理進(jìn)行分析。在固定利率住房抵押貸款契約中，如果不含有提前償付罰金條款，那么，提前償付行為產(chǎn)生的利率風(fēng)險(xiǎn)必然全部由商業(yè)銀行承擔(dān)，

9、此契約不能達(dá)到最優(yōu)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。第一節(jié)運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，研究了住房抵押貸款契約最優(yōu)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題。由于我國(guó)住房抵押貸款契約中尚不含有“點(diǎn)”這個(gè)要素，因此本節(jié)僅對(duì)事后的罰金形式——違約金進(jìn)行分析。通過(guò)構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單的三時(shí)期模型，可以證明商業(yè)銀行對(duì)借款人收取一定數(shù)量的提前償付違約金，可以得到信息不對(duì)稱下的最優(yōu)契約，這個(gè)契約達(dá)到了最優(yōu)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。分析表明，收取違約金是一種可行的且合理的提前償付行為治理方案，這就證明了違約金存在的合理性。在第一節(jié)分析的

10、基礎(chǔ)上，第二節(jié)進(jìn)一步對(duì)違約金的定價(jià)進(jìn)行探討。從對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，提前償付違約金應(yīng)包括利息損失補(bǔ)償和服務(wù)成本補(bǔ)償兩個(gè)組成要素。同時(shí)，對(duì)違約金的準(zhǔn)確定價(jià)還需要考慮以下幾個(gè)方面的影響：(1)提前償付的時(shí)間效應(yīng)；(2)貸款金額；(3)貸款期限；(4)貸款種類。 本文主要有以下幾點(diǎn)貢獻(xiàn)： 第一，雖然近年來(lái)我國(guó)逐漸有了很多關(guān)于提前償付問(wèn)題的研究，但是大部分的文獻(xiàn)或者是單純介紹國(guó)外的研究，或者是直接將國(guó)外研究方法套

11、用到我國(guó)實(shí)際情況中，缺乏對(duì)我國(guó)特殊國(guó)情的思考。本文的研究在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)研究的基礎(chǔ)上充分考慮我國(guó)實(shí)際情況，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 第二，國(guó)內(nèi)的文獻(xiàn)對(duì)國(guó)外研究都是零星的介紹，沒(méi)有完整的歸納和概括。本文第一次全面系統(tǒng)地對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究做一理論綜述，充實(shí)了國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域的研究。 第三，本文從契約角度重新認(rèn)識(shí)住房抵押貸款，運(yùn)用契約理論研究住房抵押貸款契約的一般屬性和特殊屬性，這有助于我們剖析住房抵押貸款產(chǎn)品的微觀結(jié)構(gòu)，加深對(duì)住房抵押貸款