房地產(chǎn)泡沫的形成及其控制——兼對上海市住宅市場的分析.pdf

1、一、選題背景 房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過去二十多年里，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展和社會進步做出了巨大貢獻：它推動中國經(jīng)濟高速增長，使許多城市“舊貌換新顏”，它圓了千家萬戶的住房夢。放眼未來，從長計議，城市化將是推動中國經(jīng)濟長期持續(xù)增長的原動力，房地產(chǎn)業(yè)將在其中發(fā)揮不可替代的作用，使這個行業(yè)長期保持健康發(fā)展，具有十分重要的意義：搞得好它能夠推動中國經(jīng)濟再增長若干年，搞不好則可能影響到中國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。 從2003

2、 年起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象，上海等地已經(jīng)顯現(xiàn)泡沫征兆，主要表現(xiàn)在：商品住宅價格突然加速上漲、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)貸款增長迅猛； 人們的看漲預期極其強烈，市場炒作之風日漸盛行。市場繁榮火爆的背后，卻不能不讓人擔憂和警惕——一邊是富豪從這個市場成群結隊的出現(xiàn)，一邊卻是普通居民的購房負擔日益沉重，這絕不是一種正常的現(xiàn)象。過去的泡沫實例已經(jīng)讓人感受到泡沫經(jīng)濟的巨大危害，上海絕不能重蹈覆轍。剖析上?！胺康禺a(chǎn)泡沫”產(chǎn)生的根源，提出相應

3、的治本之策，讓這個市場回歸到正常合理的水平，具有鮮明的時代意義。 然而，泡沫一直是一個充滿爭議的經(jīng)濟學詞匯。到目前為止，還沒有公認的泡沫定義，還沒有公認有效的泡沫判斷標準，還缺乏成熟的理論解釋泡沫從發(fā)育到破裂的全過程，還沒有成功控制泡沫的公認實例。在此背景下，作者對上海房地產(chǎn)市場的“泡沫化”定性，不可避免的帶有主觀成分。由于缺乏公開數(shù)據(jù)，缺少實際經(jīng)驗，作者側重從宏觀角度去研究上海的房地產(chǎn)市場，盡可能客觀透徹的分析現(xiàn)實問題?！傲⒆?/p>

4、現(xiàn)實、實事求是”是作者行文論道所遵循的原則。 二、研究方法及及邏輯架構 本文的基本思路是：從一般現(xiàn)象到一般理論再應用到具體實際問題，先歸納房地產(chǎn)泡沫的一般特征，在分析和反思過去房地產(chǎn)泡沫的實際案例基礎之上提出房地產(chǎn)泡沫形成的必要條件，歸納總結房地產(chǎn)泡沫形成的一般理論，最后回到上海房地產(chǎn)市場，列舉現(xiàn)象，分析問題，由淺入深，從表面到本質(zhì)，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏觀層面和實際問題，著重采用歸納和比較的方法，“具

5、體問題具體分析”是本文的鮮明特征。 全文共分四章。第一章綜述泡沫的經(jīng)濟學定義，概括房地產(chǎn)泡沫的基本特征；第二章分析房地產(chǎn)泡沫的形成，先從日本案例入手，分析泡沫產(chǎn)生的原因，再提出房地產(chǎn)泡沫形成的必要條件，以此為基礎歸納綜述泡沫的相關理論模型；第三章提出控制房地產(chǎn)泡沫的一般性框架，此節(jié)以對歷次房地產(chǎn)泡沫實例的反思為基礎；第四章則全方位、系統(tǒng)性地分析上海的商品住宅市場，獨立成章，首先列舉泡沫的外在表現(xiàn)，再深入分析泡沫化價格形成的供求基

6、礎，著重研究投資性購房，指出泡沫的實質(zhì)，最后提出相關的政策建議。 三、主要觀點及及結論 經(jīng)濟學中的泡沫實質(zhì)上是指一種由價格投機導致資產(chǎn)價格水平被普遍高估的現(xiàn)象，房地產(chǎn)是泡沫的常見載體，房地產(chǎn)市場自身存在供求剛性、市場壟斷、投資高杠桿等一些屬性，決定了這一市場容易出現(xiàn)泡沫癥狀。房地產(chǎn)泡沫主要有價格波動、投機盛行、資金聚焦三大外在特征，而價格預期、投機規(guī)模和資金條件則是房地產(chǎn)泡沫形成的三大必要條件。剖析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的緣由，

7、則應當著重分析市場上投資機會和投資規(guī)模的形成以及資金聚集的原因，對泡沫案例的反思，則主要反思當局對泡沫的認識，前后采取的相關政策。預防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相關政策，規(guī)范市場交易行為，引導市場合理預期，監(jiān)控資金流動等。 對于上海市場，本文的框架是： 一、列數(shù)泡沫三大癥狀：價格猛漲、投機日盛、貸款資金和外資集中涌入市場。 二、價格由供求決定，四大主體對住宅需求強勁，而住宅供給存在剛性，且供方壟斷市場，

8、拉高價格。從長期看，房價隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展會自然上漲，但由于看漲預期極為強烈，投機者和部分真實需求者搶購住宅，導致市場出現(xiàn)非正常波動。地價上漲不是房價上漲的直接因素，研究成本推進只是在作比較靜態(tài)分析時才有意義。另外，上海住宅市場還出現(xiàn)結構性問題，三、泡沫的直接原因，在于投機炒房的規(guī)模過于龐大，而市場上之所以存在投機機會，是相關政策、市場預期和市場運行本身相互作用的結果，銀行和外資在盈利的刺激和競爭的壓力下涌入市場，使炒作機會轉變成為現(xiàn)實

9、行為，加速了泡沫的膨脹。 四、泡沫的實質(zhì)在于相關集團利益分配的扭曲和行為的異化。泡沫的受益者們達成維持高房價的同盟，剝奪廣大民眾的福利。 五、控制泡沫的政策著眼點應當是：熨平市場波動，保持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 相關的政策方向應當是：抑制短期炒作，鼓勵長期投資，優(yōu)化住宅結構，引導市場預期，密切監(jiān)控資金流動，加強房地產(chǎn)金融風險管理。四四、、創(chuàng)創(chuàng)新新與與不不足足本文的創(chuàng)新點有三： 1、獨創(chuàng)性的提出房地產(chǎn)泡沫形成的

10、三大必要條件； 2、提出預防和控制房地產(chǎn)泡沫的一般性政策框架； 3、全方位、系統(tǒng)化地分析上海住宅市場的泡沫狀態(tài)，提出相關的政策建議。 由于作者積累所限，經(jīng)驗欠缺，本文不足之處甚多：對某些問題的分析有待細化，但由于不能獲得相關數(shù)據(jù)，而公開數(shù)據(jù)又極為粗糙，故本文放棄相關的定性研究；作者功底有限，難以在泡沫理論上有所創(chuàng)新，未能對一些問題做出深入的分析。房地產(chǎn)泡沫中還有許多問題需要深入探究，相關泡沫理論還需要完善突破，興