房地產(chǎn)泡沫問題研究兼論我國房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫.pdf

1、迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場是近年來中國經(jīng)濟(jì)一道亮麗的風(fēng)景線,其中飛速上揚(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格也引起了多方的關(guān)注,以及對于房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫的爭論.該研究主要對房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)的形成進(jìn)行了理論探討,并結(jié)合上海、杭州等實(shí)際情況,對中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是否存在泡沫以及泡沫是否會(huì)崩潰進(jìn)行初步研究.該文首先在對泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上,對國內(nèi)外泡沫經(jīng)濟(jì)的演變(90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰、97年東南亞金融危機(jī))進(jìn)行回顧,并從中分析出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn).對房地產(chǎn)市場

2、價(jià)格泡沫的分析,一般是在股票市場股利折現(xiàn)模型的基礎(chǔ)上,來分析房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫;而該文借鑒了(袁志剛和樊瀟彥,2003)房地產(chǎn)市場理性泡沫模型,分析了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的微觀形成機(jī)制.認(rèn)為由于銀行的信貸擴(kuò)張,包括面向開發(fā)商的貸款,以及面向消費(fèi)者的消費(fèi)貸款,突破了房地產(chǎn)市場原有的平衡,從而推高了房地產(chǎn)市場價(jià)格,形成泡沫.主要結(jié)論:銀行體系的信貸擴(kuò)張以及貨幣政策的擴(kuò)張對房地產(chǎn)泡沫的形成有重大的推動(dòng)作用.其后,又分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的若干宏

3、觀經(jīng)濟(jì)因素,如通貨膨脹,股票市場發(fā)展,宏觀經(jīng)濟(jì)增長率等.第三章回顧了對中國房地產(chǎn)市場自80年來開始的發(fā)展,并重點(diǎn)分析了近年來實(shí)行的土地成本上升,建筑成本上升,房地產(chǎn)信貸政策等與房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)系.在此基礎(chǔ)上,結(jié)合中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況,逐個(gè)國內(nèi)外對于房地產(chǎn)泡沫的判斷與分析指標(biāo),如空置率、投資性購房占整體購房比重、房地產(chǎn)貸款占整個(gè)金融體系貸款的比重等.最終選擇可控、可測并且與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的七個(gè)指標(biāo)構(gòu)成中國的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫防范

4、體系:房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例,房地產(chǎn)貸款占整個(gè)銀行體系貸款比重,投資性住房占整體購房比重,房價(jià)收入比,房地產(chǎn)投資開發(fā)增幅與GDP增長率之比,土地價(jià)格增長指數(shù)與GDP增長率之比和商品住宅預(yù)售指數(shù)與GDP增長率之比.并對每個(gè)指標(biāo)設(shè)置了預(yù)警線和警戒線兩個(gè)層次.在此基礎(chǔ)上,依據(jù)該指標(biāo)體系,對中國以及上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析,得出結(jié)論:中國房地產(chǎn)市場雖然近年來發(fā)展比較迅速,但是整體房地產(chǎn)的價(jià)格水平仍然沒有超過警戒線水平,但是