成都房地產市場泡沫問題研究.pdf

1、房地產泡沫是人多地少的國家處在經濟快速發(fā)展階段容易出現(xiàn)的一種經濟現(xiàn)象。一旦發(fā)生，將給一個國家的經濟和社會生活帶來嚴重的后果。從16世紀荷蘭郁金香泡沫到日本泡沫經濟的破滅，人類已經多次領教了它對社會經濟的巨大沖擊。而縱觀歷史上歷次大規(guī)模的“泡沫事件”，我們可以發(fā)現(xiàn)這些泡沫發(fā)生的重要載體就是房地產和股票。 經濟泡沫和泡沫經濟是兩個不同的概念，前者反映的是“局部”的經濟現(xiàn)象；而后者反映的是“全局”的經濟現(xiàn)象。經濟泡沫指的是在經濟發(fā)展過

2、程中經常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。綜合起來，這些不均衡的具體表征就是上下起伏的經濟周期。泡沫經濟則專指那些由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現(xiàn)象。經濟泡沫和泡沫經濟，兩者產生的原因不同，所造成的危害不同，解決問題的對策也不同。經濟泡沫與泡沫經濟之間主要的區(qū)別在于：市場機制會對經濟泡沫起到制衡作用，無論經濟泡沫增長速度快慢，最終在市場機制作用下總會出現(xiàn)一個均衡點，但是市場機制對泡沫經濟完全無能為力，因為在泡沫經濟中根本不存在這樣的均衡點。泡

3、沫經濟是一個非常典型的市場失靈的案例。在泡沫經濟發(fā)作的時候，人們買漲不買落，價格越漲，需求越旺。反過來，需求越旺，價格上漲得越快。如果沒有外部政策約束，泡沫經濟將像脫韁野馬一樣，最終出現(xiàn)突然崩潰的結局。這是區(qū)分經濟泡沫和泡沫經濟的一個重要標志。 房地產業(yè)本質上是實體經濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經濟。房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券、)僅

4、僅是收益權利證書相比根本不同，它本身并不是泡沫經濟。另外，房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經濟發(fā)展水平和社會有效需求。 房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。房地產業(yè)是一個與諸多產業(yè)高度關聯(lián)的產業(yè)，這意味著房地產不僅自身

5、投資規(guī)模大，其乘數效應也較大。但當房地產業(yè)發(fā)展違背了價值規(guī)律產生泡沫，其泡沫破滅產生的負效應也會波及其他行業(yè)，使國民經濟受到前所未有的打擊。房地產泡沫的危害性主要表現(xiàn)在：房地產泡沫的長期存在和發(fā)展抑制了其他產業(yè)的發(fā)展：房地產泡沫破滅導致了金融危機；房地產泡沫破滅導致了生產和消費危機；房地產泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機。近年我國房地產業(yè)已成為拉動內需、推動經濟增長的支柱產業(yè)，房地產業(yè)也是最容易產生泡沫的行業(yè)。目前我國經濟和社會發(fā)展已進

6、入關鍵階段，房地產業(yè)的發(fā)展會深刻影響國民經濟運行總體進程和質量。對于房地產有無泡沫的爭論已經越演越烈，那么做為中國西部的中心城市的成都是否也出現(xiàn)了房地產泡沫呢?本文在借鑒國內外理論研究的基礎上，引用最新的統(tǒng)計數據運用實證分析法，對成都市房地產市場是否存在泡沫進行評判，得出結論：成都房地產市場不存在泡沫。 房地產業(yè)的迅速發(fā)展需要有效需求作為支撐才不會形成房地產泡沫。從預測需求的角度，本文對成都市人口、家庭戶、結婚人口、城市化率、國

7、民經濟生產總值、產業(yè)結構、家庭可支配收人等相關宏觀指標進行分析，并對成都市五城區(qū)的住房現(xiàn)狀、購房需求等進行了具體的分析。從上述房地產業(yè)相關宏觀指標的分析可以看出，成都房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與城市經濟社會的發(fā)展保持了相應的協(xié)調與穩(wěn)定，而且這些分析數據客觀反映了成都市居民家庭住房現(xiàn)實狀況及改善住房條件的客觀要求，綜合相關數據資料的比照分析，我們可以得出：目前成都房地產市場是大量有效需求支撐的，投機成分很低。由此本文得出結論：成都房地產市場沒

8、有形成泡沫。而且隨著我國西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施，成都市創(chuàng)建“中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強的現(xiàn)代特大中心城市”的城市發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，成都房地產業(yè)發(fā)展動力也必將更為強勁。作為國民經濟發(fā)展的先導性支柱產業(yè)，成都房地產業(yè)必將為成都市的發(fā)展貢獻更大的產業(yè)力量。對于房地產泡沫這種需要量化的經濟現(xiàn)象，如果僅從定性的層面進行分析，并不能從整體上準確的顯示房價的變動情況。因此，根據我們所能得到的數據及資料，本文選擇四個國

9、際上比較流行的幾種指標對成都市的房地產行業(yè)進行實證的分析。分別是：房價增長幅度與GDP增長幅度比、房價收入比、空置率以及房地產貸款增長率與貸款總額增長率比。通過分析我們可以得出這樣的結論：大多數的指標都顯示成都市房地產目前沒有嚴重的泡沫?？梢哉f，整個成都房地產市場的發(fā)展是比較健康的。從而進一步驗證了通過需求分析得出的結論。 在泡沫理論研究和實證分析中，政府宏觀調控政策始終是一個關鍵性因素，無論是泡沫的推起與化解，還是泡沫的防范與

10、管理等各方面都與政府有直接關系。本文具體分析了房地產新政對成都房地產業(yè)的發(fā)展所產生的影響，從而進一步驗證成都房地產市場是否存在泡沫的問題?？偟膩碚f從成都房地產市場近幾年的發(fā)展情況來看，我國政府對這次房價上漲所采取的宏觀調控措施是得當的，對抑制房價急劇上漲，防范泡沫形成，都有積極的作用，并已初見成效。由此也可以說明成都房地產市場并沒有形成泡沫經濟，在政府正確的宏觀調控下成都房地產市場正逐漸走上一條健康、成熟的發(fā)展道路。 當然無論是