個人住房消費貸款市場風(fēng)險研究.pdf

1、個人住房消費貸款市場風(fēng)險是一種宏觀的、系統(tǒng)性的風(fēng)險，主要通過信用風(fēng)險表現(xiàn)出來，其影響是全面而集中的，銀行以通常的信用風(fēng)險防范機(jī)制無法加以控制和應(yīng)付。個人住房消費貸款市場風(fēng)險直接來自于房地產(chǎn)市場和金融市場。在抵押房物的市場價值低于貸款的市場價值，即LTV大于1和違約交易成本時，如果借款人違約，銀行即使處置抵押房屋也會受到損失。 影響LTV大小的一個因素是市場房價的變動。由于我國實行國有土地有償和有限期使用的制度，假設(shè)建筑物的使用年

2、限和土地使用權(quán)年限一致，在土地使用權(quán)年限內(nèi)，房產(chǎn)的價值趨向于零。通過實證分析可以得出，針對房價下跌的風(fēng)險，通過降低貸款比例，銀行遭到違約或理性違約損失的風(fēng)險期限均有縮短。 固定利率的住房消費貸款在市場利率下降的情況下，其市場價值上升，既可能因LTV上升到一定程度而使借款人通過拒絕還款違約，還可能因為貸款的市場價值高于帳面價值，促使借款人提前還貸，重新融資。當(dāng)市場利率提高時，固定利率貸款必須按原定利率執(zhí)行，而融資成本卻必然上升，使

3、收益減小，甚至可能出現(xiàn)利率倒掛，使銀行損失慘重。 可調(diào)整利率的住房消費貸款，隨著利率的上升，借款人月還款額有所增加，而收入并不一定同步增加，導(dǎo)致還款負(fù)擔(dān)加重，可能無力負(fù)擔(dān)而被迫違約。 市場風(fēng)險防范從減少其發(fā)生和減輕其后果兩方面入手，雙管齊下。防范的一般對策主要包括：區(qū)分市場風(fēng)險敏感性和非敏感性借款人，提出不同的貸款條件；控制合理的貸款比例及償還收入比，加大應(yīng)對市場風(fēng)險影響的緩沖余地；建立個人信用制度，提高違約成本，減少主

4、動違約；規(guī)定提前還貸違約金，限制提前還貸；加強(qiáng)對利率風(fēng)險的預(yù)測和防范，不僅要掌握防范利率風(fēng)險的一般常規(guī)措施，還要針對住房消費貸款的特點，根據(jù)利率波動(特別是利率上漲)對住房消費貸款的影響，在住房消費貸款的管理中及早采取應(yīng)對措施；推進(jìn)住房消費貸款的證券化，實現(xiàn)風(fēng)險的分散。 政府為此可采取的措施包括：提高中低收入居民的收入及貸款購房的負(fù)擔(dān)能力，增強(qiáng)對市場風(fēng)險的抵抗能力；建立房地產(chǎn)市場及住房消費貸款風(fēng)險監(jiān)測的專門機(jī)構(gòu)，針對房地產(chǎn)市場容