106租屋法律概述與實(shí)例

1、租屋法律關(guān)係概述與實(shí)例,報(bào)告人：中山大學(xué)秘書室 法務(wù) 張士元2017.11.23,不動(dòng)產(chǎn)租賃的社會(huì)功能,全臺(tái)租屋需求佔(zhàn)全臺(tái)人口1/8,105年租賃市場(chǎng)規(guī)模約93.5萬戶×2.75人/戶= 257.1萬(人),教育部104年度統(tǒng)計(jì)學(xué)生住宿 29.2萬人,286.3 萬人,,,臺(tái)灣租屋市場(chǎng)規(guī)模,何謂租賃？,民法421條：『稱租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約?！?租賃契約的性質(zhì),契約自

2、由原則,,契約自由,締結(jié)自由,相對(duì)人自由,內(nèi)容自由,,契約應(yīng)予嚴(yán)守原則,房屋租賃契約之結(jié)構(gòu),義務(wù)（過失）的輕重程度,過失程度愈高,注意義務(wù)愈高,房屋出租人之義務(wù),房屋出租人之義務(wù) 1/2,一、用益狀態(tài)之提供（民423） （1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務(wù)。 ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。 （2）交付之租賃房屋應(yīng)合於約定之用益狀態(tài)。 ex.所交付

3、之房屋應(yīng)適於居住且無危及居住安全之瑕疵。 二、用益狀態(tài)之維持義務(wù)（民423） （1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對(duì)租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對(duì)於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時(shí)， 出租人應(yīng)設(shè)法為承租人除去之。,房屋出租人之義務(wù) 2/2,（2）修繕義務(wù)。 依民法第4

4、29條規(guī)定，租賃期間對(duì)於租賃房屋之必要之 保存費(fèi)用及修理工作所支出之費(fèi)用，原則上應(yīng)由出租人 負(fù)擔(dān)。,負(fù) 擔(dān) 方 式,通知出租人修繕,出租人經(jīng)通知不為修繕時(shí)，承租人自行修繕，請(qǐng)求承租人償還費(fèi)用,出租人經(jīng)通知不為修繕時(shí)，承租人自行修繕，修繕費(fèi)用自租金中抵扣,一屋二租,,,,甲,乙,2個(gè)租約均有效,,對(duì)於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任,房屋出租人之義務(wù) 3/3,以上出租人之義務(wù)皆屬民

5、法之任意規(guī)定，並非強(qiáng) 制規(guī)定，可以經(jīng)由當(dāng)事人之契約約定變更或免除。 訂定租賃契約承租人應(yīng)詳細(xì)審視契約，是否有原應(yīng)屬 出租人之義務(wù)經(jīng)契約明訂，排除了民法租賃任意規(guī)定 之適用。,,房屋承租人之義務(wù),承租人之義務(wù) 1/2,一、支付租金 1.支付時(shí)期：依契約之約定。無約定時(shí)依習(xí)慣，無約定亦無習(xí) 慣

6、時(shí)應(yīng)於每期屆滿時(shí)支付。房屋租賃習(xí)慣上租金 先付。 2.租金調(diào)整：租賃契約為繼續(xù)性契約，有因情勢(shì)變更而調(diào)整的 可能，對(duì)於租賃契約期間內(nèi)之變更應(yīng)依契約當(dāng)事 人雙方之合意為之。但如訂有期限租賃契約不得 主

7、張調(diào)整。 3.減少租金：民435條第一項(xiàng)「租賃關(guān)係存續(xù)中，因不可歸責(zé) 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請(qǐng)求減少租金?！?承租人之義務(wù) 2/2,二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租及將租賃物提供第三人用益。 （繼續(xù)性契約、信賴基

8、礎(chǔ)）（此第三人解釋上應(yīng)不包括非獨(dú)立 使用之第三人）四、保管義務(wù)。（民432應(yīng)盡善良管理人之注意義務(wù)）五、通知義務(wù)。（民437） （1）租賃物有修繕必要應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)修繕者。 （2）租賃物有造成某種危險(xiǎn)之虞，為防止危害之發(fā)生。六、租賃關(guān)係終止後返還租賃物義務(wù)。（民455）,承租人違反義務(wù)之效果 1/3,,欠繳租金,,定期催告,,終止契約,欠繳租金須達(dá)2個(gè)月租金總額才可終止租約（民440),承租人違

9、反義務(wù)之效果 2/3,,未依約定方法使用租賃物,,阻止,違法轉(zhuǎn)租,,終止契約,承租人違反義務(wù)之效果 3/3,,未盡保管義務(wù),因重大過失致失火,,房屋毀損,請(qǐng)求損害賠償,民法226條債務(wù)不履行,民法184條侵權(quán)行為,契約之解除與終止1/2,◎契約解除 指當(dāng)事人之一方行使解除權(quán)，使契約之效力溯及於訂約時(shí) 歸於消滅的意思表示?！蚪獬龣?quán)之發(fā)生 一、由於當(dāng)事人契約約定者（意定解除權(quán)） 二、由於法律規(guī)定者（法定解除

10、權(quán)） 1.第 254 條   契約當(dāng)事人之一方遲延給付者，他方當(dāng)事 人得定相當(dāng)期限催告其履行，如於期限內(nèi)不履行時(shí)， 得解除其契約。 2.第 256 條   因可歸責(zé)於債務(wù)人之事由，致給付不 能者，債權(quán)人得解除契約。 給付一部不能者，若 其他部分之履行，於債權(quán)人無利益時(shí)，債權(quán)人得

11、 解除全部契約 。,契約之解除與終止2/2,◎解除權(quán)行使方式 →向他方當(dāng)事人以意思表示為之?！蚪獬跫s的效力 →雙方當(dāng)事人互負(fù)回復(fù)原狀之義務(wù)。（民法259條）◎合意解除 →性質(zhì)上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契 約?！蚱跫s終止（通常為繼續(xù)性契約） →指當(dāng)事人本於終止權(quán)，使繼續(xù)的契約關(guān)係向?qū)?來消滅的意思表示。終止權(quán)的發(fā)生有出於法律

12、明定，亦有出於契約之約定者。,契約之解除與終止3/3,租賃契約之法定終止,承租人債務(wù)之擔(dān)保,押租金 （民法就押租金未設(shè)明文規(guī)定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約） 定義：係指租賃契約成立時(shí)，為擔(dān)保承租人之租金或損害賠償 債務(wù)，而由承租人交付出租人之金錢。 出租人應(yīng)於租賃 關(guān)係終了後，承租人無債務(wù)不履行且將租賃物返還出租 人時(shí)，將

13、其返還於承租人。如承租人有欠租或應(yīng)負(fù)損害 賠償責(zé)任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並 返還其餘額。,房客於租賃期間無權(quán)向房東主張以押金抵繳租金,有關(guān)「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」 106年1月1日生效,內(nèi)政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」，新增許多具法規(guī)效力之強(qiáng)制規(guī)定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍

14、、不得約定稅賦轉(zhuǎn)嫁、不得排除民法瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，若在契約中列入「不得記載事項(xiàng)」條文，則該條文無效。就押金、水電費(fèi)、修繕費(fèi)用等常見租屋「大地雷」做出詳細(xì)規(guī)定，如擔(dān)保金(押金)最高不得超過2個(gè)月房屋租金之總額、水費(fèi)、電費(fèi)單價(jià)計(jì)算、設(shè)備正常使用損壞以房東修繕為原則等。,依據(jù)行政院消費(fèi)者保護(hù)會(huì)解釋，不論公司、團(tuán)體或個(gè)人，若反覆實(shí)施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業(yè)者，均可認(rèn)定為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，而得以應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)加以規(guī)範(fàn)。倘租約內(nèi)容與內(nèi)

15、政部公告事項(xiàng)未合，將依消費(fèi)者保護(hù)法第56條之1規(guī)定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。,房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng),壹、應(yīng)記載事項(xiàng)一、契約審閱期二、房屋租賃標(biāo)的(一)房屋標(biāo)示(二)租賃範(fàn)圍三、租賃期間四、租金約定及支付五、擔(dān)保金（押金）約定及返還六、租賃期間相關(guān)費(fèi)用之支付：(一)管理費(fèi)(二)水費(fèi) (三)電費(fèi)(四)瓦斯費(fèi)(五)其他費(fèi)用及其支付方式七、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)之約定,房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng),八、

16、使用房屋之限制九、修繕及改裝十、承租人之責(zé)任十一、房屋部分滅失十二、提前終止租約十三、房屋之返還十四、房屋所有權(quán)之讓與十五、出租人終止租約十六、承租人終止租約,房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng),十七、通知送達(dá)及寄送十八、其他約定十九、契約及其相關(guān)附件效力二十、當(dāng)事人及其基本資料,房屋租賃定型化契約不得記載事項(xiàng),貳、不得記載事項(xiàng) 一、不得約定拋棄審閱期間。二、不得約定廣告僅供參考。三、不得約定承租人不得申報(bào)租賃

17、費(fèi)用支出。四、不得約定承租人不得遷入戶籍。五、不得約定應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)之稅賦，若較出租前 增加時(shí)，其增加部分由承租人負(fù)擔(dān)。,問題：契約範(fàn)本與應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)的法律 效力為何？,1、契約範(fàn)本只是參照用，並不具法律效力，但仍建議消費(fèi)者依行政院消保會(huì)通過的契約書範(fàn)本與租賃業(yè)者協(xié)商作為契約內(nèi)容；至於應(yīng)記載或不得記載事項(xiàng)的條款就具有相當(dāng)?shù)姆尚ЯΓ绻M(fèi)者與業(yè)者所簽訂的定型化契約，有違反應(yīng)記載或不得記

18、載事項(xiàng)的條款，就可視為無效。 2、 如果消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，中央主管機(jī)關(guān)公告應(yīng)記載的事項(xiàng)，卻沒有記載在您與租賃業(yè)者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內(nèi)容，這些內(nèi)容是受到法律保障的。 3、 消費(fèi)者如果遇到業(yè)者使用的契約，違反定型化契約應(yīng)記載或不得記載的事項(xiàng)時(shí)，除了可向消保官申訴外，也可依公告事項(xiàng)來主張您的權(quán)利。,租賃專法立法情形,立法院內(nèi)政委員會(huì)106年5月22日初審?fù)ㄟ^「租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展條例」草案。立法通過後，非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之房東、非

19、最終消費(fèi)之房客也將適用新法租賃契約規(guī)定。部分條文保留協(xié)商，免稅額度則維持不變，出租期間每屋每月租金不超過6000元的部分，免納綜合所得稅。,租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展條例通過後,,,法源：消費(fèi)者保護(hù)法適用：企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之房東契約：房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得 記載事項(xiàng)不論公司、團(tuán)體或個(gè)人，若反覆實(shí)施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業(yè)者，均可認(rèn)定為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者,法源：租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展條例 適用：非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之房東、非

20、最終消費(fèi) 之房客契約：住宅租賃契約應(yīng)約定及不得約定事 項(xiàng)應(yīng)約定事項(xiàng)：權(quán)利義務(wù)、違反效果、終止權(quán)及效果不得約定事項(xiàng)：限制或免除租賃當(dāng)事人一方義務(wù)、剝奪租賃當(dāng)事人一方權(quán)利、顯失公平事項(xiàng),消費(fèi)關(guān)係,非消費(fèi)關(guān)係,立法前,立法後,常見租屋糾紛 1/2,一、房客無法定原因於租賃期間內(nèi)要求退租 依契約約定處理。 契約未約定時(shí) ，需得房東同意，契約始能

21、 合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設(shè)備 房客於租約消滅後應(yīng)回復(fù)原狀。 不能回復(fù)原狀時(shí)應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。三、房客遷走前未打掃房屋 房客於租約消滅後復(fù)返還租賃物之義務(wù)，亦即 必須回復(fù)租賃房屋原狀。 如未清理房東得雇工清理費(fèi)用由房客負(fù)擔(dān)。,,,,,

22、,,常見租屋糾紛 2/2,四、房東於租賃關(guān)係消滅後要求房客負(fù)擔(dān)粉刷費(fèi)用 房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務(wù)，包含正常 方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費(fèi)用轉(zhuǎn) 嫁房客負(fù)擔(dān)。五、房東除套房?jī)?nèi)電錶計(jì)算電費(fèi)外，更要求房客分擔(dān) 公共區(qū)域電費(fèi) 除契約已明訂外，依租賃習(xí)慣，套房房客僅負(fù)擔(dān)依套

23、 房分電表度數(shù)計(jì)算之電費(fèi)。另電費(fèi)計(jì)價(jià)方式宜明訂於 租約內(nèi)，每期電費(fèi)總度數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)透明化。,,,租賃房屋紛爭(zhēng)解決方式,應(yīng)適用之訴訟程序,簡(jiǎn)易訴訟之特色,1.由地方法院簡(jiǎn)易庭審理（獨(dú)任法官） 2.得以言詞起訴 3.就審期間縮短（5日） 4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場(chǎng) 5.以一次辯論終結(jié)為原則 6.言詞辯論期日他造不到場(chǎng)者，法院得依職

24、權(quán) 由一造辯論而為判決 7.二審終結(jié)（第二審採(cǎi)上訴許可制）,防治惡房東租屋注意事項(xiàng),1.現(xiàn)場(chǎng)看屋：許多人慣用網(wǎng)路看屋，未免圖文不符，一定要現(xiàn) 場(chǎng)看。2.訂金合理：合理訂金通常落在租金的10％~30％。3.詳讀契約：任何契約都要詳讀，因?yàn)楹灹司途叻尚ЯΑ?.契約一式兩份：經(jīng)簽名蓋章的文件，雙方都要各持一份。5.當(dāng)面修改契約：若要修改契約，必須雙方都在場(chǎng)，並於塗改

25、 處簽名蓋章。6.拒不合理?xiàng)l約：若發(fā)現(xiàn)不合理?xiàng)l約，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)提出刪修，或拒 簽。 資料來源：崔媽媽基金會(huì),簽訂賃契約前應(yīng)注意事項(xiàng),簽約前多打聽、多比較。簽約前應(yīng)詳細(xì)閱讀契約內(nèi)容，如有疑義應(yīng)立即溝通修改。簽約時(shí)應(yīng)留存雙方身