英發(fā)地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣案

1、1,英發(fā)地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣案,2,前言,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的接觸及對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)與這些競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品相比，本案目前并不具有非常明顯或者說(shuō)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。因此，如何讓項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、如何讓發(fā)展商及產(chǎn)品的品牌、形象同時(shí)搭建和樹(shù)立起來(lái)，這是我們需要認(rèn)真去做、去解決的。,英發(fā)地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣案,3,前言,因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面的營(yíng)銷(xiāo)包裝，從較高、較新的角度將產(chǎn)品推向市場(chǎng)是我們的初步設(shè)想；通過(guò)對(duì)項(xiàng)

2、目的包裝來(lái)樹(shù)立發(fā)展商品牌是我們的基本初衷。鑒于此，本案將以創(chuàng)造項(xiàng)目的全程銷(xiāo)售力為核心，從銷(xiāo)售力分析、銷(xiāo)售力提純、銷(xiāo)售力提升、銷(xiāo)售力傳播、銷(xiāo)售力實(shí)現(xiàn)、銷(xiāo)售力持續(xù)等多方面、多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位地闡述，力爭(zhēng)全面、務(wù)實(shí)地解析整個(gè)項(xiàng)目，最大力度地推動(dòng)項(xiàng)目的全面銷(xiāo)售成功。,4,第一部分 英發(fā)地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略,5,房地產(chǎn)業(yè)是注重品牌的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過(guò)程，誰(shuí)擁有過(guò)硬的品牌，誰(shuí)就占據(jù)地產(chǎn)行

3、業(yè)的一席之地，而誰(shuí)失去了品牌，誰(shuí)就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。,6,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,從發(fā)展商角度 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由單純的概念營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入到品牌戰(zhàn)略發(fā)展的時(shí)代?，F(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過(guò)程，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌能夠關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。,7,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,從發(fā)展商角度 英發(fā)房地產(chǎn)公司在佛山市擁有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)本地市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)了解。在這個(gè)品

4、牌至上的時(shí)代，”英發(fā)地產(chǎn)”只有在市場(chǎng)上真正建立了強(qiáng)勢(shì)的品牌,才能獲得市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的空間，從而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，成為佛山市乃至珠三角地區(qū)實(shí)力與名氣兼具的著名發(fā)展商，最終實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)目標(biāo)。,8,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,從消費(fèi)者的角度 “英發(fā)地產(chǎn)”作為佛山市成熟開(kāi)發(fā)商之一，本地消費(fèi)者已有一定的認(rèn)知及接受度，對(duì)消費(fèi)者心中已有的品牌進(jìn)行維護(hù)和提升,是非常重要和必要的。,9,英發(fā)地產(chǎn)

5、品牌建立的必要性,英發(fā)地產(chǎn)品牌平臺(tái)的構(gòu)筑：立足本地文化、建筑國(guó)際視野,10,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,品牌平臺(tái)闡釋?zhuān)?時(shí)代在不斷進(jìn)步，佛山在發(fā)展。如何在一個(gè)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持不敗、不被潮流所淘汰、為百姓建造精品住宅，將是“英發(fā)地產(chǎn)”一個(gè)具有前瞻性，不斷追求創(chuàng)新、開(kāi)拓進(jìn)取、與時(shí)俱進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，立足本地文化、建筑國(guó)際視野正是“英發(fā)地產(chǎn)”品牌平臺(tái)構(gòu)筑的最佳思路。,11,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,品

6、牌發(fā)展思路“英發(fā)地產(chǎn)”品牌整體發(fā)展的思路如下：,,新聞事件,公關(guān)活動(dòng),公關(guān)配合,,因起注意,媒件炒作,公關(guān)手段,,傳播英發(fā),地產(chǎn)理念,媒體支持,,核心吸引力,樹(shù)立品牌形象,產(chǎn)品支持,,促進(jìn)銷(xiāo)售,市場(chǎng)反饋,,鞏固品牌,12,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,品牌推廣策略1）以高屋建瓴的姿勢(shì)，從多個(gè)角度切入，策劃轟動(dòng)性的活動(dòng)事件；2）配合公關(guān)手段及各種促銷(xiāo)活動(dòng)，運(yùn)用媒體進(jìn)行新聞炒作和廣告整合；,13,英發(fā)地產(chǎn)品牌建立的必要性,品牌推廣策略3

7、）明確品牌推廣的中心，在不同階段實(shí)施不同的策略；4）努力爭(zhēng)取政府部門(mén)及當(dāng)?shù)貍髅降呐浜祥_(kāi)展不同的活動(dòng)；5）產(chǎn)品與品牌推廣有機(jī)結(jié)合，以“品質(zhì)立品牌、銷(xiāo)售樹(shù)品 牌、品牌促銷(xiāo)售”。,14,第二部分 銷(xiāo)售力分析,15,一、宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析,佛山市宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 佛山是廣東的歷史名城，擁有深厚的商業(yè)與文化底蘊(yùn)。佛山市作為廣東第三大城市將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,16,佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析,佛山市房地

8、產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)舊城落后，欠缺活力城市南拓、重心轉(zhuǎn)移 城南原屬城郊，土地資源豐富且已具備一部分生活配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)自由空間極大。市政府將城南列為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)的城市中心區(qū),大量市政建設(shè)的鋪開(kāi)，印證了城南必然會(huì)成為未來(lái)的新城市中心。,17,佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析,佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷 老城區(qū)的住宅空置率極低,說(shuō)明了老城區(qū)的樓市已趨向飽和，其相對(duì)低廉的售價(jià)正預(yù)示了該區(qū)的前景不容樂(lè)觀。

9、 由惠雅苑、麗日豪庭、至尊明居的熱銷(xiāo)我們不難看出，現(xiàn)今市場(chǎng)最接納有一定規(guī)模的，環(huán)境優(yōu)良的，戶型設(shè)計(jì)合理的社區(qū)樓盤(pán)。可以預(yù)測(cè),城南成為未來(lái)市場(chǎng)的主角。,18,項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析,城南新區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 城南是佛山政府重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的區(qū)域。 城南樓盤(pán)將以優(yōu)良素質(zhì)引領(lǐng)了佛山新一代住宅的潮流。,19,項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析,區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房群體及其特點(diǎn)分析 城南住宅的吸引力有多大，主

10、要取決于它的綜合素質(zhì)和作為未來(lái)城市中心區(qū)的美好前景。而消費(fèi)者則以不同的理性、感性判斷選擇樓盤(pán)，樓盤(pán)的整體素質(zhì)便成為買(mǎi)家所關(guān)心的最大因素。,20,項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域潛力分析 城南新區(qū)是佛山市政府規(guī)劃已久的的全新高尚住宅區(qū)。 政府已經(jīng)投入數(shù)億元用于基礎(chǔ)設(shè)施的配套。城南新區(qū)將成為最受佛山市民歡迎的生活區(qū)。,21,二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況比較 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體質(zhì)素相對(duì)較高，本項(xiàng)

11、目需要進(jìn)行全方位的概念包裝。,22,二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均擁有僅有園林景觀，本項(xiàng)目需要對(duì)獨(dú)有資源——廣場(chǎng)，進(jìn)行整合。,23,二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格比較 區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格范疇已基本確定，項(xiàng)目的定價(jià)不應(yīng)偏離市場(chǎng)現(xiàn)有水準(zhǔn)。,24,三、項(xiàng)目地塊SWOT分析,1、優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)越，交通便捷；獨(dú)有市政綠化廣場(chǎng)，可為項(xiàng)目充分利用；引入“好又多”，可聚集人氣、吸引買(mǎi)

12、家。,25,三、項(xiàng)目地塊SWOT分析,2、劣勢(shì)分析規(guī)模較小，難以在社區(qū)環(huán)境營(yíng)造方面形成突出優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目還未開(kāi)發(fā)，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則多為現(xiàn)樓或在售樓盤(pán)；,26,三、項(xiàng)目地塊SWOT分析,3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)容量和購(gòu)買(mǎi)力不可忽視；區(qū)域未來(lái)整體規(guī)劃與發(fā)展將為項(xiàng)目帶來(lái)積極影響。,27,三、項(xiàng)目地塊SWOT分析,4、威脅分析競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，樓盤(pán)價(jià)格形成階梯檔次，階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的容量達(dá)到一定飽和度；區(qū)域內(nèi)不斷有新貨推出，對(duì)項(xiàng)目形

13、成相當(dāng)大的市場(chǎng)沖擊。,28,第三部分 銷(xiāo)售力提純,29,項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略,1）項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略 制造差異化、提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)、保持產(chǎn)品的適度超前。2）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 整合專(zhuān)業(yè)和知名的園林規(guī)劃、建筑工程、物業(yè)管理、策劃銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作，追求“過(guò)程精品”、打造“一流產(chǎn)品”。,30,項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略,3）引領(lǐng)佛山住宅發(fā)展的新趨勢(shì) 精心追求每個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，以創(chuàng)新工藝、建材和推廣

14、手法引領(lǐng)市場(chǎng)方向。4）符合目標(biāo)消費(fèi)群需求,31,項(xiàng)目形象概念：都市里的香格里拉,32,香格里拉形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)： “香格里拉”生活是一種人們所向往和憧憬的生活方式。以“香格里拉”命名的酒店是豪華、高品位、高質(zhì)素的代名詞。這符合“英發(fā)地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念。通過(guò)概念的塑造，配合周邊環(huán)境配套，及獨(dú)有的廣場(chǎng)資源，可以為佛山市民營(yíng)造生活綜合指數(shù)很高的完美社區(qū)，同時(shí)創(chuàng)造價(jià)值利潤(rùn)的最大化。,33,香格里拉形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：

15、 在市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下,“都市香格里拉”概念的提出，是對(duì)項(xiàng)目“新都市人居生活典范”定位的提升與形象化。,34,項(xiàng)目市場(chǎng)定位新都市人居生活典范,35,定位闡釋?zhuān)?居住，一直以來(lái)最為百姓所關(guān)注的生活話題之一。 佛山,未來(lái)的廣東第三大城市,一個(gè)適合居住的城市，一個(gè)高度開(kāi)放的城市，一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈的城市。地鐵為佛山樓市帶來(lái)的是廣闊前景，帶來(lái)的更是高品質(zhì)的現(xiàn)代化生活居住概念。,36,定位闡釋

16、： 因地制宜發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，因地制宜開(kāi)發(fā)、包裝項(xiàng)目，充分借助佛山良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展趨勢(shì)，為佛山市民建造精品住宅，讓本項(xiàng)目成為佛山新城市、新發(fā)展史上的“新都市人居生活典范”，是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)基點(diǎn)所在。,37,構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力,（一）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則做好市場(chǎng)熱點(diǎn)創(chuàng)造市場(chǎng)空白點(diǎn),38,構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力,（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)容大環(huán)境 大環(huán)境主要包括項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套等。中環(huán)境

17、 中環(huán)境主要包括項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套等。小環(huán)境 小環(huán)境主要包括項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、智能化設(shè)施等。,39,項(xiàng)目名稱(chēng)建議,都市華軒名稱(chēng)簡(jiǎn)釋?zhuān)骸岸际小背浞煮w現(xiàn)出項(xiàng)目無(wú)比優(yōu)越的地理位置，加 上“華軒”則項(xiàng)目的高貴建筑形象呼之欲出，同時(shí) 提升了名稱(chēng)的文化氣息。,40,項(xiàng)目名稱(chēng)建議,都市經(jīng)典名稱(chēng)簡(jiǎn)釋?zhuān)翰粌H體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，概念經(jīng)典、建

18、 筑經(jīng)典，充分描繪出了項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的經(jīng)典形 象與內(nèi)涵。,41,項(xiàng)目名稱(chēng)建議,東方名郡名稱(chēng)簡(jiǎn)釋?zhuān)骸皷|方”賦予項(xiàng)目豐富的文化氣息和美好形象， “名郡”代表具有高知名度、出名，名人居住之 所的含義；,42,第四部分 銷(xiāo)售力提升,43,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體思路及建議,（一）大環(huán)境（周邊環(huán)境、市政配套、廣場(chǎng)） 充分利用項(xiàng)目周邊豐富的生活、商業(yè)、教

19、育、休閑等配套，結(jié)合到本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)推廣過(guò)程中，帶動(dòng)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。,44,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體思路及建議,廣場(chǎng)利用的原則：利用廣場(chǎng)帶來(lái)的社區(qū)功能與景觀優(yōu)勢(shì)效應(yīng)利用廣場(chǎng)的興建大大提高的區(qū)域含金量和社區(qū)氛圍利用廣場(chǎng)盤(pán)活的項(xiàng)目商住活力利用廣場(chǎng)為本項(xiàng)目定位上提供的導(dǎo)向,45,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體思路及建議,（二）中環(huán)境（園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套）1、園林環(huán)境主題設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)有以下幾方面的建議：引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名園林規(guī)劃

20、公司規(guī)劃設(shè)計(jì)整體園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)以“水”為主題,46,建議將項(xiàng)目的水景園林風(fēng)格主題定為：香格里拉式水景園林,47,48,香格里拉園林理念 香格里拉園林突出的是“人與自然”的和諧、“居住生活”的健康、“生態(tài)環(huán)境”的保護(hù)。,49,香格里拉園林文化風(fēng)情 利用水與石的組合，避開(kāi)傳統(tǒng)園林的嚴(yán)謹(jǐn)造園章法，不拘一格，靈活布局表達(dá)、培養(yǎng)對(duì)自然、生活、生命的生活信仰。,50,香格里拉園林功能 香格里拉園林營(yíng)造的是具有健康、

21、休閑、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)等多功能為一體的園林環(huán)境，達(dá)到物化需求與審美需求的和諧統(tǒng)一。,51,香格里拉園林景觀內(nèi)涵 以流暢的自然曲線貫穿全園，豐富細(xì)膩而不雜亂的文化小品點(diǎn)綴其中，營(yíng)造一種全新的植物景觀。,52,園林景觀配套先行 環(huán)境、景觀、特色的配套能夠給予買(mǎi)家一個(gè)清晰的印象，能夠使項(xiàng)目推廣事倍功半，更加容易成功。,53,會(huì)所設(shè)計(jì) 會(huì)所，現(xiàn)代居住社區(qū)必不可少的關(guān)鍵配套之一，我們提出——社區(qū)雙會(huì)所設(shè)計(jì)概念私家會(huì)所

22、（室內(nèi)獨(dú)立會(huì)所） 注重實(shí)用性，以社區(qū)服務(wù)和室內(nèi)運(yùn)動(dòng)為主。陽(yáng)光會(huì)所（戶外泛會(huì)所） 第四層“空中花園”與城市廣場(chǎng)共同構(gòu)成社區(qū)泛會(huì)所。,54,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉管家服務(wù) 為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)式管理，提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，提升項(xiàng)目檔次與品質(zhì)。,55,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉園林環(huán)境 以人為本，營(yíng)造一種人與環(huán)境的相融共息。,56,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉社區(qū)文化 以“和

23、諧、健康、友愛(ài)”為原則，為業(yè)主提供一個(gè)良好的思想及心靈的交流空間。,57,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉社區(qū)運(yùn)動(dòng) 利用廣場(chǎng)及會(huì)所設(shè)施，為業(yè)主提供運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)地和多種健康的運(yùn)動(dòng)方式。,58,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉社區(qū)資訊 適應(yīng)21世紀(jì)信息社會(huì)的生活方式，實(shí)現(xiàn)小區(qū)全面智能化。,59,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉生活方式 全新的生活概念為業(yè)主帶來(lái)的舒適、安全、隨意的感受，也是未來(lái)住宅智能化、環(huán)?；?、人性化

24、發(fā)展的必然趨勢(shì)。,60,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),香格里拉教育環(huán)境 積極利用社區(qū)環(huán)境景觀，注重培養(yǎng)下一代熱愛(ài)自然、熱愛(ài)生活、熱愛(ài)生命的生活信仰。,61,香格里拉生活七大標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理建議 “物業(yè)管理”向深層次的“服務(wù)”過(guò)渡，提供私人化、個(gè)性化、完善的服務(wù)。,62,聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，提升管理水平和項(xiàng)目品牌形象導(dǎo)入“標(biāo)準(zhǔn)化+特色化”先進(jìn)管理模式,63,項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)包括兩個(gè)部分：1、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)

25、體系，保證業(yè)主日常生 活的高度舒適。2、私人化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)體系：“英式貼心管家” 物業(yè)管理服務(wù),64,智能化配套建議 建議采用國(guó)家建設(shè)部三星級(jí)智能化住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)全面智能化，一步到位。,65,全面社區(qū)“智能化”系統(tǒng)包括： （1）QSA家庭智能化中心系統(tǒng) （2）公共安全系統(tǒng)（3）物業(yè)管理系統(tǒng) （4）小區(qū)綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),66,第五部分 銷(xiāo)售力傳播,67,一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路,思路之一：

26、“造勢(shì)、做市、做事”三位一體的全方位推廣,68,造勢(shì)： 利用項(xiàng)目獨(dú)有的“城市文化廣場(chǎng)”進(jìn)行造勢(shì)，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注，樹(shù)立項(xiàng)目及發(fā)展商品牌形象，奠定獲得市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)；,69,做市：通過(guò)整合各種營(yíng)銷(xiāo)途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來(lái)。充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式。開(kāi)展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。限量出貨，售罄再以價(jià)格小幅平漲加推，給予市場(chǎng)供不應(yīng)求的印象。,70,做事： 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)將市場(chǎng)

27、推廣工作細(xì)致化舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離,71,一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路,思路之二：全程策劃與整合推廣模式的成功運(yùn)用 利用公司的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃推廣及資源整合。項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入市場(chǎng)不斷的借勢(shì)與造勢(shì)利用新聞媒介掀起宣傳高潮,72,二、銷(xiāo)售目標(biāo)與營(yíng)銷(xiāo)策略,項(xiàng)目整體推廣的階段性劃分： 依據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣共分為四個(gè)階段導(dǎo)入期（即預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）入市期（公開(kāi)發(fā)售期）熱銷(xiāo)

28、期持續(xù)銷(xiāo)售期,73,導(dǎo)入期 進(jìn)行項(xiàng)目形象的前期導(dǎo)入，吸引買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，積累起項(xiàng)目的知名度和初步的形象感知。此階段的行銷(xiāo)活動(dòng)主要為：1）城市廣場(chǎng)命名公開(kāi)征集活動(dòng)2）佛山為你喝彩——佛山杰出人物公眾評(píng)選活動(dòng)（評(píng) 選內(nèi)容待定）,階段性策略分述及行銷(xiāo)活動(dòng),74,階段性策略分述及行銷(xiāo)活動(dòng),入市期（公開(kāi)發(fā)售期） 項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，廣告?zhèn)鞑チΧ葘⒓訌?qiáng)，同時(shí)配合項(xiàng)目相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)，制造出階段性的市場(chǎng)熱點(diǎn)。此階

29、段的行銷(xiāo)活動(dòng)主要為：1）廣場(chǎng)落成儀式暨公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)2）邀請(qǐng)明星出任項(xiàng)目形象代言人,75,階段性策略分述及行銷(xiāo)活動(dòng),熱銷(xiāo)期 延續(xù)開(kāi)盤(pán)的余溫，進(jìn)行新一輪的廣告強(qiáng)勢(shì)推廣。此階段的行銷(xiāo)活動(dòng)主要為：1）十大專(zhuān)家或名人推薦會(huì)2）城市廣場(chǎng)現(xiàn)代雕塑展3）佛山青少年文化廣場(chǎng)4）“佛山一日游”外地看樓團(tuán)（廣州、南海、順德、三 水、高明）,76,階段性策略分述及行銷(xiāo)活動(dòng),持續(xù)銷(xiāo)售期 對(duì)項(xiàng)目前期剩余單位進(jìn)行持續(xù)的促銷(xiāo)，消化最

30、后的存貨。此階段的行銷(xiāo)活動(dòng)主要為：促銷(xiāo)方式：“十全十免置業(yè)計(jì)劃”、“十年保修計(jì)劃”,77,三、價(jià)格策略,整體價(jià)格策略 項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)初期是新盤(pán)，缺乏一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，即使買(mǎi)家對(duì)其認(rèn)同良好，但是在整體的價(jià)格制訂上仍不應(yīng)盲目地拉至過(guò)高。 建議項(xiàng)目的整體均價(jià)可保持在3500～3800元/㎡左右。然后在每個(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況需要進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。,78,三、價(jià)格策略,低開(kāi)高走的策略 項(xiàng)目在初入市的

31、時(shí)候不應(yīng)過(guò)度拉高價(jià)位，在項(xiàng)目推廣處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段后，再根據(jù)市場(chǎng)情況逐步調(diào)高價(jià)格。,79,三、價(jià)格策略,推廣節(jié)奏的控制 項(xiàng)目在整體的推廣節(jié)奏上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的控制，使項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)度與節(jié)奏保持相應(yīng)的勻速，從而使項(xiàng)目能有較大的升值空間。,80,四、銷(xiāo)售渠道與銷(xiāo)售方式,以“坐銷(xiāo)+行銷(xiāo)”的互動(dòng)式結(jié)合來(lái)開(kāi)展銷(xiāo)售工作。傳統(tǒng)的坐銷(xiāo)方式創(chuàng)新的行銷(xiāo)手法充分利用舊項(xiàng)目原有客戶資源及相關(guān)商業(yè)聯(lián)盟客戶資源大范圍主動(dòng)傳播項(xiàng)目信息

32、,81,,第五部分 廣告策略,82,一、廣告策略,項(xiàng)目整體形象廣告主題：佛山為你喝彩！,83,一、廣告策略,主題闡述： 佛山，一個(gè)有著知名度的現(xiàn)代新興城市。借助目前的大好形勢(shì)為項(xiàng)目本身、為城市發(fā)展創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值是我們的需要。 通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目自身的高品質(zhì)、通過(guò)完美的項(xiàng)目整合包裝，讓項(xiàng)目在佛山市民心中成為一道可以引以為自豪的佛山亮麗“風(fēng)景線”，讓佛山為你“喝彩”！,84,廣告推廣策略,主要策略包

33、括：媒體炒作策略“以快打慢” 策略“集中火力一網(wǎng)打盡”策略持續(xù)連貫的廣告推廣策略,85,廣告費(fèi)用預(yù)算及分配,項(xiàng)目推廣費(fèi)用 各類(lèi)廣告制作與發(fā)布費(fèi)、宣傳資料費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行費(fèi)等。,86,,第六部分 銷(xiāo)售力實(shí)現(xiàn),87,一、項(xiàng)目品牌推廣策略“6+1”推廣組合策略：,88,1個(gè)核心概念——為成功佛山人度身定造的現(xiàn)代都市家園6種推廣途徑——如下幾個(gè)系統(tǒng)性工作：工地現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣；示范單位包裝推廣；售樓中心包裝推廣；涉外展

34、場(chǎng)包裝推廣；媒體組合；事件行銷(xiāo)。,89,二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立,1、完成及完善現(xiàn)場(chǎng)的包裝 以“現(xiàn)代、精致、高雅”的“都市里的香格里拉”風(fēng)情形象為基調(diào)。,90,二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立,2、項(xiàng)目?jī)?nèi)及周邊包裝 主要包括：道旗、廣告牌、項(xiàng)目?jī)?nèi)指示系統(tǒng)、建筑小品、主入口歡迎牌、圍墻等。,91,圍墻包裝 以項(xiàng)目的主題廣告語(yǔ)和發(fā)展商為主體，配以項(xiàng)目名稱(chēng)、LOGO語(yǔ)言設(shè)計(jì)等。工地主體包裝香格

35、里拉園林式營(yíng)銷(xiāo)中心 充分體現(xiàn)出“香格里拉”特色。,92,香格里拉園林式社區(qū)入口 構(gòu)筑出“香格里拉”的風(fēng)情?！〗煌ò褪堪b “新都市人居生活典范”主題表達(dá)，熱線電話、發(fā)展商名、地圖。,93,三、宣傳品制作,1）電視廣告片2）銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備單張——配合樓書(shū)的宣傳，同時(shí)做必要的銷(xiāo)售信息的補(bǔ)充。展板——項(xiàng)目形象的介紹與信息的傳播。樓書(shū)——《香格里拉格調(diào)生活》戶型手冊(cè),94,第七部分 服務(wù)專(zhuān)案小組核心成員,9

36、5,結(jié)束語(yǔ),在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，任何一個(gè)項(xiàng)目都必須要樹(shù)立自身獨(dú)特、與眾不同的特質(zhì)，這種特質(zhì)是從目標(biāo)客戶群全方位的需求出發(fā)，產(chǎn)品力與形象力同舉，來(lái)創(chuàng)造一個(gè)高價(jià)值銷(xiāo)售力的。,96,結(jié)束語(yǔ),通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的研究、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際勘察，我們有充足的信心精心操作本項(xiàng)目，并使之成為一個(gè)既能夠被市場(chǎng)所熱捧又能夠?yàn)榘l(fā)展商樹(shù)立品牌，創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值的項(xiàng)目。同時(shí)，我們有足夠的信心相信，通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作我們能夠成為幫助“佛山市英發(fā)房地產(chǎn)發(fā)